아파텔 투자 공식

무조건 오르는 아파텔 투자 공식 - 청약과 세금, 대출 걱정까지 없는 실속 있는 부동산 틈새 투자법!
고라파덕90 (공휘용) 지음 / 길벗 / 2022년 7월

주택에 대한 여러 규제 때문에 오피스텔, 아파텔, 도시생활형주택 등의 투자가 늘었다는 기사를 많이 접했던 지라 생소한 단어였던 아파텔에 대해 자세히 소개한 책이라 읽어보았다.

​'아파텔' 이란? 아파트와 오피스텔을 합쳐 만든 신조어로, 일반적인 원룸형 오피스텔과 구분하기 위해 생겨난 용어라고 한다. 주로 오피스텔은 구조나 환기 등이 실거주 편의성이 낮고 바닥난방에 면적 제한이 있고 관리비가 높은 등 업무용에 적합하기 때문에 주거용으로 사용하기 어려웠는데, 최근 10년 이내 지어진 오피스텔은 상업지역에 지어졌다는 점만 기존 업무용과 같을 뿐, 2~3룸 이상의 공간에 3,4베이 구조를 갖는 등 아파트에 더 가까운 모습을 하고 있고 이것을 아파텔이라 부른다.

저자는 이 책에서​ 편의상 아파트와 유사한 구조를 가졌으며 500세대 이상의 커뮤니티가 제대로 구축된 2룸 이상의 오피스텔을 '아파텔'로 정의했다 .​

책의 도입부는 저자의 투자 경험담으로, 2020년 경기도 인근 한 아파텔에서 첫 투자를 시작하여 2년 만에 순자산 10억원을 만들었다고 한다. 여러 아파텔에 투자하면서 터득한 노하우(향후 오를 수 있는, 가치있는 아파텔을 선택하는 기준 및 유망 지역, 매수시 대출, 세금 등)를 이 책에 담았다.

​저자가 말하는 아파텔이 인기 있는 이유는, 서울의 공급 물량 부족 - 오피스텔 분양 물량 포함 - 하고 아파트 청약시 무주택자 자격을 유지할 수 있는 점(업무용의 경우 주택수에 포함되지 않음), 대출 LTV 70~80% 적용 가능한 점, 임대사업자 등록시 세금 감면 혜택, 청약 당첨후 거주 의무가 없고 자금조달계획서를 제출하지 않아도 되는 점을 강점으로 들었다.​

그럼, 지금 각종 언론과 전문가들이 부동산 사이클상 하락장이라고 하는데, 하락장이 오면 제일 먼저 폭락하는 자산이 되지 않을까? 저자는 2008년 하락장에서 오피스텔이 먼저 폭락한 것은 맞지만, 그것은 대부분 원룸과 같은 저가형 오피스텔/주택이었기 때문이라 하였다. 다시 말하면, 현재 핵심지에 위치한 2룸 이상 아파텔에는 동일한 상황이 벌어지지 않을 것이라고 한다. 오피스텔 시장 역시 아파트처럼 입지에 따라 가격 양극화가 심하고, 2021년 1월부터 9월 오피스텔 면적별 가격 상승률을 보면, 전국의 60m2 이상 아파텔이 7.4% 상승할 동안 1룸짜리(전용면적 40m2 이하) 오피스텔은 1%도 채 오르지 않았다는 점에서 아파텔과 오피스텔을 분리해서 생각하여야 한다고 말한다.

​저자의 핵심 주제인 아파텔 투자의 8가지 조건으로, 역세권, 10년 이내 신축, 브랜드 단지, 500세대 이상, 교통호재, 2룸 이상 소유주 중심의 관리단 유무, 인근 아파트 대비 강점이 있는지를 들었다.

