1일 매출로 보는 대한민국 상가투자 지도

대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2020년 9월

말이 필요없는 상가투자 지침서!!

상가쪽으로 중개 및 분양 경험 해봤던 나로써는 항상 이기는 상가투자의 구체적인 방법에 대한 갈망이 있었는데, 이 책을 다 읽은 순간 가려운 등을 시원하게 긁은 느낌이었다!!

1부.. 이것이 상권분석의 정답지다

'불황에도 살아남는 상가는 따로 있다.'

상권을 보고 투자한 사례에는 매출이 저조한 경우가 많았다. 그러나 입지가 좋은 곳은 모두 양호한 매출을 보였다. 설령 '썩은' 상권이라도 말이다... 상가투자나 창업에서 중요한 것은 매출이 아니라 수익이다... ☞ 저자는 상권을 보고 투자하기보다는 입지분석을 통한 이길 수 밖에 없는 입지의 상가에 투자하라고 조언한다.

'핵심은 주동선이다.'

핵심은 주동선. 그것도 유효수요의 주동선. 이 상권을 먹여 살릴 유효수요가 어디 있는지 파악하는 것이 먼저다. 그런 다음 그들이 주로 어느 길로 다니는지 파악해야 한다. ... 3~5개 정도의 경쟁 동선을 설정한 뒤 유동인구를 조사하여 그 중 사람이 많이 다니는 곳을 찾는다. 그것이 주동선이다.

입지분석은 유효수요와 주동선으로 하는 것이다. 

'상권분석과 매출예측의 기초, 아메바 지도를 그려라.'

해당 입지에서 영향력에 들어 올 수 있는 범위까지 지도 위에 그려보는 것. 아메바 지도 만들기는 거의 모든 소매점의 매출을 예측하는 첫걸음.

입지분석 실력이 늘고 싶다면 절대로 로드 뷰부터 먼저 보면 안 된다는 사실을 명심.. 지도로 분석을 다 마친 다음 확인 차원에서 로드 뷰를 봐야 한다.

오직 지도, 그리고 혹시 오류가 있을지 모르니 스카이 뷰만 보고 분석했다. 상권분석, 입지분석은 이처럼 지도만으로도 충분히 할 수 있다. ☞ 저자는 일반 상가전문가와 달리 임장 활동보다 오히려 지도로 입지분석 하는 것에 더 중점을 둔다. (현장 임장은 혹시 놓쳤을 부분에 대한 최종 확인 차원) 그런데 이것이 나의 뒤통수를 세개 때렸다.

'이 책의 핵심은 매출 지도다.' 

어느 자리, 어느 프랜차이즈가 얼마쯤 파는지를 알려주는 책 ('정답지'). 그전에 상권분석을 어떻게 하는 것인지, 어느 자리에 창업을 하고 어떤 상가건물을 사야 하는지 기본 개념을 잡고 정답지를 보라고 저자는 조언한다. 

2부.. 역세권 매출 지도

2부에서는 각 역세권 주요상권들의 업종별 매출의 방대한 자료에 대한 분석 및 설명을 하고 있다. 

☆ 낙성대역..

- 편의점은 유효수요가 받쳐준다면 대로변보다 이면 골목이 더 좋을 수 있다.

- 업종별로 필요 세대수가 다름. 편의점, 세탁소, 부동산중개소 등은 500세대만 확보돼도 경쟁점이 없다면 영업을 유지할 수 있는 기본 매출이 나온다. 반면 베이커리, 병,의원, 학원, 주류를 판매하는 삼겹살집 같은 음식점은 2,000세대, 배스킨라빈스, 주류를 판매하지 않는 김밥집, SSM은 4,000세대가 확보돼야 인건비 주고 월세도 내고 주인도 좀 벌어간다. 그리고 롯데리아 같은 업종은 1만세대는 확보되는 상권으로 가야 이러한 매출이 나온다.

- 저가 커피가 월 3,000만원쯤 팔기란 쉽지 않다는 점을 꼭 명심하길..

- 투썸플레이스 가맹점 평균 매출은 일 140만원 정도..

- 테이크아웃 커피전문점에 최적화된 입지는?? → 업무시설이 주된 유효수요인 경우, 흡연자들이 모이는 곳, 건물 후면 흡연장소 근처

- 안쪽 유효수요가 이 업종에 필요한 세대 수보다 적을 때는 대로변을 공략하고, 많을때는 안쪽을 공략하는 것이 입지 선정에 성공하는 포인트..

☆ 서울대입구역..

- 중저가 화장품은 일매출 200만원이면 양호한 것..

- 지하철역 출구 앞의 첫번째 코너가 가장 선호되는 입지 (출구 바로 앞이 아니라.) 이면 안쪽의 유효수요까지 잡을 수 있어 높은 매출을 보인다.

- 일 매출 70~80만원, 이디야커피의 가장 기본적인 매출, 저가 커피전문점을 창업하려는 분은 참고하시길..

- 편의점은 다세대주택이나 원룸 밀집지역에서 장사가 잘된다.

