3040 부동산투자에 관한 필독서

내 집 없는 부자는 없다
대치동 키즈 지음 / 원앤원북스 / 2020년 6월

제목만 봐도 끌리는 '내 집 없는 부자는 없다'의 작가는 '대치동 키즈'라는 분이다.

필명이 참 재밌다.

대치동에서 학창시절을 보낸 15년차 직장인이자 두 아이의 아빠, 그리고 지난 2009년 부동산 하락장을 경험한 후 재기한 13년차 부동산 투자자다.

나와 비슷한 또래인 것 같아서 책을 읽으면서 좀 더 와닿는 부분이 많았다.

 

에필로그부터 '집 값이 올라 허탈하고 마음고생하는 3040세대에게'라고 시작한다.

요즘처럼 자고 일어나면 아파트 값이 폭등하고, 정부가 규제를 하면 바로 옆 규제 제외 지역이 폭등하는 시기.

정부는 부동산투기를 잡는다고 하지만 잡히기는 커녕 주변 지역이 올라버리니...다시 규제 적용지역이 오르는 아이러니한 상황이다.

문 대통령을 지지하고, 정부의 다양한 노력을 알지만 부동산이라는게 투자의 목적만 있는게 아니라 '내 집마련'이라는 중요한 목적이 있는 부분이라서 일반적인 투자와는 성격이 좀 다르다고 생각한다.

규제를 하면서 실거주를 위한 주택 구입자도 피해를 입는 상황을 뉴스에서 보면서 이 책은 어떤 이야기가 담겨 있을지 궁금했다.

 

재테크에 관한 책을 보거나 유튜브 강의를 보면 가장 중요한 것이 종잣돈을 마련하는 일이다.

우선 안 쓰고 모아서 종잣돈을 만든 후에 투자를 해야한다는건데 안 쓰고 모은다고 해도 수입이 적은 경우거나, 어쩔 수 없이 써야 하는 필수지출이 많은 경우는 종잣돈을 못 모아서 투자를 시작하기 어렵다.

이 책에서는 경력을 최고의 종잣돈 마련 수단으로 보고 퇴직금을 중간정산 받거나 이직을 통해 연봉도 올리고, 퇴직금을 미리 받아서 종잣돈으로 활용할 수 있다는 방법을 제시하고 있다.

이전에 보던 책에서는 무조건 절약해서 종잣돈을 만들라고 하는데 퇴직금 중간정산이라는 방법을 제시하는 점이 새로웠다.

 

퇴직금을 활용하는 방법은 3040세대에게 종잣돈 마련 방법으로 권하고 있다.

4050세대는 퇴직연금제도가 유용할 수 있지만 요즘은 퇴직연금 1년 수익률이 낮기 때문에 3040 세대들은 차라리 직접 투자를 하는 것이 더 낫다는 의미다.

 

하지만 퇴직금 중간정산은 아무때나 원할 때마다 되는 것은 아니고 질병이나 부상으로 장기요양이 필요한 경우, 근로조건이 변경되어 소득이 줄어들 때, 집이 없는 근로자가 본인명의 주택구입이나 전세금 내는 경우(단 1회에 한함), 근로자 본인이 파산한 경우, 천재지변으로 피해를 본 경우에만 가능하다.

동생이 이번에 주택구입을 하는데 대출을 받아야 하는 상황이라서 퇴직금 중간 정산에 대해서 알려줬다. 투자를 하든, 대출금 비율을 줄이든 1회에 한하는 경우라서 활용할 수 있을 것 같다. 동생도 모르고 있었다며 알아봐야겠다고 했다.

 

내 집 마련이 목적이나 부동산 투자 목적으로 주택을 구입하려고 마음 먹으면 왜 집 값은 오르는지 모르겠다.

다들 집 사려고 하니까 예전 가격이 생각나서 못 사겠다는 사람들도 많다.

하지만 내 집 마련이 목적이라면 나는 시장가격이 추이를 따지기 보다는 사야 할 시기에 사는게 낫다고 생각한다.

'내 집 없는 부자는 없다'에서는 부동산 가격의 추이를 그래프로 보여주면서 과거를 돌아보면 부동산을 싸게 살 수 있는 시기가 더 많다는 것을 보여주고 있다. 그러므로 "집을 사라!"는 이야기를 하고 있다.

일단 실거주를 위한 내집마련이 투자1단계.

 

성공적인 내 집 투자를 위한 시기는 '생애주기'

생애주기별 부동산 투자는 개인, 가족의 생애주기에 맞춰 2~3년 먼저 생애 목적에 적합한 집을 전세 끼고 구매한 후 생애 주기고 돌아왔을 때 이사해서 실거주와 투자를 동시에 만족시키는 투자 방법이다.

