부동산 투자 대격변 변화된 패러다임에 대비하라

부동산 투자 대격변 - 변화된 패러다임에 대비하라
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

※ 주택 투자보다 상업용 부동산에 투자하라. 주택 투자는 앞으로 인구 감소와 정책 및 세금 규제로 어려워진다. 투자의 흐름을 주택에서 상업용 부동산 시장으로 옮기자

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▶ 과거처럼 10년 주기설로 부동산 시장을 예측하기에는 한계가 있다. 앞으로 시장은 단기로 움직일 가능성이 크다. 부동산 경기뿐 아니라 세계 경제 상황은 단기 사이클에 대비해야 한다

▶ 앞으로 주거 시장은 다양한 변화를 앞두고 있다. 개별 물건별로 투자 매력도가 변화할수 있으며, 정부 정책 변화, 주거 양극화, 나홀로사는 MZ세대 증가 등 다양한 변수를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다

▶ 금리가 집값에 영향을 미치는 중요한 요소임은 틀림없지만, 금리 때문에 무조건 집값이 오르고 내린다는 결론은 섣부르다. 경제 성장 동력이 약화된 현재 우리나라를 디플레이션 초기 단계로 보는 시선도 있다. 디플레이션이 발생하면 제아무리 금리가 낮아져도 부동산 가격이 상승할 여력 자체가 없다. 무조건 금리 인하만이 부동산 수요 창출이라는 논리는 들어맞지 않는다

▶ 무릎에 사서 허리에 팔아라. 30%를 넘으면 매입 리스크가 거의 없는 상태로 볼수 있다. 최고가 대비 30%이상 하락했다면 투자할 만하다.

신축아파트에 투자하라. 구축의 가격 오름폭에는 한계가 있다.

빌라투자는 지분이 관건. 빌라도 시간이 문제다. 재건축하기까지 시간 오래걸리는 물건은 피한다

▶ 현재 주택 투자 시장 리스크가 너무 크다. 가장 중요한 이슈는 미래 주택 수요다. 우리나라 인구 감소율은 치명적이고, 정책 리스크, 세금 리스크 등 불안한 부동산 경기 상황이 펼쳐지고 있다.

자산가들은 새로운 투자 시장을 찾아 움직이고 있다. 이들은 보유한 주택을 활용해 레버리지 투자로 건물 매입을 타진하고 있다. 건물 투자 시장 확대는 파이를 키우고, 파이가 커지면 투자자가 돈 벌수 있는 기회도 그만큼 커진다

▶ 투자할 때 자신이 가진 돈에 맞춰서 투자하면 크게 성공하기 어렵다. '돈에 맞춰 집 사지 말라'는 투자 경구도 있다. 레버리지를 활용해 부동산에 투자하는 방법을 익히는 것은 필수다

나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 비법

나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 비법
장혁철 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 3월

※ 싸게 사는게 중요하며, 자신만의 투자 원칙을 세우자.

토지 용도지역 학습은 필수이다. 제주는 토지 개발 제한 사항들이 있으니 매수전 잘 확인하자.

제주 원도심, 신도심, 서귀포 신도심 압축개발 초점 맞춰있고, 제주 동부 생활권은 제주 제2 국제공항과 복합도시 건설, 서부 생활권은 영어 교육도시 중심의 지역거점으로 조성 될 것이며 용도지역 상향 등 부동산 가치가 상승할 것이다!

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▶ 어떤 대상에 언제 투자하든지 가장 중요한 점은 '싸게 사는 것'이다. 그런 점에서 급매물은 눈여겨볼 만한 투자 대상이다. 물론 급매물인지의 여부를 파악할수 있는 실력을 먼저 갖춰야 하겠지만 말이다

▶ 절대 실패하지 않는 부동산 매수 원칙 3가지

1) 시세 대비 30% 이상 싸게 매입한다

2) 누구나 원하는 물건을 구입한다

3) 매수한 가격에 즉시 매도 가능한 물건을 구입한다

▶ 시간이 걸리더라도 본격적인 투자에 앞서 자신만의 투자 원칙을 세우고 적용하기를 바란다

▶ 우리가 주목해야 하는 용도지역은 어느 곳일까? 우리는 도시지역 내에서는 자연녹지지역을, 도시지역 외 지역에서는 계획관리지역을 각각 주목할 필요가 있다.

자연녹지지역은 주거, 상업, 공업지역 인근에 위치하고, 건축에 필요한 기반 시설(전기, 상수도, 하수도)도 근거리에 있어 용도지역의 상향을 충분히 예상해 볼 수 있다.

