실수요자들의 움직임은 전세가격으로 파악할 수 있다 28
전세가율 움직임에 따라 매매 시장을 예측한다 33
37. 결국, 전세가율이 기존 대비 크게 낮다면,
전세가격 하락이 오는 순간 급락이 올 수 있으니 유의해야 한다.
평균 전세가율이 낮은 지역은 어떤 현상이 벌어질까? 38
2022년 여름 시장으로 되돌아보는 전세가율의 중요성 42
43. 부동산 투자자들이 매우 좋아하던 지역인 인천의 두 택지지구,
송도와 청라 역시 매매가격 급락 현상이 심했다.
그러면 이들 지역의 공통점은 무엇일까?
그것은 바로 전세가율이 타지역 부동산 대비 현저하게 낮았다는 점이다.
45. 이들 지역의 전세가율은 서울 중심부 지역이나 다른 신도시의 전세가율보다도 더 낮았다.
그마큼 시세 차익을 노리는 투자자나 실거주자들이 많이 들어갔다는 것이고,
호재가 선반영이 많이 되어 있다는 뜻이기도 하다.
이것은 유망한 신도시에서 나타나는 대표적인 현상이다.
-> 갭투자를 할 때 가장 중요한 것은 그래프의 모습임을 잊지말자.
그리고 전세가율이 이미 충분히 높지만
앞으로도 더 높아질 가능성이 있는 상황이여야
매매가가 끌어올려진다.
이런 상황이 만들어져야만
나의 투자금을 회수할 수 있다!!
전세가율 변동이 크지 않다는 것은 무슨 뜻일까? 46
47. 서울이나 수도권 지역은 전세가율 변동이 심한데, 수도권의 매매가격 움직임은 전세가격 움직임과 똑같이 움직이지 않을 수도 있다는 뜻이다.
상승장 때는 추가 수요로 인한 매매가격 오버 슈팅으로 전세가율이 크게 떨어지고,
하락장 때는 매매가격이 가수요 부족으로 더 크게 떨어져서, 전세가율이 크게 올라가는 특징이 있다.
그렇기 때문에 수도권을 투자할 때는 전세가격 흐름도 중요하지만,
너무 지나치게 낮아진 전세가율에 대한 주의가 필요하다.
48. 결국 상대적으로 상승할 때 상승 폭은 서울이 더 클 수밖에 없고,
하락할 때의 하락 폭 역시 서울이 더 클 수밖에 없다.
잊지 말자-입주 물량이 많으면 전세가격이 하락한다 49
그렇다면, 전세가격이 오르는 원리는 어떻게 될까?
그 답은 입주물량에서 답을 찾아야 한다.
50. 다만, 전세가격이 올라가면 매매가격과 가격 갭이 좁혀질 수 있는 기회가 되고,
전세가율이 오른다. 그리고 전세가격 상승은 언젠가 매매가격 상승으로 연결된다.
51. 전세가격이 급등하던 대구 역시
2016년 대규모 입주 물량 앞에서 약 2년간 가격 하락을 하게 된다.
그래서 입주가 많은 기간에는 투자를 조심해야 한다.
하지만, 입주 물량이 없다면, 전세가격은 회복하게 되니, 이 점을 항상 유의해야 한다.
53. 결론은 결국 입주 물량이 가장 중요하다는 것이다.
그렇기에, 부동산 매수를 생각하고 있다면, 주변의 입주 물량 확인을 게을리해서는 안 된다.
프롭테크와 인허가를 이용해 입주 물량 파악하는 방법 55
55. 첫째, 전세가격은 매매가격 변동 기준이 되는 기본적인 가격으로 실수요 가격이라는 점이다.
둘째, 전세가격은 실수요가격이기 때문에 큰 외부 변수 요인만 아니라면 입주 물량에 따라 움직인다는 점이다.
결국 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 입주 물량이다.
부동산 투자를 하면서 입주 물량이 적은 곳만 파악하고 해당 지역을 선점한다면,
부동산 투자는 80%이상의 성공 가능성을 높일 수 있다고 본다.