헌 집 대신 새 집 주는 재개발 투자 : 서쪽도사(우은제)의 재개발 투자의 정석

재개발 투자의 정석 - 어디서부터 공부해야 할지 막막한 당신에게
서쪽도사(우은제) 지음 / 경향BP / 2021년 10월

KB시세의 매매증감표를 보면 전국의 부동산이 가을 단풍과 같이 붉게 물들어간다. 산이 높으면 골이 깊듯이 상승장이 있으면 하락장이 있게 마련이다. 매수심리는 조금 주춤하다고는 하지만 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 부동산 가격의 하락 시그널까지 보는 전문가는 별로 없다.

제한된 땅에서 공급을 늘리기 위해서는 기존 건물을 새로운 건물로 바꾸는 작업이 필요하다. 3기 신도시나 택지지구같이 수도권 외곽을 중심으로 신규 주택을 공급하고 있기는 하지만, 누구나 기왕이면 서울로, 강남으로, 중심으로 향하고 싶은 마음은 같을 것이다. 서울 내에서도 오래된 주택을 새로운 건물로 바꾸는 재건축이 여러 군데에서 진행 중이고, 쓰러져가는 낡은 단독주택과 빌라를 고층 아파트로 바꾸는 재개발 역시 인기를 끌고 있다.

헌 집 대신 새 집 주는 재개발 투자

- 제목: 재개발 투자의 정석

- 지은이: 서쪽도사(우은제)

- 출판사: 경향BP

- 출간일: 2021.10.22.

- 페이지: 총 354면

재개발 투자를 하나만 제대로 하더라도 수 억 원 이상의 수익을 거둘 수 있고, 깨끗한 쾌적한 신축 아파트에서 살 수 있다는 기대감으로도 재개발에 대한 관심은 높을 수밖에 없다. 하지만 재개발 진행이 활발한 지역은 이미 프리미엄이 많이 붙어 매수하기 어렵고, 낮은 가격의 지역은 재개발이 추진될지, 되더라도 언제 진행될지 불확실성에 베팅해야 하는 상황에 망설이게 된다.

재개발 투자를 전문적으로 하는 서쪽도사는 자신의 경험과 노하우를 바탕으로 재개발 투자 원칙 7가지를 제시한다.

서쪽도사의 재개발 투자 원칙 7가지

1. 빨리 부서질 곳 ​

역이 가깝고 신축이라는 이유로 흔들리지 말고 빨리 부서져서 재개발될 수 있는 물건을 사야 한다.

2. 지역 토박이가 선호하는 곳 ​

부동산 가격이 많이 오르려면 동네 원주민 토박이 수요와 외부 투자자 수요가 같이 움직여야 한다. 지역 토박이들이 가장 원하는 위치를 파악한다.

3. 무조건 대단지가 될 곳 ​

총 세대수 최소 1,000세대 이상의 아파트는 커뮤니티 시설이 잘 구성되고, 사고파는 환금성이 좋다. 그리고 1군 건설사가 짓는 아파트가 될 가능성이 높다.

4. 조합원수 대비 일반분양 세대수가 많은 곳 ​

조합원수 대비 총 세대수는 가능한 한 2배, 최소 1.5배는 되어야 한다.

5. 주변 아파트 가격이 높은 곳 ​

주민들이 자발적으로 재개발에 참석하게 하려면 주변 아파트 가격이 높아야 한다.

6. 전체적으로 개발되는 곳 ​

노후 주택단지 속에서 1개 구역만 재개발되는 지역보다는 다수의 구역이 순차적으로 진행되는 곳에 대한 선호도가 높다.

7. 자연환경이 좋은 곳 ​

숲과 공원, 한강변의 가치는 시간이 지날수록 더욱 빛을 발하게 된다.

'두껍아 두껍아, 헌 집 줄게 새 집 다오~'

어릴 적 두꺼비집 노래가 떠오른다. 헌 집을 주고 새 집을 받고 싶은 마음은 어릴 적부터 가졌던 마음이자 사람들의 본능이겠지. 오랜만에 찾은 옛 공간이 새롭게 천지개벽한 모습을 보면 신기하기만 하다. 재개발 투자로 새 집을 하나 마련하면 더욱 즐겁지 아니할까.

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p31. 어떤 재테크이든 공부하지 않고 덜컥 실행에 옮기는 것은 위험하다. 재개발 역시 공부를 안 한 상태에서 섣불리 재개발 투자를 하는 건 매우 위험하다.

p33. 재개발은 단기적으로 사고팔아서 이득을 취하기보다 장기적인 관점으로 투자해야 수익을 더 높게 가져갈 수 있다.

p53. 재개발 구역 내에는 아파트, 단독주택, 빌라, 상가, 도로 등이 있는데 그중에서 빌라를 잘 활용할 줄 알아야 한다. 다른 물건보다 가장 많은 비중을 차지하고, 투자금이 가장 적게 들어가기 때문이다.

p88. 관심 있는 지역이라면 동의서가 몇 퍼센트 걷혔는지 주시하며 꾸준히 지켜볼 필요가 있다. 75%에 다다랐을 때가 매수하기 좋은 시점이다. 조합이 설립되기 전까지는 여러 물건을 가지고 있어도 되지만 조합이 설립되면 그중 하나만 조합원으로 인정되기 때문에 여러 물건을 가진 사람들은 이때 물건을 내놓는다. 이런 매물을 잡기에 좋은 찬스라고 보면 된다.

p109. 재개발은 늦게 팔수록 수익률이 크다. 단계가 진행될수록 가격이 많이 상승하기에 무조건 완성될 때까지 끌고 간다고 막막하게 생각하지 말고, 다음 단계로 넘어가면 시세차익을 볼 수 있다는 가벼운 마음으로 투자해야 스트레스를 덜 받는다.

p254. 동네마다 대장 아파트가 있는데, 그 주위에 낙후한 곳이 있다면 그곳 주민들도 당연히 재개발을 원하리라 판단하였다. 그래서 인천의 구마다 대장 아파트와 부대장 아파트를 조사하고 그 주변의 낙후한 곳 중에서 재개발 움직임이 있는 곳을 파악하였다. 사업단계, 초기 투자금, 예상 조합원수, 예상 총 세대수, 주변 신축 가격을 엑셀파일로 정리해 비교하였다. 그렇게 비교 분석하여 마음에 드는 세 곳을 추려 현장에 임장을 나갔다.

출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

재개발투자의정석, 서쪽도사, 우은제, 경향BP