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공장 투자 이렇게 쉬웠어?
김덕환(긍정케이) 지음, 송희창(송사무장) 감수 / 지혜로 / 2024년 3월
평점 : 
내가 부동산 공부를 시작한지도 오랜 시간이 지났다.
끝없이 오를 것만 같았던 부동산 상승장이 끝나고 어느새 하락장이 시작되었다.
상승장의 끝, 하락장의 시작에서 누군가는 살아남았고 또 누군가는 소리소문없이 사라졌으며 최근에는 힘들어 하는 사람들이 부쩍 많아졌다.
'부동산 시장의 오르내림과 상관없이 안정적으로 우상향하는 투자처는 없을까?
상승장의 끝이 있었던 것처럼 하락장의 끝이 올 때까지 여유롭게 버틸수 있는 투자처는 없을까?'
요즘 내가 고민하는 것들에 대한 해답을 '공장투자 이렇게 쉬었어?' 책에서 찾을 수 있었다.
이 책을 구매하게 된 건 평소 즐겨보는 유튜브 채널인 행크TV에 저자가 출연한 영상 때문이었다.
토지 지가 상승으로 인한 '시세차익과 월세수익을 동시에 가져다 준다' 것이 매력적으로 보여 공장투자에 관심이 생겼고 출간 예정이라는 책까지 예약해서 받아보게 되었다.
이 책의 저자는 믿을만한 전문가인가?
부동산 공부를 하면서 가장 많이 들었던 말이 '어떤 투자든 그 분야에서 실제 성과를 낸 전문가를 찾아서 배워야 한다' 는 것이였다.
'몇 번의 투자만으로도 책을 쓰고 강의를 하는 경우가 많으니 조심하라' 는 말도 정말 많이 들었다.
이 책의 저자는
10년 만에 공장투자로 자산을 100배이상 늘린 검증된 실력자이다.
공장 토지를 중개하는 중개 법인과 공장 개발을 전문으로 하는 시행법인을 운용하고 있다.
공장매물 현장 답사만 2,000건 이상을 해왔고 처리한 물건도 400건이 넘는 10년 경력의 실전 공장 투자자이다.
공장투자 정말 이 책 한권으로 될까?
저자는 프롤로그에서 '이 책 한 권에 나의 10년 노하우를 모두 담았다' 고 했다.
단순하게 책을 위한 책이 아닌, 실제 독자에게 도움이 되는 내용으로 가득 채웠으며 이 책 한 권이면 공장투자의 모든 것을 알 수 있을 것이라고 말한다.
저자가 하는 말이 무엇을 의미하는지는 책의 목차만 봐도 알 수 있었다.
이 책에는 공장 투자를 하는 이유부터 공장 돈되는 공장 빠르게 골라내는 방법까지
즉, 공장투자에 필요한 것들이 A부터 Z까지 가득 담겨 있었다!
PART1 월세와 시세 차익 모두 얻는 공장 투자
공장이란 무엇인지, 공장 투자를 왜 해야하는지, 공장투자의 6가지 장점, 공장(창고)의 업황 트렌드, 공장 투자에 대한 세가지 오해에 관한 진실을 이해하기 쉽게 설명해준다.
공장은 토지 가격과 연동되어 있어 토지 시세 흐름을 그대로 따라가기에 가격이 잘 떨어지지 않는다는 것과 현금흐름 + 시세차익, 즉 두마리 토끼를 잡을 수 있는 투자상품(가격이 오를때까지 버티는 것이 가능하다)이라는 것이 나를 이 책에 더 몰입하게 만들었다.
공장 투자는 어렵고 투자금이 많이 들어가며 일반인과 상관없는 종목이라는 나의 편견 역시 보란듯이 깨주었다.
PART2 쉽게 시작하는 공장 투자의 모든 것
공장 투자를 쉽게 하는 비결 부분에서는 공장을 매입하는 3가지 방법, 공장 대출 잘 받는 방법, 공장 매입부터 임대, 보유, 양도까지 절차에 대해
쉽게 배우는 공장 용어 부분에서는 공장의 종류, 공장 진입도로, 공장 중요 옵션 3가지(전기, 호이스트, 컨테이너)에 대해
그리고 공장 투자 시 지역 선정하는 방법과 피해야할 지역까지도
공장 투자를 잘 모르는 사람도 실수하지 않도록 이해하기 쉽게 알려준다.
PART3 콕 짚어 알려주는 공장 필수 지식
공장 임대, 매매 가격이 형성되는 원리, 공장 평형(금액)대별 공략포인트,
돈 되는 공장 고르는 7가지 기준(이걸 이렇게 알려준다고? 나만 알고 싶다 ㅎㅎㅎ),
공장 시세조사 쉽게 하는 방법, 임장 체크리스트 활용법(이것만 제대로 체크하면 된다!)
공장 투자를 할때 어떤 물건에 투자해야하고 가치판단의 기준은 어떻게 세우고 임장할 때는 또 뭘 확인해야 하는지 자세하게 알려줘서 체크리스트를 들고 공장을 보러 가고싶은 마음이 들었다.
PART4 투자수익을 높여주는 실전 노하우
공장 층고, 준공일자, 진입도로 폭 체크하는 방법, 위성지도로 공장평수 확인하는 방법 등 알아두면 공장 전문가라고 불릴만한 노하우와
어떻게 하면 임대나 매매를 빠르게 그리고 더 높게 맞출 수 있는지, 추가 수익(태양광, 리모델링, 평수 나누기)을 올리고 새는 돈도 막을 수 있는 방법(누수 대처법, 월세미납시 대응법)에 대해서도 자세히 설명해 주어 마치 내가 공장투자자가 된 듯한 착각에 빠져들어 읽어내려갔다.
