서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 -이광수 지음

서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 - 큰 판을 읽으면 기회가 보인다
이광수 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 4월

[서평]서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 -이광수 지음

 

부동산 시장이 대출 규제로 인해 조정을 받고 있다 작년 9.13 대책이후 2019년 봄 이사철 쯤 되면 그래도 조금 상황이 나아지지 않을까 했는데

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잠시나마 만개한 벚꽃이 금방 지듯이 벌써 초여름이 시작되는가 싶은데 지금의 부동산 거래는 여전히 동절기다

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저자는 부동산시장과 건설회사를 분석하는 애널리스트로 속 시원한 말을 하고 싶었나 보다 그리고 그 피드백은 별로 받고 싶지 않았는지 그 흔한 이

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메일 주소하나 조차 남기지 않았다

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 다만 대부분의 애널리스트들이 그렇듯 그래프와 통계 자료들을 거론하며 인문학 책들을 인용까지 하면서 투자철학을 잘 풀어내고 있다 그는 서울

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지역 어느 부동산을 사라고 찍어 주지 않는다 그리고 앞으로도 부동산 투자를 하지 말라고도 하지 않는다 다만 투자를 함에 있어서 물론 어떻게 해

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야 하는지는 스스로의 선택에 달려있다~ 인상적이어서 책을 읽다가 밑줄 그은 부분을 언급해 본다

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전문가가 많은 세상이다 그는 전문가를 신뢰하지 말라고한다 문제는 투자인데 스탠퍼드대 파메라 힌즈교수 연구논문 ' 전문가의저주'에서 파멜라교

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수는 아무리 훌륭한 전문가라 할지라도 변화의속도가 빠른 세상에서는 과거의 전문성으로 미래를 예측한다는 것이 큰 의미가 없으며, 그 예측은 틀

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릴 가능성이 매우 높다고 한다  p7

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부동산 투자에서 중요한 건 가격이다 투자할때 진짜 경계해야 하는 건 손실 가능성이 아니라 불확실성이다 가격 변화가 없는 부동산은 투자로서 의

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미가 없다 입지는 중요하지 않다. 교통, 학군, 입지의 장점은 이미 가격에 포함되어 있다 p13

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투자할 때는 전문가들의 조언도 필요하다 그러나 너무 의존하지 마라. 그리고 철저히 검증해라 전문가의 결론보다 그 결론을 이끄는 논리를 검증해

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라. 또한 부동산 투자에서 특정 지역을 말하는 전문가를 조심해라. 전문가에게 큰 방향을구하고, 선택은 투자자가 직접 해야 한다 p14

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큰 판을 읽어야 부동산 투자에서도 성공할 수 있다 최근 큰 기회가 열리고 있다 남북 평화 진전이다 경험해보지 모한 새로운 기회가 될 가능성이 크

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다 독일 통일 당시 인프라, 설비 투자가 확대되었던 곳에 부동산 가격이 상승했다. 남북 경협이 현실화되면 어느곳에 투자가 확대될 것인지 관심을

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가질 필요가 있다. 큰 변화일 수록 큰 위협임과 동시에 큰 기회이기도 하다 p15

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유명한 경제학자 케인즈는 "장기적으로우리는모두 죽는다"고 말했다 유명 경제학자 조차 장기는 잘 모르겠다고 솔직하게 고백했다. 부동산 투자에

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서 주목하는 건 단기 가격이다. 장기 가격을 운운하는 전문가들은 피해야 한다. 자, 이제 본격적으로 최근 몇 년간 한국 집값이 빠르게 상승한 이유

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를 파악해보자  p31

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아직도 실수요가 집값을 움직인다고 믿는가? 자금조달계획서는 한국 아파트 가격을 좌우하는게 투기 수요란 사실을 여실히 보여주고 있다. 그렇다

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면 투기수요를 움직이는 건 무엇인가? 바로 투자 심리다심리 변화에 따라 가격 변동폭이 커질 수 있다. 문제를 바로 봐야 문제 해결도 예측도, 그리

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고 투자도 가능하다. p39

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부동산 시장에서 가장 주의를 기울여야 하는 것은 거래량이다. 거래량은 유동성 문제고 유동성은 투자의핵심이기 때문이다. 최근 거래량이 감소한

