책 제목 | 나는 오를 땅만 산다 |
저자 및 출판사 | 김종율 / 한국경제신문 |
읽은 날짜 | 2019.1.6 |
핵심키워드 3가지 뽑아보기 | 뉴스를 읽는 안목, 행정계획과 사업시행자가 있어야 한다, 호재가 실현되는 시점 |
도서를 읽고 내 점수는? (10점만점) | 8 점 |
책소개
옥탑방보보스 김종율은 철저하게 사례를 통해서 접근한다. 허황된 예측이 아니라 자신이 경험한 사례를 통해 접근함으로써 어떤 땅이 가치가 오르는지, 땅의 가치가 오르는 패턴을 알려준다. 패턴을 알면 돈은 저절로 따라오게 되어 있다.
내년에는 어디가 오를 것이다, 어디만 투자하면 돈을 번다는 식의 이야기가 많지만 위험 요소가 많다. 특정 지역이 오른다 해도 다 오르는 것이 아니다. 그중에서도 오르는 곳은 따로 있다. 그걸 한눈에 파악하기 위해서는 다양한 사례 분석을 통해서 미리 알아보는 능력을 키워야 한다. 반대의 경우도 마찬가지다. 불황에도 오르는 땅은 오른다. 김종율이 전하는 ‘오르는 땅 보는 법’으로, 새로운 관점으로 토지를 보게 되고 성공하는 토지투자로 나아갈 수 있을 것이다.
토지투자의 핵심은 가치가 오르는 땅의 패턴을 파악하고 사례를 통해 원리를 익히는 것이다. 모르면 안 되는 것, 빠르게 효과를 볼 수 있는 것을 추려내고 그것들을 정확하게 아는 것이 중요하다. 현장 경험과 이론적 토대로 무장한 저자는 몰라서는 안 되는 것은 빠짐없이 담고, 몰라도 되는 것은 과감하게 쳐내 한 권에 ‘토지투자 실전 기술’을 녹여냈다.
책내용
29/ 이론과 규제를 암기하는데 매달리는 사람들이 이 질문에 대한 답을 얻을 수 있을까?
법을 몰라도 된다는 이야기가 아니라, 알아야 할 법은 정작 따로 있다는 이야기다.
33/ 대다수 호재가 있는 지역의 토지는 2~3년 만에 10년간 오를 부동산 가격의 80% 가량이 오른다. 따라서 투자 시 가격이 오르는 시점을 잘 파악하는 것이 중요하다.
34/ 개발지 주변에 개발할 수 있는 개발 가능지를 샀어야 했는데, 그만 보전해야 할 땅을 산것이다. 해법은 바로 뉴스를 읽는 안목에 있다.
37/ 대규모 개발 사업은 투자 적기를 제대로 판단하는 것이 특히 중요하다.
39/ 어느 정도 토지투자에 대한 공부에 접어들었다면 과감하게 물건을 검색하고 현장 답사를 다녀야 한다.
45/ 우선 장래에 시가지가 될 땅을 알아야 한다. 호재가 있어야 될 수 있다.
첫째, 부동산 뉴스를 읽고 이 동네가 언제 개발되는지 알아낸다.
둘째, 보존할 땅인지, 개발 할 땅인지 구분한다.
46/ 절대로 규제를 공부하는 데 시간을 허비하지 말기 바란다.
52/ 시행자는 매우 중요하다. 모든 개발 사업이 실현되려면 반드시 행정계획과 사업시행자가 있어야 한다. 이것은 불변의 공식이다.
개발 사업의 실현 조건 = 행정 계획 + 사업시행자
57/ 사업 참여자 없어 라는 말은 무슨 뜻일까? 그렇다. 시행자가 없다는 이야기다. 곧장 oo시청 개발담당과에 전화를 걸어야 한다.
61/ 산업단지가 조성되면 산업단지와 연결되는 국도변에 인접해 있는 계획관리지역이 인기를 누린다. 산업단지가 개발되기 3~5년 전에 이런 땅을 사두면, 산업단지가 들어선 다음에 땅값이 엄청나게 많이 오른다.
65/ 택지개발지구 지정이 취소된 지역 인근에서는 집 지을 수 있는 땅을 노려야 한다.
67/ 제2서해안고속도로와 조암택지개발지구, 산업단지를 세트로 개발하겠다는 발표 후 6년만에 조암택지개발지구만 해제됐으니, 이제 이 지역에는 집이 부족할 수밖에 없다.
74/ 개발 호재가 발표된 시점에 투자 시기를 찾으면 실패한다. 개발 호재가 실현되는 시점에 투자 시기를 찾아야 성공한다.
75/ 일반적으로 개발 호재가 실현되기 1~2년 전에 가격이 가장 많이 오른다. 우리는 개발업자보다 2~3년전에 투자해야 한다. 결론적으로 개발 호재가 실현되가 3~5년 전이 투자의 적기다.
79/ 반면 민간사업자가 주도하는 투자는 다르다. 더 정확히 말하자면 민간사업자가 둔을 투자한 사업은 속도는 빠르지만 언론에는 잘 노출되지 않는다.