부동산 가격을 보고 판단하지 말고 개인이 살면서 필요에 따라 집을 매매하라는 뜻이었다. 이것이 대중심리와 반대로 가는 똑똑한 실거주 투자가 가능하도록 한다는 것이다.

 

부동산 투자를 해야 할 3번의 생애주기는 신혼 때, 아이 유치원 시기, 초등학교 3학년 때.

이렇게 3번이다. 초등학교 3학년 때 거주지를 결정하면 그 이후로는 아이 친구들, 부모의 커뮤니티로 인해 거주지를 바꾸기 어렵다. 그리고 이사 시기 2~3년 전에 전세끼고 구입을 미리 해두어야 한다고 한다.

그럼 어떤 곳을 사야할까?

투자지역 핵심 원리는 아이 키우기 좋은 곳, 희소성이 있는 곳, 환금성이 좋은 곳.

이 3가지를 기억해야 한다.

유치원~초등학생이 있는 가정에서 살기 좋은 곳은 유흥가가 없는 근린상가, 학원이 들어오고 초품아 대단지가 형성되므로 입지가 좋다고 할 수 있다. 한 번에 옮기기 어려우면 중간 기착지를 거쳐 자산을 불려 옮겨갈 수도 있다.

인기 주거지는 아이 키우기 좋은 곳임을 생각하면 이해가 쉽다.

희소성은 부동산 입지의 등급을 매기는 중요한 원리지만 그 희소성이 인정받으려면 반드시 실수요가 있어야 한다. 실수요는 일자리, 생활인프라, 도시개발계획, 미래 산업의 관심 지역을 살펴보면 된다.

부동산은 사기를 쉬워도 팔기는 어렵다. 정체기나 하락장에서 매수자들은 일단 관망하기 때문에 투자하기 좋은 지역을 고를 때 환금성을 확인해야 한다. 삽을 뜨지도 않은 호재로 오르는 곳은 피하는게 좋다. 확실하지 않은 호재보다는 가격이 오르더라도 착공 시작 후 실거주 투자를 해야한다.

 

부자되기 2단계는 내 집을 넘어 부자로 가는 선순환투자

내 집은 옮겨다니는데 한계가 있다. 아이가 크면서 이사가 어려우므로 경제적자유를 찾기 위해서는 자산을 이용해서 부동산 투자를 해야 한다는 내용이다.

부자의 눈을 가지려면 1주택자를 넘어서야 한다.

3단계 자산으로 만드는 선순환 투자 모델링이 소개되어 있었는데 최초의 투자금인 뿌리 자산으로 투자금을 불리기 위한 줄기자산을 만들고, 경제적 자산을 위한 잎자산으로 나누어진다.

내가 이해한 바로는 뿌리자산이 바로 seed money, 종잣돈으로 시세차익을 얻을 수 있는 전세낀 아파트나 분양권, 재개발 등이 줄기자산, 아파트 가격이 오르던지 내가 벌어서 모으던지 돈이 더 생기면 월세 수익까지 생기는게 잎자산에 해당했다.

나도 전세 낀 아파트가 있어서 팔고 싶지만 이제는 부동산 사고 팔 때 세금이 많이 강화되어서 책대로 하기는 쉽지 않을 것 같다. 팔고 나면 다시 사기는 어려울 것 같아서 못 팔겠다.

그 외 선순환 투자를 위해서 대출활용 소개도 되어 있는데 다양한 대출상품과 대출받는 방법이 안내되어 있었고,

부동산 정보를 얻는 방법(유튜브, 블로그, 단체채팅방, 카페 등)의 장, 단점도 알려주고 있었다.

 

마지막 4장에서는 현명한 부동산 투자를 이어가기 위한 7가지 원리가 있는데

그 중 기억에 남는 부분은 부동산은 지역별, 입지별로 위계가 있기 때문에 기다리는 투자를 통해 매수, 매도 타이밍을 잘 잡아야 한다. 특히 정부에서 투기지역으로 지정하면 그 위계를 정하는 상위 입지로 볼 수 있다.

상위입지일수록 매수는 신속하게, 매도는 신중하게 해야 시세 차익을 얻을 수 있다.

그 외에도 재개발 투자할 때 알아야 할 사항과 공인중개사를 통한 거래시 알면 좋은 점 등 부동산 투자를 하면서 경험한 것을 자세하게 안내해주고 있었다.

3040 세대를 위한 반드시 성공하는 부동산 투자법이라는 부재가 달린 '내 집 없는 부자는 없다'

읽으면서 부동산 투자 뿐만 아니라 내 집 마련을 위한 부동산 매매에 대한 팁도 되는 내용이어서 정말 마음에 드는 부동산 재테크 책이다. 주변 지인들에게 강추하고 싶은 책!

일단 30대를 이제 막 시작한 동생에게 이 책을 줄 생각이다. 다양한 부동산 투자를 직접 해보고 쓴 책이어서 도움이 많이 된다. 별 5개!