땅투자 입문서 도움되는책이네요.~

땅투자 10단계 절대불변의 법칙 - 토지 투자 전문가 박프로의 실전 부동산 투자 노하우 ㅣ 땅투자 실무 시리즈 2
박규남 지음 / 매일경제신문사 / 2016년 9월

오늘은 매일경제 신문사에서 나온 토지 투자 전문가 박규남프로의 실전 부동산 투자 노하우인 '땅투자 10단계 절대불변의 법칙'에 대해 리뷰를 해 보고자 합니다.
 
박프로는 먼저 부동산 투자를 하기 위해서는 하루 빨리 삶의 목표를 세워 어떻게 해서 수입의 한계를 돌파하고 가족들에게 조금이라도 더 윤택하고 여유로운 삶을 살게 해 줄지 목표를 세우라는 것에 대해 이야기를 하며, 그리고 우리의 생각이 곧 미래이니 부정적인 생각은 절대 하지 말고 긍정적인 마인드로 매일매일 성공투자를 상상하고 “난 어마어마한 돈을 벌어 풍요롭게 살것이다”,”난 반드시 부자가 될거야” 와 같은 생각을 매일매일 외치고 또 외치라고 이야기를 합니다.
 
그리고 박프로는  땅투자가 아주 쉽고 돈 벌기가 쉬운 이유가 바로 가격이 형성되는 10단계의 과정이 절대불변이기 때문이라고 합니다.
 
이제 박프로가 본서에서 이야기하는 토지투자개발과정과  돈의 흐름 10단계에 대해 정리해 보겠습니다.
 
1단계- 내부 정보에 의해 외지인 중개업소가 생기기 시작한다.
토지투자에서 자금력보다 더 중요한 것은 바로 정보인데요. 새만금 개발, 세종시 개발, 혁신도시, 신도시 개발 등과 같은 사업은 사람의 머리속에서 나온 것인데, 초기에 이것을 계획한 사람들, 즉 내부 정보자에 의해 시골 지역에 외지인 중개업소가 생기기 시작합니다. 이단계에서는 현주민들은 정보를 모르기에 땅을 사게 파는 경우가 있다고 합니다. 그리고 이때 진입하는 사람들은 돈 벼락을 맞는 다는 것입니다.
 
2단계-지역민 중개업소가 나타나기 시작한다
외지인 중개업소가 활개를 치는 동안 정부와 지자체 간 개발에 대한 정보가 오가기 시작하면서 지자체 공무원중 도시계획 이나 건설관련 부서 등에서 개발사실을 알게 되면서 지역민에게 소문이 나면서 지역 부동산 중개업소가 생기기 시작하는 시기입니다. 소문은 마을 이장을 통해 퍼져나가며, 지역 땅값이 움직이기 시작합니다. 그래서 땅투자의 격언중에 공무원들이 사들이는 지역의 땅을 사면 대박이 난다는 것입니다.
 
3단계- 개발계획이 발표되면서 지가의 본격적인 상승이 일어난다
이 시기에는 저녁 뉴스와 중앙 일간지 전면에 개발 구상안이 게재되면서 전국의 투자자들이 꿈틀거리기 시작합니다. 이 시기에 정보를 접해 투자를 하면 수십억원의 뭉치돈을 벌수 있다고 하네요. 부동산 업체들이 몰려들어 오고 전국에서 외지투자자들의 수는 갈수록 증가합니다. 이시기에 기획부동산에 들어오지만 속지마시고 직접 현장의 부동산에서 부동산을 구입하시는 것이 좋습니다.
 
4단계- 사업계획이 확정되고 중개업소들이 물밀듯이 들어온다
3단계에서 기획부동산과 일부 중개업소가 들어오지만 토지 시장이 활성화되고 돈벌이가 되면서 타지 중개업소들이 기하급수적으로 늘어납니다. 새만금으로 뜬 군산 경우 700개까지 늘어 난 적이 있다고 하네요. 이때 땅값은 말 그대로 수직상승. 폭등합니다. 부동산 중개업소와 건축업자들이 땅값을 올리고 내리는 주범들입니다. 중개업소하나 들어오면 그로 인해 들어오는 매수자가 최소 수십에서 수백명은 되기 때문입니다.
 
