돈 버는 꼬마빌딩은 무엇이 다른가

돈 버는 꼬마빌딩은 무엇이 다른가 - 부동산 전문 펀드매니저가 알려주는 꼬마빌딩 투자.운용 플랜
강민성 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 10월

꼬마빌딩이란 30~50억원 사이의 가격대의 빌딩을 말한다. 뭐 그러나 저러나 

일반인들은 거의 불가능한 가격이긴 하지만 잘 안알려진 부동산 투자처이기에

가능성이 높다 

주택투자를 하면 흔히 생각하는 것이 아파트 투자인데 아파튼 정형화 되어 있고

정보를 얻기도 쉽기 때문에 투자하기 (상대적으로) 쉽다. 반면 꼬마빌딩은

정보가 적어서 고려할 사항이 많다

1. 상가빌딩 투자시에는 유동인구 추이를 봐야 한다. 

 - 입지가 좋다고만 끝나는게 아니고 실제로 해당 빌딩주변 상가에 오가는

인구가 어떤지 파악해야 한다 

2. 주요동선을 파악한다. 

 - 대로변에 있다고 모두 교통이 편한것은 아니다 차타고 진입하기 위해서 

유턴을 해야 하거나 신호가 복잡한 경우 사람들이 몰리지 않을 수 있다.

3. 매매가 비교 필수 

 - 주변 빌딩과의 비교를 통해 가격을 확인해 봐야 한다. 앞서 말했듯 아파트는

비교대상이 많지만 꼬마빌딩은 규격이 다르고 정보를 얻기도 쉽지 않아 

비교를 하기가 쉽지 않다. 

준공년도, 공실률등을 비교하여 검토해야 한다.

4. 임차인 현황 확인 필수 

 - 10층짜리 건물에 층마다 임차인이 다르다면 관리에 어려움은 있을수 있지만

공실률에 따른 위험은 분산시킬수 있다.

반면 한건물의 다수층을 한명의 임차인이 쓸 경우 해당 임차인이 나갈경우 

공실륭에 따른 손실이 커진다 

5. 대출을 활용하라 

 - 누구도 빛을 원하지 않는다 하지만, 빌딩은 빛 없이 사기 어렵다. 

빛을 적절히 활용하면 투자자금을 상대적으로 쉽게 얻을수 있고 

수익률도 올릴수 있다.

예를들어 100억짜리 건물을 사서 10억의 수익을 올렸을때 100% 자기 자본으로 투자하면 수익률 10% 이지만, 50억의 자기자본과 50억의 빛으로 투자를 했을경우 

수익률은 20%이다 (물론 대출에 대한 이자를 변제하면 수익률은 낮아질것이다)

6. 제반사항 확인 

 - 빌딩은 오가는 금액이 크기때문에 세금등의 비용도 매우 크다 매입시 세금에 대해서도

고려를 해야 하며 향후 임차인에게 관리비를 어떤식으로 청구할 것인지도 고려해야 한다

전기/수도세의 경우 관리비로 걷으면 되는데 전기세의 경우 임차인이 사무실내에 별도 

전기기구를 사용할 수 있어(에어컨등) 이런경우 별도 측정기를달아서 청구해야 한다 

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빌딩은 안정정인 투자수익을 얻을수 있지만 비용이 만만치 않고 투자에 실패했을때 

투자자의 가계가 흔들릴 정도의 위험성이 있다. 

최대한 알아보고 투자해야 하는 만큼 자세한 정보를 다루는 이 책이 도움이 될 것이다