상승장은 물론 하락장에도 통하는 부동산 투자의 정석

부동산 투자의 정석 - 상승장은 물론 하락장에도 통하는, 최신 개정증보판
김원철 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2022년 11월

요즘 부동산 시장 참 답답하시죠?

급급매로 만들어진 가격 하락세,

기대와 다른 둔촌의 분양 결과와 점점 더 늘어나는 미분양 소식들,

레고랜드에서 시작된 은행의 돈맥 경화와 건설업계의 위기까지,

그래서 누군가는 이제 하락세가 시작됐으니, 지금이라도 팔라고 하고,

또 누군가는 지금이 바로 기회라고 하며, 남들과 다른 길을 시작하라고 합니다.

과연 누구 말이 맞는 걸까요?

전 이 부동산 시장의 상승 VS 하락에 대한 전망은 투자자들에게는 유의미한 내용은 아니라고 생각합니다.

투자자라면 자신의 기준이 있어야 하고, 자신의 기준이 있는 투자자라면, 자신이 바라보는 투자처의 시세정보가 중요하고, 자신의 기준과 상황에 맞는 투자처에 자신의 속도에 맞게 진행하는 것이 투자의 길이 아닐까 생각합니다.

그럼 부동산 투자의 기준은 무엇일까요?

2022년 연말, 내년 제 투자기준을 세우기 위해, 부동산 책의 클래식, 바로 <부동산 투자의 정석>을 읽어보았습니다.

완전 초보 부린이인 저에게는 이 책이 새롭게 나온 부동산 책 정도로만 알고 있었는데, 알고 보니, 이 책은 2007년도에 처음 발행되어 지금까지 꾸준히 사랑받고 있는 책으로 불황기에 접어들다 보니, 다시금 찾는 이들이 많아졌고, 결국 작가님께서 개정판을 또다시 쓰시게 되었다고 합니다.

특히 이 개정판을 쓰시면서 처음에는 그사이 바뀐 부동산 관련 법규들이 너무 많아 부담이 많이 되셨다고 고백해 주셨는데요 막상 쓰시면서는 '어? 별로 고칠 것이 없는데?"라고 생각하셨다고 합니다.

그만큼 부동산 투자의 기본은 상승장에도 하락장에도 늘 통하는 기준이라는 게 존재하나 봅니다.

<부동산 투자의 정석>은 돈이 나오는 시스템을 만드는 비결에 관한 책입니다. 2004년부터 무려 18년간 부동산 투자와 강의를 해온 1세대 투자자인 김사부님은 이 책을 집필하기 전에 큰 실패를 경험한 후 2007년도에 부동산 투자의 정석이라는 책을 집필한 이후 이 시스템에 따라 성실히 투자해온 결과 재기에 성공하셔서 지금까지 부동산 투자자의 길을 성실히 나아가고 있다고 합니다. 역시 중요한 건 시스템이라는 걸 다시 한번 깨닫게 되는 것 같습니다.

이 책은 정부의 부동산 정책을 토대로 시장의 흐름을 파악하면서 오르는 부동산에 위험을 대비하며 꾸준히 투자한다면, 결국엔 부동산 투자를 성공할 수 있다는 내용입니다. 지금 당장은 하락할지 몰라도 장기적인 관점에서는 꾸준히 상승한다는 것에는 분명 많은 분들이 공감하시는 부분이 아닐까 생각됩니다. 저 또한 마찬가지고요.

중요한 것은 포기하지 않고 자신의 상황에 맞게 꾸준히 투자하라는 겁니다. 매년 똑같이 상승하지는 않겠지만 장기로 봤을 때는 상승하는 투자처는 분명히 있고, 그런 투자처가 어디인지를 찾아내는 것이 투자자들의 몫이라는 거네요.

즉, 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아서 재 투자하는 것! 입지, 학군 이런 기본에 충실한 아파트부터 다시금 살펴봐야겠습니다.

부동산 투자의 정석은 책 제목처럼, 부동산 투자의 정석, 아파트 투자의 정석을 알려주는데요 하지만 부동산 투자는 끊임없이 변화함으로 이 책을 통해 정석을 잘 숙지하여 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 맞는 전략은 무엇일지, 가장 유리한 투자 대상은 무엇일지를 끊임없이 공부해서 자신의 상황에 맞는 투자를 포기하지 않고 꾸준히 해야 하는 것이 이 책의 결론이 아닐까 생각됩니다.

벌써 12월 29일입니다.

