아는 만큼 버는 지키는 세금

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 매매사업자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서, 전면개정판
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2018년 5월

| 내용 및 줄거리

부동산 고수들은 물건을 매입하기 전부터 미리 세금에 관한 계획까지 꼼꼼하게 검토하여 '누구의 명의로 할 것인지', '법인으로 투자할지, 개인으로 투자할지', '단기로 투자할지, 중장기로 투자할지' 등 어느 쪽이 유리할지 확인하고 투자를 한다. 배우자~~!!

1장 세금 지혜롭게 절세하기

투자자에게 세금 공부는 선택이 아닌 필수다

세금을 낼 수 있는 것은 축복이다

세금을 낸다는 것은 내가 어느 정도 수익을 내고, 어느 정도 자산을 가지고 있다는 뜻이다.

최종수익률은 세금에서 결정된다

그렇기 때문에 어떻게 절세를 하느냐에 따라 실제로 내 손에 들어오는 돈의 금액이 크게 차이난다.

누진공제액 : 누진세율은 과세표준의 금액 구간마다 세율이 계단식으로 높아지기 때문에, 여러 단계의 세율을 적용하는 경우에는 계산이 복작해진다. 그래서 보다 쉬운 계산을 위해, 먼저 해당 구간의 세율을 곱한 후 이전 구간에서 적용된 세율의 차이만큼 금액을 빼는 방식을 사용하는데, 이때 빼는 금액이 누진공제액이다. 

투자 계획 세울 때 세금 계획도 함께 세워라

세금 문제가 생기면 국세청부터 찾아가라

세금 문제의 최고 전문가는 국세청.

1)국세청 세미래콜센터: 국번없이 126번. 부동산 세금뿐 아니라 전반적인 세금문제 상담

2)납세자보호담당관 제도 : 세무당국이 재량을 남용하거나 납세자의 권리가 침해되지 않도록 보호하는 역할. 납세자보호담당관은 온전히 납세자들의 세금 문제를 도와주는 일만 전담한다. (국세청-국세정보-납세서비스-납세자보호담당관 메뉴에서 해당 지역의 전화번호 안내.or 126번)국

3)국세청 현장소통의 날 : 매월 셋째 주 화요일. 세무공무원들이 7개 분야에서 3인1조로 대기하면서 세금 문제 직접 상담가능.

4)국세청 홈택스 온라인 상담 : 홈택스-상담/제보 서비스(상담사례검색 서비스도 유용)

5)국세청 국세법령정보시스템 : 홈택스-법령정보-국세법령정보시스템. 해당 세목에 대한 구체적 법규를 확인.

6)세법해석 사전답변 제도 : 국세법령정보시스템-세법해석 사전답변 제도. 이 제도를 이용해서 질문하고 답변을 받으면, 나중에 세무당국이 사전답변내용을 번복할 수 없어 답변서대로 안심하고 부동산을 처분할 수 있다.

7)대면 상담 : 국세청 고객만족센터 방문.(제주도 서귀포시 위치)

세금은 살아있는 생물과 같다.

660m이하, 3층 이하, 19세대 이하의 다가구주택은 소득세법상 하나의 주택으로 본다. 다가구주택 하나만 가지고 있으면 월세를 19채 놓고 살아도 1가구1주택자인 것이다.

세금은 언제든지 바뀔 수 있기 때문에 항상 세금에 관심을 갖고 그 추이를 지켜봐야 한다.

투자하기 전에 반드시 세금 전문가와 상의하라

세무 상담 비용은 30분당 5만 원 정도다. 10만 원을 투자하면 한 시간 내내 궁금한 점을 물어볼 수 있으니 결코 비싸다고 할 수 없다. 게다가 이 상담료는 나중에 세금 신고 시에 비용으로 차감해 준다.