83/ 이럴 때는 산업단지에서 용지를 분양하는 LH경기지역본부로 연락하면 된다.
96/ 개발제한구역- 발표이후 해제될 것이므로 패스, 비행안전6구역-50미터까지 높이제한이 있다. 15층 정도는 지을 수 있다.
보전임지- 보전 이라니 느낌이 싸하다
공익용산지- 사익용으로 사용하지 못하다. 따라서 개발 불능지.
99/ 보전관리지역, 보전녹지지역 등 보전이라는 단어가 붙은 지역은 개발 불능지라고 보고 접근하지 않는게 현명하다.
106/ 계획관리지역이 시가지화 되는 것은 어떻게 알 수 있을가? 물론 신호가 있다. 바로 기반 시설 공사다.
111/ 개발행위허가제한지역은 곧 계획개발을 할 테니 잠시 멈춰달라는 의미다.
115/ 반면 생산녹지지역이나 자연녹지지역이 일반거주지역이 되는 사례는 상당히 많다.
119/ 시가지인데 더 좋은 시가지가 되는 땅 - 용도지역 상향
120/ 시가지: 주거지역, 상업지역, 공업지역
주거지역: 전용주거지역-일반주거지역-준주거지역으로 갈수록 비싸진다.
일반주거지역: 1종-2종-3종으로 구분
1종 일반주거지역에서는 4층이하주택 - 2종 일반주거지역에서는 중층주택
134/ 공포의2번타자:
142/ 2번타자는 1번타자의 사업개시에 대한 기대감으로 가격이 오를 지역 중 가장 수익이 높은 곳을 두고 한 말이다.
156/ 이 시행자 선정 여부다- 개발 뉴스가 발표됐다 하더라도 시행자가 있는지 없는지 꼼꼼히 살펴야 한다.
168/ 결론적으로 공익용산지는 개발할 수 없다.
178/ 다세대주택: 1개의 필지에 여러 세대가 살 수 있도록 짓는 집으로 4개층 이하로 제한. 1개 필지에 1개동만 지을 수 있는데 바닥면적의 합계가 660m2이하여야 함.
177/ 다세대 주택을 지을 땅은 60~80평이 적절하다.
196/ 택지개발지구가 들어서면 가치가 오르는 땅의 유형
취락지구를 지정하면 종전보다 건폐율을 높여 건축을 허가를 내준다. 계획관리지역이나 자연녹지지역 내에 있고 집단취락지구는 개발제한구역 내에 존재한다.
214/ 도로와 물건 사이에 완충녹지가 설치돼 있으면 사실상 맹지라고 봐도 된다.
253/ 도시공원이란 도시 계획시설 중 공원으로 예정된 곳으로
도시자연공원구역에 투자하지 말라
269/ 토지투자의 가장 큰 장점 중 하나는 주택경기와 무관하다는 점이다.
One Action
느낀점
같은 부동산 투자의 한 종류이긴 하지만 토지투자는 아파트 투자와는 확연히 다른 투자 방식을 가지고 있다. 아파트 투자도 호재를 보기는 하지만 이보다는 현재의 사용가치가 더 중요한데, 토지투자는 현재의 가치보다 미래의 가치를 예상해서 투자를 하게 되며, 필연적으로 미래의 호재를 판단하게 된다.
그러나 역시 이 역시 부동산이기 때문에 그 물건이 가지고 있는 입지를 비교하고 판단해야 하며, 여기에 더불어 주변이 좋아질 경우 어떻게 변화될 것인지에 대한 미래의 그림을 그려보는 것이다.
사실 주변이 개발되기 전에는 이 토지가, 이 주변이 어떻게 변할지 상상하기 어렵기 때문에, (인테리어 공사만 해도 공사 전에는 상상이 어렵지 않은가, 하물며 산이나 밭 상태면 어떠할까) 미래의 가치를 잘 파악하고 예상하는 일은 쉬운 일이 아니다. 이를 위한 필수 무기로 뉴스를 읽는 힘(많이 읽는것이 아니라 그 사실 여부와 진행 여부를 파악하는 힘)을 길러야 한다고 이야기하고 있고, 규제를 잘 걸러내고 기획부동산의 의도를 파악하는 등등의 과정을 이야기하고 있다.
개인적으로는 부모님의 집이 자연개발지역에 위치하고 있어 앞으로 그 주변이 어떻게 좋아질지 상상이 잘 되지 않았는데, 이 책을 읽으며 앞으로의 방향에 대해 좀더 구체적으로 생각해 볼 수 있었고 다소나마 부모님께 조언을 해 드릴 내용을 찾을 수 있었다.
당장 내가 토지 투자를 할 것은 아니지만, 토지 투자도 부동산의 한 종류이니 긴 안목으로 관심을 갖고 책을 읽어두는 것은 좋다고 판단되고, 아파트 투자를 함에 있어서도 여러가지 호재를 판단해야 하는데, 이 부분을 읽고 해석하는데 큰 도움이 된 것 같다.