1장. 꼬마빌딩 토지 매입하기
꼬마빌딩 짓기, 더 이상 꿈이 아니다
왜 꼬마빌딩을 지어야 할까?
건축비용은 얼마나 들까? 포괄 건축계획 수립하기
건축하기 좋은 토지를 찾는 방법
상세 건축계획 수립 및 사업성 판단하기
토지를 계약할 때는 꼼꼼히 따져보자
2장. 꼬마빌딩 건축 준비하기
믿을 만한 시공사에 건축을 맡기자
도급 계약서에는 특약사항을 최대한 구체적으로 명시하자
건축설계를 맡길 설계사무소 계약하기
설계의 첫걸음, 건축도면 검토하기
문화재보호구역이라면 문화재 심의는 필수다
건축 전 단계의 필수 코스, 건축허가 받기
기존 건축물 철거를 위한 건축멸실신고
본격적인 건축을 시작하기 위한 착공신고
3장. 꼬마빌딩 건축하기
건축을 시작하기 전에 기존 건축물 철거하기
경계복원측량과 지적현황측량
임시로 설치했다가 해체되는 가설공사
토지의 기반을 다지는 지정공사
철근 콘크리트 공사 1. 거푸집과 기초 철근 설치
철근 콘크리트 공사 2. 기초 콘크리트 타설과 먹줄치기
철근 콘크리트 공사 3. 1층 기둥과 천장
철근 콘크리트 공사 4. 2층 기둥과 천장
철근 콘크리트 공사 5. 3층 벽과 천장
철근 콘크리트 공사 6. 방수공사
철근 콘크리트 공사 7. 철근 콘크리트 공사 완료
보온·단열과 소음 방지를 위한 단열재 시공
꼬마빌딩의 얼굴, 외벽 시공
배관, 전기선 등을 설치하는 설비공사
문틀과 창틀 시공, 창호공사
단열을 위한 필수 코스, 석고보드 시공
조적공사와 미장공사
바닥을 평평하게, 바닥 미장공사
보기 좋고 깔끔하게, 타일공사
천장, 몰딩 등 목재를 사용하는 목공사
페인트로 깨끗하게, 도장공사
내부의 치장을 마무리하는 수장공사
사소한 것도 꼼꼼하게, 기타 마무리공사
완공 후 마지막 단계, 건축물 사용승인 신청
4장. 꼬마빌딩 건축 필수지식
기초 개념 : 연면적, 건폐율, 용적률
용도지역별로 토지 이용제한이 다르다
건축선에 따라 건축면적이 달라진다
일정 거리를 띄어 건축하는 대지의 공지
일조권 보호를 위한 일조권 사선제한
건축법에서 규정하는 도로
위반건축물과 이행강제금
주차장의 설치, 정비, 관리를 규정하는 「주차장법」
건물에서 발생하는 하수를 처리하는 「하수도법」
안전을 위해 반드시 지켜야 하는 「소방법」
다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법
건축 시 발생하는 건축허용오차
부록. 꼬마빌딩 건축 TIP
용어를 알아두면 꼬마빌딩 건축이 보인다
꼬마빌딩 건축과정 한눈에 보기
문서 열람 및 발급 가능한 기관
P21. 꼬마빌딩이 수익형 부동산의 왕이다.
부동산의 가치는 결국 땅에 있기 때문이다.
건물은 30~40년이 지나면 감가상각이 되어 가치가 0이 되지만 땅의 가치는 시간이 지날수록 올라간다.
.꼬마 빌딩은 거주 문제까지 해결할 수 있기 때문에 주거와 임대수익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다.
나의생각>> 맥도날드의 사장은 부동산 장사를 한다고 했다는 말이 생각난다.
그리고 우리가 아파트를 볼때 아파트 가격 = 건물 +토지 라는 말이 생각난다.
P30. 토지이용계획확인원 확인하기
용도지역,용도지구,용도구역,면적, 개별공시지가 등을 확인한다.
송파그의 제2종 일반주거지역의 건패율은 60%,용적률은 200%
도로가 있으면 좋다
도로가 인접해 있다면 도로의 폭이 4M를 넘는 것이 좋다.
북축에 위치한 토지가 좋다.
일정 거리를 띄어 건축을 해야하는 일조권 사선제한이 적용된다.
주차장 대수 / 나대지의 경우 농작물은 경자유전의 원칙에 따라 경작자의 소유
P37. 상가주택을 할지, 원룸등 주택만 넣어 다가구주택으로 건축하는 것이 좋은지 수요를 분석해야 한다.
나의 생각>> 상상만 해도 좋다.
1층은 상가 2층은 원룸 3층은 신호부부 4층은 우리집 5층은 테라스형 정원을 꾸며 살고 싶다.
P39. 노후화된 단독주택이 많은 경우 한번 신축 건물이 생기기 시작하면 계속 신축공사가 진행되어 제한적인 임대수요에 비해 공급이 늘어나면서 임대료 인하 및 공실 증가의 원인이 될 수 있기 때문이다.
나의 생각>> 건물또한 임장을 통해 주변을 파악하고 수요층을 체크한 후 지어야 한다.
