서울아파트상승의 끝은 어디인가

서울 아파트 상승의 끝은 어디인가 - 2020 수도권 입지의 대전환이 온다
강승우 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 11월

대한민국 집값의 중심지 서울 (그중에서도 강남은 특별하지만...)

집값은 언제 오르고 내리는 건지 관련 통계를 토대로 예측해본다.

서울 전세가가 계속해서 오르면서 이를 부담스러워한 사람들이 수도권 아파트로 이주했다.

작년의 경우 유례없는 폭등장이었다. 특히나 아파트 전세/매매 가격을 예측할 수 있는 

각종 지표들도 어긋나면서 폭등했는데 이는 정부규제의 반작용이 초과 수요를일으켰기 때문

PIR(Price to Income Ratio) 소득대비 집값비율 을 보면 19년도는 최근 10년중에서 가장 높다.

중위소득 직장인이 10년간 안쓰고 모야아 살수 있는 가격

반면 과거에 비해 금리가 낮아져 자금 조달에 대한 부담은 전보다 덜해졌다.

정부가 서울집중을 분산시키려고 1기 2기 신도시 정책을 폈으나 실제로는

1) 실입주까지 시간이 걸려 당장 집값을 잡지 못했고

2) 조정에는 오랜시간이 걸렸다

이유는 토지보상금으로 인해서 이 돈들이 다시 서울지역 부동산에 유입되었기 때문이다.

3기 신도시의 경우 신축보다는 재건축이 많은데 이들은 보통 입주까지 7~8년이 걸린다.

10년차 부부와 서울아파트 시세 증감률이 비슷한 추이로 움직인다. 

10년차 부부라면 아이가 초등학교에 입학할 시기가 됐기에 집을 매매해서 정착하고자 하기 때문이다.

한편 서울가구수가 증가하고 있어 이들로 인해 집값이오를거라는 전망이 있는데 자세히보면

가구수절대 수치는 늘어 났으나 1인가구의 숫자가 늘었다.

집이 필요한 2인 이상 가구수는 감소하고 있어 주택수요가 있는 서울 가구수 자체는 보합세 수준이다. 

교통이 좋은 주거지의 기준인것은 예나 지금이나 변함 없다. 여기에 직장과의 근접여부가 앞으로 더욱 중요해질

것으로 전망했다.

서울 직장인의 2010년 통학시간이 70분 이었는데 15년에는 78분으로 늘어났다. 반면 갈수록 워라밸 중심의 

생활습관이 정착됨에 따라 회사 근처 거주지의 상승률이 클 전망

서울 주변 수도권의 경우 GTX 개통에 시점에 따라 집값이 상승할 가능성이 있다.

다만, 정부가 목표로 하는 시점보다 개통시기는 더 늦어질 가능성이 높다.

또한 수도권의 경우 오래된 주거지가 많은데 재개발이 잘 되지 않는 지역(인천등) 이 있으므로 잘 살펴볼 필요가 있다.

전체적으로 이 책은 주택 매매를 고려하는 결혼 10년차 언저리 부부에게 적합하다고 생각한다.