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부동산 관리도 경영의 시대
이헌 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 5월
평점 : 
< 이제는 부동산 관리도 경영의 시대 >
지은이 < 이 헌 >
18세부터 20대 후반까지 소상공인의 삶을 살다가 부동산 종합관리업으로 뛰어들게 되었다고 합니다. 개발이나 분양 수익을 내는 선에서만 그치던 부동산 사업을 경영/관리적 차원에서 체계적으로 종합관리를 진행하여 가치를 창출해내는 방식으로 운영되었다고 합니다. 현재는 산업대상을 포함한 다양한 수상 경력은 물론이며, 국내외 최초 자동화시스템을 비롯하여 무인자동화 앱 개발부터 플랫폼 개발까지- 미래의 부동산 관리 시장을 준비하고 있다고 합니다. '매경 부동산 창업교육원'을 강남쪽에서 운영하고 있으며, 국내 최초 부동산 종합관리 전문가그룹 협력사업을 펼치고 있는 분입니다.
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공동주택 하자보수 실무자로써 주택관리 실무전문가로써 건축이라는 것의 실제 내용연수를 대비한 후 그 것에 맞는 공사와 최고의 서비스로 AS 5년의 유지관리를 제공해왔다고 밝히는 저자! 기존의 관리업체들이 소형 아파트나 빌라/상가 등에는 제공해오지 않았던 24시간 긴급출동 서비스, 정기순회 관리 서비스, 안전관리 서비스 등을 비롯하여 관리규약이나 하자담보책임 및 하자보증,집합건물법,공동주택관리법 등 다양한 종합서비스 자산관리를 기존의 관리업체 수수료 정도로 책정하여 최저가에 최고의 서비스를 제공해왔다고 합니다. 그러니 당연히 그 만큼 찾는 사람은 많아지게 되겠지요. 하지만 주택관리 실무전문가로 일을 하다보면 당혹스러운 순간들도 종종 마주치게 된다고 합니다. 예를 들면 사기나 횡령,배임 같은 얼굴이 붉어지는 사건들이지요. 저자는 이 책을 통해서 공동주택에 거주하는 입주자분들에게는 안전하고 쾌적한 관리문화를 인도하고, 부동산 관리사업체를 운영하는 사람들에게는 변화의 방안을 제안하고자 하는 저자의 바람이 담겨있는 책인듯 했습니다.
< 부동산 관리가 필요한 이유>
첫째, 재산의 90%라 할 수 있는 부동산의 경제적 가치를 보존하기 위함이라고 합니다. 만약 건물을 제대로 관리하지 않고 방치하게 되면 건물의 내외장 부분이 부식이 되어버리거나 시간으 흐름에 따라 자연적으로 훼손이 되어서 빠르게 노후화되는 현상으로 이어진다고 합니다. 그렇게 되면 건물에 부착되어 있던 설비라던지, 기기들 역시 빠르게 노후되는 현상이 발생하게 되고, 제대로 관리를 하지않을 경우 기능이 저하되는 것은 물론이며, 결과적으로 경제적 손실을 가져온다고 합니다.
둘째, 건물의 내용연수 연장을 위해서라고 합니다. 종합적이면서도 체계적인메뉴얼을 통해서 숙련된 전문적 인력을 투입한 후 기술 관리부분이라던지, 각종 다양한 시설물에 대한 정기적인 점검은 물론이며 보수 및 개량행위들을 통해 하자를 사전에 예방하면서 시설의 운전효능을 높일 수 있도록 준비해야한다고 말합니다.
셋째, 공동으로 사용하는 집합건물에서 발생될 수 있는 문제점을 해결하기 위해서 라고 합니다. 난방이나 공유공간에 대한 청소,전기,시설 및 보안 등을 보다 효율적으로 간편하게 관리하기 위해서라고 합니다. 만약 공동집합건물에서 이러한 부분들을 개인 구분소유자가 관리하게 된다면 높은 비용이 발생됨은 물론이며 기능적으로도 어려움이 따를 수 있다고 합니다.
넷째, 경영을 통한 가치상승을 위해서라고 합니다. 넓은 의미에서 볼 수 있는 경제적 관리 및 법률적 관리,기술적 관리를 병행하여 종합적으로 경영 관리를 진행해주어야 원하는 수익목표를 달성할 수 있다는 것 입니다.