내년, 부동산 전망이 궁금하신 투자자분들이 계신다면, 상승장에도 물론 하락장에도 통하는 부동산 책의 클래식, 부동산 투자의 정석을 읽어 보시라 권해드리며, 이 책의 리뷰를 마칩니다

45가지 키워드로 전망하는 대한민국 돈의 흐름

머니 트렌드 2023 - 45가지 키워드로 전망하는 대한민국 돈의 흐름
부동산읽어주는남자(정태익) 외 지음 / 북모먼트 / 2022년 11월

최근 제가 경제 전망서를 읽으면서 조금 아쉬웠던 게 있었다면, 저자님의 전문분야에 대해서는 인사이트를 제대로 얻을 수 있지만, 그렇지 못한 분야에 대해서는 아무래도 내용 아쉬웠다는 거였습니다. 특히 경제분야는 한가지 분야로만 설명하기 어려운 복합적인 분야입니다.

그런데 여기, 주식, 부동산, 사회 문제, 테크, 인구 등 돈과 관련된 다양한 분야에 전문가(정태익, 김도윤, 김경민, 김상균, 전영수, 최준철, 홍춘욱)들이 한자리에 모여 2023년의 돈의 트렌드를 알려주는 책! 저의 경제전망에 대한 니즈를 제대로 충족시켜 줬던 책이 있습니다.  

바로 <머니트렌드 2023> 입니다.

저자인 부읽남님께서는 2022년 격동의 한 해를 보내며, 예측 불가능한 미래가 야기하는 불안이 얼마나 큰 영향력을 미치는지를 뼈저리게 체감했다고 합니다. 이런 상황에서 부읽남님께서 가장 크게 깨달은 사실은 투자 트렌드의 변화를 얼마나 잘 읽어 낼 수 있는가가 그 무엇보다도 중요하다는 것이었다고 합니다.

변화의 흐름은 늘 작은 움직임에서 시작되고 작은 움직임이 반복되면 트렌드가 되고 사회 경제의 흐름을 바꾸며 사람들의 행동과 사고방식까지 달라지게 만든다고 합니다. 그래서 돈의 흐름 역시 그 돈을 벌고 쓰는 사람들이 속한 사회 트렌드 변화와 밀접하게 연결되어 있다고 합니다.

2023년 돈의 흐름을 붙잡고 싶다면 반드시 알아야 할 머니 트렌드 45가지!

각 분야의 전문가님의 고품질 인사이트가 책에 소개되어 있으니, 꼭 한 번 책을 읽어 보시라 추천드립니다.

끝으로 이 책의 리뷰를 쓴 이유기도하고, 가슴이 찡 하도록 감동받기도 한 김도윤 작가님의 에필로그 일부 문장을 끝으로 인용하며 이 책의 리뷰를 마칠까 합니다.

"필자들이 더 많은 사람들에게 도움이 되겠다는 마음을 포기하지 않듯이 여러분의 인생에서도 생각보다 더 많은 돈을 벌수 있다는, 그렇게 부자가 되어 내 삶에 좀 더 많은 자유와 여유로움이 생겨 행복할 수 있다는 마음을 포기하지 않았으면 합니다.

주식과 부동산 시장이 정점을 찍었던 2021년의 돈은 이미 공부를 마친 사람들의 몫이었습니다. 다음번에 올 상승장에 부자가 될 사람은 분명 지금 공부를 하고 있는 바로 이 책을 읽고 있는 당신이 될 것입니다."

혼돈의 서울 부동산 기회는

부동산 트렌드 2023 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2022년 11월

요즘 부동산에서 핫한 김경민 교수님의 부동산 트렌드 2023을 오늘 소개해드리고자 합니다.

작년 모두가 가격 상승을 점칠 때 김경민 교수님은 “2022년 서울 아파트값이 최대 20%까지 하락할 것”이라는 주장을 펼쳐 시장의 주목을 받았었는데요.

현재는 그 예측이 현실로 일어나는 상황이라 더 주목을 받고 계신 것 같습니다.

특히 눈에 띄는 곳이 바로 노도강!

얼마 전 부읽남님 강연에서 노도강에 대해서 언급한 적이 있었는데요. 지금 노도강이 공급도 없는데 급매, 급급매가 계속 나와 최저가를 갱신하고 이렇게 뉴스에서도 자주 등장하게 되었는데, 정말 놀라운 건 1년 전 교수님께서 이미 이 집값 하락을 예견했다는 겁니다.

또한 이 책에서 주목해야 할 표현은 바로 노도강이 아니라 노도성이라는 겁니다.

