잃지 않는 노후 준비를 시작하라 ˝꿈장사의 월세혁명˝

꿈장사의 월세혁명 - 2000만 원으로 시작해서 평생 월세 받는 탄탄한 직장인 노후준비 프로젝트
조영환 지음 / 잇콘 / 2019년 10월

노후 준비의 중요성을 타국에서 먼저 깨닫다. 

유학생활을 시작한 멋모르던 이십대 시절

학교 기숙사에서 근 6개월을 살다가 어린 나이에 무슨 용기가 나서인지

갑자기 학교 밖에서 살아보고 싶다는 치기어린 생각이 들었더랬다.

서로 의지하던 룸메이트 언니와 함께 

수업 후 매일 어설픈 언어 실력으로 학교 근처 부동산을 

들러 집구경도 가보고 시세 파악도 해보고 

지금 생각하면 오히려 그때는 참 단순했고 , 겁이 없었다.

그렇게 약 2주간을 나름의 기준으로 고심하여 고르다 

드디어 인생 첫 월세집을 계약하게 되었다. 

집주인은 항공사에서 근무하던 부부라 그 항공사에서 

직원 거주용으로 만든 아파트에 월세계약을 하게 되었는데  

그 집주인 부부는 어린 유학생 소녀들이 보기에 안쓰러웠는지 

집에 초대하여 자주 밥도 해주고 조카들을 챙기듯 챙겨가며 삶의 조언도 아낌없이 해 주었다.

--

특히 그 당시 기억에 남았던 이야기들은 

바로 두 부부의 경제관, 노후 준비에 관한 것들이었다.

부부는 항공사에서 일을 하면서 돈울 꾸준히 모아 

벌써 월세를 7~8곳에서 받고 있었던 것으로 기억이 난다.

그것이 어린나이에 꽤나 쇼킹했었다.

(부모님이나 주변 어른들에게 받아본 적 없는 산 경제 교육이었다) 

그 당시를 떠올려 보면 나이가 40대 중반 정도로 

지금 생각하면 딱히 많은 나이도 아니었는데 말이다.

어느 날 저녁 식사 후 궁금하여 물었다.

"좋은 직장에 다니고 있고 아직 나이도 젊으신데 

왜 그렇게 벌써 은퇴 후 준비를 열심히 하세요?" 

"직장은 결코 우리를 평생 책임져주지 않아.

그런 선배들을 오래 그리고 많이 지켜 봐왔어..

그걸 내가 직접 깨닫는 순간은 이미 준비하기에

마음과 몸이 촉박하다는 것을 먼저 깨달은거지.."

크게 한방이 아닌 꾸준하게 버는 것  

"꿈장사의 월세혁명"의 저자 조영환은 

투자금이 다시 회수되는 "무피투자"혹은 

최소한의 투자금으로 부동산을 매입하는 "소액투자"를 추구하는 투자가이자 경매 강사이다.

그런 그의 투자법은 적은 돈을 투자하는 만큼 실패할 위험요인들도 그만큼 줄어드는데

이런 그의 투자 성향이 "안정적으로 직장 외 수익을 추구하고 노후를 미리 준비"하고 싶던 나에게 

꽤나 매력적으로 다가왔다. 비록 어떤 이들이 추구할 "크게 한방" 은 아니지만

"내가 가진 투자금을 잃지 않으면서 꾸준하게 월급 외 월세 수익을 셋팅"하는 투자법.

이런 방법을 추구할 사람들도 꽤나 많으리란 생각이 들었다.

이른바 "묻지마 투자" 로 몇달 치 월급을 한번에 날린 

뼈가 아픈 경험이 있는 나로서는

이제는 투자 방향을 전면 재수정하고 마인드를 리셋 해야 할 충분한 이유가 있었다.

그는 어떻게 소중한 투자금을 잃지 않고 꾸준하게 수익을 창출해 왔을까

그의 노하우가 너무 궁금해졌다.

왜 월세받는 재테크인가?

돈을 버는 방법은 여러 가지가 있다.