- 대로변 번듯한 상가는 돈 많은 사람들의 영역이라면, 이면 안쪽 자리는 노력하고 공부하는 사람의 영역이라 생각한다. 물론 창업을 하려는 이들도 이면 안쪽 자리의 싸고 좋은 자리를 고르는 안목이 필요..

- 투자란 실질 가치보다 낮은 금액세 사서 실질 가치, 또는 시장 가치에 되파는 행위. 이를테면 겉보기엔 상권이 활성화되지 않은 것 같은데 장사가 잘되는 실속있는 곳이 있다. 경쟁점이 들어오기도 쉽지 않고 매출이 안정적이니 임대료 인상도 어렵지 않다. 안정적으로 월세 수입을 얻을 수 있다. 상가투자를 하려면, 특히 소액으로 상가투자를 하려면 이러한 입지를 골라낼 안목이 필요하다.

- 편의점은 다세대주택 500세대만 알차게 독점하면 하루에 최소 150만원은 매출이 나오는 추세

☆ 노원역..

- 편의점은 입지의 바로미터라 할 수 있다. 편의점만큼 운영 능력보다 입지가 중요한 업종이 없다. 누가 운영을 하느냐보다 어디에서 운영하느냐에 따라 매출이 크게 달라진다.

☆ 천호역..

- 먹자 상권 별로 편의점 매출만 잘 파악해놓아도 해당 상권이 어느정도 활성화돼 있는지 파악하기 수월해진다.

☆ 불광역&연신내역..

- 화장품점은 일 매출이 최소 100만원 이상인 입지에 개점해야 한다.

- 동일한 업종으로 여러 지역의 매출을 알아내면 확실히 지역별 비교가 가능하므로 유용하다.

- 상가건물을 짓거나 점포 창업을 한다면 별도로 후문을 내는 것을 반드시 고려. 후문 하나만으로도 비코너 점포지만 코너 점포의 효과를 톡톡히 누릴 수 있다. 물론 후문을 낼 필요성이 있는 시설이 후문쪽에 있을때..

- 스타벅스도 DT점을 낼 때 항상 독채로 지어줄 것을 임대인에게 요구.. 독채 건물이 주는 소구력때문에..

- 맘스터치는 자신에게 아주 잘 맞는 '현실적인 1입지'를 잘 찾아낸다. 대형점이 입점하기엔 유효수요가 적은 입지에 20평 내외로 출점하여 '작은 시장'을 독점, 성공률을 높인다.

- 지하철을 나와 첫번째 코너에, 게다가 앞에 버스정류소가 있다면 편의점으로서는 그 지역 내 1입지.

☆ 홍대입구역..

- 화장품점이 입점할 만한 상가에 투자하라.

- 편의점, 술을 취급하는 식당 등의 입지로는 안쪽 골목이 낫다. 그렇다면 소비를 출퇴근 중에 많이 하겠나, 식사나 뒤풀이 중에 많이 하겠나. 당연히 후자다. 그러니 보다 저렴한 임대료에도 우월한 매출을 보장하는 곳이 이곳이다. 단, 대로변에 충분한 수요가 있을 때 말이다. 즉 대로변의 충분한 유효수요가 식사를 하고 뒤풀이를 하는 길목을 잡는 게 업무용 빌딩 주변의 상가투자에서 아주 중요한 포인트다.

- 상가건물의 임대료가 올라가려면 이런 판매점들이 입점할 만한 입지가 돼야 한다. 대로변에 있는 대형 의류점에만 해당하는 이야기가 아니다. 작은 규모지만 토니모리 같은 경우도 마찬가지다. ... 작든 크든 빌딩투자를 구상하는 분이라면, 이런 사례를 참고해서 건물에 화장품점이 입점할 만한지 여부를 판단하시길 바란다.

☆ 안암역&고려대역..

- 상권의 규모와 그에 따른 매출 규모를 업종별로 두루 익혀둔 다음 다른 곳에 대입하는 연습을 해야..

- 대학가 상권은 역시 치킨집과 잘 맞는다.

☆ 경기도..

- 근린상가지역은 전면지를 사라.

- 유흥상권이라면 안쪽 자리를 사라.

- 미분양에 공실이 넘쳐나도 성공하는 입지는 있다.

'끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라.'

코로나로 인해 전 세계적으로 정부 지출이 늘어 유동성이 엄청나게 증가할 것을 예상한다. 이로 인해 금리가 낮아지고 필연적으로 저성장도 따라 올 것이다. 저성장, 저금리, 풍부한 유동성이라는 환경은 수익형 부동산인 상가를 소유하고 싶은 욕구를 높일 것. 좋은 상가를 찾아야 한다. 경기부진에서 살아남아 이길 수 있는 입지를 골라내야 한다.

막연했던 상가투자 방법에 대한 고민이 있었는데, 아주 구체적이고 확실한 '정답지'를 발견한 것 같다. 이 '정답지'를 참고 삼아 확실한 1등 입지의 상가를 찾아 투자하기 위한 노력을 할 것이다.

