한국의 1000원짜리 땅부자들

한국의 1000원짜리 땅 부자들
김장섭.윤세영 지음 / 트러스트북스 / 2017년 3월

1부  한국의 1000원짜리 땅부자들 : 평범한 우리 이웃들의 대박 이야기

주택은 양도가액이8천 8백만원을 넘어가면 38%의세금을 내는 데 비해 토지는 8년 동안 농사를 지으면 양도세를 1억까지감면을 받을 수 있다. 실질적으로 약 4억의 양도차익이 있어야세금 1억을 내니 4억의 양도차익이 있는 토지를 팔면 양도세가없는 것이나 다름없다.

1,000원짜리, 그러니까 소액으로 시작해 땅 부자가 되고 싶다면, 다음의 세 단계를따라야 한다.

1.    경제에 관한 꾸준한 관심

평상시 부동산강의나 세미나에도 참여하고, 주변에 아파트 분양하는 곳이 있으면 그냥 지나치지 말고 모델하우스에 방문해이것저것 확인해 보라.

2.    하루 1천 원, 1만원 모아서 종자돈 마련하기

수입을 늘리기어려운 시대, 푼돈을 잘 관리 해야만 부자가 될 수 있다는 사실을 절대 잊어서는 안된다. 생활 속에서 1,000원을 절약하면 1,000원어치의 부동산 주인이 될 수 있다. 고민하고 결단하면 하루에몇 천원에서 몇 만원, 가족 생활의 구조까지 고치면 한 달에 몇 십만원을 절약할 수 있다.

3.    땅 투자 실천

땅 투자가본래 사놓고 까맣게 잊어야 하기 때문에 근검 절약으로 새로 창출된 자금을 이용해 싼 땅을 사고, 마치원래부터 나에게는 없던 자산인 것처럼 관망하는 자세로 땅을 사가면 좋다. 당장 무언가를 하겠다는 목표보다는땅을 사는 시점에는 남의 일처럼 큰 고민 없이 실천하는 편이 좋다. 언제 어느 곳에서 어떤 호재가 나올것인가를 몰두하기 보다는 여러 곳에 싼 땅을 넓게 포진시키는 전략이 성공확률을 높여준다.

위기는 곧기회다. 부동산 시장이 소강상태에 접어드는 이즈음에 우리나라는 ‘국토종합계획’과 ‘2020도시기본계획’들을새롭게 만들어야 할 중차대한 시기에 접어들었고, 많은 시군들이 이미 ‘도시기본계획’을 2020년 등으로 변경하고 있으며, 그 와중에 새로운 개발 계획 등이 나오면서 투자할 곳들이 새로 나오고 있다.

땅 부자들은부동산이 과열 양상을 보일 때는 안정적 수익에, 위기일 때는 시장에 떨어진 알짜배기 부동산에 크게 주목한다.

땅도 거래가액의50% 정도는 대출이 가능하고, 경매나 공매로 할 경우에는80~90%까지도 대출이 된다. 다만 제 2금융권이라서 주택에 비해 이자가 조금 높은 게 흠이기는 하다.

투자에서는이자 부담이 없도록 해야 한다. 돈의 흐름에 대한 선순환구조를 만들어야 한다. 이처럼 선순환 구조가 만들어지면 투자자로서 한 단계 성장하는 계기가 된다. 이미만들어놓은 수익을 발판으로 보다 공격적이고 확장성이 높은 투자가 가능해 지는 것이다.

수용보상지역에대한 관심이 한층 높아졌다. 그래서 요즘은 산업단지 개발지역에 대한 수용개발에 관심을 갖고 최적의 물건을찾는 중이다. 이런 지역에는 *수용보상 중 ‘대토’라는 제도가 있다. 대토를받아 공장을 짓고 임대사업을 하면 일정수익을 고정적으로 얻을 수 있다.

*수용지역의대토란? 공익사업 등으로 토지가 수용되는 지역에서 현금보상 대신 토지로 일정 면적을 받는 것을 말한다.

