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서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 오윤섭의 부동산 투자 인사이트
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2021년 3월
평점 :
전국적인 부동산 폭등의 끝은 어디일까? 이미 서울 주요 아파트 가격은 몇 년 사이에 두 배 이상 오른 지역이 허다하고, 강남의 대장 아파트는 평당 1억을 넘어선지 오래다. 앞으로의 부동산 전망과 함께 무주택자, 1주택자, 다주택자는 방식은 다르지만 각자의 상황에 맞는 대응이 필요할 것이다.
오윤섭의 『서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라』는 2019~2020년 오윤섭의 부자노트 블로그에 연재된 글을 엮어서 만들었다. 시간순이 아닌 주제 단위로 엮다 보니 시간 흐름의 혼란이 오긴 하지만, 서울 아파트의 최근 2년간 역사를 돌아볼 수 있었다.
반복되는 역사 속 부동산 규제에서 대응하는 방법
- 제목: 서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라
- 지은이: 오윤섭
- 출판사: 원앤원북스
- 출간일: 2021.3.10.
- 페이지: 총 388면
오윤섭 리얼티파트너스투자자문 대표는 2015년 이후 수도권 주택시장에 대한 일관된 포지션으로 상승세를 정확히 예측해 투자자들로부터 아기곰, 신성철과 함께 부동산 3대장으로 인정받고 있다. <동아일보> 부동산 전문기자 출신으로 20년간 부동산포털 닥터아파트 CEO를 역임했다. 2018년부터는 리얼리파트너스투자자문 대표로 강의와 글쓰기에 전념하고 있다. 국내 부동산시장에 '부동산 가치투자' 개념을 최초로 도입해 올바른 부동산 투자의 방향을 제시해왔다.
참여정부 집권 3년 차에 8.31대책이 있었다면 문재인 정부에서는 집권 3년 차에 12.16대책이 있다. 참여정부 4년 차에 3.30대책이 있었다면 문재인 정부 4년 차에 7.10대책이 있다. 15년 차이에도 불구하고 참여정부와 문재인 정부의 부동산 대책의 방향은 너무나 똑같다. 바로 다주택자의 투기수요를 억제하기 위해 양도세, 종부세를 중과하고, 정비사업(특히 재건축)을 차단하는 것이다.
p77
켄 피셔는 『주식시장은 어떻게 반복되는가』에서 주식시장이 반복되는 상황 속에서도 사람들은 '확증 편향'에 빠져 과거를 잊었다는 사실조차 기억하지 못한다고 하였다. 문재인 정부의 부동산 정책은 2002년 노무현 대통령의 참여정부와 놀랍도록 비슷하다. 대통령비서실 민정수석과 비서실장을 역임하면서 정책적으로 동화되었을 것이다. 지난 2000년대 중반 부동산 가격 폭등의 주범이 규제에 시작되었음을 잊고 있나보다.
정부는 다주택자의 투기수요가 부동산 가격 급등의 근본적인 원인으로 진단하고, 투기수요를 억제하기 위한 각종 정책을 수차례 발표하였다. 그럼에도 여전히 집값을 잡기는커녕, 서울과 수도권을 넘어 전국을 불장으로 만들어버린 정부 정책의 결과를 생각하면, 문제 정의가 정말 중요함을 깨닫게 한다.
시장을 이기는 정책은 없다. 시장이 원하는 물건은 빌라, 다가구/다세대 주택, 구축 아파트가 아니다. 이제는 신도시도 구도시가 되어버린 만큼 누구나 신축 아파트를 꿈꾼다. 재건축을 틀어막고, 주택 취득과 양도를 모두 틀어막아 거래를 줄임으로써 시장의 공급을 차단시키고 있다. 수요 억제 정책이 아닌 공급 확대, 그것도 시장이 원하는 공급을 늘이는 것이 답이라는 사실을 정부만 모르고 있는 것 같다.
지난 몇 년간 아파트 가격은 끊임없이 상승하여 서울 아파트의 중위 가격이 9억 원에 이르렀다. 강남 아파트 20~30억 원은 예사이고, 강북 신축 아파트들도 15~20억 원을 바라볼 만큼, 아파트 가격은 넘사벽이 되고 있다. 저금리 유동성 공급과 신규 입주물량 감소 영향으로 앞으로도 몇 년간 집값 상승은 계속될 것이다. 산이 높으면 골이 깊다. 지금의 고공행진이 언젠가 멈추고 하락세로 돌아서겠지만, 그때 기회를 잡으려고 기다린다면 이미 늦은 것이다.
과거 노무현 정부가 결국 부동산 정책의 실패를 인정하였지만, 이번 정부의 끝은 어떻게 될까. 이런 상황에도 현금 부자들은 로또 아파트를 줍줍하느라 정신이 없다. 부동산 폭등장에서 양극화는 점점 심해져 가고, 서민들의 상대적 박탈감만 더욱 커져갈 것이다.
자본주의 사회에서 리스크가 없는 삶이 가장 위험한 리스크다.
p195
p43. 공시가격 인상은 재산세, 종부세만 늘어나는 게 아니다. 건강보험료, 국민연금 등 사회보험료 인상으로 이어든다. 직장이 없는 지역가입자는 주택 한 채를 소유하고 있다는 이유로 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있다. 취약계층은 물론 은퇴한 중산층도 준조세 부담이 늘어나 피해를 입을 것이다. 결과적으로 부동산 증세 정책은 다주택자보다 소득이 적은 1주택자가 체감하는 세 부담이 더 크다.
p65. 7.10대책 이후에도 상위 지역 갈아타기 전략은 여전히 유효하다. 자산소득을 늘리고 싶다면 재건축 등 정비사업 한 채는 내 것으로 만들어야 한다. 입주시점에 84타입 기준으로 최소한 20억 원 이상 될 곳에 투자하라. 자산을 극대화하고 싶은 일시적 2주택자는 과감히 연말까지 모두 처분하고 '1정비사업주택+1대체주택'으로 갈아타는 것을 추천한다.
p224. 종부세 부담으로 자꾸만 수도권 외곽에 투자하려고 하는데 매우 잘못된 투자전략이다. 당신이 펀더멘털을 갖춘 투자자라면 집요하게 인강남 또는 서울권에 집중 투자해야 한다. 종부세 회피 전략은 얼마든지 있다(돈이 문제지만).
p228. 지방, 서울 외곽, 수도권 외곽에서 하락장을 맞으면 안 된다. 서울 도심 정비사업 신축이나 신축이 될 입주권에서 하락장을 맞는 것이 가장 좋다. 하락장이 오기 전 일반분양을 하면 가장 좋은 케이스다.
p234. 주변 투자자들을 보더라도 1~2년 보유하고 자주 사고판 경우 자본소득이 크게 증가하지 않았다. 반면 자본소득이 크게 증가한 사람은 대부분 4년 이상 보유하고 갈아탄 경우가 많다.
자본주의 양극화 시대에 살아남기. 아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다.
출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.