유망한 아파텔 투자 지역으로는, 서울은 대단지 아파텔이 거의 없기 때문에 신규 택지지구와 뉴타운 근처를 추천하며, 청량리, 망우동, 신내동 일대, 왕십리 뉴타운, 영등포 뉴타운 일대를 예로 들었다. 경기도는 서울과 달리 선택지가 많기 때문에 아파텔 투자 8가지 필수 조건에 부합한다고 쉽게 매수를 결정해서는 안 되고, 아파텔 밀집 택지지구를 추천하였다. 대표적으로 일산 킨텍스, 고양 삼송, 성남 판교, 하남 미사, 위례, 수원 광교, 동탄 등이다. 인천은 신도시나 국제도시 같은 계획된 지구를 중심으로 한동안 공급 계획이 많아 이를 따져보고 투자처를 선정해야 한다. 이외 지방광역시의 경우 저평가된 곳을, 지방 거점도시의 경우 KTX역 인근이 좋다.

​이외 아파텔 투자시 가장 주의해야 할 점인 세금 (취득세, 양도세, 종부세)에 대해 자세히 적어놓았다.

이 책을 읽고 개인적으로 내린 결론은, 향후 부동산 경기 및 정부의 규제 정책이 어떻게 흘러갈지는 알 수 없지만 핵심지에 위치하며, 아파트 대비 강점이 있는 아파텔(학군, 역세권, 주변환경)이라면 세금과 대출 등등을 따져보고 매수하면 좋은 투자처가 될 것같다.

책 부록으로 '수도권 유망 아파텔 단지 21'이 있는데, 21개 아파텔 단지의 <입지 및 입지 분석>,< 주변아파트 시세>, <저자의 코멘트>등을 정리해 놓아 투자에 큰 도움이 될 것 같다.

또한 아파텔 투자에 대해 깔끔하게 정리된, 최초의 책이라, 아파텔 투자에 관심이 있는 분이라면 꼭 읽어보길 권한다.

청약의 기술

아는 만큼 당첨되는 청약의 기술 - 2030 싱글도, 무자녀 신혼부부도, 유주택자도 당첨되는 청약 5단계 전략, 2022년 최신개정판
정숙희 지음 / 길벗 / 2022년 5월

이 책은 2020년 출간되었던 내용을 개정한 내용이다.

2020년 출간 당시에도 읽었으나 변한 내용이 있는지 궁금해서 읽어보았다.

청약 통장을 가지고 있으나 잘 활용해서 집을 장만한 사람도 있고, 나처럼 청약 통장을 가지고 있으나 시도조차 못하고 그냥 갖고만 있는 경우도 있고, 계속 당첨이 되지 않아 포기한 사람도 있고. 청약은 남 얘기 같은 느낌이지만, 이 책을 읽고서는 청약도 기술이 필요하다는 사실에 놀라웠다.

청약에 관련된 용어, 국민주택/ 민영주택, 1순위 조건, 가점, 추첨 비율 등등에 대해 쉽고 자세히 적혀있고, 무엇보다 청약진행과정에서 기회를 찾는 법, 입주자모집 공고문 읽는 법, 모델하우스 관람하는 법 등 작지만 실제 상황에선 크게 느껴지는 tip 등을 알려주어 큰 도움이 되었다.

책 내용의 핵심은, 5단계 청약당첨 전략을 소개한 part 3으로, 청약시 필요한 세금 지식, 특별공급에 도전하는 방법, 가점이 낮지만 일반공급에 당첨되는 방법, 다주택자를 위한 당첨 전략, 청약통장 없이 새 아파트 매수하는 법 등이 소개되고 있다.

이 책을 통해 청약통장도 증여가 된다는 사실을 알았고, 청약시 남들이 좋다하는 A타입, 33평만 고집할 것이 아니라 비선호 타입을 공략하고, 비인기 단지를 청약하는 것이 청약 당첨의 노하우라는 것도 알 수 있었다.

2020년 내용보다는 3기 신도시에 대해 좀더 자세히 적혀있었고, 부동산 지인을 통한 빅데이터 이용법, KB 주간시계열 보는 법 등 부동산 투자에 대한 전반적인 내용도 함께 담고 있어서 도움이 되었다.