보통 개발계획 소문이 도는 시기에는 땅 투자에 경험이 많거나 발 빠른 투자자들이 땅을 매입한다. 개발 예정지역즉 개발지역에서의 가격 상승은 보통 ‘3승 법칙’이라 하여1) 개발 계획이 나올 때 2) 개발이 착공될 때 그리고3)준공 후에 오른다.

대부분 전원주택지의동일지역에서의 땅값은 대지가 농지나 임야의 2~3배 정도 비싸다. 그러면당연히 저렴한 농지를 사서 주택을 짓는 것이 좋음에도 불구하고 많은 사람들은 인허가가 어렵다거나 하는 생각 때문에 아예 그런 생각을 갖지도 않고대지만을 구입하려고 한다.

부동산 투자는내가 생각하고 가꾸고 키우는 만큼 자라고 나에게 보답을 하는 것이다. 부동산 투자에 성공하려면, 가급적 소액으로 가치를 높일 수 있도록 잘 가꾸어야 하고 다른 사람이 탐내도록 만들어 놓아야 한다.

농지투자에서는농업인으로서 재촌자경을 한다면 농사지으면서도 이런저런 정부 지원 등을 받을 수 있고 농지를 사거나 팔 때도 많은 혜택을 누릴 수 있다. 그런데 그 방법은 아주 간단하다. 농지원부나 농업경영체라는 장부떼는 돈 1,000원을 투자하면 되고, 농기계, 비료, 농약 등 농자재를 살 때나 농산물을 팔 때 영수증을 무료로잘 챙기기만 해도 된다.

1996년 1월 1일 농지법 시행 이후부터 취득하는 농지는 반드시 자경(스스로 논밭을 갈아 농사를 지음)을 해야만 한다.

이상속씨는지난 여름에 어머님이 돌아가셨고, 형제들 간에 협의 상속으로 고향 농지를 상속받게 되었다. 이런 경우 어머님이 *재촌자경 8년이상이 되었다면 제일 먼저 해야 할 일이 농지원부, 농업경영체등록 확인서를 떼 놓는 것이다. 그것도 가급적이면 농지의 필지 수만큼 떼야 한다. 그리고 농협에가서 비료, 농약, 농기계,면세유 등 농자재를 산 세금계산서나 현금 영수증 아니면 발급 확인서를 발급 받아 두어야 한다. 인우보증서(경작사실확인서)도 받아 놓으면 없는 것보다는 나으니까 이런 것도 챙겨놓으면 좋겠다.   

*재촌자경이란? ‘재촌’은 농지 소재지와 같은 시.군.구에 실제 거주하거나, 농지 소재지로부터 직선거리로 20km 이내에 있는 연접 시.군.구에거주하는 경우를 말한다. ‘자경’은 농지에서 농작업의 2분의 1이상을 본인이 직접 해야 한다는 의미다.

이런 증빙서류를갖추어 놓으면 나중에 내가 1년 이상만 재촌자경을 하고 매도를 하면 양도세를 1억까지 감면 받을 수가 있는 것이다. 1,000원을 투자하여 1억의 세금을 아낄 수 있는 방법이다.

ð  이와 같이꼭 땅에만 투자하는 게 아니라 농업인이 되어 투자를 하는 방법도 있다. 상속 받은 농지를 잘 관리해서세금을 절세하여 수익을 올리는 방법도 있다. 은행의 정기예금보다 이자도 높고 각종 혜택을 누리는 방법도있다.

2부  그들은 어떻게땅 부자가 되었는가?

1)   땅을 싸게 샀다

2)   절대 팔지 않았다 (안정된 소득이 있었기때문이다. 직장생활 병행)

3)   토지 개발이 한창 진행되는 시기였다.

주거지의 확장과 공업지의 확장은 어떤 변화를 일으켰는가? 전국의 땅값 상승을이끌었다.

부자가 되는공식을 익혀라

첫째, 여유자금이다.

생활비에쪼들리면서 그걸 쪼개서 한 것이 아니다. 생활비가 남으면 그 여유자금을 가지고 투자한 것이다.

둘째, 수십 배, 수백 배 오르는 땅이었다.

