이제 본격적으로 책을 읽어보겠습니다.
1장. 부동산 투자의 기본은 사고의 틀을 바꾸는 것에서 시작된다.
· p.15 「이성은 모든 사람들이 공통적으로 같은 시기에 하는 생각이다. 모든 사람들이 공통적으로 같은 시기에 생각한다는 것은 시장의 방향이 언제나 한 방향임을 뜻한다. 시장이 한 방향이면 어떤 일이 일어날까? 남들이 팔 때 팔고, 남들이 살 때 사게 된다.」
· p.15 「수요가 많으면 미래가치에 대한 보상이 적을 수밖에 없고, 그 보상을 실현하는 시점에서 다시 보상이 적어지는 두 가지의 핸디캡을 가지게 되는 것이다. 데이터나 통계를 보고 미래를 예측한다는 거의 위험성은 모든 사람들이 공통된 로직(Logic)을 갖게 된다는 것이다. 생각의 로직이 같으면 행동도 똑같다. 그래서 내가 찾아낸 방법은 직관이다.」
· p.21 「사람들이 부동산을 투자한다고 할 때 제일 먼저 하는 것은 무엇일까? 일단은 엄청난 양의 정보를 취합한다. 정보가 서로 반대의 메세지를 던진다. 부동산이 상승한다는 근거자료를 읽으면 상승할 것 같고, 부동산이 하락한다는 근거자료를 보면 하락할 것 같다. 우리의 이성은 결국 인지부조화를 겪고 아무런 행동도 취하지 못하게 된다. 부동산 연구학자가 되는 것이다. 결국 우리는 이성적 판단도, 직관적 판단도 내리지 못한다.」
· p.24 「입지는 항상 그대로다. 시간가치에 따라 달리 보일 뿐이지 본연의 가치는 항상 일정하다.」
2장. 직관을 이용한 전망 적중 사례
· p.31 「2017년 8·2 대책 - 내가 정책을 볼 때 살펴보는 것은 두 가지다. 하나는 공급이고, 하나는 세금이다. 8·2대책 속에 서울 아파트 공급은 없다 … 서울 아파트는 무조건 폭등이라는 확신이 들었다 … 임대사업자제도는 다주택자 우대제도였다. 한마디로 다주택자에게 숨통을 틔워주면서 모든 서울의 수요를 전세로 밀어 넣고, 만약 실수요를 하고 싶으면 경기도로 밀어내는 모습이었다 … 서울의 임대사업자 물량으로 인한 추후 전세폭등과 경기도 신축도 폭등하겠다는 확신도 들었다.」
3장. 직관주의자가 보는 상식에 대한 고찰
· p.51 「자신의 자본금으로 집을 사기가 불가능하면 은행에서 대출을 받아 집을 사는 것이 가장 기본적인 자본주의 마인드다. 은행의 대출이자보다 부동산의 상승속도가 몇 십 배 이상 빠르기 때문에 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 것이 절대적으로 유리하다. 돈을 빌려 쓰는 것이 아니라, 미래의 시간을 빼서 현재에 투자한다는 개념으로 바라봐야 한다 … 저축인 미덕인 시대는 지났다. 이미 전 세계에서 마이너스 금리 이야기가 나오고, 그 어느 나라도 인플레이션을 유지하려고 오력하는 마당에 저축을 한다는 것은 나의 미래가치를 은행에 담보 잡햐서 은행의 미래가치에 기여하는 꼴이 된다. 나의 저축은 남에게는 레버리지와 시간가치라는 선물을 해주고, 나는 더욱 가난해지는 신용 시스템인 것이다.」
4장. 부동산 하면 생각나는 키워드 8가지
· p.59~ 「01. 직관 - 언제나 대중과 시장의 괴리감이 커지면 시장이 얼어붙고, 대중과 시장의 괴리감이 사라지면 시장은 불이 붙는다. 직관은 현재와 미래의 대중심리를 교차해서 얻는 감이다. 특정지표에 대해서 대중이 느끼는 심리를 파악하고, 그 반대로 행동한다. 뉴스의 키워드를 보고 대중성을 감지하는 것이 중요하다.」
· p.62~ 「02. 수요공급 - 수요가 있는 곳에 공급이 되는 것이 중요하다. 수요는 가수요와 진수요가 있으며 입지가 형성되어 있는 곳은 진수요 그렇지 않은 곳은 가수요다. 재개발, 재건축의 입지는 진수요 입지다.」
· p.65~ 「03. 전세가율 - 전세가율이 높다, 낮다라는 것은 추후 변화될 분위기를 감지하는 데 중요한 직관을 제공한다. 집값 하락기에 낮은 전세가율은 실제 투자 수요가 몰린다는 의미이며 전세가율의 변곡이 일어나는 순간이 가장 매수 적기다. 각 구별로 전세가율 변곡의 시간 차를 이용해서 추후 다른 구 상승의 시기를 대략적으로 유추할 수 있다. 집값 하락기에 전세가율이 갈수록 높아지는 동네는 추후 집값 상승기에서 소외된다.」