PART5 돈 되는 공장 빠르게 골라내기
이제는 실전이다!
실제 나와있던 물건들을 예시로 들어 투자해도 되는지 패스해야 되는지 분석해 주었고
공장 경매를 해야하는 이유, 주의점, 낙찰 후 폐기물과 기계기구 처리방법 등 경매를 활용해서 수익을 극대화할 수 있다는 점을 알려주었고
실제 공장 임대 매매 계약 절차 및 주의사항도 세세하게 설명해주어 이 책 하나만 들고 있어도 적어도 몰라서 실수하는 일은 생기지 않을 것 같은 생각이 들었다.
초보도 이해하기 쉽게 술술 읽히는가?
부끄럽지만 난 책을 많이 읽는 편이 아니다. 글이 조금만 길어져도 이해가 되지 않거나 어렵다는 생각이 들면 중간에 멈추고 책을 그냥 덮는다.
사실 이 책을 읽기 전까지 공장은 쉽게 접근하기 어려운 분야였다.
공장에 투자해서 돈 벌었다는 얘기를 들어도 나와는 상관없다는 생각에 전혀 관심조차 두지 않았다.
막상 책을 구입은 했지만 공장에 대한 편견, 심리적 장벽으로 인해 한참이 지난 뒤에야 책을 읽기 시작했다.
책을 펼쳐서 추천 글, 프롤로그를 가벼운 마음으로 읽어내려 가다가 목차를 살펴보고 살짝 멈칫했다. 빼곡히 적힌 목차를 보며 '내가 이 책에 담긴 내용을 이해할 수 있을까?' 라는 걱정이 들었기 때문이다.
그런 걱정은 책을 실제로 한장 한장 읽으면서 기우였음을 알게 되었다.
일단 쉽게 읽힌다. 그리고 걱정만큼 어렵게 느껴지지 않았다. 저자가 최대한 이해하기 쉽게 하나하나 풀어서 설명해주는 느낌이 들었다.
책 한권을 앉은 자리에서 몇 시간만에 뚝딱 읽는 일이 거의 없는 내가
공장에 대해 아예 관심이 없어서 용어조차 아는 게 전혀 없는 내가
금세 빠져들어 읽었으니 미리 걱정하지 않아도 된다.
공장투자에 관심이 전혀 없는데도 읽어야 할까?
공장에 관심없는 사람이라도 이 책을 봐야할 이유는 있다!
바로 이 책의 중간중간에 나오는 실전 팁 부분 때문이다.
여기에는 공장투자자가 아닌 사람들에게도 도움이 될만한 내용들이 들어있다.
제목들만 봐도 부동산 투자자라면 관심있어하고 알아두면 좋을 것들이라는 걸 알 수 있다.
오랜시간 부동산 투자자로 지내온 저자가 투자내공이 보통이 아니라는 것도 여기에 그대로 드러난다.
이 책이 특별하게 느껴지는 이유
대부분 부동산 투자 관련 책들의 저자는 책 내용의 대부분을 자신이 돈 번 사례, 수익에 초점을 맞춰 자랑하기 바쁘다.
이 책에도 물론 수익낸 사례가 일부 나오기는 하지만 그것보다는 실제 공장 투자를 할 때 필요한 것들을 설명하는데 많은 시간을 쓰고 있다.
이 책은 이론서가 아니다. 공장 투자를 위해 만들어진 실전 비법서이다.
저자가 공장투자는 이 책 한권으로 끝내겠다고 했던 말의 의미를 책의 이곳 저곳에서 확인할 수 있었다.
이런 것까지 알려준다고 할 정도로 투자자가 알아야만 하는 내용을 누구라도 그대로 보고 따라할 수 있게 최대한 쉽게 설명하려고 애쓰고 있다는 것도 알 수 있었다.
책값이 아깝지 않다!
공장은 나와는 전혀 상관없는 먼나라의 이야기였다.
가족, 지인 그 어느 누구도 공장과 관련된 일은 하는 사람이 없으며 평범한 직장인인 내가 부동산 투자대상으로 삼기에 공장은 막연하게 어렵고도 피하고 싶은 물건이었다.
하지만 이 책을 읽고 나니 하락장에서도 월세수익과 시세차익을 동시에 얻을수 있는 공장이 한층 더 가깝게 느껴졌다.
돈이 많거나 특별한 사람들, 기업들만 한다는 편견이 사라졌고
공장을 부동산 투자의 한 분야로서 바라보게 되었고
정말 괜찮은 공장 물건인지 판단할 수 있는 기준이 생긴 건 분명하다.
책의 내용을 모두 기억하지는 못해도 언제든지 찾아볼 수 있는 모범답안을 갖게 되었다는 생각에 든든하다.
책을 모두 읽고 나니 책값이 저렴하게 느껴졌다.
이 돈을 주고 저자가 10년을 투자하며 얻은 노하우를 내가 모두 얻어가도 되는지 저자에게 미안한 생각마저 들었다.
분명히 책을 읽었는데 강의를 들은 것만 같은 기분이 드는 것도 신기했다.
그만큼 저자가 쉽게 설명하고 있었고 어느것 하나 버릴 것이 없는 내용으로 가득했다.