땅은 정해진가격이 없다. 가격이 천차만별이다. 그러니 종목 자체가 내재적으로수십 배, 수백 배 오를 수 있는 것이다.

셋째, 처음부터 싸게 샀다.

남들이 쳐다보지도않는 쪼가리 땅이었다. 그래서 싸게 살 수 있었다. 이미이겨놓고 투자하는 경우다.

넷째, 투자금이 적게 들어간다.

땅이나 주식은액면가 자체가 그리 비싸지 않다. 융자나 전세 등의 레버리지를 이용하지 않았고 그 내재가치가 100배, 1,000배 오를 수 있다.결론적으로 일반인들에게는 투자금이 적게 들어가는 주식과 땅이 유리한 구조다.

다섯째, 향후 유망한 땅을 샀다.

쪼가리 땅을산 시기가 우리나라의 제조업 융성기와 맞물렸다.

부자가 되는공식을 다시 한 번 정리해 보자.

1)2여유자금으로사고, 2)많이 오를 종목(주식, 땅)을 사고, 3)가격이싼 종목(주식, 땅)을사고, 4)가격이 정해지지 않은 종목(주식, 땅)을 사고, 5)6처음부터싸게 사고 유망한 것을 사고 6)많이 오를 때에 가서 판다.

기발한 생각으로땅 투자하기

생각은 힘이다. 생각의 힘은 우리를 부자로 만들어주는 원동력이다. 생각에 생각을거듭하다 보면, 꼬리에 꼬리를 물고 돈 벌 일들이 떠오른다. 부동산투자자라면 최소한 남들보다는 많은 생각을 해야만, 남들보다 더 큰 이익을 낼 수 있다.

시각을 바꿔라. 한 번 더 생각하고, 시각을 바꿔 생각하면 많은 투자 기회가 생긴다. 남들보다 앞서려면 남들이 생각하지 못하는 이면을 보아야 한다.

비싼 땅을사서 더 비싸게 파는 것보다는, 싸게 사서 조금 더 비싸게 팔기가 쉽다. 그러면 어떤 땅을 사야 하는가.  바로 누구나 살 수 있는, 가격이저렴한 땅이다.

땅부자가되는 법을 정리해 보자.

먼저 자신의일에 최선을 다하고, 또 근검절약하면서 종자돈, 즉 투자금을만들어 가야 한다. 다음으로 부동산 투자를 취미로 만들어야 한다. 끝으로기회가 되면 투자를 실천하면 된다.

이렇게 하기위해서 부동산 투자 재테크에 관심을 갖고 언론매체의 경제뉴스나 경제정보를 챙겨봐야 하고, 책을 통해지식을 함양하고, 무료든 유료든 세미나나 강의를 들으면서 지식과 정보를 축적해야 한다.

다음으로는투자정보를 보다 세밀히 분석하고 공유하는 카페나 블로그 강의 수료생 모임, 단체 등에서 활동하는 방법도 좋다.

끝으로 주변에멘토가 도리 만한 전문가를 두는 것도 좋다.

3부  어떻게 땅투자를 할 것인가?

부자가 되려면‘투자자’의 단계를 반드시 거쳐야 한다.

투자자란월급쟁이, 임대사업자, 주식 데이트레이더, 부동산 매매사업자 등의 직업이 중요한 것이 아니라, 매월 꾸준히잉여자금이 생기고 잉여자금을 토지와 주식에 투자하는 사람들이다.

결국 땅과주식 뿐이다. 왜냐하면 100배 오르는 종목 자체가 주식과땅밖에 없기 때문이다. 주식은 시대의 거대한 흐름에 따라 투자를 해야 하고 사면 팔지 않아야 한다.

그럼, 주식 투자는 어떻게 해야 하는가? 앞으로 올 제 4차 산업 혁명에 투자를 해야 한다. 10년 후면 세상이 바뀔 것이다. 지금이 세상이 바뀌기 전 10년인 것이다.