· p.74~ 「04. 금리 - 금리는 미래의 경기상황을 나타내주는 지표다. 금리인상은 추후에 경기가 확장추세로 실물자산이 상승한다는 시그널을 보여주고 금리인하는 경기가 수축추세로 실물자산이 하락한다는 시그널을 보여준다. 금리인하를 하는 시점에 내수경기가 침체된 상황에서 오른 집값을 추격격 매수하는 것은 추후 다가올 경기침체 시기에서 큰 손해를 볼 수 있다.」
· p.79~ 「05. 환율 - 금리인상기의 원화강세는 부동산과 주식의 상승 시그널이며 금리인하기의 원화강세는 부동산과 주식의 하락 시그널이다.」
· p.84~ 「06. 시간과 공간 - 집값이 상승할 때는 거래량이 많은 가급적 가격저항이 낮은 물건을 사고 집값이 하락할 때는 거래량과 상관없이 자신의 소득 범위에서 무리한 물건을 산다.」
· p.87~ 「07. 학군 - 학군지역은 30평형이 이상이 기준이며 배정 학교와 학원가의 거리를 합쳐서 이야기한다. 역세권에 가까운 곳일수록 학원이 밀집해서 가격 오름폭이 크다. 과거 시세의 차이와 현재 시세의 차이가 크게 나면 단순 저평가로 생각하고 매수한다.」
· p.91~ 「08. 역세권 - 역세권은 걸어서 5분이내이며 초품아와 20평대 위주로 산다. 역세권 중에서 2,5,9호선을 주목하자.」
5장. 부동산은 여자다
· p.105 「여자는 현재가치를 추구하고, 남자는 미래가치를 좋아한다. 여자에게 현재의 가장 큰 가치는 삶의 만족도이다 … 현재가치가 미래가치보다 우선하면 걱정하는 미래는 오지 않는다.현재가치는 여자의 편리성이다. 여자의 현재가치는 미래에도 그대로 보존된다. 부동산은 여자가 답인 경우가 많다.」
6장. 부동산을 고르는 직관의 법칙
· p.111 「신축 밭에 구축은 사지 말고, 구축 밭에 신축은 사라.」
· p.118 「소형평수는 역세권, 중대형 평수는 학군이다.」
· p.125 「경기도는 서울의 대체재다. 경기도는 신축과 역세권 위주로 투자를 하되 서울의 공급량을 면밀하게 체크해야 한다. 서울의 재개발, 재건축이 풀리는 순간 경기도의 집값은 단계적으로 하락한다.」
· p.128 「오피스텔에 전세가 많은 경우는 대체재이기 때문이다. 직주근접에 위치하고, 아파트가 태부족한 지역은 투룸 오피스텔이 차익을 누릴 가능성이 있다. 전세로 채워진 오피스텔은 투자대비 이익이 없으며 월세로 가득 찬 오피스텔은 그만큼 수요자들이 원하는 지역이니 월세를 못 받을 걱정은 없다.」
· p.132 「신도시는 서울의 대체재이기 때문에 그 안에서 만족감을 누릴 수 있는역세권과 마트 주변 위주로만 산다.」
7장. 부동산 현안에 대한 직관적 자문자답
8장. 직관주의자와 회원과의 대화
9장. 직관 투자의 테크닉
· p.179~ 「저평가아파트 고르기 1. 과거의 현재의 전세가율을 확인하여 상승기에 과거보다 현재의 전세가율이 높으면 매수, 낮으면 매수보류 또는 매도한다 2. 랜드마크아파트와 비랜드마크아파트의 층과 향은 무시하고 과거와 현재의 가격차를 확이하여 20%이상 차이가 난다면 비랜드마크아파트를 매수한다 3.대형마트 주변의 30평대 아파트는 20평대 아파트 기준으로 갭 차이를 보고 매수, 역세권 주변의 20평대 아파트는 30평대 아파트 기준의 갭차이를 보고 매수, 대형 병원 주변의 50평대 아파트는 30평대 아파는 기준의 갭 차이를 보고 매수한다.」
· p.192~ 「전세 방향으로 보는 무조건 살 타이밍 - 뉴스에서 아파트 전세가격 상승이 멈췄다고 하면 매수타이밍이다. 매매가격과 전세가격은 반대로 간다.」
10장. 2020년 이후의 부동산 전망
· p.199 「01. 2020년은 서울 전셋값 폭등의 해 / 02. 지방 분양권 시장의 대폭등 / 03. 서울 주변 신도시와 지방의 장기 투자는 결코 성공할 수 없다 / 04. 학군지역과 비학군지역, 그리고 농어촌지역의 밸런스 맞추기」
11장. 직관주의자의 성공 투자 비법
· p.15 「직관주의자의 투자법칙
1. 내가 불안할 때 사고, 내가 안심할 때 팔자.
