자본소득을 창출하라

나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다 - 흙수저로 시작해 부동산 임대사업 고수가 되기까지
이지윤 지음 / 메이트북스 / 2018년 5월

흙수저였지만 그렇게 살지 않기 위해 무던히도 노력한 저자의 이야기를 읽다보면 존경심이 절로 든다. 그리고 반성하게 된다. 좀 악착같이 했어야 했는데 하는 아쉬움이 든다. 제목으로 바로 얘기했듯이 저자는 소액투자로 아파트를 50여채를 샀고 임대사업을 하고 있다. 10여 년간의 투자기간이 운이 좋게도 부동산 투자를 장려했던(?) 시기였기 때문에 가능했던 점도 있다. 책을 읽는 우리가 적용해야 할 시기는 저자가 성공적으로 투자했던 시기와는 완전히 달라져 있기 때문에 곧이곧대로 받아들여서 적용하기에는 무리가 있다. 부동산 규제도 많아졌고, 대출도 쉽지 않다. 심지어 소득에 따라 대출을 규제하기 때문에 서민들의 내집 마련의 꿈도 살짝 멀어져 버렸다.

변화된 시대 상황에 맞게 책에서 저자가 말하고자 하는 바를 잘 이해해야 한다. 쉽게 말하면, 앞으로의 시대는 근로소득만으로는 살아가기 힘드니 자본소득을 창출해야 한다. 저자는 자본소득을 창출하는 방법중 가장 좋은 것이 부동산 임대라고 생각하는 것이다. 우리는 흔히 부동산 투자는 큰 돈이 필요하기 때문에 서민이 할 투자는 아니라고 지레 짐작하여 포기하는데, 저자는 작은 돈(물론 누군가에게는 이마저도 큰 돈일 수 있으나)으로도 부동산 투자를 시작할 수 있다는 것을 보여준다. 그리고 많이 힘들어졌지만 갭투자나 대출을 통한 레버리지로 수익률을 향상시킬 수 있다는 것도 보여준다.

이 책은 6개의 장으로 구성되어 있다. 먼저 저자의 투자 과정을 통해 누구나 할 수 있다는 것을 보여주고, 부동산을 통해 현금 흐름을 만들어야 한다고 주장한다. 부동산의 개념부터 실제 거래 사례를 통해 여러 가지 발생가능한 상황들을 설명한다. 그리고 절세 전략도 제시한다. 부동산과 관련된 세금은 종류도 많고 금액도 크기 때문에 아차 실수하면 몇 천 만원이 세금으로 날라갈 수도 있으니 꼼꼼히 살펴야 한다.

내가 배운 인상적인 방법은 근저당이 많을 경우 임차인들이 꺼려하는데, 이럴 때는 최우선 변제를 활용하여 오히려 좋은 조건으로 임대할 수도 있다는 것이다. 최우선변제는 근저당에 우선하여 소액 임차인을 최우선적으로 배당하는 것인데, 지역마다 상한 금액이 있다. 그 금액 내로 보증금을 맞추고 월세로 임대하여 현금 흐름을 창출하는 것이다.

278쪽의 재산세 내용은 설명이 잘못된 듯 하다. 재산세 기준은 6월 1일이며, 이때 소유하고 있는 사람에게 재산세가 부과되는데, 5월 31일에 잔금을 치르면 전소유주에게 부과되고, 6월 1일에 잔금을 치르면 매수자에게 부과된다고 설명했는데, 반대로 되어야 말이 된다. 즉, 5월 31일에 잔금을 치뤘다면 6월 1일에는 매수자가 소유자이므로 재산세를 내야하지만, 6월 1일에 잔금을 치뤘다면 매도자가 아직 소유자이므로 재산세 납부 의무를 지는 것이 말이 되겠다.