땅 투자는어떻게 해야 하는가? 싼 가격의 토지를 투자하되 남들이 쳐다보지 않는 토지에 주목해야 한다. 맹지, 분묘기지권, 공유지분, 그린벨트 등과 같이 남들이 볼 때는 쓸모없는 곳에 길이 있다. 오르는공시지가를 주목하고 농지연금과 산림조합 등을 잘 이용하면 큰 수익을 거둘 수 있다.

1000원짜리 임야투자법

현재는 대중국의수출이 한마디로 압도적이다. 그러면서 서해안이 주목 받게 되었다. 조수간만의차를 중국의 수출로 극복하게 된 것이다. 그래서 평택항, 서산의대산항, 군산의 새만금이 새로운 수출전진기지로 주목 받게 되었고 개발이 한창이다. ‘이런 지역 임야를 사면 어떻게 될까?’ 향후 공업지역과 주거지역의확장으로 수용이 되거나 개발이 되지 않을까라는 생각 말이다. 이 곳은 어제 사서 오늘 바로 팔 수 있는땅이 아닌 만큼 좋은 땅을 살 필요는 없다. 그래서 권리관계가 복잡한 땅을 경매로 사는 것이다. 지분 경매, 분묘기지권, 맹지, 보전녹지 등 복잡할수록 땅의 가격은 더 떨어진다. 유찰도 6번, 6번씩 된다. 그러다보면 평당 1000원짜리 땅도 되는 것이다.

임야는 또한공시지가가 매년 오른다. 돈이 필요하면 산림조합에서 공시지가의 70%까지대출을 해준다. 즉 감정가가 7000만원인데 유찰을 거듭해1/10 가격인 700만원까지 떨어졌을 때 낙찰을 받았다고가정해보자. 그러면 공시지가의 70%까지 대출을 해주니 700만원에 샀지만 4900만원까지 산림조합에서는 대출을 해줄 수 있다는것이다.

간단히 살펴보는땅의 미래

서해안 국가산업단지는수출입 교역국 1위로 오른 중국의 영향을 받고 있다. 그래서평택, 서산, 군산 등지에 국가 산업단지가 있고, 그 지역 외에도 보령과 같이 항이 있는 지역도 염두에 두어야 한다. 이런지역의 땅값은 10년 이후면 오르게 되어 있다.

많지 않은여유자금으로 싼 땅을 사서 부자가 되려면, 핵심은 땅을 싸게 사야 한다는데 있다. 그곳이 어디일지는 알 수 없다. 전국에 넓게 분포하고 있기 때문이다. 전국에 걸쳐 싼 땅을 군데군데 사두면 언젠가는 어느 곳에서 땅값 상승이 일어나 투자목적을 이루게 해준다.

1000원짜리 땅투자란 바로 대한민국 곳곳에 내 땅을 조금씩이라도 펼쳐놓는 투자법이다.

농지투자, 제대로 하는 법

농지투자를위한 전문가를 만나라

농지 투자의매력 양도세 감면

바로 재촌자경농지의 양도세 감면 혜택을 어떻게 활용했느냐에 달려있다. 진정한 투자의 숭리자는 몇 배를 남겼느냐가아니라, 어떻게 투자를 하고 관리를 하여 얼마만큼 최대유효이용을 하도록 했는지, 또는 수익을 달성했는지라고 말하고 싶다.

부동산 투자제대로 하는 방법들에 대한 생각

1)   전문지식을 습득해야 한다 – 필요할때 조언을 받을 전문가를 옆에 두면 된다. 꾼들에게 걸려들지 않도록 투자물건에 대한 설명을 알아들을정도면 된다.

2)   발품을 팔아라 – 옛날처럼 덮어 놓고현장으로 돌아다녀서는 안 된다. 눈품, 손품, 귀품부터 팔아야 한다.

3)   고급정도가 돈이다. – 고급 정보가아니라 정보를 분석하고 판단하는 능력을 키워야 한다.

4)   부동산은 타이밍이다. – 구입하는 시기에만신경쓰는 것이 아닌 부동산은 처분하는 시기와 처분할 때에 수요자를 보고 투자해야 한다.

5)   부동산 투자는 저질러야 한다. – 많은정보와 자료를 분석하고, 판단하여 결정을 하고, 항상 준비하고, 그리고 확신을 갖고 과감하게 실천해야만 돈을 벌 수 있다.