2. 영혼까지 끌어올려 집을 살 때는 무조건 최종 단계의 집 아니면 사지말자.
3. 초등학교 인구가 지속적으로 늘면 그 지역은 결국 개발된다.
4. 강변이라고 말하는 지역은 배후에 상업지가 존재하는 곳이다.
5. 나 홀로 아파트는 주변 대단지 아파트 학군과 공유된다면 결국 갭을 따라오른다.
6. 오피스텔은 가능하면 사지말자.
7. 상가는 본인이 자영업자라면 하고, 아니면 함부로 건드리지 말아야 한다.
8. 젊어서 투자하고, 나이 들어서는 함부로 하지 말자.
9. 신혼부부가 집을 살 때는 무조건 학군지역부터 찾아가자.
10. 부동산은 임장가면 3번은 가라.
11. 땅은 아무나 투자하는 것이 아니다.
12. 집을 살때는 처음에 생각한 곳이 답일 경우가 많다.
13. 와이프가 고르는 집이 정답이다.
14. 정부의 개발정책은 일시적 상승이다.
15. 기회는 매번 온다. 아니다 싶으면 다음 기회를 기다리자.」
책을 읽고난 소감은... 제목을 정말 잘 지었다고 생각했다 ㅎㅎㅎㅎ
너무나도 정직한 제목이며 제목에 충실한 내용이다.
사실 재테크에 관한 이론은 넘쳐나도록 많다고 생각한다.
그 중에 뭐가 맞고 그른지 판단이 어려울 정도로 너무 많은 이야기들이 있다.
너도 나도 전문가라고 나서며 어려운 경제용어와 부동산 용어로 점찰된 그런 이론들.
이 책의 저자는 그런 소위 전문가라는 사람들에게 도전장을 내민것과도 같다고 생각한다.
그렇게 자신있으면 실력으로 겨뤄보자고. 누구의 승률이 더 높았냐고 따져 묻는것도 같았다.
굉장히 신선했다. 저자의 말중에 억지라고 느껴지는 부분은 없었다. 다만 생각보다 너무 심플하게 판단해서 정말 이게다야? 라는 생각이 들기도 했다.
하지만 당장 실전에 대입해 볼만한 부분들도 꽤 된다고 생각한다. 특히 과거와 현재의 전세가율을 비교한다는 부분은 나에게 굉장히 막연했던 상상을 그림으로 그려 보여주는 것처럼 느껴졌다.
왜 전세가율이 차이가 있는지 사실 느낌으로는 알겠는데 말로 설명하기 어려웠던 부분을 저자는 굉장히 잘 설명해 주고 있다.
처음에 소개한 책소개에서 처럼 이책은 실용서라고 보면 될 것 같다.
그래서 지금 실전 부동산 투자를 고려하고 있는 사람들이라면 저자가 소개한 몇가지 원칙에 맞쳐 따져보는 것도 꽤 좋을 것 같다.
다만, 아쉬운점은 너무나도 서울위주의 시점이라는 점이다. 음 물론 나와 견해의 차이가 있어 불편했을 수도 있다. 그래서 서울 이외의 지역 부동산을 보고 계신 분에게는 크게 도움되지 않을 것 같다.
쉽게 쓰여 있는 책이다. 어렵지 않게 술술 읽을 수 있다. 부동산에 관심있는 사람이라면 한번 쯤 읽어봐도 좋을 것 같다