비도시지역에서 용도지역의 상향 가능성이 높은 지역은 계획관리지역 이다. 과밀화된 도시지역의 확장이 필요할 때, 제일 먼저 검토되는 지역이 바로 계획관리지역 이다

▶ 현재 제주도정은 자연환경 보존과 성장이라는 2마리 토끼를 잡기 위해 제주도심의 외연 확산을 최소화하고, 구도심과 기개발지를 고도화하고 재생하는 사업에 초점을 맞추고 있다. 결론적으로, 부동산 투자뿐만 아니라 토지이용 목적에 부합한 개발 행위와 제한사항, 건축 가능한 건축물 등 확인을 위해 용도지역 학습은 필수적이다

▶ 제주 부동산을 배우고, 나아가 투자하기 위해서는 '제주특별법'에 따른 절대,상대,관리보전지역의 지정 대상과 지정 사유, 이에 따른 행위 제한 사항에 대한 사전 학습이 반드시 필요하다. 매수 계획이 있다면 개발 가능한 면적과 범위를 구체적으로 확인해서 매수 목적에 부합하는 토지인지 검토가 우선되어야 한다

▶ 부동산 투자에 앞서 현장 임장을 통해 주의해야 할 시설 유무를 확인함은 물론, 더 나아가 주민 읍,면,동사무소, 시청 등에 문의해 해당 시설로 인한 장단점을 확인하는 습관을 기르자. 그렇게 안목을 넓히다 보면 예상치 못한 곳에서 남들이 인식하지 못한 매혹적인 부동산과 투자 기회가 기다리고 있을 것이다

▶ 도시계획의 방향성에 따라 부동산 투자 기회를 살펴보면, 제주 원도심과 신도심, 서귀포 신도심의 압축 개발은 재건축,재개발 등 정비사업 시 고도 제한 완화 등을 통해 그 사업성이 개선될 것이다.

제주 동부 생활권, 서부 생활권은 각각 제주 제2공항과 배후 복합도시 건설, 영어교육도시 및 교육특화도시 중심의 지역 거점으로 조성될 것이며, 용도지역의 상향 등의 과정을 거치며 부동산의 가치가 상승할 것이다

누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법

누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법 - 10년 10만 번의 단톡방 질문을 통해 알게 된
구만수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

※ 인플레이션으로 인한 노동소득보다 자본소득이 크기 때문에 부동산 투자 공부를 해야 한다. 부동산 여러 종목중에 아파트 투자가 성공확률이 가장 높으므로 초보 투자자들은 아파트 투자를 하자.

독서와 부동산 공부를 하고 꾸준한 임장을 통해 입지 우위를 판단하면서 부동산 보는 안목을 기르자!

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▶ 꾸준하게 기초부터 시작하면 누구나 적은 비용으로 부동산 투자 공부가 가능하다. 먼저 마인드셋, 인플레이션, 부동산 역사, 정치인의 성향에 따라 나올수 있는 부동산 정책을 읽으시고, 그 다음 부터는 현장 답사, 즉 임장을 시간 나는 대로 다녀야 한다.

많이 다니면서 많은 아파트, 재개발 재건축 구역들, 분양 후 건설 중인 아파트 단지를 보면서 서로 비교하고 입지 우위를 판단해 봐야 한다. 그러한 과정을 꾸준히 반복하다 보면 어느새 입지를 보는 눈이 생기고, 각 아파트를 비교 판단하는 능력이 높아진다. 이것이 가장 비용이 적게 들고, 세상에서 제일 정확한 부동산 투자를 공부하는 방법이다.

▶ 부동산을 적은 수익에 사고팔고를 반복하는 것보다 좋은 물건을 오랫동안 보유해서 수익을 극대화하자.

부동산 투자는 평생을 해야 할 게임과도 같다. 열심히 본인이 주업으로 하는 일을 하고 벌어 놓은 돈을 그냥 은행에 넣어두면 인플레이션으로 인한 구매력의 휘발을 막기 위해서 투자를 하는 것이다. 최소한의 리스크를감당하면서 부담되지 않을 정도의 현금 투입으로 현금성 자산의 휘발을 헷지 하는 것이 부동산 투자의 가장 큰 목적이다.

▶ 부동산 시장의 흐름이 물건을 사야 할 시기가 온다면, 그때 너무 싸고 저렴한 것만 사려고 하지 말자. 시세대로 주더라도 입지가 좋고 선호하는 단지, 동호수를 매입하는게 성공적인 투자의 기본 바탕이다.