농지(땅)투자는 노후 생활을 보장해준다.

농지연금은 대략 공시지가의 3% 정도를 매월 지급 받게 되는데 종신형의 경우죽을 때까지 일정액의 생활비며 의료비 등을 충당할 수가 있다. 또한 단위농협에 조합원으로 가입하면 출자금에대하여 연 5% 전후의 배당금을 매년 초에 받을 수 있다. 또한사업준비금이라는 것이 있는데 농협에 따라서 대략 5%~100%까지도 돌아올 수 있으니 이는 종신연금또는 나중에 돈이 크게 필요할 때 조합원을 탈퇴하면서 받을 수 있는 비상 시 보험용으로도 그만이다.

부자의 기준, 꼬마빌딩을 살 수 있는 방법

자영업자, 월급쟁이, 임대사업자 -> 여유자금으로 주식, 땅 투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자.

사업 -> 여유자금으로 빌딩 투자 ->부자

사업가가 아니라면 부자가 되는 한 가지의 길은 여유자금으로 주식, 땅 투자밖에없다.

투자하는데 있어서 몇 가지 원칙이 있다. 그 원칙은 다음과 같다.

앞으로 반드시올 미래에 투자한다. 미래에 투자하기 위해서는 과거로부터 어떻게 흘러왔고 앞으로 어떻게 흘러갈 것인가에대한 분석이 있어야 한다.

여윳돈으로투자한다. 여윳돈으로 투자를 하면 오르건 내리건 걱정이 없다. ‘잘’ 기다리기만 하면 된다.

많이 오를곳에 반드시 투자하여야 한다. 많이 오를 곳의 특징은 확장성이 높다는 데 있다.

4부  농부가 아니어도관심 가져야 할, 농지연금 땅 투자법

농지연금투자법

만 65세 이상의 농민이면 가입이 가능하다. 단 영농경력 5년 이상의 자경농이어야 한다. 은퇴를 앞둔 시점에서 농촌으로 내려가적어도 60세에 농지를 취득하여 5년간 농사를 지으면서 농민조건을 유지하면 농지연금 신청 자격이 생긴다.

또한 종신보장이며 오래 살아서 초과된 금액은 더 청구하지 않으며, 일찍 사망하여 받은 연금보다 농지의 금액이더 많을 경우 자녀들에게 돌려준다.

1억원의 농지를65세에 신청했다면 매월 364,000원의 연금을 받는다.

지금은 저평가된공시지가가 낮은 농지를 사서 65세 또는 농지연금을 타게 되는 시기까지 공시지가를 매년 끌어 올리는것도 한 방법이 될 수 있다. 공시지가를 높이는 방법은 맹지를 해소하여 도로에 접하게 한다든지, 아니면 경사진 땅을 잘 정리한다든지, 여하튼 농지 상태를 양호하게하여 공시지가를 높일 수 있다.

농지연금으로했을 때의 장점은 노후에 안정된 수익을 얻을 수 있고 자녀들에게 사전에 재산을 물려주거나 뺴앗기지 않고 노후생활을 안정적으로 할 수 있다는 점이다. 또한 주변이 개발이 되고 개발 압력이 높아져서 결국 개발을 하게 된다면 그때 농지연금을 상환하고 개발을 하여수익형으로나 자본형으로 얼마든지 전환이 가능하다.

예전에 조던님의 베스트 셀러책 <대한민국 부동산의 미래>에서 잠깐 언급 되었던 내용이 이 책을 통해 자세히 소개가 되어 있어서 궁금증도 풀 수 있었다. 막연히 땅은 어렵다라는 생각을 갖고 있었는데, 이 책을 보면서 어느 정도는 두려움이 해소가 되었다.

특히 농지 연금은 후에 조용한 곳에서 살고 싶은 나에게 좋은 영감을 주었다. 부족한 지식이어서 100% 책의 내용을 다 이해하지는 못했지만, 언젠가 필요한 때가 되면 다시 펼쳐보고픈 책이다.