막연하게 가점이 높다고 인기 높은 지역, 단지에 청약 통장을 넣어 떨어지거나 가점이 낮다고 포기하거나 할 것이 아닌, 청약의 기술을 알고 적절하게 사용한다면 좋은 성과를 낼 것으로 생각된다.

서울수도권 아파트

서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다 - 최소한 2024년, 큰 변수만 없으면 2027년까지 상승하는 (사인 인쇄본)
함태식 지음 / 황금부엉이 / 2022년 2월

요즘 주식도, 부동산도, 코인도 좋지 않다.

금리 인상, 인플레이션, 경기 침체 라는 단어를 뉴스나 신문에서 쉽게 접할 수 있으니, 아무래도 투자를 하기가 쉽지 않은 상태이다.

부동산의 경우, 새 정부가 들어서면 규제가 완화될 수 있다는 기대감에 선거 이후를 기다리며 주택 거래량이 줄고 있고 금리 인상으로 대출이 어려운 상태에서 이자만 나갈 수 있으니 주택외 상가나 건물 등의 투자도 많지 않은 듯 하다.

제목이 너무 단정적이어서 왜 저자는 지금 사야 한다고 하는지 궁금한 마음에 읽어보았다.

사실, 요즘 부동산 유튜버나 블로거 등의 글을 읽어보면 투자를 중단한 사람도 보이고 향후 상승할 거라는 혹은 침체가 올거라는 반대 방향을 예측하는 사람도 보인다. 그만큼 어려운 투자 상황이 아닐까.

이 책은 투자자보다는 무주택자를 위해 지침서다. 그만큼 무주택자는 이제부터 기회이니, 살(liver) 집을 사야(buy) 한다는 것을 강조하고 있다.

크게 두 part로 나누어, part1에는 현재 부동산 정책, 3기 신도시 , 서울아파트 수요/공급 물량, 과거 주택시장 변화에 대해 살펴보고 무주택 부린이들이 어떻게 공부하고 임장해야 하는지, 실제 유망한 지역을 찾는 방법에 대해 소개하고 있다. part 2는 유망한 서울, 경기/인천 지역 및 재개발/재건축 지역을 자세히 소개하고 있다.

개인적으로는 part1 내용 중 '어디가 최선인가, 얼마가 최선인가, 어떤 물건이 최선인가를 선정하는 가이드라인'이 매우 도움이 되었고, 여러 부동산 서적을 읽었지만 유망 지역, 추천 단지 장단점, 호재, 인근 아파트 와 비교를 자세히, 그리고 폭넓게 소개하는 책은 처음인 것 같다.

집을 사야 하는데 어느 지역이 좋을지, 혹은 내가 사는 지역에서 어느 곳이 좋을지 망설이고 있는 분이라면 이 책이 매우 도움이 될 것으로 생각된다.

초심플 부동산 투자법

나는 학벌보다 돈이 좋습니다만
풍선빵 지음 / 길벗 / 2022년 2월

요즘 주식, 코인, 부동산 관련 재테크 책들이 쏟아져나오다시피 하다보니, 자극적인 제목의 책들이 자주 보인다. 실제 제목과 내용이 일치하지 않는 책도 보았고, 제목에 기대하여 선택했으나 내용은 너무나 실망스러운 책도 경험했기 때문에, 되도록이면 제목 보다는 저자의 경력을 따져보고 책을 선택하고 있다.

이 책은 사실 자주 가는 '딸기아빠의 펀펀 재테크' 카페에서 서평이벤트로 당첨된 책이다. 책 표지에 쓰인 그대로, 마흔 살 순자산 9원이던 전문직 부부가 3년만에 17채 부동산 투자로 자산 40억을 만든 노하우(?)이다.