일반적으로 부동산에서는 노원, 도봉, 강북구 지역을 노도강이라고 부르는데요. 교수님께서는 책에 노도강이 아니라 노원, 도봉, 성북구. 즉 노도성이라고 언급한 것이 다른 전문가분들과 다른 표현이라 더 주목을 받으셨던 것 같습니다.

그럼 저의 관심 지역인 서울 아파트를 빅데이터로 분석한 내용도 있었는데요.

책에 나와있는 아파트 매매가격지수 추이에서도 볼 수 있듯이 서울과 인천 경기도의 하락 시점은 비슷하지만 대세 상승 시작 시점은 다르다는 것을 볼 수 있습니다. 교수님의 설명에 따르면 서울은 주변의 풍부한 대기 수요로 2017년부터 지속적으로 상승했지만, 인천 경기도는 2017년부터 2020년 초까지 하락 및 정체기가 보였다고 합니다.

다들 아시는 것과 같이 2020년과 2021년, 인천과 경기도의 가격 폭등기는 기준금리가 대폭 인하되었던 과잉 유동성 기간과 겹치고, 교수님 설명에 따르면 이 유동성이 사라질 경우, 경기도와 인천지역의 가격은 코로나 전인 2020년 2월 가격으로 회귀할 가능성이 있다고 합니다.

또한 책 내용에 따르면 서울에서는 강남구가 가장 먼저 움직이고, 다음은 양천구이며 그 이후 다른 구들의 가격이 움직인다고 하는데 교수님께서는 이 트렌드를 지역의 소득 수준에 기반에 가격 상승 시점에 차이가 존재할 가능성이 있다고 합니다.

전 이 내용에서 부자들이 거주하는 지역이 이 집값 상승을 리드할 가능성이 높다는 의미로 해석해 봤습니다. 얼마 전 발표된 KB 부자 보고서에 따르면 눈에 띄는 지역들이 몇 개 있었는데요. 바로 세종! 서울 수도권이 제 관심 지역이긴 하나, 정말 세종은 이런 저에게도 계속 눈에 띄는 지역인 것 같습니다.

어제 발표된 1인당 평균 총 급여액에서도 서울이 아니라 세종이 1위였다는 게 좀 놀라운 결과였습니다. 찾아보니 벌써 3년 연속 1위라고 하네요. 아무래도 서울은 인구가 많은 반면 세종의 경우 공무원의 도시이다 보니, 이러한 결과가 나오지 않았나라는 생각이 들었습니다.

다시 권역별 트렌드를 살펴보면, 또 하나 눈에 띄는 게 분당입니다. 분당구는 현재 강남과 거의 대등한 추이를 보여주고 있는데요 즉 분당이 강남의 대체재로 작용한다는 의미라고 합니다.

반면 일산의 경우 마포구에 가격 선도지역 위상을 빼앗겼다고 교수님께서는 분석하고 있습니다.

아무래도 서울은 강남과의 접근성이 매우 중요하다 보니 이런 트렌드가 보이는 건 아닐까 싶기도 하고, GTX A 노선 개통과 1기 신도시 재개발 재건축의 진행이 빠르게 진척된다면 이 트렌드도 좀 바뀌지 않을까 생각이 들었습니다.

그리고 수도권 아파트 매매분석 끝 단락에 "미래의 주택 시장은 수도권과 비수도권이 아니라 서울(인근의 일부 주요 신도시 포함)과 비서울로 재편될 수도 있다"라는 표현은 내가 지금 어디에 투자해야 하는지에 대해서 조금 확신을 주는 내용이었던 것 같습니다.

그리고 과연 인근 일부 주요 신도시가 어디까지가 될 건지도 부동산 투자자들에게는 매우 중요한 포인트가 아닐까 생각 들었고 그 지역은 현재 부동산 규제지역 현황에서 힌트를 얻을 수 있지 않을까 하는 생각이 들었습니다.

다음은 제가 제일 궁금했던 2023년 서울 부동산 가격 전망입니다.

서울 집값 트렌드의 펙터는 결국 향후 기준금리와 임대료 향방에 결정적 영향을 미칠 인플레이션이라는 겁니다. 11월 초에 발행된 책임에도 불구하고 첫 번째 예상 시나리오를 2023년 말 기준금리 3.5%입니다. 바로 현재의 기준금리입니다. 그만큼 인플레이션이 심각한 수준임을 알 수 있습니다.

현재 전문가들의 내년 최종 기준금리는 한국은 3.5%~3.75% 미국은 5%로 예상하고 있습니다.

