김원철 코로나 이후 대한민국 부동산 서평

코로나 이후, 대한민국 부동산
김원철 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2020년 12월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

투자자의 교과서로 알려진

<부동산 투자의 정석>의 저자 김원철의

신간 <코로나 이후 대한민국 부동산>이다

코로나 19로 인해서

가장 주목하게 된 변화는

당연 '재택근무의 증가' 일것이다

어떻게 변화할지 궁금해서

시대에 맞춰 발빠르게 맞춰,

공부하고 싶어 신청하게 됐다

부동산 김사부 김원철 저자는

부동산의 호황기와 불황기를 고루 겪으면서

2004년부터 16년동안 부동산 강의를 해온

가장 영향력있는 투자자이면서,

부동산투자 자문 및

부동산 교육회사 골드앤모어 대표이다

전세 보증금 2천5백만원으로 투자시장에

뛰어들어 3년 연속 1000%라는

거짓말 같은 수익률을 거두며

성공적인 투자자 대열에 합류했다

아파트, 토지, 상가, 분양권, 경매 등

부동산의 다양한 대상에 투자한 경험을 바탕으로

2007년에 집필한 <부동산 투자의 정석>은

지금까지도 부동산 투자자들 사이에서

필독서로 손꼽힌다

인상깊던 목차

새시대, 새로운 블루칩

코로나 사태로 인해 시작된 대대적인

재택근무 형태의 삶은 지속될까?

일상화 될 것이다

그 이유는 모든 면에서

그것이 더 효율적이기 때문이다

물론 서비업이나 장비를 다뤄야 될

업종이라면 불가능하겠지만,

한 달에 몇 번만 출근하는 형태로

일하게 될 사람들이 많아지는 것만으로도

사회 전반의 모습은 크게 달라질 것이다

그렇다면 이런 변화가

부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까?

이미 오래전부터 '탈 서울' 현상이 시작됐지만,

더욱 가속화 될 것이다

이에 따라 수도권 일대의

대형 주거단지들의 가치는

더욱 올라갈 가능성이 크다

매일 출근하지 않아도 되는 상황이고

꼭 출퇴근 시간에 맞춰 이동해야 될 필요가 없다면

굳이 서울에 살아야 될 필요는 없어진다

재택근무까지 가능해진다면,

더더욱 서울에 살아야 된 이유가 없어진다

그래서 지금까지 역세권이 아니고,

서울로의 진입여건이 좋지 않다는 이유로

신도시가 관심 밖이었다면

이젠 상황이 달라졌다

사람들은 새로운 면적을 원한다

코로나로 인해 재택근무가 일상화 된다면

집은 어때야 될까?

온종일 식구들로 북적거리게 되면서,

피곤함을 호소하는 사람들이 늘고있다

당연하다. 코로나 이전에는 가족 구성원들이

직장과 학교로 나간뒤에 여유롭게 누리던 공간이

집에 머무는 식구가 늘면서

다소 좁게 느껴진다

예전에는 잠깐 사용하던 집안의 업무공간을

이제 장시간 사용하게 됨으로서

불편함을 가지게 된것이다

사실 코로나 처음 발생했을 시기에만해도

사스나 메르스 처럼 잠시 조심하면

지나갈 것이라 여겼지만

사태는 심각하다

코로나는 전 세계인의 생활 패러다임을

완전히 바꿀정도가 되었다

더욱 공포스러운 점은

우리가 역대 유례없는

세계화를 맞이했다는 점이다

어찌 됐든 이제 코로나 이전 세상으로

돌아갈 수 없다는 것은 모두가 인식하고 있다

그렇다면 앞으로 더 많은 시간을 보낼

주거공간을 어떤 기준으로 선택하게 될까?

재택근무의 증가로 인해

더 쾌적하고, 더 넓은 개인공간을 확보하는

주거환경을 선호할 것이다

하지만 여기서 주목해야 될 점은

가족 구성원 대비, 넓은 면적 이란 개념이다

대다수는 1인~4인 가구이겠지만,

가장 크게 늘고 있는 구성은

싱글여성이나 2인 공동생활을

선호하는 직장인들인

1인~2인 가구이다

이 구성원이 적합하다고 느낄

면적을 관심가지자

신축과 구축 아파트,

그 격차는?

시간이 지날수록 신축과 구축 아파트의

가격격차는 크게 벌어지고 있다

헌 아파트의 가격이 26%가까이 오를때

새 아파트는 무려 59% 넘게 올랐다

이런 현상은 무엇 때문일까?

신축 아파트 가격에 거품이 낀 걸까?

