[리뷰] [지식산업센터 투자] 딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

부동산 투자하면 우리는 일반적으로 아파트나 토지를 생각한다. 그런데 최근 아파트 가격의 폭등으로 규제가 대폭 강화되면서 그 틈새시장으로 지식산업센터에 대한 투자가 각광을 받고 있다고 해서 그리고 지식산업센터 투자와 관련하여 시세 차익과 임대 수익이라는 두 마리 토끼를 통해 100억대 자산가가 되었다는 책도 있고 해서 그 내용이 궁금하여 읽어본 책 Ͻ딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자Ͻ. 이 책은 이러한 지식산업센터가 무엇이고 어떻게 투자하며 투자할 때는 무엇을 조심해야 하는지 등등 지식산업센터 투자의 A~Z까지 그 모든 걸 담아놓은 책이라 하겠다.

우선 우리가 그동안 많이 들어본 ‘아파트형공장’이 바로 지식산업센터의 본래 명칭으로서 당초 토지가 넓지 않은 우리나라의 지형상 특성으로 인해 토지를 효율적으로 사용하고자 정부에서 여러 기업이 집합 건물에 입주할 수 있도록 허가를 내주면서 시작되었고 그 효시는 1989년에 건설된 ‘인천주안공장’. 이어서 구로국가산업단지, 성수동준공업지역 등으로 넓혀갔다고 소개하고 있다. 그리고 명칭은 2010년 4월부터 아파트형공장에서 지식산업센터로 변경되었다고. 이처럼 1장_ 지식산업센터란 무엇인가?에서는 지식사업센터라는 생소한 명칭에 대한 개념 소개로부터 오피스, 오피스텔, 기숙사, 지식산업센터의 차이 그리고 지식산업센터의 현황 등을 소개하고 있다. 2020년 11월 말 기준 한국산업단지공단에 등록된 지식산업센터는 모두 1,184개로 그중 약 75% 서울과 경기도에 집중되어 있으며 경기도가 제일 많은 것으로 조사되어 있다.

2장_ 지식산업센터 기본 지식 키우기에서는 용도별 호실 구분과 입주 가능 업종, 수익률 계산 방법, 분양가를 결정하는 방법, 전용률, 전용면적, 공용면적에 대한 정의, 지식산업센터 도면 보는 방법, 그리고 시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사는 무엇인지 등 관련 용어에 대한 설명을 이어가고 있다. 여기서 한 가지 2021년 초 현재 서울은 순수수익률이 4% 정도면 적정선, 5% 정도면 좋은 것이라고 알려주며 그 계산법도 소개해 준다. 또한 중정(건물 내부에 위치한 넓은 뜰), 드라이 에어리어, 썬큰, 램프, 호실 쪼개기 등에 대한 설명도 곁들이고 있으니 상세한 내용은 책 내용을 읽어보기 바란다.

3장_ 무조건 오르는 지식산업센터 투자법에서는 최근 몇 년간 지식산업센터는 우상향의 패턴을 보였으며, 대부분 성공적인 투자가 가능했지만 분양가와 매매가가 급격히 올라가고 공급이 폭발적으로 늘어나는 요즘, 근시안적으로 접근한다면 나중에 낭패를 볼 수 있다면서 어느 지역Ͻ어느 호실 등 어떤 매물을 선택해야 하는지, 제조형 드라이브 인은 무엇을 봐야 하는지, 지원시설은 어떻게 투자해야 하는지 지식산업센터를 선택할 때 반드시 확인해야만 하는 핵심 요소에 대한 그 방법론과 투자 성과를 극대화하기 위한 대출 및 인테리어 활용 전략 그리고 2021년 투자 방향에 대해 소개한다.