이 기준에 따라 2023년 말 기준금리 3.5% 시나리오와 4% 시나리오를 모두 살펴보면 내년에는 2018년도 가격으로 회귀할 수 있다는 전망입니다.

즉, 2018년도 가격이 보이면 바닥이라고 예상할 수도 있을 것 같습니다. 그 이후 일정 기간 정체기가 이어진 후에 다시금 상승기가 분명 다시 돌아올 것 이니 2018년도 가격이 이어지는 시기 금리가 떨어진다면 그때 매수 타이밍을 노려 봐야겠습니다.

그리고 책에서는 요즘처럼 거래가 없을 때는 '매도 호가'를 살펴보라고 합니다.

2021년 4분기부터 2022년 9월까지 동일 평형 최고가와 2022년 9월 최저 매도 호가 차이를 살펴봤을 때 최고가 대비 매도 호가가 가장 적게 떨어진 곳은 성산시영 제일 많이 떨어진 곳은 목동 센트럴 아이파크 위브인데, 여기서 눈에 띄는 건 최고가 대비 최저가 비율에서는 DMC 파크뷰 자이가 가장 하락률이 높다는 겁니다.

그렇다면, 이건 증여, 급급매 같은 게 아니었을까 감히 추정합니다.

여기까지 저는 서울, 강남, 노도성을 중심으로 한 내년 부동산 트렌드를 살펴봤는데요, 이 책에는 이 외에도 슈퍼 인플레이션, 월세 폭등, 거래 절벽, 영끌족, 꼬마빌딩, 초고가&초대형 아파트, 재건축과 재개발 등 부동산 투자 빅 이슈와 불황에도 두렵지 않는 핫플레이스를 선정해 소개하고 있으니, 꼭 한번 직접 읽어보시라 책 추천드립니다.

끝으로, 많은 전문가들이 내년 부동산 전망을 제시하고 있습니다. 누구는 오른다 누구는 떨어진다. 참 말들 많지만, 중요한건 예측이 아니라 내 상황에 맞는 준비인것 같습니다. 상승과 하락에 대한 준비를 모두 하고 있다면, 상승기에서도 하락기에서도 모두 기회로 전환할 수 있지 않을 까라는 생각이 들었습니다.

저 뿐만 아니라 이 글을 읽고 계신 분들도 꾸준히 준비해서 다가올 위기를 기회로 전환하고 향후 상승장에 모두 성투하시기를 진심으로 응원드립니다.

언제까지 당하고 있을텐가? 유례없는 경제 위기를 타파하는 2023 대응전략

그레이트 리세션 2023년 경제전망
김광석 지음 / 지식노마드 / 2022년 10월

"산 넘으면 또 산이고, 겨울 지나면 또 겨울이다. 땅 파면 금이 나올 줄 알았는데, 땅을 파도 여전히 땅속이다"

2023년은 버티고 또 버텨야 하는 혹독한 겨울이 될 예정이라고 합니다.

하지만 낙담은 금물입니다.

언젠가 겨울은 지날꺼고 봄은 또 찾아올 예정입니다.

이러한 계절의 흐름을 읽지 못하는 철부지*에서 벗어나 계절에 맞게 적절이 대응하고 앞으로 다가올 계절을 준비해야 한다고 책에서 말합니다.

*철부지: 

즉 추운 겨울을 어떻게 보냈는지에 따라 봄의 삶은 분명 다를 것이기 때문입니다.

“기대 그 이상"인 김광석 교수님의 2023년 전망서와 함께 내년에 주목해야 할 세계경제 및 한국경제 이슈 20가지에 대해서 배우고 또한 꾸준히 최신뉴스를 확인을 통해 거시적인 안목을 키워 작은 뉴스에 일희일비 하지 않고, 조금해하지 않는, 2023년을 보내는 것이 내핍의 시대에 현명한 대응방법이 아닐까 생각됩니다.

그리고 이 책이 그 대응의 첫번째 발걸음이 될 것이라 기대하며,

경제,투자를 공부하고 2023년을 준비하시는 분들께 이 책을 추천드립니다.

[100자평] 행복의 감각

행복의 감각 - 망각 곡선을 이기는 기억의 기술
마이크 비킹 지음, 김경영 옮김 / 흐름출판 / 2022년 4월

긴 겨울이 끝나고 살랑살랑 벚꽃이 피는 이 계절에 앞으로 어떻게 살아야 할지 고민하고 있다면...이책이 행복의 길로 그 시간으로 데려다 줄것이다