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2019 경매통장 - 경제가 위기일수록 경매는 기회다
김유한 지음 / 포레스트북스 / 2018년 11월
평점 :
구판절판
이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.
경매 학원 ‘정오’의 대표다. 20대 후반에 우연히 경매를 경험했고, 30대에 본격적으로 뛰어들었다. 수많은 성공과 실패를 경험하면서 투자에 눈을 떴고, 3년 반 만에 수십 채의 부동산을 보유한 30억대 자산가가 되었다.
저자는 수영 강사였다. 검소하고 성실하게 살았지만, 그 달 벌어 그 달 먹고사는 생활은 좀처럼 나아지지 않았다. 아내의 생일 선물로 따뜻한 점퍼를 가격 걱정 없이 사주고, 아이의 장난감을 중고가 아닌 새것으로 사주는 정도, 딱 그만큼만이라도 되고 싶어 경매를 시작했다. 대한민국에서 평범한 월급쟁이로는 가난의 굴레를 벗어날 수 없었기 때문이다.
그렇게 300만 원으로 시작해 자산을 1000배 불린 경험담을 『경매 통장』에 담에 출간했다. 이후 『경매 통장』이 특정 상품인 줄 알고 실제로 신한은행에 가서 발급해달라고 한 독자들이 생길 만큼 경매 투자 열풍을 일으키며 베스트셀러 작가가 되었다.
도서 소개 :
“돈은 이렇게 버는 것이다!”
3년 만에 30억을 만든 300만 원짜리 경매 통장
평생 가난했던 왕초보 수영 강사의 기적 같은 이야기
2. 내용 및 줄거리
:
P12
우리에게 가장 중요한 것은 '시간'이다.
경매를 하고 싶어서 조언을 구하는 사람들을 만나며 가장 안타까운 것이 바로 '열심히 공부해서 이론을 마스터한 후에 안전하게 경매를 시작하겠다'는 것이었다.
P14
부동산 상승기든 하락기든 그게 중요한게 아니다. 우리가 돈을 벌고, 성공하는 것은 언제나 '행동'에 좌우된다. 경매의 본질은 부동산의 미래를 맞추는 것이 아니라 '돈을 버는 것'이다.
P19
투자를 시작할 때 가장 중요한 것은 따로 있다. 바로 투자의 3단계, 즉 '상황 파악', '목표 설정', '방법 강구'다.
P21
무슨 일이든 목표가 막연하면 그 목표에 닿기까지의 과정 역시 미지근할 수 밖에 없다. 따라서 목표는 무조건 구체적이고 명확해야 한다. 목표를 세우고 나면 바로 '할 수 있다'는 생각을 가지는 것이다. 반드시 '할 수 있다'여야 한다.
P33
내 나이 서른에 부동산 경매를 처음 경험했다. 여기서 중요한 것은 '시작'이 아니라 '경험'이라는 것이다. 인맥은 그 세계에 진입해 경험을 쌓으면서 생겨난다.
P62
경매에서 시세는 가장 기초적이고 가장 중요한 요소다. 수익을 내는 것이 경매의 목적이므로 시장에서 얼마에 소화가 가능한지 정확히 알아야 목적을 이룰 수 있다. 빌라는 시세 차이가 큰 물건이므로 임장 시 정확하게 파악해야 한다.
P65
빌라의 구조를 파악하는 유일한 방법은 '임장'이다. 방과 거실, 화장실의 위치, 냉장고와 세탁기 자리까지 ㅏ악하는 것이 좋다. 냉장고는 1100밀리미터, 세탁기는 650밀리미터이다. 누수, 결로, 곰팡이 등의 문제가 있는지 체크해야 한다. 보일러 교체, 새시 고장, 배관 파열 등도 반드시 파악할 것.
P66
간혹 '주거용 빌라'임에도 불구하고 건축물대장 용도란에 '사무실'로 되어 있는 경우가 있다. 주차장 부지가 부족해 몇 가구는 주거용으로, 몇 가구는 상업용(사무실)으로 건축 허가를 받아 지어졌기 때문이다. 이런 부동산은 외관, 내부 모두 일반 빌라와 똑같지만 건축물대장상 용도가 다르다는 이유로 금융권의 대출 한도가 뚝 떨어진다. 입찰하기 전 반드시 확인할 것.
