아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다

아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다 - 마흔 살 직장인의 인생을 완전히 바꾼 부동산 부자 되기 액션 플랜
황성태.효연.하선 지음 / 예문 / 2020년 12월

제목 : 아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다 (마흔 살 직장인의 인생을 완전히 바꾼 부동산 부자 되기 액션 플랜)

저자 : 황성태, 효연, 하선

출판사 : 예문 (2020.12월 출간)

페이지 : 320

전세계적으로 코로나 사태가 생각보다 장기화되면서 부의 양극화가 점점 심화되고 있음을 실감하는 요즘입니다.

세계 각국은 코로나 팬데믹으로 인해 경기가 크게 고꾸라지고 실업자들이 늘어나다보니 금리를 제로 수준으로 인하하고 재정정책을 통해 유사 이래 엄청난 규모의 돈을 풀고 있습니다. 그 결과 넘쳐나는 유동성은 자산시장으로 몰려 연일 고공행진을 하면서 가진 자와 없는 자의 간극을 최대로 벌려놓고 있습니다.

주식이든 비트코인이든 부동산이든 자산이라는 것은 죄다 가격이 하늘높은 줄 모르게 치솟아 오르고 있습니다. 우리나라만 하더라도 작년부터 영끌, 빚투, 벼락거지, 동학개미, 풍년거지 등의 신조어가 나타나면서 소위 FOMO(fear of missing out) 현상이 본격화되는 것 같습니다.

저는 요즘 정년퇴직을 몇년 앞두고 고민이 많습니다. 나름 공기업을 다니며 안정적인 가정경제를 유지해 왔다고는 하지만, 30대 초반에 갑자기 건강이 나빠져 큰 수술을 받은 이후부터는 계속되는 병원비 지출과 신중하고 지속적인 건강관리가 저와 우리 가족의 삶에서 늘 1순위를 차지하다보니 모든 면에서 자신감이 많이 떨어졌습니다.

그나마 수도권에 지어진지 30년도 넘는 낡은 아파트 한 채가 거의 전재산인데 좀 더 젊었을 때부터 평소 부동산, 주식 등 자산관리에 관심을 가지고 제대로 공부를 해두지 않은 것이 정말로 후회됩니다.

공직자는 주식투자를 하면 안 된다는 내부 윤리규정은 논외로 치더라도 주변에서 주식은 위험한 도박과 같으니 절대 하면 안 된다는 잘못된 생각을 아무런 검증 없이 그냥 곧이곧대로 받아들인 것이나

막연히 부동산은 큰돈이 있어야만 투자가 가능하다거나 빚내는 것을 지나치게 두려워해서 여러 차례 기회를 알아보지 못하고 지나쳐 왔습니다.

게다가 집이라는 것은 우리 가족이 살 집 한 채 있으면 되는 것 아닌가라는 다소 안이한 생각을 가지고 있었기 때문에 이를 효과적으로 활용해 노후 대비용이든 자녀 상속.증여용이든 재산을 적극적으로 증식해야 한다는 마음도 거의 없었습니다.

마흔 살 직장인의 인생을 완전히 바꾼 부동산 부자 되기 액션 플랜이라는 부제가 붙은 <아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다>라는 책을 우연히 출판사 예문의 서평단 모집 포스트를 통해 알게 되었습니다.

정부의 부동산 대책 특히 서울의 강남 아파트에 대한 고강도 규제대책이 나올 때마다 마치 약속이나 한 듯 사람들은 영혼까지 끌어모아 똘똘한 한 채를 갖기 위해 몰려들었고 결과적으로 강남 아파트는 가격이 천정부지로 올라 저같은 서민들에게는 이미 넘사벽이 된지 오랩니다.

이런 상황에서 책 제목이 우선 눈길을 끌었습니다. 처음에는 아파트는 너무 비싸니 조금 싼 빌라나 단독주택이라도 구입하라는 대안을 제시하는 책인가 했지만, 이내 책 소개를 살펴보니 '부동산 투자'와는 전혀 다른 '부동산 사업'이라는 신세계로 안내하는 책이었습니다. 도심 속의 낡은 빨간 벽돌집을 사서 이를 리모델링하거나 아예 허물고 신축하여 임대를 놓던 되팔던 하는 형태의 기존의 부동산 투자와는 전혀 다른 차원의 접근법을 알려주는 책이었습니다.

사실 오래된 아파트에 살면서 나이가 들다보니 가끔은 교외의 전원주택에서의 삶도 꿈꿔보고 도심의 단독주택에서 생활하는 것도 상상을 해보았지만 여전히 내게 떠오르는 마땅한 해결책은 없었고 돈이 없어서 못한다는 맥빠진 결론밖에 없었습니다.

