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20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀 - 한 권으로 끝내는 감정평가의 모든 것
권자영 지음 / 슬로디미디어 / 2024년 3월
평점 : 
궁금했던 책인데 좋은 기회가 있어 읽게된
책을 소개합니다.
어려운 시험으로 익히 들어 알고 있었던 감정평가사 시험에 합격하신,
20년차 감정평가사가 직접 쓰신
책이라 솔깃했었어요.
부동산에 관심이 있는 사람이라면
자주 들어봤음직한 '감정평가액'이죠.
국내유일의 가치평가 전문가
세상 모든 자산의 가치를 잘 아는
사람이 감정평가사다. 감정평가사란 타인의 의뢰에 의해 일정은 보수를 받고 유형 자산 및 무형 자산 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 업으로 삼는 사람으로, [감정평가 및 감정평가사에 관한법률] 에 근거하는 국가전문 자격자를
말한다.
부동산의 감정평가를 의뢰하는 이유는 무엇일까?
감정평가 의뢰인이 본인이 소유한토지나 아파트가격을 모르진 않을 것임에도 불구하고, 이렇게 의뢰하는 이유는
인터넷 검색 및 어플을 통해 누구나가 쉽게 알 수 있는 가격이나 ,
공인된 자격을 지니지
아는 사람들이 말하거나 아무도 책임지지 않은 가격을 알고 싶어서가 아니다.
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국가기관과 법률에서 공신력을 인정한 감정평가사가 도출한
책임 있는 가격이 필요하기 때문이다.
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은행에서는 감정평가사가 평가한 금액을 기반으로 담보대출을 실행하고, 법원에서는 감정평가사가 평가한 금액을 법사가(법원감정사)로 하여 경매를 진행하며 ,국가나 지방 단체에서는 감정평가사가 평가한 금액을
매각 금액으로하여 일반재산을 매각한다.
미래에는 AI기술이 국가기관과
법률에서 공신력을 인정한 감정평가사를 대체할 수 있을까?
AI 기술은 과거 데이터를 축적해야 한다. 가격이 정형화된 아파트, 오피스텔, 연립주택 ,다세대주택 등의 경우 거래의 빈도수가 높고 실거래 자료 수집이 간편하므로 축적된 데이터를 활용한 AI 평가가 가능할 것으로 보인다.
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하지만, 오피스, 물류창고! 데이터센터, 골프장등과 같이 정보에 비대칭성이 큰 부동산의 경우 ,주택에 비해서는 상대적으로 거래의 빈도수가 낮고, 가격의 변수가 복잡.다양하며, 계약 조건이 첨예하므로
,이 모든 데이터를 AI가 축적하기는 현실적으로 불가능하다.
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부동산의 시작과 끝은 아파트
우리나라 부동산 시장에서 아파트는 현금이라 불린다. 규격화된 아파트는 이용이 편리하고 수요도 많아 거래하기 쉬워서 환 가성이 좋다 .따라서 우리나라의 부동산을 대표하는 아파트 가격의 비밀,
즉 가격 형성요인은 반드시 숙지해야 한다.
부동산은 위치를 바꿀 수 없는 고정성이란 특성을 가지기 때문에 부동산 가격은 가 지역별로 고유하며 나름의 하위 시장을 형성한다. 따라서 아파트는 그 지역의 하위 시장별로 가격 형성요인이 다르게 형성된다.
아파트의 가격형성요인
물리적특성, 단지특성,
입지적특성, 환경적특성,
시간적특성（경과연수)
물리적특성
: 아파트평형, 평면구조,
방 수, 욕실 수, 난방형태,
용적률등
단지특성
:단지규모(세대수),부대시설(놀이터,노인정,단지내상가)과의 접근성
입지적특성
학군,역세권여부, 대중교통의종류,
주변상권형성정도,
백화점.시장.병원등 주변편의시설과의접근성,
혐오시설의근접여부등
환경적특성
아파트방향, 조망, 층간소음,
프라이버시, 지역범죄등을 들수있다.
경과연수
:일반적으로 건물은 시간이 지날수록 가격이 하락한다.
그러다 주택재건축을 할 수 있는 시점이 오면, 단지의 가격은 크게오른다.
(재건축사업성이 좋은아파트)
감정평가금액은 공시지가의 대략,
2배가 된다.
(모든 토지에 적용되는건 아님)
해마다 달라지지만 정부는 표준공시지가의
현실화율을 계속 높이고 있고 부동산 가격은 하락하는 중이라,
감정평가금액과 공시지가와의
격차는 조금씩 줄고 있는 실정이다.
이 책을 통해 감정평가사의 역할에 대해 조금은 알게된 뜻깊은 시간이었다.
내가 가진 물건의 가치를 높이기위해
서로가 애쓰는 부분들을 알게 되어
참 좋았다.
부동산에 관심은 있지만 미처 생각하지
못했던 부분이라 색다른 책이었다.^^