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서울 아파트 마지막 기회가 온다 - 2019 절호의 매수 타이밍
강승우 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 10월
평점 :
#서울아파트 #매수타이밍#집값#저평가#하락장#부동산 #재테크 #서울 아파트 마지막 기회가 온다 #강승우
1. 저자 및 도서 소개
강승우 :samtoshi
고려대학교 경제학과를 졸업했으며 현재 국내 굴지의 글로벌 대기업에서 근무 중이다. 우리나라 부동산 시장이 일본을 따라갈 것이라는 막연한 생각을 가지던 중, 부동산 카페에서 다양한 의견들을 접하면서 생각이 바뀌었다.
여러 부동산 카페에서 집단 지성이 주는 깨달음과 부동산 통계에 대한 흥미를 느껴가던 무렵, 네이버 부동산스터디 카페에서 ‘서울 아파트 시장 중장기 전망’이라고 쓴 글이 Youtube(붇옹산TV)에 소개되면서 온라인상에서 조금씩 이름이 알려지기 시작했다. 지금은 블로그와 몇몇 재테크 카페에서 부동산 시장에 대해 통계적으로 분석한 글을 정기적으로 올리고 있다.
블로그 https://blog.naver.com/kedkorea
2. 내용 및 줄거리
목차
01 지금이라도 사야 할까?
CHAPTER 1 기다리는 것도 투자다서울 주택 수급의 변화 조짐
6년 연속 상승한 적이 없는 서울
지금은 꼭지인가?
분양가 상한제의 위력
TIP 서울 아파트 시세를 가늠해볼 수 있는 기준 아파트
->17쪽
kb 부동산 사이트에 들어가면 1986년부터 현재에 이르기까지 기간별, 지역별, 주거형태별 매매 전세 증감률을 쉽게 찾아 볼수 있다.
' 과거는 미래의 거울이자 미래를 여는 열쇠' 라는 말 처럼 과거의 데이타를 통해 미래를 점춰볼 수 있는 안목을 기를 수 있다.
-> 35쪽
노무라 금융투자연구소에 따르면 10년 이상의 기간에 걸쳐 두지표( 서울아파트 시세, 결혼10년차 부부증감률)의 상관관계가 매우 깊은데 ... 부부가 결혼 10년차가 되면 초등학교에 입학하는 자녀 때문에 좀더 넓은 집으로 이사하거나 전월세를 벗어나 내집 마련에 적극적으로 나선다. 즉 10년차 부부가 주택 구매의 강력한 수요층이라는 것이다.
10년차 부부증감률이 2018년에 하락 전환하더니 2019년에 큰폭으로 감소한다. 2008년 글로벌 금융위기로 2008-2009년 결혼이 감소한것이다. 공급은 2018년 말부터 2019년 말까지 동남권 입주물량만 봐도 상당한 규모가 대기중이다.
-> 그러다 2020년 10년차 부부가 증가한다. 즉 서울의 주택가격이 2020년에 상승세로 돌아설수 있다고 판단.
시장의 변곡점을 판단하기 위해서는 이들 5분위 아파트 평균 가격 추이를 지켜보는 것도 의미가 있다. 가령 촘촘히 서열화된 서울 아파트 특성상 천장 역할을 하는 5분위 아파트가 보합세를 유지하거나 하락 전환할 경우 그 아래 가격대 아파트들도 어느 정도의 시차를 두고 상승세를 멈출 가능성이 충분하다. 물론 4분위 이하 아파트들이 상승세를 지속해서 5분위 아파트를 밀어 올린다는 시나리오도 생각해볼 수 있다. 그러나 상승도 하락도 늘 대장주가 먼저 스타트를 끊어왔던 과거의 사례들을 돌이켜보면 하위 아파트가 상위 아파트의 가격대를 밀어 올릴 가능성보다는 상위 아파트의 하락이 하위 아파트의 상승세를 주저앉히게 될 가능성이 더 크다.
CHAPTER 2 2019년, 매수 타이밍이다
상승기의 데자뷔
주택 수요는 줄고 공급이 늘어난다면
매수와 전세의 갈림길
그러나 아직도 덜 오른 서울 아파트
TIP 서울 아파트의 상승 사이클은 언제까지일까?
2018년이 과거 어느 시점과 유사한 국면에 있는지 언론과 기관마다 그 관점을 달리하고 있다. 2018년이 2006년과 닮은꼴이라는 주장도 있고, 2006년과는 다른 꼴이라는 주장도 있다. 전자의 주장은 2005~2006년에 쏟아진 부동산 규제에도 불구하고 급등한 부동산 가격이 2017~2018년을 연상케 한다는 이유다. 후자의 주장은 2006년과는 다르게 2018년 정부와 서울시가 공조를 하고 있다는 이유에서다.그러나 나는 2018년이 2003년과 비슷한 국면에 와있다고 판단한다. 이는 2019년 시장 하락시점이 좋은 매수 기회를 제공할 것이라는 나의 견해에 중요한 근거를 제공해준다. 2003년 다음 해인 2004년에도 시장은 하락했기 때문이다.