그동안 중산층 정도의 부동산 투자는 아파트를 사서 값이 오르기를 기다렸다가 되팔아 시세차익을 남기거나 경매를 통해 싸게 낙찰 받은 후 약간 수선한 후에 좀 더 비싼 가격에 되팔거나 다수의 부동산에 전세라는 레버리지를 안고 갭투자를 통해 임대하는 정도가 다라고 생각했었습니다.

그나마 이런 일도 결국 일정 금액 이상의 큰 종자돈이 마련되어 있어야 한다는 잘못된 고정관념에 사로잡혀 있었고, 무엇보다도 부동산으로 부자가 된 사람들은 하나같이 투기꾼으로 싸잡아 몰아가는 풍조 때문에 부동산에 대한 공부를 외면했던 것도 사실입니다. 또한 사업이라는 건 힘들더라도 혼자서 해나가야지 동업을 하면 안 된다라는 잘못된 믿음도 한몫 했습니다.

하지만 이 책에서 하선에게 1:1 코칭을 받고 성공적으로 프로젝트를 하나하나 진행해 나가는 황 과장의 사례를 따라가다 보니 생각을 달리하면 새로운 방법이 있을 수 있겠다는 희망을 가지게 되었습니다.

이 책을 통해 그동안 대형 건설사를 낀 대규모 시행사들의 전유물로만 여겼던 부동산 개발 프로젝트 파이낸싱이라는 것이 꼭 대기업들만 활용하는 것이 아니라는 것도 알게 되었고, 특히 이 책의 핵심 주장인 도심 내 소규모 도시재생사업이라는 새로운 블루오션의 비즈니스 영역에 대해서도 좀 더 명확하게 이해하게 되었습니다. 

책은 40대 직장인 황성태 과장과 대장, 하선, 효연 등 실제 프로젝트 진행 사례를 바탕으로 재미있는 소설 형식으로 쓰여 있어서 딱딱하지 않고 재미있게 흐름을 따라가며 읽을 수 있습니다.

책은 크게 5개 파트와 부록으로 구성되었습니다. 

각 파트는 실제 사업의 전개 순서를 따라 수익형 부동산 개발 사업과 관련된 기초 개념 익히기에서부터 성공하는 사업지를 물색하는 방법, 원가 및 사업성 분석을 위한 엑셀 자료, 기획설계 등의 기획 단계는 물론 개인이 혼자 감당하기에는 다소 투자규모가 있을 경우 지인들과 공동투자를 위한 공동사업 약정서 예시, 구체적으로 성공적인 자금조달이 이루어질 수 있도록 금융기관과 접촉하고 심사역을 설득할 수 있는 사업계획서 작성 방법에 이르기까지 전체 과정을 빠짐없이 다룸으로써 초보 사업가가 알아야 할 태도, 마음가짐, 공부방법, 주요 체크 포인트 등 부동산 개발 사업 관련 비법을 아낌없이 나누어 주고 있습니다.

또한 부록에서는 실제 경험을 바탕으로 건축사와 시공사를 선정하는 노하우는 물론 세금문제를 다룰 때 주의할 점을 알려주며, 부동산 관련 주요 용어들을 간략하게 정리함으로써 소형 수익형 부동산 개발 사업을 처음 시작하려고 하거나 이에 대해 공부하고자 하는 독자들에게는 교과서와 같은 책이라고 할 수 있습니다.

책은 나름 중요한 포인트마다 노란 형광펜으로 밑줄까지 친절하게 그어놨고, 중간 중간에 표와 그림, 사진 등 독자의 이해를 도와주는 다양한 장치들을 적절히 배치하여 가독성이 매우 뛰어나며, 보충 설명이 필요한 내용들은 'MORE LESSONS'로 배경 색을 넣어 박스 처리하는 등 매우 세심한 편집이 돋보입니다.

이 책은 소형 수익형 부동산 개발이라는 도시재생 사업을 하는 디벨로퍼라는 개념을 통해 부동산을 지금까지와는 전혀 다른 눈으로 바라볼 수 있게 해주었습니다. 도심 내 한정된 부동산을 지역 특색에 맞게 가장 효율적으로 활용할 수 있도록 하는 디벨로퍼야말로 도시 재생 디자이너라는 정말 멋진 직업이라고 생각됩니다. 또한 대규모 개발사업과 달리 개별 사업기간이 비교적 짧은데다 프로젝트 파이낸싱이라는 금융기법을 적절히 활용할 경우 정말 알찬 비즈니스 모델이라는 걸 알게 되었습니다.