▶ 부동산만 보유하고 있다거나 현금만 보유하는 것은 좋은 방법이 아니다. 부동산 상승기에는 부동산, 하락기나 침체기에는 현금을 보유하는 것이 좋지만 그렇게 하기 어려우니, 많이 올랐다 싶으면 '양념 반 후라이드 반'이 취해야 할 포지션이다. (실물자산과 현금성 자산을 적정 비율로 보유하자!)

▶ 시중의 통화량이 늘어나면 부동산 시장이 상승하고, 반대로 감소하면 부동산 시장이 하락한다

▶ 주택의 수요량은 일정한 것이 아니라 갈대와 같이 흔들린다. 주택의 수요는 사람의 마음에 따라 흔들리기 때문에 정확한 수치를 파악할 수 없다.

▶ 갭 투자를 하려면 입지 좋은 아파트가 투자 대상이 되어야 하고, 이러한 입지 좋은 아파트가 매매가격은 오르지 못하고 지속해서 전세가격이 오르는 시기가 몇 년이 계속되어서 전세가격과 매매가격이 차이가 별로 나지 않는 시기가 와야 한다.

아울러 부동산 관련 정책도 갭 투자를 하기 좋은 환경이 되어야 한다.

▶ 주택 가격은 '국내외 경제 상황', '정부의 부동산 정책', '사람들의 투자 심리', '주택의 공급과 수요'등의 요인들이 서로 맞물리면서 복합적으로 움직인다

▶ 통화량의 팽창과 축소에 따라 아파트 가격은 움직인다

▶ 수도권이나 광역시, 100만명 이상이 모여 있는 생활권의 대도시 중심부나 대도시 경계부에 너비 4미터 이상의 도로에 붙어 있는 토지를 투자의 우선 대상으로 고려해야 그나마 안전한 투자가 된다.

토지투자는 전문가도 하기 어려운 분야다

▶ 부동산 투자는 평생을 해야 할 게임이기 때문에 확률적으로 높은 승률에 투자해야 하고, 베팅하고 시장에 참여해야 한다. 부동산중에서 아파트 만큼 투자 종목으로서 확률적으로 승률이 높은 것은 없고, 초보 투자자들은 아파트에 투자하는게 좋다

▶ 침체되고 죽어 있는 시장의 핵심지를 사서 세월을 보내야 한다는 간단하지만 명확한 부동산 투자 방법을 알고 실행할 수만 있다면, 17년 대전 크로바 아파트에 투자했던 사람들처럼 될수 있는 가능성이 있다. 하지만 부동산 시장의 흐름을 모르고 '어디가 뜬대' 라는 말을 쫓으며 몰려다닌다면 그 길은 고난의 길이 될것이다. 아파트를 사는 것이 아니라 시장을 살 줄 알아야 한다

▶ 통화량 증가는 계속되고, 인플레이션도 계속될 것이며, 내 월급 증가 속도보다 이런저런 이유로 늘어나는 통화량 상승 속도가 빠르기 때문에 노동소득으로는 자본소득을 따라갈 수가 없다.

따라서 부자가 되고 싶다면 삽의 크기를 키워서 화폐(신사임당)를 통화량 팽창속도보다 빨리 모으고, 그 모은 돈으로 자본적 투자를 해야 한다는 결론이 나온다.

자신이 현재 가지고 있는 능력과 지식이 무엇인지를 찾고, 그 능력과 지식을 화폐(신사임당)로 바꾸는 능력이 바로 지혜이다. 그래서 부자가 되고 싶으면 지식보다 지혜가 더 중요하다

부동산 부자가 되는 대출의 비밀

부동산 부자가 되는 대출의 비밀 - 대출 경력 10년 은행원이 알려주는
이훈규 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 2월

※ 자본주의 사회에서 대출은 선택이 아닌 필수다. 대출이라는 치트키를 사용것과 안하는 것은 천지 차이다! 대출에 대해 알고 상황에 따라 활용하자!

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▶ 가계주택담보대출을 받을때, 채무자별 5가지 분류

1) 생애최초

2) 서민실수요자

3) 무주택자

4) 1주택자

5) 다주택자

▶ 기업주택담보대출에서 채무자 분류

1) 개인사업자

2) 법인사업자

▶ 생활안정자금대출을 받은 후에 주택을 구입하면 대출이 회수된다. 이 규제는 세대 전체에 해당하는 규제이기 때문에 만약 생활안정자금대출을 받은후에 세대를 구성하고 있는 가족중 누구라도 주택을 구입하면 대출이 회수될 수 있다

▶ 대출가능금액 LTV, DTI, DSR 총 3단계 관문을 넘어야 한다

- LTV(Loan To Value ratio) : 담보인정비율, 담보금액 대비 얼마나 대출 나오는지

- DTI(Debt to Income) : 총부채상환비율, 소득대비 부채비율, 주택담보대출원리금과 기타대출이자의 합을 연소득으로 나눈 값.

