경매의 틈새시장, 공매 : 김헌식 외 3인의 『공매 투자, 지금이 기회다』

공매 투자, 지금이 기회다 - 부자 꿈의 설계도가 되어줄
김헌식 외 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 4월

경매와 공매는 단짝 친구와 같다. 적용 법률과 집행기관이 다르다는 점을 제외하면, 채무자의 자산을 강제로 매도하여 배당이라는 절차를 통해 채권을 회수한다는 의미에서 동일한 목적을 갖는다.

경매는 민사집행법에 의해 집행되고, 공매는 국세징수법에 의해 채권회수가 수행된다. 경매가 법원을 통해 이루어진다면, 공매는 자산관리공사(KAMCO) 또는 신탁회사를 통해 절차가 진행된다. 공매가 경매에 비해 정보가 부족해 난이도가 조금 높은 만큼, 경쟁률이 낮은 점도 유리하게 작용할 수 있다.

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경매의 틈새시장, 공매

- 제목: 공매 투자, 지금이 기회다

- 지은이: 김헌식, 양선승, 백석기, 추수권

- 출판사: 매일경제신문사

- 출간일: 2021.4.15.

- 페이지: 총 270면

이 책의 공동 저자들은 한국자산관리공사 전현직 직원으로 구성되어 있다. 자산관리공사의 경험을 바탕으로 책을 집필한 만큼 각자 분야에서 중요한 실전 사례들을 위주로 설명하고 있다.

공매가 경매와 다른 특징

1. 진행 속도가 빠르다

경매는 경매 신청부터 매각까지 최소 6개월 이상이 소요되고 유찰 시 1개월 후 최저매각예정가격의 20~30%를 저감해 진행하는 반면, 공매는 공매 신청부터 첫 매각기일까지 3~4개월 내의 시간이 소요되고 유찰 시 일주일마다 최초 공매예정가격의 10%를 줄여 매주 재공매를 진행한다.

2. 공매는 온라인 입찰을 한다

공매는 온비드 사이트 (https://www.onbid.co.kr)를 통해서 입찰하므로 법원까지 입찰하러 가야 하는 경매에 비해 절차가 간편하다. 압류재산 공매의 입찰기간은 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시로, 이 기간 내에는 24시간 입찰이 가능하다. 목요일 오전 11시에 개찰되어, 결과는 온비드 사이트에서 확인할 수 있다.

공매에서 주의할 사항

1. 경매와 공매의 경합

때로 공매에서 진행되는 물건이 경매에서도 동일하게 절차가 진행되는 경우가 있다. 이 경우 낙찰 후 잔금 납부를 먼저 하는 쪽이 소유권을 취득할 수 있다. 경매가 개찰 7일 후 매각허가결정이 나고 다시 7일이 지나 매각허가결정이 확정된 다음에 매수대금을 납부할 수 있지만, 공매는 개찰 후 3일이 지나면 잔금을 납부해 소유권을 취득할 수 있다. 따라서 경매와 공매 물건을 양쪽 다 확인할 필요가 있다.

2. 몰수된 입찰보증금 처리 방식이 공매와 경매가 다르다

경매는 입찰보증금이 몰수되면 법원에 보관 후 낙찰 시 몰수된 입찰보증금을 배당재단에 포함하여 배당을 진행한다. 공매는 공매보증금이 몰수되지마자 바로 강제징수비, 체납액 순서로 충당된다. 따라서 유찰이 되는 경우 소유자의 체납세액이 줄어드는 효과가 발생하는 만큼 입찰가 산정 시 이를 고려하여 잘 판단해야 한다.

3. 조세채권은 압류일자가 아닌 법정기일이다 ​

조세채권은 등기부등본의 압류일자가 아니라 법정기일이 기준이 된다. 선순위 임차인이 배분 요구를 했을 때 전액 배분을 받지 못하면 부족 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 만큼, 압류재산 공매재산명세를 통해 선순위 임차인보다 법정기일이 빠른 조세채권 여부 및 금액을 살펴야 한다.

다양한 공매 투자로 수익 높이기

일반적인 방식의 경공매 투자 외에도 다양한 방식의 투자로 더욱 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 있다.

- 공매 낙찰 후 철거, 빌라 신축 분양하기

- 재건축 아파트 공매 낙찰받아 장기 시세차익 얻기

- 공매로 싸게 낙찰받고 낙찰가 이상의 전세 세팅으로 플러스피(P) 투자하기

- 부동산 외에 유류, 골드바 등 동산 투자로 양도세 감면받아 수익 실현하기

- 도로 옆 경사면인 법면 투자로 도로 확장 시 보상받기

경매와 공매에서 성공을 하기 위해서는 평소 꾸준히 물건을 검색하는 습관이 중요하다. 이색적인 물건에도 관심을 가져본다면 다양한 기회를 더 많이 얻을 수 있다. 그리고 권리분석 후에는 현장답사를 통해 공적서류와 현황 일치 여부를 체크하고 주변을 둘러보아야 한다.

단기간에 기대했던 성과가 나오지 않더라도 꾸준하게 입찰을 한다면 분명 성과를 만들어 낼 수 있다.

Slow and steady wins the race.

꾸준함이 모든 것을 만든다.

출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.