하지만 저자들은 이 책에서 말하는 소규모 도시재생 사업 역시 수익을 창출해야 하는 엄연한 사업이기에 무엇보다도 철저하게 지역 특색과 입지를 분석하는 인문학적 통찰력과 더불어, 원가와 수익성 분석, 세금 문제 등을 보수적으로 산정하는 경영학적 관점에서 접근해야 함을 강조합니다.  

또한 기존 부동산을 매수하고 이를 활용하는 사업이다보니 매도인, 공인중개사, 인근 주민은 물론 공동사업자, 설계사무소, 관공서, 세무사, 법무사, 시공사, 금융기관 등 사업 진행과 관련하여 실로 다양한 이해관계자들과 소통하며 설득하고 협력을 이끌어낼 수 있는 리더십을 갖추는 것도 반드시 필요한 일이라고 생각됩니다. 

결국 큰 틀에서 인문학적 통찰과 경영 마인드, 보수적인 금융조달 등을 아우르는 통합적인 접근이 필요한 사업으로 이해하면 될 것 같습니다.

그럼에도 불구하고 실무적으로는 NOI, NPV, IRR, 캡 레이트 같은 중요한 개념과 계산 방법을 잘 숙지하는 게 중요하기 때문에 역시 엑셀이나 워드, 파워포인트, 한글 같은 OA프로그램은 업무적으로나 실생활에서 정말 능숙하게 다룰 수 있어야 할 것 같습니다. 특히 엑셀은 사업이나 투자에 있어 필수 도구라는 생각이 듭니다.

거기에다 더하여 저자들은 부동산 사업의 특성상 건축 설계도면을 보는 방법을 익히라고 주문하는데 전적으로 동의합니다. 저는 문과 출신이라 설계도면을 볼 줄 모르는데 이제부터 열심히 자료나 책을 찾아서 기본적인 것은 배우도록 하겠습니다.

개인적으로 코로나 취약계층이라 지난해 11월말부터 계속 재택근무를 하고 있다보니 바깥에 거의 나가보지 못하고 있지만, 좀 더 사회적 거리두기 등 상황이 호전되면 열심히 임장도 다니면서 실제로 다양한 건축물도 관찰하면서 책에서 강조했던 지역 분석부터 시작해보려고 합니다.

매년말이면 수능 만점자 인터뷰를 접하게 되는데 이들이 공통적으로 하는 얘기가 교과서와 학교 학습에 충실했다는 뻔한 답변을 하는 걸 보게 됩니다. 사실 이는 조금만 생각해보면 교과서라는 것이 해당 과목에서 다루는 모든 학습 주제와 영역에 대해 검증된 전문가들의 이론과 의견을 가장 균형있게 다루고 있는 기본적인 정석 교재라는 점에서 당연한 얘기라고 생각됩니다.

저를 포함한 독자들도 이 책이 제시하는 교과서 같은 정석을 제대로 배우고 익혀 실천한다면 극소수의 수능 만점자들처럼 소규모 도시재생 사업 부문에서 충분히 성공할 수 있을 거라고 생각합니다. 우선 도심 속 낡은 부동산에 지금까지와는 전혀 다른 새로운 가치를 창출하는 디자이너적인 혁신적 아이디어를 실제 공간으로 탈바꿈시켜 건축주로서 가장 큰 보람을 얻을 수 있고, 미래의 잠재가치가 엄청난 비즈니스 경영자로서도 진짜로 돈도 많이 버는 행복한 부자가 될 수 있을 것 같습니다.

개인적인 공부 차원에서 책을 보면서 제가 직접 하나씩 엑셀 양식을 만들어보고 있는 중입니다만, 책에 예시한 사업수지분석 엑셀 파일이나 공동사업 약정서, 사업계획서 등 샘플 파일은 저자들의 홈페이지나 블로그가 운영되고 있는지는 검색해 보질 못했지만 그런 공간에 공유해 주시면 정말 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 

자신들의 핵심 영업비밀이나 다름없는 노하우를 책을 통해 아낌없이 공개해주신 공동저자분들께 이 리뷰를 빌어 감사의 말씀을 전합니다.

* 오탈자 정리

157쪽 아래에서 7번째 줄 : 중공업지역 -> 준공업지역

190쪽 아래에서 7번째 줄 : 주변을 주변을 -> 주변을

227쪽 오른쪽 아래 그림의 왼쪽 하단부 : 비주거용 -> 주거용