기타지역의 주택을 담보로 대출 받을때는 DTI 미적용, 그 외는 DTI 만족해야 함

- DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율, 대출규제의 끝판왕

(주택담보대출 원리금 + 기타대출 원리금)/연소득

원리금 금액은 줄이고, 연소득 금액을 높이면 낮아짐

▶ DSR제외 대출

- 분양주택 중도금대출, 재건축.재개발주택 이주비대출, 추가분담금 중도금대출

- 비주택 부동산 분양 중도금 대출

- 300만원 이하 소액대출

- 서민금융상품(사잇돌, 햇살론)

- 전세자금대출(전세보증금 담보대출은 제외)

- 주택연금

- 주담대는 일시 또는 분할상환을 10년 이상 분할상환으로 전환하는 경우에만 해당

※ DSR제외되는 대출도 다른 대출을 받을때는 DSR계산에 포함됨!

ex) 전세자금대출 받을때는 DSR계산 미포함되지만, 추가로 신용대출을 받을때는 기전세자금대출이 DSR계산에 포함. 따라서 신용대출 받고 전세자금대출을 나중에 받는것이 DSR계산에 유리하다!

또한 대출을 받을때 기대출 상환조건으로 하면, 기대출이 DSR계산에서 제외되니 꼭 기억하자!

▶ 인정소득, 신고소득은 5천만원의 한도가 있다. 신용카드 많이 써도 인정소득, 신소득은 최대 5천만원까지만 증빙.

▶ 사업자를 내고 대출을 신청할때 유의사항은, 3개월 안에 대출 사용 내역을 요구한다. 그 안에 내역을 제출하지 못하거나, 사업용도로 사용하지 않았다면 은행은 대출금을 강제 회수한다.

▶ 신탁대출은 최우선변제금을 차감하지 않아도 된다 (방공제 X), 고시원 대출을 많이 받기 위해서 사용

▶ 전세보증보험 보증기관별 특징

1) 서울보증보험(SGI) : 보증기관중 유일한 사기업. 전세가격의 상한이 없지만 한도는 5억원이 최대. ex) 전세금액 10억이면 대출한도인 80% 가능한게 아니라. 5억원만 가능

2) 주택도시보증공사(HUG) : '안심전세' 상품은 대출금뿐 아니라 보증금액에 대해서도 보장해 줌 ex) 전세금 2억, 전세자금대출 1.5억이면 이 상품은 2억원 모두 보장

최대한도는 4억원, 신혼가구, 청년가구에 한해서 보증금의 90%까지 대출 가능

3) 한국주택금융공사(HF) : 가입시 집주인의 동의가 필요없다. 또한 법인 소유 주택도 보증서를 발급해준다. 최대 대출한도는 4억원, 본인과 배우자의 합산한 주택보유수가 1주택인자는 최대한도가 2억원

▶ 전세보증보험 가입이 안되어도 전세대출 가능한 방법

1) 전세금에 질권을 설정. 은행에서는 전세금에 질권을 설정해서 대출을 취급할 수 있다. 다만 은행이 임차인의 전세자금대출을 위해 보증금에 질권을 설정했으므로, 전세보증금은 임차인에게 지급하지 말고, 은행에 지급해야 한다.

2) 전세권을 설정 하는 방법. 은행은 이 전세권에 저당권을 설정해 대출을 취급한다. 은행은 질권 설정보다 이걸 더 선호한다. 최악의 경우 경매를 넣을수 있기에.

원룸 건물, 신축사업 길라잡이

원룸 건물, 신축사업 길라잡이 - 개정판
조장현 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

※ 원룸 건물, 신축 사업에 대한 사업성검토, 부지매입 단계, 준공과 유지관리까지 모든 단계에 걸친 노하우가 잘 쓰여졌다.

부동산 사지 말고 지어라!