결론부터 말하자면, 이 책은 나에게는 유익했다. 이 책은 부동산 투자 중에서도 시세차익 투자, 즉 소위 갭투자에 맞추어진 내용이다. 실제 직장인 입장에서는, 부동산을 싸게 사기 위해 경매를 하는 것이 최선이지만, 경매에 참여할 시간이 없다. 또한 월세 투자를 통한 현금흐름을 만드는 투자는 세금이라는 족쇄가 있어 자유롭지 못하다. 이 책의 저자는 현재는 운영하던 의원을 접고 육아에 전념하고 있지만, 육아로 인해 시간적 제한이 있음을 깨닫고 어떻게 투자하는 것이 현 시점에서 가장 최선인가를 고민한 것 같다. 그래서 싸게 부동산을 매입하려고 애쓰기 보다는, 확실히 상승하는 지역을 찾아 그 지역에 물건을 적정 가격에 매입하였다. 또한 책, 유튜브, 블로그, 강의 등등 부동산 투자에 대해 접할 수 있는 많은 매체를 통해 지역을 분석하는 방법을 알려주지만, 우리는 지역분석가가 될 필요가 없고 그냥 전문가가 분석해 놓은 것을 읽고 흐름을 파악하는 눈을 갖도록 연습하는 것이 필요하는 점을 강조하였는데, 이 점이 매우 인상적이었다.

그동안 많은 부동산 관련 서적을 읽었고 몇몇 유명한 블로거나 유튜버들이 하는 강의도 들었었는데, 공부를 열심히 안 한 탓인지 사실 흐름을 읽는 것이 어려웠다. 하지만, 이 책을 읽고나서는 어떻게 방향을 잡아야 할지 구체적인 가닥을 잡은 것 같아서 의미있었다.

제목은 비록 자극적이지만, 내용은 알찬 책이라 주위 직장인 부린이에게 소개하고 싶은 책이다.

비트코인 초보자가 가장 알고 싶은 최다질문

비트코인 초보자가 가장 알고 싶은 최다질문 TOP 64
이정훈 지음 / 메이트북스 / 2021년 11월

책을 읽고 이론을 알고 있는 것보다는 실제 해보고 그 과정에서 공부를 하는 것이 더 효율적이라는 생각에, 비트코인을 적은 금액으로 매수했었다. 하지만, 너무 모르는 자산에 투자해서인가 매수후 가격이 뚝뚝 떨어지자 아는 것에만 투자하라고 했는데 하면서 조금 손해를 보고 팔았는데, 이 책을 받아보고 다시 코인 가격을 보니 팔지 않았으면 수익을 봤을 상황이다.

이 책은 도대체 MZ세대들이 열광하여 투자한다는, 그리고 일부 자산포트폴리오에 편입시키라는, 가상화폐, 불록체인, 암호화폐에 대해 정말 궁금했던 점을 쉽고 시원하게 풀어주는 내용이다.

저자는 '이정훈의 블록체인 탐방'이라는 기사를 연재하였고, 이때 학습하면서 정리했던 내용을 토대로 이 책을 썼다고 한다.

잠시 가상화폐에 대한 개념을 인용하면, 가상화폐란, 진짜가 아닌데도 진짜인 것처럼 행세하는 가짜돈이라는 인상이 강해 최근에는 상화폐라는 단어보다는 가상자산이라는 단어를 좀더 사용한다고 하며, 블록체인 기술을 사용하여 만들어진 화폐자산이다. 마치 가상화폐는 비트코인이라는 식으로 사용되지만, 비트코인은 이 가상자산의 한 종류이고 비트코인 이외의 모든 가상화폐는 알트코인이라 부른다. 비트코인은 블록체인 네트워크에서 발생하는 거래를, 모두가 암호화된 형태로 공유하는 분산원장에 기록하는 개인들에게 제공되는 보상으로, 디지털 상에서 가상화폐를 찍어내는 일을 채굴이라고 한다(마치 주식시장에서 IPO나 증자를 통해 새로운 주식을 찍어내는 것과 같다).

책에는 가상화폐의 개념, 속성, 거래하는 방법, 시세원리 등을 설명하며, 그래도 가장 핵심이라고 할 수 있는 가상화폐의 투자방법에 대해 간략히 적어보고자 한다.