P71
배당을 받는 임차인은 그렇지 않은 임차인에 비해 명도가 수월한 편이다.
P78
일반 인테리어 업체에 맡기면 비용이 만만치 않으니, 낙찰받은 부동산 근처에 도배와 장판을 가르쳐주는 학원이 있는지 찾아보고, 그곳에 의뢰하는 것도 방법이다. 기술적인 부분이 필요한 일은 전문가에게 맡기는 것이 좋다.
P87
건축물대장의 을구에서 위반건축물인지 아닌지 확인하는 것도 중요하며, 건축물대장의 용도란을 반드시 확인해야한다. 용도에 따라 경락대출상품이 달라진다.
등기부등본과 건축물대장이 다를 경우, 소유권의 변동사항이나 권리 사항은 등기부등본, 건축물의 물리적 사실 관계는 건축물대장을 토대로 변경한다.
P91
감정평가서의 감정평가액은 참고하되 맹신하진 않는다. 정확한 시세는 입찰자의 몫
현황조사서가 중요한 단서로 사용될 경우는, '유치권'에 관한 진위 여부를 확인할 때다. 현황조사서에 유치권에 관한 현수막이나 팸플릿 등의 문구가 없다면 유치권이 성립되지 않는다는 좋은 증거가 된다. 만약 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 걸려 있고 서류에 문구가 기록돼 있다면, 그만큼 더 신중하게 물건에 접근해야 한다.
P93
매각물건명세서는 법원에서 위의 모든 서류를 종합적으로 정리해서 공시하는 서류. 매각물건명세서의 흠결 사항으로 인해 피해를 입는 사례가 발생한다면, '매각물건명세서의 흠결 사유로 인한 매각 불허가 신청'이 받아들여진다. 마지막 박스에 아무것도 기록되지 않는 것을 시장에서는 '안전한 물건'이라고 한다.
P102
민법에서 집합건물은 건물등기부만 존재하도록 규정하는데, 특별한 사정으로 토지별도등기가 있다는 것은 나대지일 때 토지를 담보로 자금을 빌렸다는 것이다. 토지등기부에 근저당이 설정된다. 건물 등기부등본 토지란엔 해당사항은 기재되지 않는다. 따라서 표제부란에 '토지별도등기 있음'이라는 문구로 공시해주고 이 문구가 보이면 반드시 토지등기부를 열람해봐야 한다. 단독주택이나 다가구주택은 토지와 건물에 각각 등기부등본이 존재하고, 토지별도등기는 집한건물에만 존재한다는 사실을 잊지말자.
P120
컨설팅 업체는 잘 생각해보고 결정해야된다. 보통 주거용일 경우 감정가의 1퍼센트 혹은 낙찰가의 1.5퍼센트를 받는다.
P123
명도시 점유자는 낙찰자의 '명도확인서'와 '인감증명서'가 있어야 배당받을 수 있다는 사실을 알려줘야 한다. 점유자의 딱한 사정에 넘어가 먼저 이 서류들을 주고 나중에 점유를 넘겨받겠다는 생각은 하지 않는게 좋다. 명도확인서는 명도가 되었음을 확인하는 서류이니 점유자에게 부동산을 온전히 돌려받았을 때 주는 것이 당연하다.
P123
임차인 중에서 배당을 한푼도 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 가장 안타깝다. 이들은 대개 2가지를 요구한다. 이사 비용은 얼마나 받을 수 있는지, 얼마나 더 살다가 나갈 수 있는지다. 이사 비용은 강제집행 비용을 마지노선으로 금액을 합의한다.
P132
전입 전출은 전입세대열람을 떼서 세대합가 여부 등을 확인한다. 권리분석 시에 '전입세대열람'과 '매각물건명세서'를 꼼꼼히 확인해야한다.
P137
처음 통화할 때는 장황하게 이야기를 풀지 않고 상대방의 목소리 톤, 말투 등으로 어떤 사람일지 유추하고, 약속을 잡는 선에서 마무리하는 것이 좋다.