다섯째, 인명보호 및 국가재산의 보호를 위해서라고 합니다. 화재나 엘리베이터 추락 및 누전사고,가스누출사고,폭파사고 등을 비롯하여 누가 파손시켰는지 당장 확인이 힘든 묻지마 파손부터 강도 및 절도사건,차량 파손,인명 손상이 있습니다. 이러한 사건사고들을 미연에 방지하기 위해 노력하고, 순찰과 점검은 물론, 입주자들이 편안하게 지낼 수 있도록 사후관리에도 신경을 써야하는 것 입니다. 철저하게 사전관리를 통해서 인명과 재산을 보호할 수 있도록 노력하는 것이 상당히 중요한 부분임을 다시한번 강조합니다.
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살다보면 비일비재하게 발생할 수 있는 건물 내 하자보수 문제! 이런 문제에 직면했을 때 어떻게 대처를 할 수 있는지에 관해 상세히 안내되어 있는 부분이 특히 좋았습니다. 하자보수청구권이라는 권리사항에 대해서도 법조항을 예시로 들며 꼼꼼히 설명해주는 부분이 인상적이었습니다. 또한 하자의 판단기준이 설계도면과 하자의 판단기준이 될 수도 있고, 미시공,변경시공으로 인한 하자인지를 따져볼 수 있으며, 콘크리트의 양생과정에서 조급하게 시공을 한 경우 균열이 생길 수 있는데 이런 부분들도 꼼꼼히 따져볼 수 있다고 안내해주고 있습니다. 또한 하자보수에 대한 청구를 어떤식으로 진행하면 되는지 상세하게 알려주어서 좋았습니다.또한 다소 비용이 추가되더라도 건실한 조사업체를 선택하여 하자를 조사/진행하는 것이 더욱 합리적이라고 합니다. 비전문가인 입주자들이 발견하지 못했던 하자까지 세심하게 진단해주기 때문이라고 합니다.
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건물의 일반 관리 규정에 대해 상세한 메뉴얼을 알려줍니다. 목적/적용범위/계문 및 폐문/관리요원 징수/승강기/전기 및 기계실/전력시설물의 책임한계/전기 일반/통신설비/상하수도 관련/청소 및 소독/쓰레기처리 항목이 대표적 메뉴얼이라 볼 수 있었으며, 추가적으로 방화 관리 규정 + 주차 관리 규정+ 광고물 관리 규정+ 회계관리 규정+ 인테리어 공사 규정+ 업무추진비 규정+ 독점업종 규정+ 경제적 관리를 위한 방안까지 상세하게 메뉴얼도 나와있었습니다. 각 규정마다 어떤포함사항이 있는지 안내가 되어있기 때문에, 건물관리경영 실무자에게 큰 도움이 될 수 있는 자료들이라고 볼 수 있습니다.
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그리고 간혹 뉴스에서 사건으로 다루게 되는 '관리비'에 대해서도 조목조목 설명이 되어 있어서 좋았습니다. 통상적으로 관리비란 고지서로 발행되어지는 건물에 대한 사용료를 일컫습니다.보통 매달 발생되는 일반 관리비를 비롯하여 전기나 수도 및 난방등을 사용했을 때 입주자가 사용한 만큼 부과되는 징수비용의 안내입니다. 관리비 부과방식부터 상세종류,구성 항목,관리비예치금 정의까지 '관리비'라는 다소 민감한 주제에 관한 실무 내용들을 상세히 설명해주어 도움이 되었습니다.특히 공동관리주택법 조항들이 실무이론과 함께 덧붙여져 있어서 더욱 실질적인 정보라는 것을 알 수 잇었습니다.
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그리고 빌라나 소형 오피스텔의 관리단 추인 동의 샘플이라던지, 신축건물 관리업체 선정 동의 샘플 및 반상회 회의록 샘플 등의 서류 양식도 친절하게 표본으로 보여주고 있어서, 실제 자료로 활용할 때 큰 도움이 될 듯 했습니다.
부동산에 대해 관심이 많은 분들이나, 부동산을 어떻게 운영하고 관리하면 좋을지에 대해 궁금증이 많은 분들이라면, 이 책이 큰 도움이 되어주리라 생각됩니다. 무엇보다 실무에서 바로 적용이 되는 정보들이 가득하기 때문에, 양질의 정보를 단시간에 가져갈 수 있는 좋은 지침서가 될듯 합니다.