고연봉 직업을 갖거나, 사업을 하는 것 , 그리고 재테크로 돈을 버는 법 

하지만 우리 모두 알다시피 고연봉 직업을 갖는 것은 쉬운 일이 아닐 뿐더러

요새는 고연봉자들도 부동산 경매를 배우러 다니는 시대이니 만큼

(그들도 월급만이 그들의 노후를 책임져 줄 수 없다는 것을 잘 알고 있다)

월급만 받아서는 결코 노후 준비를 잘했다 할 수 없다.

또한 사업을 해서 성공을 한다는 것은 더더욱 쉬운 일이 아니다.

불행히도 위 두가지 방법으로 부를 이룰 확률은 그리 높지 않을 뿐더러

어느 정도 나이를 먹고 새로 시작하기에는 큰 리스크가 따른다.

그래서 많은 서민들은 세번째 방법인 재테크를 택하는데 

물론 이 역시도 많은 노력과 운이 따라줘야 하지만 

당장 직업을 바꾸거나 사업을 시작하는 것에 비하면 훨씬 수월한 방법이다.

"안쓰고,모으고,투자하기"를 반복하여 종잣돈을 모으라.

"월세를 내고 사는 사람"이 될 것이냐 "월세를 받고 사는 사람"이 될 것이냐

"투자금을 잃어서는 안된다"

"욕심을 내면 망한다"

"최소한 내집 마련이라도 해라"

어떻게 투자하면 좀 더 리스크를 줄이고 월세받는 재테크를 시작할 수 있는가?

저자가 독자들에게 전달하려는 분명한 메시지와 함께

저자의 직접 경험, 저자의 제자들을 통한 간접 경험을 예시로 보여준다.

특히 저자가 추구하는 빌라투자에 대해 꼼꼼하고 친절히 풀어놓은 Part 4 는 

빌라투자에 대해 비교적 부정적인 시선이 있던 사람들의 선입견을 깨주고 

어떻게 하면 성공하는 빌라투자 , 안정성 있는 월세 셋팅을 할 수 있는지 보여준다.

꾸준히, 오래 ,자신만의 기준을 가지고 투자해야 한다.

2019년 대출규제가 심해지면서 완전한 무피투자 

(대출 등의 레버리지를 최대한 동원하여 임대 후 임대 보증금이 회수되면 

실제 투입된 투자금이 없거나 아주 적어지는 방법)가 어려워진 것은 사실이다.

하지만 저자는 여전히

1,000만원에서 2,000만원 정도의 소액으로 투자가 가능하다고 한다.

현재 정부가 과열된 부동산 시장을 제어하는 통에 수익률이 낮아져 있지만

반대로 몇년 후 부동산 경기가 침체되면 다시 높은 수익률과 무피투자가 가능해지는 만큼

지금부터 부지런히 그 기술을 연마해 두라는 것이다.

미래의 일은 한치 앞이 희미한 안개밭이기 때문이다.

그렇다면 저자가 중시한 투자 포인트는 과연 무엇일까?

첫째. 중요한 것은 수익률이다.

그저 꾸준히 입찰하는 것이 아니라 나름의 원칙을 정해 "시세보다 저렴하게 꾸준히" 입찰해야 한다.

특히, 투자금이 적은 나에게 와닿았던 부분은 매도 수익률 5% 미만의 물건을

단지 월세 수익을 위해 낙찰받는 것은 알맞지 않다는 점이다.

투자금이 적어 양도차익을 늘릴 필요가 있는 사람이라면 매도시 수익률도 반드시 고려해야 한다.

둘째. 투자의 기준을 세우자.

1,000만원을 투자하여 월 20만원을 남긴다는 수강생의 투자 원칙을 예로 들어

투자에는 반드시 본인만의 기준이 있어야 하고 그래야지만 주변의 어떤 말에도 흔들리지 않게 된다는

확실한 포인트를 되짚어 준다.

끊임없는 공부와 임장을 통해 나의 투자기준을 먼저 명확히 성립하는 것이 중요하다.

셋째. 상황에 맞는 수리를 하자 

집의 상태를 꼼꼼히 체크하여 임대에 필요한 수리의 부분을 명확히 파악해야 한다.

올수리 후 임대가 나갈만한 곳은 제대로 수리를 해야 임대에 수월하고 

그에 비해 일부분만 수리를 진행해도 임대에 무리가 없을 곳은 적당한 곳만 수리를 진행한다.