2장 이것만 알면 부동산 세금이 쉬워진다 

첫 번째: 살 때부터 팔 때까지 한눈에 훑어보기 

살 때 내는 세금 : 취득세

주택에 대한 취득세는 매매가 6억 원 이하의 주택일 경우 1%, 여기에 85m이하 주택은 지방교육세 0.1%가 추가되고, 85m초과 주택은 지방교육세 0.1%와 농어촌특별세 0.2%가 추가된다. 

가지고 있을때 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세(종부세)

주택의 재산세는 과세표준에 따라 0.1%~0.4%, 종합부동산세는 과세표준에 따라 0.5%~2%까지 부과.

종부세는 공정시장가액 6억 원 이상의 비교적 고가 주택을 소유했을때(1가구1주택이라면 9억 원)내는 세금이라서 '부자세'로 불리기도 한다.

월세를 받을 때 내는 세금 : 종합소득세, 법인세

부동산 임대를 통해 얻는 소득에는 임대소득세를 매기며, 근로소득이나 사업소득 등 다른 모든 소득을 임대소득과 합친 후에 계산된다. 종합소득세는 소득의 규모에 따라 6%~38%까지 누진세율의 상승폭이 큰 편이다. 따라서 한 사람에게 소득을 몰아주는 것보다 분산하는 것이 절세효과가 크다. 개인은 종합소득세, 법인은 법인세를 낸다.

팔 때 내는 세금 : 양도소득세, 부가가치세

양도차익(매수가-매도가)에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따라 주택은 최소 6%에서 최대 38%까지 적용. 단 주택은 매입 후 1년 이내에 매도할 경우에는 무조건 40%의 단일세율을 적용한다. 사업자의 경우는 부가가치세 대상이 되는 경우(85m초과 주책,상가)에 부가가가치세를 내야 한다. 세율은 10%다. 

명의를 넘길 때 내는 세금 : 증여세, 상속세

합당한 대가와 교환하지 않고 부동산 등의 자산을 다른 이에게 넘겨줄 때에는 증여세를 내고, 그것이 본인의 사망으로 인한 상속일 경우에는 상속세를 낸다. 

다섯 번째: 감면과 비과세의 차이

깎아주는 것을 감면, 아예 매기지 않는 것을 비과세

양도소득세 감면이냐 비과세냐, 작지만 큰 차이

2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 미분양주택이나 1가구1주택자의 집을 매입하면 5년 이내에 양도할 때 발생하는 양도소득세는 100% 감면해 준다는 정책(양도소득세의 20%에 해당하는 농어촌특별세는 납부해야)

감면 대상 주택을 사게 되면 이 주택은 전체 보유 주택 수 산정에서 제외된다.

2008년 이후부터 시.군.구청에서는 감면 대상 주택의 경우 계약서에 '감면대상기존주택임을 확인하는 날인'을 찍어주고 있으니, 계약서에 날인이 있는지 확인해보기 바란다. 

거주자가 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유했을 때 부수토지와 함께 양도하여 발생하는 소득에 대해 비과세한다.

3장 취득 및 보유시 필요한 세금 제대로 알기

취득세를 따라다니는 농어촌특별세, 지방교육세

60일 이내에 신고하지 않으면 가산세가 붙는다.

부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 이 세금을 신고하고 납부해야 한다. 그렇지 않으면 신고불성실가산세 20%를 더 내야 한다. 뿐만 아니라 납부불성실가산세도 매일 0.03%씩 붙는데, 1년이면 무려 10.95%가 되어 무시 못 할 수준이 된다.

납부불성실가산세 : 납부해야 할 세금을 납부하지 않거나 적게 납부한 경우, 징벌적 의미로 부과하는 가산세

실투자금 계산 시 취득세를 반드시 고려하라

'6억 원(실거래가) 이하'라는 말에는 6억 원이 포함. 반면 '초과'라는 말은 6억 1원부터 해당된다.

