부동산경매도서 도움되는책이에요~

월세 혁명 2 - 무피 투자부터 소액 투자까지 경매를 활용한 임대사업의 모든 것 ㅣ 월세 혁명 2
조영환 지음 / 매일경제신문사 / 2017년 1월

월세혁명2

조영환지음. 매일경제신문사

월세혁명2는 베스트셀러 월세혁명의 완결판의 2번째 도서이며

이 책에서는 무피투자부터 소액투자까지 경매를 활용한 임대사업의 모든 것을 다루고 있으며, 그리고 본 도서는 크게 2개의 장으로 나눠져 있습니다

1장은 임대사업에 대한 저자의 생각을 정리한 것이며

2장은 경매를 통한 실전사례를 정리를 해두었는데

개인적으로는 경매 실전사례보다 임대사업에 대한 저자 나름의 생각을 더 자주 읽어 보면 좋을 듯합니다.

임대사업에 대한 저자의 생각 중에서 나름 줄 쳐가면서 읽은 내용을 정리해 보고자 합니다.

서민이 부자가 되는 방법 편에서 얼마를 버느냐도 중요하지만 얼마를 쓰느냐가 더 중요하다. 부자들은 열심히 일하고 안 쓰고 모으고 안전한 곳에 투자하는 방법을 계속 반복하는 것이다, 지금부터 수입의 90% 저축하면 부자가 될 수 있다는 이야기를 하고 있습니다.   

그리고 정부가 앞으로 뉴스테이를 통해 전월세 시장을 안정화시킨다고 하는데 만약 가족이 살집을 마련하지 않으면 뉴스테이 시대가 오면 여러분이 열심히 일해 기업에서 받은 월급을 다시 기업에 바치는 결과가 초래될 것이오니 꼭 자신의 가족이 살집은 마련하라고 조언합니다.

그리고 실전경매를 배우고자 오는 사람의 성향에는 공부만 하는 분, 무식한 분, 운 좋은 분, 뛰어난 분, 열심히 하시는 분이 있는데

그중에서 경매을 통해 수익을 내는 분의 서열을 매기면

열심히 하는 분> 뛰어난 분> 운 좋은 분> 무식한 분>공부만 하는 분 순으로 매길 수 있다고 하면서  경매에서는 없는 시간도 쪼개 열심히 답사한 사람의 노력이 단기간에 큰 수익으로 다가온다고 이야기하고 있습니다.

노인이 부자라는일본에서도 노후파산이 많다고 합니다. 대부분 노후준비를 못하는 우리나라 사람들은 아마 노후 대비가 더 처참할 것이니, 미리 현금이 계속 일정하게 들어오는 시스템을 만들어야 하며, 양도차익을 노리는 투자보다 임대수익을 노리는 투자가 장수시대에  더 안정되고 행복할 것이라고 이야기 합니다.

저자는 부동산 투자의 기준에 대해 내돈 1000만원 들어가 한달에 20만원 버는 것이라고 하면서 투자에 대해 자신만의 기준을 가지라고 한다. 이러한 기준이 있으면 매매가 1억원짜리인데 월세가 2,000만원에 45만원나오는데 괜찮나요? 라는 질문을 안 할 수 있게 된다고 이야기 합니다.

저자는 소액으로 부자를 꿈꾸는 사람에게 빌라는 경매를 이용할 경우 임대수익률이 가장 높다는 점에서 다세대주택을 권하고 있습니다. 물론 빌라는 아파트와는 달리 환금성이 떨어지고, 시세가 잘 오르는 물건이 아니지만 보유하면 월세받고 시간이 가면서 건물이 노후화되면 결국 땅값이 오르게 마련이니 좋은 투자가 될 수 있다고 이야기하고 있습니다,

그리고 투자에 대한 마인드확립과 정보를 정보를 제공하기 위해 현시대에 가장 뛰어난 투자자 청울림님의 블로그(청울림의 투자 behind)를 추천하고 있으니 한번 들어가 보시길 바랍니다.

부동산 하락기의 투자에 대해 양도차익을 노리는 전세투자자 보다 월세투자자에게는 황금기를 맞이 한다고 합니다. 임대사업자들은 시세가 떨어져도 웬만해서는 임대가가 떨어지지 않기에 수익률만 높다면 적극적으로 입찰을 고려하라고 하는군요. 그리고 부동산 하락기에는 수익률이 높은 물건들이 넘쳐나고 입찰자수가 적어 그냥 줍다시피한다고 하네요. 또한 이시기에 근린상가나 근린주택등 평생 월급을 주는 상품으로 갈아타시라고 조언을 하고 있습니다.

그리고 경매의 경락자금대출등 등기비용에 대해 법무사 비용에 대해 경매를 시작하는 분들 경우 법무사 비용을 과도하게 청구되는 경우가 있으니, 어느 정도 알고 대처하라고 하는 군요. 보통 1억미만일 경우 60~70만원 정도가 적정한 수준이라고 하는군요. 더 많이 요구하면 깎아달라고 요구하라고 하는군요.

저자가 생각하는 경매에 성공하리라 생각되는 사람들의 면면의 정리하면 다음과같습니다.

1. 긍정적인 마인드를 가지고 있다

2. 남다른 열정이 있다. 열정을 가지고 한가지에 집중한다. 이왕 경매를 배우려면 한 1~2년은 경매에 푹 빠져야한다

3. 경매를 잘하려면 간절함이 있어야 한다. 그래야 포기하거나 지치지 않는다

4. 실현 가능한 것으로 목표를 정해야 한다.

5. 매우 계획적이다. 입찰전부터 계획을 세우고, 낙찰을 받으면 곧바로 명도 계획을 세우며, 계획대로 안 될 경우도 생각해 1안, 2안, 3안 등 여러가지 수를 준해 둔다

6. 다양하게 잡다한 지식을 아는 것보다 한 종목만 파는 사람들이 성공할 확률이 높다

7. 포기하지 않는 것도 상당히 중요하다

8. 역발상 투자를 하라

9. 항상 조언을 구할 사람들과 친밀한 관계를 형성해 두어라

제2장 실전편에서는 저자의 다양한 경매 실전 경험을 스토리 형식으로 풀어서 이야기를 전개하고 있는데요. 시간되시는 분은 읽어 보면 될듯하지만 제2장 처음에 나오는 임대물건의 종류 편은 꼭 읽어보시길 바랍니다.  저는 이 부분을 읽으면서 다가구 주택을 투자를 한번 해 봐야 겠다고 생각을 했습니다. 다가구 주택이란 적게는 3억원 맡게는 약 20억원 정도의 물건이 있는데 우리나라에서 임대사업을 하기에 가장 좋은 물건은 방 이 19개 미만, 총면적 200평 그리고 3개층 이하, 시세가 아닌 기준시가가 9어원 이하의 건물이라고 하더군요. 왜냐하면 현재 우리나라 세금제도가 다가구 주택하나만 가지고 있으면 1가구 1주택에 해당되어 월세를 얼마든지 받더라도 세금을 한푼도 내지 안내며, 매도해도 양도세 면제를 받을 수 있기 때문이라고 하네요..이거 정말 탐이 나는 부동산 아이템이네요~~ 한번의 투자로 평생을 어려움 없이 살수 있으므로 적극적으로 투자 고려해볼 생각입니다~~