˝공매교과서˝ 캠코 공매론

경매투자자를 위한 캠코공매론
김영호 지음 / 신서원 / 2018년 12월

부동산을 매매하는 방법에는 일반매매, 공매, 경매 등이 있는데 이 중 가장 저렴하게 살 수 있는 방법이 공매라고 한다.

가장 저렴하게 살 수 있으니 많은 사람이 몰려야 하겠지만, 

모든 절차를 온라인으로 진행할 수 있음에도 불구하고 공매로 수익률을 올리는 사람은 소수라는 것은 그만큼 공매 권리분석이 까다롭다는 것을 의미하겠다.

서문에 "실전경험이 없는 지식은 공허하지만 법률과 이론을 모르는 채 투자에 뛰어들면

애써 모은 종잣돈을 허무하게 날릴 수 있다"는 문장에 크게 공감했다.

그래서 서문에 바로 이어 <캠코공매학원론>이라는 교과서적인 제목이 이해되었고

이를 통해 공매에 관한 정확하고 자세한 개념을 알 수 있어서 큰 도움이 되었다.

이 책은 단순 투자서적이 아니라 공매의 교과서라는 생각도 들었다.

PART 1 경매와 공매의 차이점, 공매의 장점 및 공매의 절차을 비롯한 공매의 전반적인 이해를 돕는 내용

특히 캠코공매의 법정기일 파트에서 조세채권의 특징과 법정기일을 자세히 서술되어 있어 공매초보에게 권리분석시 조세채권의 발생일을 간과하지 않도록 한다. 또한 임금채권 및 재해보상금은 상한선이 없는데 대강의 윤곽을 잡아내는 방법이 소개되어 있다. 당해세 역시 권리분석 시 간과할 수 있는 부분인데,담보물권에 우선하는 당해세의 요건이 서술되어 있어 꼼꼼한 권리분석을 할 수 있게 도와준다. 

이 밖에도 권리분석과 관련하여 자세한 사례들이 있어서 어려운 권리분석을 최대한 쉽게 이해할 수 있도록 저자가 가진 노하우를 아낌없이 나누었다는 생각이 들었다.

PART 2 저자의 실전투자성공사례

첫번째 목차는 유치권이 설정되어 있는 물건에 대한 투자사례인데 유치권은 대부분의 투자자가 피하는 반면 저자를 포함한 고수는 유치권이 있는 매물을 저가 매수하여 유치권을 무력화시키고 큰 수익을 남긴다는 것은 다른 경매책에서도 쉽게 확인할 수 있는 내용이다.

다만 다른 책과 다른 점은 유치권의 개념과 종류 등을 자세히 서술하고(이론충실),

판례를 통한 수많은 사례까지 볼 수 있다는 점이다.(이런 면에서도 공매교과서라고 하여도 손색없다)

그리고 유치권의 필수조건인 '점유'의 의미는 무엇인지, 점유가 인정되는 형태와 부인되는 형태를 소개하여 고수의 성공담에 그치는 것이 아니라 유치권을 무력화시키기 위하여 어떤 방법을 쓸 수 있을지에 대하여 자세히 서술하고 있다.

더불어 유치권자와의 협상방법, 법적조치 까지 소개하여 투자자가 왠만한 유치권 사례에도 담대하게 대응할 수 있는 근거있는 용기를 준다. 

유치권 사례를 통해 내가 이해(요약)한 바는...

1.권리분석시 먼저 캠코가 제공하는 공매재산명세서와 감정평가서를 면밀히 검토후 임장활동을 통하여 유치권의 존부를 신중하게 검토할 것

2.허위, 가장 유치권이라는 판단으로 매수한 경우 유치권자와의 협상과 동시에 내용증명 발송과 점유이전금지가처분, 명도소송 신청할 것

3.분쟁초기에 불법사실이나 증거를 확보하고 민사·형사 소송까지 염두에 두어 단호하고 확실하게 법적으로 권한이 없음을 주지시킬 것

4.유치권에 대한 합의나 조정은 최후의 히든카드로 남겨둘 것

두번째로 지분물건의 투자사례인데, 지분물건은 공매물건의 20%일 정도로 흔하다고 한다.

하지만 공유자간의 합의가 있어야 매각할 수 있으므로 환가성이 떨어지고 적절한 합의에 이르지 못하면 투자금 회수에 상당한 기간이 필요하다는 점에서 쉽지 않다고 한다. 그만큼 적은 금액으로 높은 수익률을 가져온다고 하니 HIGH LISK HIGH RETURN원칙은 지분물건에도 해당하나보다. 여러가지 해결방법이 있겠지만 권리관계가 복잡한 만큼 대화와 협상이 중요하고 협상으로 해결되지 않을 경우 부당이득소송, 그리고 공유물분할청구소송을 거쳐 경매를 통하여 해결된다고 하는데.. 이 과정이 최악의 경우 3년이 걸린다고 하니 마음고생은 마음고생대로하고 투자금은 묶일테니 투자의 자갈밭길이라고도 할 수 있을 것 같다.

세번째로 수익성물건 투자사례에서는 상가 및 회원권 투자관련한 내용인데, 회원권 투자사례는 처음 봐서 흥미롭게 읽었다. 다양한 회원권이 있지만 저자는 스포츠클럽회원권과 콘도회원권 매수사례를 소개하는데 매수는 쉽지만 매도가 어렵다는 점에서 리스크가 크다고 한다. 저자는 본전 생각에 1년간 열심히 운동하고 수영도 배우고, 탈회를 신청하여 전 소유자의 입회금을 액면 그대로 반환받아 수익까지 챙겼다고 하니 이런 것도 있구나 싶었다.

PART 3 부동산투자공부의 필수 "세금"

부동산에 이제 관심을 갖기 시작한 입장에서 보았을 때 부동산을 소유하고 보유하며 운영하고 양도하기 까지의 과정 및 증여를 하거나 상속을 할 때 발생하는 세금에 대한 개념이 체계적으로 서술되어 있어 이해가 쉬웠다. 

이 파트는 특별히 현직 세무사님이 집필하셨다고 하는데, 부동산 투자자라면 꼭 알아야 하는 내용이 잘 정리되어 있다. 특히 종합부동산세 절세전략, 양도소득세 절세방안, 사전증여를 통한 절세방안 파트에서 절세전략까지 한눈에 보기 좋게 소개 되어 있어 유용했다. 

또한 투자주체별 세금부담액과 장단점을 알 수 있도록 사례들이 제시되어있는데 이를 통해 개인과 법인의 세금을 비교할 수 있어서 유익했다. 

아직 경매도 해보지 않았고, 임장도 안해본 부동산 초보이지만 공매를 언젠가 해봐야겠다고 생각하고 있었기에 깊이 있는 이론과 함께 실전사례를 한권으로 공부할 수 있는 알짜배기 책이라는 생각이 들었다.

이 책은 한번 읽고 말 책이 아니고, 투자 시 곁에 두고 수시로 봐야할 공매 교과서 이기에 한번 읽고 서평을 작성하는데 무리가 있었지만, 어렴풋이나마 공매를 간접경험할 수 있어서 좋았다.