주식보다 변동성이 크고 투자에 따른 위험성이 크기 때문에 '스스로가 반드시 지키겠다는 투자원칙을 세워야 한다'고 저자는 강조한다. 일단 소액, 여윳돈으로 시작하되, 자신의 투자 자산 중 많으면 5%, 적게는 2% 정도만 비트코인에 투자하는 것이 좋으며, 여러 코인들이 있지만 거래량이 많아 유동성이 좋으면서 시가총액이 큰 메이저 코인 위주로 안전하게 투자하고 일부만 알트코인에 배분하는 것이 좋다. 거래소를 선택할 때는 안전성, 유동성, 거래의 편의성, 수수료 등을 따져보고 선택한다.

가상화폐는 공급량과 시장 수요, 금융당국의 규제, 경쟁하는 가상화폐수, 채굴자에 주어지는 보상수준, 채굴을 통해 가상화폐를 생산하는데 들어가는 비용, 상장된 거래소 등으로 가격이 결정되는데, 가상화폐 가격을 계속 지켜본 바로는 금융당국 규제 이슈가 가격 변동에 가장 큰 영향을 주는 것 같고 신문과 뉴스에서 가상화폐 가격이 하락 중이라는 매우 불안한 뉴스가 나올 때가 매수시점 같다. (주식과 같은 듯)

가상화폐 시장도 수급이 중요한데, 특히 기관투자자가 시세 상승을 주도하는 장세를 기관장세라고 한다. 이 기관장세가 중요한 이유는 자금 특성상 개인투자자들은 대체로 단기투자가 많아 투기적일 수 밖에 없지만, 기관투자자들은 중기투자가 많아 기관 자금이 많이 유입될 때는 시장이 비교적 안정적으로 올라갈 수 있다. 그러면, 이러한 가상화폐 투자정보는 어디서 얻을 수 있나. 금융감독원의 전자공시시스템인 다트(DART)와 같은 개념인, 쟁글(Xangle)이라는 사이트를 통해 가상화폐 시세 및 코인 관련 전문 공시내역을 한번에 확인할 수 있다고 한다. 이외 코인니스(kr.coinness.com) 라는 미디어를 통해 실시간으로 가상화폐 뉴스를 제공받을 수 있다.

그럼 어떤 가상화폐를 투자하고 주식과 같은 투자 기준을 삼을 만한 지표가 있을까.

전체 가상화폐 시총에서 비트코인의 시총이 차지하는 비중을 비트코인 지배력이라고 하는데, 이 시총 비중에 따라 시장 상황을 가늠할 수 있기 때문에 중요하다. 비트코인 지배력이 50%를 넘는 경우 알트코인보다 비트코인 투자가 많다는 뜻으로 가상화폐시장내 투자심리가 좋지 않다는 의미고, 고점에 가까워질수록 알트코인 매수 기회가 커진다는 것으로 이해하면 된다. 반대로 50% 아래로 내려간다면 시장은 과열 혹은 투기적 움직임이 커진 것으로 판단되면 된다. 비트코인 가치를 평가하는 지표 중 대표적인 것은 NVT(network value-to-transaction ratio)로 비트코인 시장의 PER이며, 비트코인 시총을 하루 거래량을 나눠 계산한다. NVT만을 기준으로 평가하면 비트코인 가치를 과도하게 높게 평가할 수 있기에, 채굴원가를 보조지표로 활용한다. 채굴 원가대비 비트코인의 현재 시세 차이를 통해 비트코인 고/저평가를 따져볼 수 있다.

이외 비트코인 차트 보는 법, 투자자들의 심리를 알려주는 지표, 금값과의 연관성 등 비트코인 투자시 좀더 객관적인 자료로 투자할 수 있는 방법들을 소개하고 있어 매우 유익했다.

가상화폐는 위험자산에 가깝게 취급되지만, 오히려 기존 전통적 자산들과 상관계수가 낮기 때문에 자산 포트폴리오에 추가하는 것이 전체 수익률을 높이는 데 도움이 되지 않을까 생각되고, 기본적인 개념과 원리 정도는 알고 투자하는 것이 뇌동매매하지 않는 법이라고 생각한다.