보유하기만 해도 내는 세금, 재산세

재산세 부과 기준일은 매년 6월 1일이며, 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 이가 내야 한다. 6월 1일에 잔금을 치렀다면 부동산을 사는 사람, 즉 매수자가 재산세를 내야 한다. 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기 날짜와 잔금을 납부하는 날짜 중 더 빠른 날짜이다. 

집을 사는 사람이 아직 주택임대사업자 등록을 하지 않은 경우...시.군.구청에 매각신고를 한 후 양도받는 사람이 주택임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다는 포괄양도양수계약을 하고, 이를 계약서에 명시해야. 실제로 등록을 한다고 했다가 안하면 매도한 사람이 과태료를 물게 됨. 매수인이 이에 대한 책임을 진다는 문구를 반드시 넣어야 함.

매년 9월 16일경이 되면 세무당국으로부터 연락이 온다. 귀하는 종합부동산세 과세대상자이니 합산배제대상 주택이 있으면 9월 30일까지 신고하라는 연락이다. 이때 임대사업자용 주택은 합산배제할 수 있다. 물론 임대사업용 주택은 5년 이상 의무적으로 보유해야 한다는 점은 고려해야.

임대사업자는 종합부동산세를 내지 않는다

임대주택으로 등록한 부동산은 종합부동산 합산배제대상이 되어 종합부동산세를 내지 않음.

단점 : 임대료 상한 폭 연 5% 이내로 제한, 최소 4년 이상 주택임대사업 유지(의무기간 내 다른 임대사업자나 임대사업을 하려는 사람에게 양도 가능하나 받은 세금 혜택의 대부분은 반환해야. 아직 주택임대사업자 등록을 하지 않은 상태라면 포괄양도양수계약을 하고, 이를 계약서에 명시해야, 등록을 하지 않으면 매도한 사람이 과태료(1,000만 원) 문다. 따라서 매수인이 이에 대한 책임을 진다는 문구를 반드시 넣어야, 지위를 승계 받은 사람은 4년에서 앞사람이 유지했던 기간을 뺀 나머지 기간 동안 사업을 유지해야), 4대보험 지역가입자에 포함되어 보험료가 추가될 수 있음, 장부를 기록하기 위한 기장비용이 발생.

법인사업자의 장단점

법인사업체의 대표는 연대보증인이기는 하지만 채무의 당사자는 아님.

연대보증인 : 채무자와 연대하여 채무에 대한 연대책임을 지는 보증인. 채무자가 채무를 갚지 못할 경우 채권자는 연대보증인에게 똑같이 채무를 이행하라고 요구할 수 있음.

양도차익에 대한 세금을 납부한 금액에 대해 마음대로 처분할 수 없음. 배당이나 급여를 통해서만 이익처분 가능.

장점 : 세금혜택이 개인보다 많음.

수익이 일정규모 이상을 넘어가면 개인사업자보다 법인사업자의 세금이 더 적어짐.

양도소득세를 내지 않아 단기매매에 유리. 단 주택과 비사업용 토지에는 10% 추가과세 붙음.

필요경비의 범위 넓음. 대표및 직원들의 인건비, 도배 장판 교체 비용, 차량 유지비 및 유류대, 4대 보험료, 각종 비품 구입 비용, 법인카드 지출 금액 등 모두 비용처리 가능.

단점 : 운영이 복잡하고 비용이 들어가는 점. 대출이 어려움. 사무실이 수권과밀억제권역에 위치한 5년 미만인 법인은 자산을 구입할 때 취득세가 세 배 높음.

준공공임대주택 사업자

: 주택을 한 채 이상 취득해서 이를 8년 이상 임대해야. 주택 및 주거용 오피스텔(전용면적 85m 이하) 모두 가능.