P141
채권인 차용증은 회수 기간이 제법 길다. 하지만 물권은 더 빠르고 정확하다. 물권인 근저당은 채권보다 강하다. 강하다는 건 물권은 제3자에게 방해나 규제를 받지 않고 근저당권자로서 처분까지 가능하다는 것이다. 차용증은 채권으로서 재판을 거쳐 집행권원을 얻고, 소유자의 재산을 찾으면 경매를 신청할 수 있다. 하지만 물권인 근저당은 재판을 통하지 않고 곧바로 경매에 넘길 수 있다. 채권과 물권은 채무를 얼마나 신속하게 확보할 수 있느냐의 차이다.
어떤 일을 맞딱뜨리던 노력과 마음가짐이 중요하다는 걸 다시 한번 깨달았다. 해결 방법은 다양할 수 있다. 하지만 방법보다 더 중요한 것은 큰 산을 넘어서겠다는 마음가짐이 아닐까 싶다.
P152
경매의 1차 목표는 현재 가치만으로도 충분히 수익을 내는 것이다. 장기적으로 시세가 올라 추가 수익을 내는 건 2차 목표라 할 수 있다. 항아리 지역은 상업용으로 쓰이는 상가라면 입지가 괜찮지만, 주거용으로 살기에 항아리 지역은 좋은 편이 아니다.
P162
기일입찰표는 두번, 세번 확인하자
입찰가격에 '0'을 하나 더 붙이거나 덜 붙이진 않았나.
대리 입찰을 할 때, 위임장과 인감증명서를 챙겼는가.
보증금란과 입찰가격란을 반대로 쓰진 않았는가.
사건번호와 물건번호는 잘 기입했는가.
입찰보증금의 10퍼센트가 맞는가.
P173
법정지상권 물건은 대출이 안된다.
건물주의 건물포기각서를 제출하면 대출을 해주는 곳도 있긴하다.
P194
명도비는 점유자의 점유가 완전히 해제되고, 공과금 정산이 다 된 후 주어야 한다. 또 명도확인서, 인감증명서는 점유자의 퇴거를 확인한 후 키와 비밀번호를 받고 나서 줘야한다. 해당 부동산에 점유자의 짐이 모두 빠진 것을 확인하고 돈과 서류를 전달해야 한다는 사실을 꼭 기억하자.
P200
점유자와는 절대 다른 거래를 하지말 것. 명의자라고 주장하는 사람의 신원은 반드시 확인할 것, 소유자와 협상하되 민사집행법의 범위를 벗어나지 않을 것.
P206
아파트 경매는 권리분석, 임차인 보증금과 미납 관리비, 시세 확인이 기본이다. 그러나 주택은 몇가지가 더 있다.
첫째, 건축 행위가 가능한지 알아봐야 한다. 도로와 접하는 부분이 없으면 건축이 불가능하기 때문이다.
둘째, 평당가를 체크해야 한다. 건물의 가치가 이미 떨어진 오래된 주택은 가격에서 제외한다.
셋째, 리모델링 콘셉트를 생각해야 한다.
넷째, 단독주택을 권리분석할 때는 건물등기부등본에서 말소기준권리를 찾고, 임차인의 전입일자가 먼저인지 나중인지를 파악하는 것이 기본이다. 주택의 경우 등기상 채권자들과 임차인들의 배당금을 각각 절반씩 나누어 배당하므로 계산 시 주의해야한다.
다섯째, 임차인들에 대한 명도전략이다. 배당금을 전액 수령하는 사람부터 접근하는 것이 좋다. 그 후엔 많이 받는 사람과 협상을 하면 된다.
마지막으로, 대출한도를 확인해야 한다. 보통 주택은 감정가의 50퍼센트에서 세대수 또는 가구수를 차감한다. 이를 '방빼기'라고 하는데, 그 지역의 최우선변제금을 제하고 대출이 나온다.
P227
공인중개사는 일반과세와 간이과세로 나뉘는데, 일반과세 사업자일 경우 중개수수료 요율의 10퍼센트를 더 내야 한다. 하지만 대부분의 공인중개사는 간이과세업자다.