거품이라면 시간이 지날수록 거품이 꺼지면서

격차가 다시 좁혀질 것이고,

거품이 아니라면 격차를 유지하거나

혹은 확대되는 쪽으로 갈 것이다

결론적으로 신축, 구축 아파트의 가격차는

앞으로도 더욱 벌어질 것이다

그 이유는 크게 두가지 인데

첫번째, 평면의 변화는 특히

전용면적 59제곱미터에서 두드러진다

구축아파트는 대부분

방2개, 화장실1개 구성되었다

하지만 같은 평수의 신축아파트는

방3개, 화장실 2개 이다

이는 구축 아파트를 매입한 후

아무리 멋지게 인테리어를 해도

바꿀 수 없는 부분이다

게다가 인구구조의 변화로

한 자녀 갖어이 늘면서,

면적 59제곱미터만 돼도 충분하다

느끼는 이들이 늘었다

두번째 주차장이다

구축 아파트의 상당수는

이미 엄청난 주차전쟁을 겪고 있다

과거에 비해

자동차를 소유한 가구는 물론,

한 가정에서 차 2대 이상 가진 가구의 비율

또한 증가했기 때문이다

주차장이야 말로 큰돈을 들여

인테리어를 하고 어떤 방법을 쓰더라도

바꿀 수 없는

구축 아파트의 치명적인 약점이다

결국 집이 필요한 주력 세대는

30대~40대 이다

이들은 대게 자녀는 많지 않고,

차량을 소유하고 있고, 맞벌이다

쾌적한 주거환경과 뛰어난 보안과 안전,

효율적인 공간 등을 원하는

이 세대들이 신축 아파트를 선호 하는 것이다

그렇기 때문에 신축 아파트에 대한 선호도는

계속 해서 증가할 것이고,

그만큼 구축아파트와의 가격 격차도

더욱 벌어질 것이다

비상을 시작하는

지방 거점도시

한국 지방 도시의 부동산은 어떻게 될까?

일부에서는 앞으로 지방 부동산은

몰락할 것이라는 전망을 내놓기도 한다

그들은 자꾸 올라가는 인구의

수도권 집중도를 근거로 내세운다

대한민국은 인구 절반이 수도권에 살고 있고

이는 전 세계적으로 봐도 거의 가장 높은 수준이다

이렇게 된 이유는 생각해 볼 필요가 있다

무엇보다도 일자리 때문이다

그렇다면 일자리가 변하면 어떻게 될까?

지금까지는 서울과 수도권에 일자리와

교육이 집중되어 있어서

인구가 수도권으로 몰려들 수 밖에 없었지만

코로나 이후엔 상황이 매우 달라진다

비대면 화상회의 프로그램 사용이 일상화된

현재 상황을 생각해 보자

이제는 대면회의나 화상회의나

별반 차이가 없을 정도로 익숙해졌다

이제서야 비로소 혁명이 진짜 일어난 것이다

정부가 아무리 '인구분산'을 위해서 의도적으로

사람들을 지방으로 내려보내려 해도

쉽지 않던일이 가능해진 것이다

정부가 앞서 혁신도시와 기업도시의

건설을 추진해 2017년까지

지방 거점도시를 완공시켜 놓은 상황이다

이제 부동산을 매수하는 주세력이

30대~40대라는 것을 기억해야 된다

이들에게 중요한 것은

자녀교육과 쾌적한 환경, 풍부한 기반시설이다

지방에 거주하게 될 사람들도 구도심보다는

쾌적하고 최첨단기술이 적용된

혁신도시나 기업도시에 살고 싶어할 것이다

모 아파트에서 같은 단지 내
임대동과의 연결로에 울타리 쳤다는
얘기는 놀랄일도 아닌것이다
그런 부모들이 잘했다는 말이 아니라,
그만큼 부모들이 자녀 양육에 있어서
'인맥형성'을 중시한다는 소리다
대부분 부모는 자신의 자녀가 비슷한 수준,
아니 그보다 나은 수준의 친구와
어울리며 인맥을 쌓길 원한다

이런 이유 때문에 부동산에서 '학군'이

미치는 영향을 무시할 수 없다

이처럼 학군의 의미를 잘 더듬어 보면

그동안 왜 지방의 혁신 도시들이 제대로

자리잡지 못했는지 이해 할 수있다

부모들이 그곳에서 자녀에게 좋은 인맥을

만들어줄수 없을 것이라 판단한 것이다

제일 먼저 사회적으로 중산층에 속하는

이들이 정착하지 못했다

수도권에서 이주한 이들은 어떻게든

의무기간만 채우고 돌아갈 생각을 했고,

지방에서 혁신도시로의 진입을 생각한 이들은

도시가 안정적으로 자리 잡을 때까지

이주를 미루고 있었다

이 역시 코로나 이후 상황이 달라질 것으로 본다

굳이 수도권에 살아야 할 이유가 없다고 생각한

이들이 증가할 것이고,

이에 따라 가족 전체가 지방으로

이주하는 사례가 점차 많아질 것이다

무엇보다 이들은 일자리가 있고,

환경이 쾌적하고, 첨단시설까지 갖춘

혁신도시와 기업도시로 이사할 것이다

그렇게 된다면 '좋은 인맥'이

만들어질 가능성 또한 커진다

이에 이주를 미루던 지방의 중산층 이상의

사람들까지 기업도시와 혁신도시로의

진입을 서두를 것으로 본다

과거 50년 동안 강남이

서울 거주자들의 로망이 되었듯이,

이제 지방의 신도시는

그 주변 사람들의 로망이 될것이다

지방의 혁신도시들은

이미 인프라를 거의 확보했음에도 불구하고

제대로 자리 잡지 못하고 있었다

어쩌면 유령도시화 될 뻔한 위기상황도 있었다

그러나 오히려 코로나로 인해서

지방 혁신도시들은

새롭게 평가받으면서

그 가치가 지속적으로 올라갈

절호의 찬스를 맞이하게 된 것이다

가격에 매우 큰 영향을 미치는 아파트의

연수와 세대수, 전철역과의 거리 등을

감안해서 최대한 비슷한 대상을

골라 비교해 줬다

부동산 시장을 보는

척도를 알려준 가이드 북

부동산 시장에 처음 입문하는 나도

금새 이해하고 빠져들었다

코로나로 인해서 부동산 뿐아니라

교육 미래의 변화,

상가의 소유주라면 꼭 체크해야 될 것,

장사를 준비하는 사람이라면

어떤 상가를 눈여겨 봐야 되는지,

리츠 등 다뤘기 때문에

여러 측면에서 도움 받을 수 있는 책이다