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▶ 어떤 땅을 사야 하는지, 어떤 땅이 좋은 땅인지, 매입하려는 땅값이 싼지 비싼지, 이 땅은 사업성이 좋은 땅인지 아닌지를 결정하는데에 필요한 것은 바로 수익률이다

▶ 건축의 전문분야

- 건축사 : 설계도면, 건축인허가

- 구조기술사 : 골조설계

- 시공기술사 : 설계도면을 건축물로 현실에 구현

- 감리 : 설계도면대로 시공이 진행되는가를 확인(감리는 CM이 아님)

- 건설사업관리자 PM, CM : 건축주 대행자로 총괄 관리

▶ 원룸 건물을 계획하고 있다면, 반드시 설계사무소를 최소한 5군데 이상 방문을 하고, 각각의 설계사무소의 포트폴리오와 기시공된 건물도 방문하고, 본인이 가지고 있는 정보를 모두 전달하면서 상담을 한후, 3군데로 압축해서 설계비와 설계기간 등을 협의한후 최종적으로 결정하기를 권한다

▶ 설계 시 구조 계산서가 나오면 그것을 곧이곧대로 믿지 말고 다시 검토해본다. 마감 공사 부분에서도 동일 공사비로 더 좋은 것이 있는지, 동일 마감이라면 가치를 유지하면서 더 저렴한 것이 있는지, 공사기간을 줄일 수 있는 것이 있는지를 계속 확인해야 한다

▶ 인허가는 4개만 알면 끝

- 건축허가 : 현행법규에 맞게 설계도면을 그려서 대상토지 위에 계획된 건물을 짓겠으니 법적으로 위배되는 것이 없으면 허가를 해달라는 것

- 착공신고 : 기허가를 득한 건물을 짓기 시작하겠다고 관할 관청에 신고를 하는 것

- 설계변경 : 공사를 진행하던 중에 처음에 계획했던 것 중의 무엇인가를 변경해야 하니 허가를 달라는 것

- 사용승인 : 공사를 끝냈으니 적법하게 지었는지 검사하고 승인을 내달라고 요청하는 것

▶ 개발행위허가, 산지전용, 농지전용이 필요한 지역에서 원룸 건물공사를 진행하는 건축주라면, 토지를 매입하기 전에 이러한 개발행위허가가 원만하게 진행이 되는 곳인지를 반드시 확인을 한 후에 토지를 매입해야 한다. 또한 건물을 짓기 위한 각종 인허가에서도 일반적인 대지에서 건축 인허가를 진행할 때보다 훨씬 많은 시간이 소요되는 것을 감안하고 사업계획을 세워야 한다

▶ 공사중 시공사로 인해서 가장 많이 발생하는 문제 다섯가지

1) 공사비 증가

2) 공사기간 지연

3) 부실시공

4) 안전사고

5) 민원관리

▶ 건축현장에서는 돈을 내는 건축주가 대장이고, 오너이고 최고결정권자다. 마음에 들지 않으면 고치라고 애기하고 돈을 지불했으면 그 값어치를 하도록 종용해야 한다.

이런 구도를 자연스럽게 만들어 가려면 기성을 절대로 일한 것보다 초과해서 지급하면 안 된다.

약 10% 정도의 공사비를 지급받지 못한 상태여야 시공사, 작업자들이 그 10%를 마저 받기 위해서 작업을 펑크내지도 않고 다른 좋은 조건의 현장이 생겨도 당장에 현장을 바꾸지 않는 것이다

▶ 건축주가 직접 확인해야 하는 5가지

1) 인허가 일정

2) 주차장 폭 (최소기준 2.5m X 5.0m)

3) 건물과 대지경계선과의 거리 (최소 0.5m이상)

4) 계단 유효폭 (1.2m이상 확보)

5) 난간높이 (1.2m 난간)

▶ 정작 자기 전 재산이 들어가는 '진짜 사업'은 사업계획서 없이 노트에 몇 장 끄적끄적 메모하는 것으로 일을 진행한다.

부동산 투자, 특히 원룸 건축, 소형 신축사업을 할 때는 반드시 사업계획서를 작성해야 한다

▶ 월세 두번 안 냈다고 압류까지 할 것은 아니지만, 적어도 명도소송정도는 생각을 해야 한다. 명도소송이 진행되는 동안의 미납월센은 물론이고 이 명도소송에 들어간 비용도 '보증금'에서 공제를 해야 한다.

세입자가 월세를 두변 미납한다면 미납한 바로 다음날부터 법적 대응을 시작하는 것이 좋다.

'좋은게 좋은 거다' 라든가. '내가 좋은 마음으로 대하면 상대도 알아 주겠지'라는 순진한 생각은 버리는 것이 좋다. 순진한 생각은 접어두고 법적인 대응과 협상을 동시에 진행하는 것이 맞다.

▶ 처음으로 원룸 건물, 신축사업을 시작하는 건축주라면 한두번 정도는 부분적으로라도 전문 사업자관리자(PM)의 도움을 받아 원룸 건물, 신축사업을 안전하게 시작하고, 경험과 지식이 쌓은 후에 스스로 건축사업을 진행하는 것을 고려해보는 것이 좋을 것이다