움직이는 부동산의 내면은..

부동산의 보이지 않는 진실
이재범.김영기 지음 / 프레너미 / 2016년 1월

부동산, 그 하나인 주택.

이제는 소유의 개념에서 거주의 개념으로 바뀌었다고 하지만,

당초에 그 소유 자체도 개인이 아닌, 정부의 소유였다고 시작한다.

그동안 알고 있는 개념부터 다른 관점으로 바라보고,

부동산을 움직이는 요소들에 대해 서술하고 있다.

부동산은 일정기간 한정된 자원(?)이다.

부족하다고 수입할 수도 없고, 넘쳐난다고 수출할 수도 없는, 토지 위에 정착된 자원.

그래서 수요와 공급에 따라 긴 시간의 간격을 두고 영향을 받으며,

끊임없이 가격이 변화를 한다.

여기에, 사람들의 생각에 따라 달라지기도 한다.

가지지 못한 이들에게는 떨어질거란...

가진 이들에게는 오를거란...

결국엔, 본인의 생각에 따라 바라보는 관점이 달라지기에,

믿고 싶은 것만 보고 듣고 판단한다.

그래서,

본인이 바라보고자 하는 관점이 아니라,

자료, 근거, 데이터 등등을 통해

어느정도 객관적으로 바라볼 수 있는 시각을 갖는 것이 필요할 것이다.

이책은 그러한 관점에서 상당히 도움이 되는 책이다.

부동산의 가격은 오름과 내림을 반복한다.

그 영향은 참으로 다양하다.

정책에 따라, 공급과 수요에 따라, 신축과 멸실에 따라,

그리고 큰 영향을 없을 것이라 생각했던 금리나 다른 나라의 경제여건에 따라서도

그 영향을 받고 오름과 내림은 반복된다.

그 중에서....

개인적으로 다음의 구절들을 통해 새로운 관점이 생기게 되었다.

수요층에 따라, 그리고 공급된 부동산을 바라보는 관점.

'처음부터 5분위가 거주하는 주택도 있고, 3, 4분위가 거주하는 주택도 있다. 시간이 지나면 5분위는 새로운 주택을 찾아간다. 5분위가 살던 곳을 3, 4분위가 들어가 살고 3, 4분위가 살던 주택에 1,2분위가 거주하게 된다. 최종적으로 1,2분위가 거주할 때가 되면 대부분 자가 보유하기보다는 다주택자들이 소유하면서 임대를 놓게 된다.'

'주택을 구입하고 거주하는 분위는 3분위부터다. 1,2분위는 주택 구입에 대해 관심은 있되 능력이 안 된다. 더구나 1,2분위가 주택 구입 능력이 되면 1,2분위가 거주하는 주택을 구입하기보다는 3분위가 살고 있는 주택에 임차인으로 들어간다. 1,2분위가 살고 있는 주택은 점점 사람들이 기피한다.'

노후 정도가 어떠하고, 아파트가 어떠하고, 사람들의 선호가 어떠하고.. 이런 복잡한 설명보다,

단 몇줄의 설명으로, 실제 거주하는 있는 부동산에 대해 (큰 흐름에서)명쾌하게 이해할 수 있었다.

각 계층별 사람들이 선호하는 부동산과 거주하는 부동산, 그리고 이동하는 모습들을 보면서,

향후 부동산에 대한 흐름도 짐작할 수 있는 또 하나의 관점이 되었다.

'우리가 살고 있는 주택에도 발효와 부패가 발생한다.'

발효와 부패라는 말로 부동산의 소멸을 설명하고 있고, (나름 새로웠다.)

단순히 부동산이 오른다는 것도 명목상 설명과 실질적으로 어느정도 올랐는지,

과연 거품인지, 진짜로 비싼건지.. 등등을 비교 사례를 들어 설명해주고 있다.

'결혼, 이혼, 공실, 멸실로 새롭게 주택이 필요한 가구 숫자는 해마다 50만 가구다. 이들에게 들어가 살 주택이 반드시 필요하다.'

이와같이 다양한 영향으로 부동산은 어느정도 공급이 필요하다고 한다.

여기서 조금 의문점은 있다. (50만 가구가 아닐 수도 있다는 생각...)

예를들어,

이혼한 사람이 살던 주택을 팔고(공급이 늘어남) 각자 부모님과 같이 산다면...

각자 혼자 살았던 커플이 결혼으로 인해 각자 살던 집을 처분하고(공급이 늘어남) 부모님과 합가한다면...

부모님의 노령으로 자식과 함께 산다면...

등등 보다 다양한 변수들이 생길 수 있다.

(물론, 일반적이지 않을 수 있고 세세하게 모든 것들 설명한다는 것 자체가 불가능할 수도 있다.)