P237
금융권에서는 부실채권만 전문으로 하는 유동화전문회사에 얼마의 손해를 보고 매각하게 된다. 유동화전문회사는 이를 또 다른 개인에게 매각하기 위해 시장에 내놓게 되고, 개인은 유동화전문회사와 가격 협상을 하고 부실채권을 (저렴하게) 사게 된다. 이로써 부실채권을 산 개인은 경매로 넘어간 물건에 배당을 받을 수 있는 권리를 확보하게 된다. 이때 개인은 해당 물건이 바로 낙찰되지 않고 몇 번의 유찰이 되도록 함으로써 부실채권에 대한 연체 이자를 늘려나갈 수 있다. 그러면 그 기간만큼 늘어난 연체 이자를 나중에 배당받을 때 요구할 수 있고, 그만큼 수익을 늘려나가는 것이 NPL경매의 원리이다.
P241
근린상가 > 근린시설 > 상가
서류에서 체크할 것은 상가의 목적에 대한 용도다.
P270
기일입찰표는 입찰 전에 미리 인터넷에서 양식을 다운받아 작성한 후 법원에 제출해도 된다. 손으로 직접 쓰거나 한글이나 워드 파일에서 작성해도 된다. 단 금액을 적는 란에는 반드시 정자체로 또박또박 써야 하며, 절대로 금을 긋고 다시 쓰면 안 된다. 그 외 인적사항을 적는 란은 금을 긋소 다시 적어도 되고, 모르는 부분은 공란으로 남겨도 된다.
P287
전세로 수익을 보기 위해서는 해당 부동산 가격의 상승 여지가 있어야 하는데
P297
관리사무소 연락처는 입찰 전 해당 물건의 관리비 미납 여부를 확인하기 위해 꼭 알아둬야 한다.
소유자가 살고 있거나 배당을 받지 못하는 임차인일 경우에는 경매를 시작할 때부터 명도 비용을 책정해서 입찰하는 것이 좋다. 명도 비용은 평당 10만 원으로 계산한다.
P325
지식산업센터라고도 불리는 아파트형 공장은 유일하게 정보의 규제가 적용되지 않는 부동산이다. 다른 지역과는 다르게 분양 시 취득세가 감면되기도 하고 떄에 따라서는 시세의 80~90퍼세느까지도 담보대출이 가능하다. 서울에서는 가산디지털단지와 성동구가 이에 속한다. 경기도는 경기 남부권인 안양, 과천(과천지식타운 내 예정), 의왕 내손동이다.
아파트형 공장 임장 시 가장 먼저 확인해야할 사항은 영업 중인 임차인의 영업 상황이다.
P348
오피스텔은 대부분 시세의 상승을 기대하기가 어렵다. 해당 물건은 특히 이미 주변에 인프라가 갖춰져 있어, 상승 가능성이 더욱 낮다.
P356
평범하게 살고 싶지 않은데 왜 평범하게 노력하는가.
3. 이 책에서 얻은것과 알게된 점 그리고 느낀 점
: 내 생애 처음으로 읽은 경매 관련도서, 사전 지식은 많지 않았지만, 그럼에도 불구하고 잘 읽혀 나갈 수 있게끔 쓰여진 책이었다. 부동산 경기가 정점을 찍고 겨울로 향해갈수록 더욱 더 많아질 Needs를 예상하며 책을 읽어봤다.
#경매입문서 : 왕초보라도 경매의 A to Z를 알 수 있게 설명해준 책! 일단 경매는 이 책으로 기본을 다지고 관련 서적을 읽어보자.
#평범하게살고싶지않은데왜평범하게노력하는가 : 평범한 수영강사 아니, 흙수저 인생으로 시작한 김유한 저자가 풍분한 경험을 가지고 이 책을 쓰기까지의 노력을 엿볼 수 있는 책이었다. 이 책의 가장 마지막 페이지에 나오는 말. 평범하게 살고 싶지 않은데 왜 평범하게 노력하는가 라는 문장이 내 마음을 툭 하고 건드렸다.
#통장만들고움직이자 : 책의 처음 부분에도 나오지만, 꼭. 꼭꼭. 꼭꼭꼭. 행동을 강조한다. 부동산이건 경매건 경험이 아닌 시작이 될 수 있도록 움직이고 또 움직여야겠다는 생각이 들은 책이었다.
4. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?
: 나는부동산과맞벌이한다.