02 지금도 앞으로도 가장 뜨거운 지역
CHAPTER 3 그래도 서울이다
왜 서울일까?
9.21 공급계획, 하지만 여전히 부족하다
직주근접, 그래서 서울이다
9.13 대책이 서울 아파트에 미칠 영향
가장 오래된 서울 아파트의 역설
낮은 자가 보유율
인구 감소가 먼저 시작된 일본
TIP 실업률이 역대 최고 수준인데 서울 아파트 값이 오른다고?
CHAPTER 4 오르는 아파트의 기준 4가지
기준1 갈수록 더해질 주요 역세권 가치
기준2 1,000세대 이상 대단지
기준3 신축의 희소성
기준4 새로운 호재
추천 단지 이렇게 선정했다
TIP 신축 대단지가 들어설 경우 주변 아파트는 오를까? 떨어질까?
대단지의 장점은 한둘이 아니다. 우선 대단지의 경우 주변 지역 주민들의 관심도가 높아 거래가 잘 된다. 즉, 환금성이 좋다는 장점이 있다. 거래가 빈번하므로 시세가 명확히 존재하여 관심 있는 매수자들이 쉽게 접근할 수 있다. (중략)
이러한 장점들은 가격뿐 아니라 가격 상승률에서도 고스란히 드러난다. 보다시피 아파트 단지 규모가 클수록 가격 상승률도 높게 나타난 게 사실이다. 대규모 아파트 단지는 희소성도 갖추고 있는데, 2017년 말 기준으로 전국에 있는 2만 6,768개의 아파트 단지 중에 1,000가구 이상 대단지는 8%에 불과하며 1,500가구 이상은 3%(683곳)에 불과하다. 그마저도 대부분 수도권에 몰려있는데 1,500가구 이상 대단지 683곳 중 절반 이상이 서울과 인천, 경기도에 있다(서울 179곳, 인천 50곳, 경기도 189곳).
03 덜 올랐고 덜 내릴 아파트 64곳
CHAPTER 5 동남권
강남구
서초구
송파구
동남권 옐로칩
CHAPTER 6 서남권
서남권 옐로칩
TIP 동탄 입주 물량은 서울에 어떤 영향을 미칠까?
최근 들어 가장 입주 물량이 많은 곳은 동탄 신도시다. 이미 2008년경 조성이 완료된 동탄 1기는 4만여 세대, 동탄 2기는 12만여 세대다. 2기만으로도 분당(판교 포함) 12만여 세대와 별 차이 없는 막대한 규모다. 거대한 물량의 입주가 진행 중인 관계로 해당 지역의 전세값이 약세를 기록하고 있는 것은 자연스러운 수순이다. 이 지점에서 가장 의견이 엇갈리는 것이 바로 ‘동탄의 거대한 입주 물량이 서울에 영향을 미치느냐 안 미치느냐’다. 지금까지 대부분의 여론은 ‘서울은 동탄 입주 물량의 영향을 받지 않는다’는 쪽에 치중되어 있었다. 동탄 2기의 입주가 2015년부터 시작되었고 2018년 하반기까지 입주 물량이 상당한데 그 기간 동안 서울 아파트의 상승 세는 약해지기는커녕 더 강해졌기 때문이다.
그러나 gtx가 개통 되면 동탄의 물량이 서울에도 영향을 미칠 것이라고 저자는 생각하고
있다.
CHAPTER 7 도심권
도심권 옐로칩
CHAPTER 8 동북권
동북권 옐로칩
TIP 인구주택 총조사 결과로 본 서울 각 구별 주택 수요 유형
CHAPTER 9 서북권
서북권 옐로칩
TIP 서울 말고 다른 대안은 없을까?
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 서울 아파트의 상승장을 보고 기회를 놓쳤다 실망했었는데, 이책의 저자의 주장처럼 기다리는 것도 기회이고 과거를 통해 기회를 삼는 것이 중요함을 느꼈다.
서울의 상승한 아파트를 통해 투자의 방향을 생각하게 되었다.
4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점
: 세가지로 좋은 아파트를 생각한다면
1. 역세권(혼잡한 곳 상위 20곳)가까운곳,
2. 1000세대 이상 대단지 아파트,
3. 신축
4. 호재가 있는곳
을 통해 좋은 아파트 단지들을 알수 있게 되었다. 2018년 8월 실거래 매매, 전세가격도 비교할 수 있고
9.12 대책 이전의 뜨거운 호가들과 현재를 비교 할 수 도 있는것도 좋은 점이다.
다만 투자하기에는 금액이 크고 갭도 많이 나서 들어갈 수 있을까? 투자하거나 실거주 할 수 있을까를 생각하니 머리가 아팠다.
그러나 예전에 서울아파트가 낮은 금액이어도 투자를 주저했던 경험들을 복기해보면서
좋은 투자 타이밍을 스스로 생각해보고 기회가 생겼을때 투자해야한다고 생각하게 됐다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?
: 서울 부동산의 미래