2015년부터 2017년 사이에 신규 취득해서 준공공임대주택으로 등록한 주택은 10년 이상 임대하게 되면 양도소득세가 100% 감면.(단, 기존 보유 주택은 해당되지 않음)

7장 주택임대사업자 자세히 알아보기

임대사업자의 세금 vs 봉급생활자의 세금

단기임대 vs 장기임대 vs 준공공임대

주택임대사업자에게는 다양한 혜택이 있다

세금 돋보기_ 준공공임대주택은 저금리 자금 지원을 받을 수 있다

주택임대사업자가 지켜야 할 의무사항들

세금 돋보기_ 임대료 5% 상한 금액을 계산하는 법

임대사업의 새로운 트렌드 ‘준공공임대’

준공공임대도 전략에 따라 다르게 활용된다

법인도 임대사업을 할 수 있다

세금 돋보기_ 법인은 양도소득에 대해 추가과세를 한다

8장 매매사업자 자격 200% 활용하기

부가가치세의 기본 구조를 이해하자

미리 내고 나중에 돌려받는 매입세액공제

양도소득세 피하려다 부가가치세에 당할 수 있다

무턱대고 사고팔다가 간주매매사업자가 될 수 있다

세금 돋보기_ 세금은 호랑이보다 무섭다

매매사업자, 잘 사용하면 강점이 된다

9장 가족의 미래를 위해 챙겨야 할 증여세 & 상속세

증여세.상속세의 과세표준과 세율

증여세 : 재산이 무상으로 이전될 대 수시로 발생.

상속세 : 재산을 넘겨주는 사람이 사망한 경우에만 발생

증여세 절세의 핵심은 증여공제액

과세표준 : 증여재산에서 증여재산공제액을 뺀 금액

증여공제액 : 한 번에 증여하는 금액이 아니라, 10년 동안 증여한 금액을 모두 합친 것.

배우자 증여공제액은 무려 6억 원

부부 공동명의가 세금을 줄여준다

누진세율이 적용되는 양도소득세나 종합부동산세의 경우 공동등기하면 각각의 과세표준이 절반으로 나눠지므로 절세 효과.

이미 단독 등기를 했다고 해도, 배우자와 공동명의로 바꿀 수 있다. 이때는 내가 가진 주택 지분의 절반을 배우자에게 주는 것이므로 증여세 대상이 된다. 단 취득세나 재산세는 절세효과가 없다. 

증여와 빌려주는 것, 어떻게 구분할까

자녀에게 빌려주었다는 것이 인정될 경우

1)확실한 차용증서를 작성하고 실제로 돈이 오고간 금융거래 내역이 있어야 한다.(빌려주고 갚을때 모두 적용)

2)빌려주는 부모의 자금원천이 분명해야 한다.

3)빌려준 자금을 상환할 때는 자녀도 자금원천이 있어야 한다

상속세를 계산하는 방법

기초공제, 인적공제, 배우자 공제

상속세는 연대책임이 있다. 즉, 가족들이 협의해서 납부하지 않으면 상속받은 사람 모두에게 책임이 돌아간다는 뜻.

상속받는 사람은 상속공제와 일괄공제 중 어떤 쪽이 더 유리한지 각각 계산해 보고, 좀 더 유리한 쪽을 선택할 수 있다. 다만 대부분의 경우는 일괄공제가 유리하고, 배우자가 있는 경우에는 배우자 공제를 활용하는 것이 가장 유리하다.

(세무사와 상당하는 것이 가장 정확!)

상속세를 낸다는 것은 부의 상징

.상속세는 대부분 10억 원까지 공제를 받는데 물려받은 재산이 최소 10억 원 이상이라는 것을 의미

.대부분 상속보다는 증여 등을 이용해 사전에 미리 재산을 물려주기 때문.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

  투자자에게 세금은 기본중에 기본이라고 생각된다. 제대로 알고 제대로 내고 제대로 벌자.

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점  그리고   느낀점

  세금을 피하고 두려워 말자. 세금을 많이 낼 수 있다는 것은 축복이다.  

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

    안수남 세무사의 다주택자 중과세에서 살아남기