P44. 빠른 결정이 중요하다.
특양사항에 계약 후 24시간 이내 또는 언제까지 계약 해제를 요구할 시 본 계약은 무효로 한다.
반대로 정말 놓치기 아까운 좋은 물건은 계약금을 많이 걸거나 중도금을 빨리 입금하는 것이 좋다.
.매물이 등록된 지 1년이 넘었다면 왜 지금까지 거래가 안되었는지 그 이유에 대해 한번 더 고민해 볼 필요가 있다.
P58. 좋은 시공사인지 확인하는 방법
특별한 설명 없이 두리뭉실하게 "싸게 잘 해드릴게요.걱정하지 마세요"라고 말하는 시공사보자.
세부적으로 꼼꼼하게 설명해주면서 질문에도 정확하게 잘 답변해주는 시공사를 선정하는 것이 좋다.
세상에 공짜가 없다.
P62.원청인지 하청인지 확인해야 한다.
계약시공 당사자가 원청 (직영)인치 원청수수료를 떼고 다시 하청을 주는지 확인해야한다.
공사비는 구체적으로 명시한다.
공사과정에서 발생하는 소음, 분진 등으로 인한 민원 발생 처리비용은 시공사 부담으로 한다.
공사비 지금은 계좌이체를 이용한다. 계약금, 중도금,잔금 등 공사비를 현금으로 줄 경우 반드시 영수증에 내용을 명시하고 서명을 받아 보관해둔다.
P70.건축설계비용은 건축 규모 및 건축물의 디자인에 따라 달라진다. 서울의 다세대,다가구주택 기준 연면적 3.3M2 당 대략 10만원 정도로 책정한다.
감리비는 서울 기준 3.3m2당 대략 60만원정도다.
P78.문화재보호구역이라면 문화재 심의는 필수다.
P110. 동바리(쏘포트) / 거푸집(형틀) - 재사용이 가능하다.
P126. 아래층에서 망치로 거푸집을 두들기면서 콘크리트가 거푸집에 제대로 채워졌는지 소리로 확인하는 것이 좋다.
P137. 4층천장은 옥상 바닥이기 때문에 단열재 시공 및 방수공사가 진행된다. 단열재 시공/방수공사
P146. 1층 동바리를 충분한 시간 동안 받쳐주지 않으면 눈에 잘 보이지는 않지만 안쪽에 균열이 생길 가능성이 있기 때문에 주의가 필요하다.
P153.외벽자재는 가격에도 큰 차이가 있어서 무조건 비싼 고급자재를 선택학하기보다는 일반적인 수준의 외장자재를 선택하는 것이 합리적이다.
P165. 일반적으로 주택의 외부유리는 16mm 복층유리에 이중창을 많이 사용한다.
P181. 타일 시공시 가장 중요한 것은 타일 간의 간쳑 차이인 단차가 없게 시공하는 것것이다.
시공 후 4일 이상 경과한 후에 줄눈시공을 하는 것이 좋다.
무엇보다 물을 사용하기 때문에 물이 잘 빠져야 하는 발코니나 베란다,화장실 바닥 타일 공사를 할 때는 반드시 물 빠짐을 확인해야한다.
P183. 천장덴조공사: 덴조는 천장을 의미하는 일본어. 천장에 나무를 대서 평평하게 해주는 작업.
P194 도배는 습도 조절이 중요하다. 겨울에는 특히 실내 온도 및 습도를 잘 유지해야하며, 난방과 환기를 절절히 함으로써 곰팡이가 발생해 벽지에 얼룩이 지지 않도록 주의해야 한다.
또 도배를 하고 나서 하루 정도는 창문이나 출입문을 닫아 벽지가 천천히 건조될 수 있도록 해주는 것이 좋다. 도배를 하고 바로 난방을 하면 빠르게 건조되어 도배지가 급격히 수축되면서 찢어지는 경우가 발생할 수도 있기 때문이다.
사소한 것도 꼼꼼하게.
P211. 연면적 : 건물의 각 층 바닥면적의 총 합계를 의미하는 것
연면적이 높다는 것은 높은 건폐율과 용적률을 적용받아 보유한 토지에 최대한 넓고 높은 건축물을 지었다고 이해할 수 있다.
연면적 = 1층 바닥면적 X 층 수
건폐율 : 대지면적 대비 바닥면적의 비율 보유한 땅에서 얼마만큼의 면적으로 건축할 수 있는지를 나타내는 척도
용적률 :입체적으로 사용할 수 잇는 땅위로 얼마나 많이 지을 수 있는지를 알 수 있는 지표다.
P231. 일조권 보호를 위한 일조권 사선제한 (도로 사선제한 /일조권 사선제한)
도로 사선 제한이 폐지되면서 도로 옆이라는 이유로 도로 사선제한에 걸려 용적률은 충족되는데 원하는 높이와 모양으로 건축할 수 없어서 본의 아니게 손해를 봤던 도로변 건물을이다 건출 예정이던 대지는 향후 증축이나 신축 시 잠재가치가 높아졌다고 할 수 있다.