수요적인 측면에서는 흔히 사람들이 말하는 인구 노령화라는 한가지만 가지고 설명하지 않는다.

기존에는 일본의 사례만 가지고 부동산의 하락을 강력하게 주장하는 분들도 있다.

'일본과 북유럽 3개국은 똑같은 시기에 버블을 겪었고 거의 비슷한 시기에 폭락을 겪었다. 그 이후 일본과 북유럽의 부동산은 다른 방향으로 흘러갔었다. 우리가 알고 있는 일본 사례는 일본만의 유일한 사례일 뿐만 아니라 이미 확인했듯이 상업지가를 비롯한 토지 가격일 뿐 주택가격은 그처럼 폭락하지도 않았다는 것을 알 수 있다.'

나 역시, 그의 영향으로 부동산을 매도하고 전세로 들어가기도 했지만.

위의 사실을 알았더라면 조금은 더 신중하게 판단했을 것이다.

(편협하게 생각한 것이 잘못이지만, 그 영향은.. 파장은 상당히 크다.)

다시금 부동산에 대해 공부를 하다보니,

다음과 같이 사람들의 심리를 이해하게 되었고, 앞으로의 부동산에 대한 관점도 달라졌다.

'(생산가능연령) ~주택가격이 오른 국가와 떨어진 국가가 모두 있으므로, 단순히 노인 인구가 늘어나고 생산가능연력의 정점이 지났다는 등의 단순한 인구구조로만 부동산 가격 문제를 보면 안 된다. 여러 생체기능이 유기적으로 작용해서 움직일 수 있는 생물처럼 부동산 가격은 여러 요소가 복합적으로 작용해서 결정된다.'

즉, 믿고 싶은 것만 보는 것이 아닌...

가지지 못한 상황과 가진 상황을 모두 경험한 바탕으로, 나름의 기준으로 판단을 하게 되었다. 

'여전히 부동산 가격에 대한 불확실성이 존재한다고 판단되는 한 쉽게 움직이지 않겠지만, 이들에게 부동산 가격에 대한 불확실성이 제거 되었다는 확신이 들면 부동산 가격은 또다시 올라갈 여지가 있다. 불행히도 주택은 사용가치만 존재하는 것이 아니라 교환가치로 시세차익을 볼 수 있는 자산이다. 금융위기 후에 서울, 수도권 주택가격이 떨어진 후 지금까지 거의 움직임이 없었던 이유다. 소득 1,2분위 사람들이 거주하는 주택은 교환가치보다 사용가치 목적이 강하지만 3,4분위 사람들이 원하는 주택은 대부분 사용가치보다는 교환가치에 주목되어 사람들의 심리가 많은 영향을 미친다.'

내가 처음에 불안해 했던 시기를 생각하며..

아직도 많은 이들이 부동산을 불안한 시각으로로 바라보는 안타까운 마음에

이책은 그 불안감을 떨쳐버리고 보다 객관적인 시각과 판단을 이끌어 줄 수 있다고 믿는다.

조금은 아쉬운 부분도 있다.

그 객관화를 위해 다양한 데이터가 이용되었고, 그 데이터를 바탕으로

설명을 하고 있지만 너무 나열되어 있어서 쉽게 눈에 들어오지 않는 점도 있다.

데이터를 표나 도표를 이용했더라면, 보다 쉽게 데이터를 이해할 수 있지 않았을까 하는 생각이다.

후반부에 가면, 조금은 다른 관점도 서술되어 있다.

전반부가 부동산 자체에 초점이 맞춰져 있다면, 후반부는 경제적인 관점에서 부동산을 바라보고 있다.

(아마도 두분의 저자가 저술하다보니, 설명하고자 하는 부분이 다를 수 있지 않을까 추측해본다.)

부동산을 쉽게만 바라본다면, 다소 이해하기 어려울 수도 있지만

이 역시 부동산의 큰 흐름을 알기 위해서는 필요한 부분일 것이다.

부동산은 몇가지 영향으로만, 국내에서만 한정되어 설명하기엔 부족할 수 있기에...

이 책은 대부분의 사람들이 생각하는 부동산에 대한 생각들을 훤히 꽤 뚫고 바라보고 있는 듯하다.

그만큼 다양한 자료를 바탕으로 .. 연구가 있었을 것으로 생각된다.

그동안 자신의 생각이 한 방향으로만 가고 있다면,

부동산에 대핸 불안함을 느끼고 있다면,

앞으로 부동산의 전망을 생각해 보고 싶다면...

이책을 통해 조금이나마 객관적인 사실을 바탕으로 판단할 수 있기를 바란다.