방패장군의 실패하지 않는 부동산 실전 투자 X-파일

부동산 실전 투자 X-파일 - 방패장군의 실패하지 않는
박삼수 지음 / 한국경제신문i / 2018년 2월

'핵심은 남들이 잘 보지 못하는 미래가치가 있는 물건을 최대한 낮은 가격에 사서 일련의 활동을 통해 부가가치를 몇배 높이는 것이다.'

우연히 서평이벤트에 참여해서 '방패장군의 실패하지 않는 부동산 실전 투자 X-파일'을 읽게 되었습니다.

공대출신이라 글주변이 없어 서평쓰기가 굉장히 어렵네요. ^^

부족한 글주변으로 책을 읽고 난 소감 몇자 적어봅니다.

저는 부동산 중개업을 하고 있는 사람입니다.

부동산 중개업을 하다 보니 부동산 투자에 관심이 많은데,

현재 전세 낀 장기 갭투자, 소규모 토지 투자 등 소자본으로 할 수 있는 투자 방법을 고심하던 차,

우연한 기회로 방패장군 박삼수님의 부동산 실전투자 X-파일을 읽게 되었습니다.

읽으면서 뭔가 홀린듯이 단숨에 다 읽어 버렸습니다. 책을 읽고 난 후 저의 느낌은 뒷통수를 한대 세게 맞은 느낌이었습니다.

모든 사람이 좋다고 생각하는 물건은 이미 가격이 선반영되어 상승여력이 많이 없는 물건일 가능성이 높고, 그래서 지방으로 눈을 돌려 어느 정도 입지가 확보된 미래가치가 있는 물건을 최대한 낮은 가격에 사서 투자수익을 올리는 전략은 이론적으로 막연하게 생각하였을 뿐, 이렇게 장군님처럼 구체적으로 방법을 써가며 실제로 현장에서 고수익을 올리고 있다는 사실은 참으로 신선한 충격이었습니다.

물론 저는 장군님이 하시는 이 일련의 방법들이 아무나 할 수 있는 방법은 아니라고 생각합니다.

오랜기간 시행착오를 겪으면서 터특한 경험을 통한 안목과 실천이 있어야 가능하다는 것을 알고, 또 그렇게 하는 것이 쉽지만은 않을 것이란 것을 알고 있습니다.

그러나 여러 부동산 관련 교육을 듣고, 책도 보고, 현업에 종사하며 봐도, 장군님이 추구하는 가치를 올리는 투자법이 가장 위험이 적으면서 고수익이 가능한 투자 방법이라는 것이 느낌적으로 오고, 장군님의 방법을 벤치마킹하여 나만의 안목을 키우는 작업을 꾸준히 하여, 고수익을 창출하는 투자를 해야겠다라는 다짐과 목표를 세워 봅니다. ^^

책의 모든 내용들이 좋았지만, 아래는 특히나 읽으면서 제 무릎을 딱 쳤던 내용들입니다.

파트1 가난했던 어린 시절
 

파트2 초보 투자자를 위한 가이드
 

파트3 성공하는 아파트 투자 비법

파트4 모든 부동산 투자자를 위한 가이드
  - 그 지역 사람이 돼라

파트5 소자본으로 꼬박꼬박 높은 월세 받는 방법
   - 1000만원 투자로 360만원 월세 받다

      '급한 사연이 있는 건물을 노려라'
   - 5억원 아파트를 3억5000만원에 사다

      '부동산 투자 3원칙'

      1. 사연 있는 물건을 찾아라

      2. 심리 싸움에서 밀리지 마라

      3. 내길은 내가 개척하라

   - 건물의 가치를 올려 프리미엄을 독식하라

파트6 콕 짚어 알려주는 방패장군의 월세 노하우
   - 7500만원 투자로 170만원 월세 받다

      학교앞 원룸 - '학교 통학 교통이 불편해야 한다.'
   - 목돈을 깔고 앉은 채 푼돈 벌러 다닌다

      '눈을 넓혀보자'
      '자기 고장을 달콤하다고 생각하는 사람은 아직도 초심자다. 어디를 가도 고향이라고 생각하는 사람은 이미 강건한 사람이다. 그러나 완벽한 사람은 여행자의 마음으로 온 세상을 느끼는 사람이다.'

파트7 다양한 현장 노하우 대공개

파트8 무조건 성공하는 부동산 투자 핵심 노하우
   - 2000만원으로 역세권 땅 사는 법
   - 좋은 자리를 선점하는 법
   - 얼마짜리 땅을 사야 좋을까?

      '될 수 있으면 평당가가 낮은 토지'
   - 사기 전에 이 땅에서 뭘 할지 먼저 생각하라
      '땅이란, 매수자에게 희망을 줄 수 있어야 한다. 매수자는 청사진이 보여야 움직이기 때문이다.'

파트9 고수익을 안겨주는 다양한 부동산 투자법

파트10 당신의 성공을 위한 조언
   - 성공의 원칙은 하나다 

      '실천'

끝으로 이같은 좋은 책을 읽을 수 있는 기회를 주셔서 매우 감사합니다~ ^^