5단계- 개발 계획 확정과 동시에 지가는 수직상승하기 시작한다.
어느새 개발계획의 밑그림이 확정되는 시기가 5단계입니다. 이시기에 중개업소와 함께 들어온 매수자들에 의해 팔땅이 동이 나면서 몇만원하던 땅이 수백만원을 찍으면서 텔레비전과 신문에서 “00지역, 전국 지가 상승률 1위, 폭등”이라는 자극적인 단어가 마구 쓰이기 시작하고 전국의 초보자들은 앞뒤 가리지 않고 뛰어듭니다. 그런데 이 5단계에서는 고수들은 서서히 빠지기 시작합니다. 충분히 수익을 냈기에 미련없이 던진다는 것입니다. 이 시기에 소액으로 투자하기 힘들어지는 가격선을 돌파하면서, 그래프의 곡선이 꺽이기 시작합니다. 즉 조정국면에 들어가며서 가격의 변동이 적으며, 급매물이 나오기 시작하기도 합니다. 아직 초보자들에게는 이 조정 시점이 마지막 기회의 시점입니다.
 
6단계- 착공 & 폭등
고수들은 조정단계 전에 빠지거나 장기투자로 보고 착공단계까지 기다립니다. 착공발표는 항상 뉴스나 신문에서 먼저 알려줍니다, 몇 개월 뒤 착공한다는 알려주더라도 개발계획 발표때처럼 투자자들이 일시에 몰려오기 않기 때문에 이때가 마지막 기회라고 보고 과감이 뛰어들어야 할 때입니다. 땅투자의 폭등은 크게 계획발표와 착공때입니다. 그러나 착공전에는 눈에 보이지 않기 때문에 확신하고 투자하려는 사람은 투자자의 10% 뿐입니다. 나머지 90%는 착공후 눈에 보일 때 투자의 두려움이 없어지기 때문에 투자를 앞다퉈하기에 이때 가격이 폭등합니다.
 
7단계- 인구 유입으로 단기임대주택의 수요가 증가한다
7단계에 들어오면서 가수요가 아닌 실수요가 유입되기 시작합니다. 실수요자는 공사관계자들입니다. 이들의 거처를 제공하기 위해 주택건설업자들이 같이 유입됩니다. 7단계가 시작되면서 기존 시내권 활성화된 지역의 땅이 필요한 사람들이 생기면서 기존 시내권의 땅값이 상승하게 됩니다. 6단계가 시작되면서 개발지 인근도 폭등하지만 실수요자가 발생하는 기존 시내권의 땅값이 오르기 때문에 상황에 맞춰 투자처를 선택하는 노련함이 필요한 시기입니다.
 
8단계- 보유와 매도를 신중하게 저울해야 한다
6단계부터 고민해야 했던 매도를 실행에 옮겨야 할 때입니다. 투자(투기?) 자금은 새로운 투자처가 생기면 돈이 분산되기 마련입니다. 세종시라는 곳이 있지만 평택이 뜨면 세종시에서 평택으로 자금이 흘러 갑니다. 8단계에서 집중해야 할 것은,  비도시 지역에서 계속 보유냐, 아니면 매도 후 도시지역으로 옮기느냐입니다. 상황에 따라 다르겠지만 비도시지역의 땅값이 200만원선에 육박하면 매도를 준비해야 합니다.
 
9단계- 상업지역이 오른 후 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다.
8단계에 인구가 유입되면서 시내권 주거지역이 땅값이 급등합니다. 브랜드 아파트도 들어오기 시작하고 인구가 본격적으로 유입되면서 상업지역의 수요가 늘어나게 됩니다. 상업지역의 상가 경우, 초기에 시작하는 건축업자들은 분양이 잘되어 돈을 벌지만, 아파트가 준공되어 사람들이 들어와서 지역의 상권이 활성화되기까지는 수년이 걸리기 때문에 중간 시점에 들어온 건축업자들은 미분양에 공실률이 높아 건물이 경매로 나가는 경우가 있습니다. 이때 싸게 매입해 버티기만 하면 큰거 한두장(1~2억?)은 그냥 얻을 수 있는 시기입니다.
 
10단계- 안정화된 시기
9단계 에서 상가 미분양으로 버티지 못한 건물들이 경매로 나가게 되고 잠시 조정기를 거쳐 상업지역 땅값이 떨어지게 됩니다. 이때 건물을 매입한 후 기다리면 인근 지역의 신규아파트 입주민의 입주가 완료되고 인구가 늘게 되면서 공실이 없어지면서 상가건물의 공급부족으로 땅값이 상승합니다. 이때가 달콤한 양도차익의 맛을 볼수 있는 마지막 기회의 시간입니다.
 
박프로의 토지투자의 10단계 절대불변의 법칙의 결론을 이야기 하면 토지투자 10단계는 지역개발의 시작과 도시의 성숙시기까지 10단계는 반드시 거치게 되어 있다. 10단계가 되기까지 걸리는 시간이 10년이나 20년이냐의 차이일뿐이다. 토지 투자는 ‘오를 시기에는 받드시 오르고 내릴 시기에는 반드시 내린다’ 말 처럼 토지투자는 정해진 대로 흘러가기 때문에 아주 쉽다는 것이 박프로의 이야기의 핵심이다.