4장_ 지식산업센터 투자, 이것만은 조심하자에서는 2008년 리먼사태 이후 침체기를 보여오던 지식산업센터 시장이 미분양을 털어낸 후 2020년부터 호황을 누리고 있다면서 주택에만 관심을 두던 투자자가 지식산업센터로 들어오면서 지역과 무관하게 대부분 분양이 잘되고 있으며 이런 상황에서는 분위기에 휩쓸려 시장을 냉정하게 보지 못하고 좋은 부분만 확대해 볼 수 있다면서 ‘단기 공급 과다’ ‘대출 90% 가능Ͻ높은 수익률Ͻ대기업 후광효과Ͻ교통 호재 등의 과도한 영업용 홍보 문구’ 등에 대한 주의와 확인을 반드시 하라고. 이어 분양계약서와 사업자 형태, 대출, 임대 등에 조심할 점을 얘기한다. 특히, 일반인들이 쉽게 관심을 갖고 덤벼들 수 있는 기숙사 투자에 대한 주의할 점도 상세히 소개하고 있으니 이 부분은 집중적으로 읽고 실전에서도 반드시 확인해야 할 부분이라 하겠다.

5장_ 어느 지역을 봐야 할까?에서는 지식산업센터가 서울과 경기지역에 집중 건설되어 있다는 점을 감안하여 서울은 지식산업센터를 지을 수 있는 땅이 한정되어 있고 단기간에 공급이 몰리는 시기는 있을 수 있으나 전체적으로 공급 과잉이 되는 어렵다면서 초보들이 접근하기에 서울은 상대적으로 안전하다며 구로구와 금천구 서울디지털산업단지부터 시작해 성동구 성수동, 송파구 문정지구, 영등포구 그 외 수도권과 신규 지역 정보를 지도와 상세한 단지 평면도 및 현황 등을 바탕으로 소개해 준다. 금천구 가산동 서울디지털산업단지 2단지는 2000년대 초반만 하더라도 사람들이 선호하는 지역이 아니었는데 이는 3개의 단지 중 가장 작은 단지이고, 가리봉 오거리의 고가차도로 인해 교통 체증이 엄청나서... 등으로 소개하고 있다.

6장_ 지식산업센터 투자 절차와 세금에서는 지식산업센터를 임대하고 나면 막상 손에 들어오는 수익은 예상보다 적은 경우가 있으며 이는 수익률을 계산할 때 직접적으로 나가는 비용 외에 세금과 의무적으로 납부해야 하는 건강보험료, 국민연금 등 기타 경비를 고려하지 않았기 때문이라면서 지식산업센터의 취득, 보유, 매도 시 발생하는 세금과 기타 비용을 짚어봄으로써 투자를 결정할 때 좀 더 현실적인 수익 계산이 가능하도록 아주 상세하게 설명하고 있다. 아울러 전반적인 흐름을 이해할 수 있도록 지식산업센터 투자 절차도 설명하고 있다.

저자는 얘기한다. 초보자라면 너무 급하게 생각하지 말고, 조금 더 지식산업센터에 대해 파악하고 이 시장으로 들어와도 늦지 않다며 아직 투자자 저변이 완전히 넓어진 것은 아니며, 지식산업센터는 계속 공급되고 있으므로 잘 공부한다면 좋은 물건을 선택할 수 있을 것이라고... 그러면서 분양받고자 하는 지식산업센터 옆에 다른 지식산업센터가 있으면 방문해 보시라고. 그럼 어느 업종의 기업이 들어왔는지, 임대는 잘 맞춰지는지, 임대를 하기 위한 기업의 대기 수요는 있는지 등을 파악하면 그곳이 어느 정도의 투자가치를 가지고 있는지 가늠해 볼 수 있으며 주변에 다른 지식산업센터가 없다면 임장을 가서 그 지역에 어떤 기업이 있는지, 그 업종은 무엇인지, 어떤 특장점이 있어야 기업의 선택을 받을 수 있을지 등을 파악해보는 것이 현명하다면서 그래야 무리 없는 투자를 할 수 있다고 조언을 한다. 지식산업센터 투자에 관심이 있으신 분은 이 책을 한 번 읽어보고 노후 설계를 준비하는 것도 한 방법이라 생각된다. 기본이 틀실하게 설명되어 있는 책이라는 느낌이 온다. 잘 만들어진 책이라 적극 추천하는 바이다.

[ 컬쳐300으로부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다. ]