넷째, 꾸준히 입찰하면 반드시 한두개는 잡힌다.

경매에는 의외성이 존재한다.

경매는 로보트가 아니라 사람이 하는 일이기 때문이다.

쉽게 권리분석이 해결될 물건도 

매일같이 부지런히 입찰하면 가끔씩 좋은 물건이 걸리기도 한다.

간혹 터지는 잭팟은 단순한 운이 아니라, 꾸준히 물건을 검색하고 입찰하는 사람에게 주어지는 선물이다.

젊은 직장인 투자자들에게 당부하는 말 

가장 와닿았던 챕터이다. 

가장 고민하고 있었던 부분, 어찌보면 조급했을 내 마인드를 다잡아주는 부분

첫째. 돈은 아끼되 배움은 아끼지 말라 

알뜰히 모아라. 다만 배움에는 아끼지 말라 

인터넷이나 강의를 통해 투자에 관련한 공부를 꾸준히 하여 물건을 알아볼 안목을 키워라.

그러면서 인맥도 함께 쌓아나가라. 

종잣돈이 모일 때까지 당장 투자는 어렵지만 그 사이 미리 준비하라.

둘째.투자에서는 사람이 무기다.

사람이 셋만 모이면 그 중에 스승이 있다.

주변에 물어볼 사람을 많이 만들어라. 그러다 보면 부동산을 보는 안목과 

투자에 대한 철학이 정립된다. 또한 실수를 최대한으로 줄일 수 있다.

셋째.포기하지 않으면 결국은 이긴다.

중요한 것은 투자를 지속하는 것이다. 

큰 물건에 많이 투자하지 못해도 꾸준히 조금씩 투자하여 경험치를 늘려라.

조바심을 내지 말고 정진하라

당신의 노후는 과연 어떤 모습인가? 

직장생활만 성실하게 임해도 온 가족이 행복하게 먹고살 수 있던 시절이 있었더랬다.

하지만 지금은 어떠한가?

부부가 맞벌이를 해도 아쉬운 소리가 나오는 요즘이다.

은행 이자가 15%에 이르던 시절 매월 적금만 꾸준히 하라라는 조언이

이제는 씨알도 안 먹힐 시대라는 것이다.

여러분이 꿈꾸는 노후는 어떠한가?

직장을 은퇴한 후 세계여행을 다닐 단꿈에 젖어 있는가?

내가 좋아하는 취미 생활을 하면서 여유있는 전원 생활을 하고 싶은가?

그렇다면 이대로는 안된다.

준비되지 않는 노후는 어느 누구도 피할 수 없는 분명한 재앙이다.

저자는 임대사업으로 노후를 준비하라고 이야기한다.

앞으로는 유럽이나 일본 처럼 우리나라도 계속 금리가 떨어질 것이 자명하고 

금리가 떨어지는 것은 고도화된 선진국들의 공통 현상이기 떄문이다.

또한, 이처럼 금리가 낮아진다면 당연히 월세수익은 커진다.

1인가구가 지속적으로 증가하는 것도 그 준비의 이유에 한 몫 할 수밖에 없다.

시작하기에 너무 늦은 나이는 없다.

저자가 투자를 시작한 나이가 무려 마흔 살이었다고 한다.

저자는 경매 공부를 시작하기 전 자신이 비교적 젊은 나이이겠거니 생각했다가 

예상을 깨고 젊은 수강생들이 너무나 많아 마음이 더 조급해 졌다고 한다.

자신은 이미 시작하기 너무 늦었다는 생각이 그 조급함을 만들었으리라.

그러나 저자는 포기하지 않고 꾸준히 공부했고 실전에서 투자했다.

성공한 투자자 그리고 강사인 그가 조언한다.

젊은 나이에 시작하는 것보다 더욱 중요한 것은 

열심히,꾸준히,집중해서 , 포기하지 않고 하는 것이라고..

일흔 살이 넘은 수강생들도 눈에 생기가 빛나고 

그들도 끝까지 포기하지 않는 성공투자를 하고 있다고 말이다.

나를 포함한 많은 독자들이 이 책을 통해 

다시금 잃지 않는 투자 방향에 대해 심도있게 고민해 보고 

자신감을 얻어 성공적인 투자를 할 수 있기를 바래본다.