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이유는 분명하다. 가격 상승과 대출 규제로 주택 소비가 감소하고 있기 때문이다. 가격이 크게 상승하면서 수요량이 감소했고 대출 규제가 강회되면

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서 수요가 줄어들고있다. p46

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주식 시장 격언 중에 "시장은 탐욕과 공포 사이에서 움직인다" 라는 말이 있다. 사람들은 탐욕과 공포 사이에 흔들린다 긍정적인 뉴스를이 시작되고

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전망이 밝아지면 사람들은 탐욕스럽게 변한다 돈 버는 일에 집중하고 공격적인 투자에 나선다. 탐욕은 투자 경쟁을 일으키고 가격의 급격한 상승을

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일으킨다 p63

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집을 많이 가진 사람에게 왜 임대사업 등록을 안 하세요 물어보니 내가 왜 굴속에 들어가 차라리 세금을 내지 라고 했다. 세금을 피하려고 임대사업

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자로 적극 변신한 투기수요자들은 어떻게 될까? 이제 정부는 맹수를 동물원에 가두고 먹이를 줬다가 빼앗았다가를 반복할 것이다 길들이기 작업이

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다 이미 시작되었다 최근정부는 임대사업자가 의무기간 내 양도금지 의무를 위반한 경우 과태료를 기존 1.000만원 에서 최대 5,000만 원으로 상향

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한다는 내용을 발표했다. 현재 임대사업자는 임대주택 유형에 따라 단기 4년, 장기8년이라는 의무 임대기간을 준수해야 한다. 임대료 5% 인상 규정

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을 위반했을 떄 과태료는 1,000만 원에서 3,000만 원으로 상향한다. p73

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투자가 감소하고 한국 수출의 양대 축인 반도체와 자동차의 부진이 지속되면 부동산 시장의 기반을 흔들 수도 있다 투자와 수출 변화로 불확실성이

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커져가고 있다. 부동산 시장만 예외일 수 없다. 고용이 불안정하고 경제성장률이 둔화되는 상황에서 부동산 시장만 홀로 호황일 수 없다. p87

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즉 자신에 대해 정확히 알고 통제할 수 있어야 공부를 잘할 수 있다. 메타인지는 비단 학습 영역뿐만 아니라 투자에서도 꼭 필요한 능력이다. 자신의

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상황과 위치, 능력을 정확히 파악하고 투자해야 한다. 장점과 단점을 파악하고 성과에 대한 추정을 통해 투자 실행 여부, 규모를 결정해야 한다. 성

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공 투자의 방법이다. 부동산 투자에서도 마찬가지로 메타인지가 필요하다 p93

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한 가지 꼭 명심해야 할 것은 위기에 부동산을 살 때는 투자 목적으로 사야 한다는 점이다. 내가 꼭 살고 싶은 곳보다 투자처를 찾아야 한다. 내가 살

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고 싶은 동네는 투자한 이후 돈을 벌어서 가면 된다. 처음부터 투자지역으로 의미가 없는곳에 가격 하락이 일어났다고 대출을 일으켜 덥석 집을 살

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필요 없다는 말이다 p96

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경제학자 케인즈는 고용,이자,화폐의 일반이론에서 "투자는 미인대회와 같다"고 말했다. 돈을 벌기 위해서는 미인대회처럼 자신이 좋아하는 후보가

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아니라 남들이 좋아할 만한 곳에 투자해야 한다는 것이다 p111

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워런 버핏이 말한 가장 성공적인 투자는 세계가 오일쇼크와 스태그플레이션으로 시달렸던 1974년이라고 했다 투자대상을 이야기하지 않고 때를 이

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야기했다. 성공한 투자는 대상에 있지 않고 시점에 있다 특히 사용가치가 있는 부동산은 언제 사느냐가 더욱 중요하다  p115

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2018년 분당 아파트 가격 상승률이 높았던 이유는 과거에 지나치게 빠졌고, 많이 못 올랐기 때문이다 거제도 마찬가지다. 거제시는 조선업이 어려워

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지면서 지역 경제 역시 타격을 입었다. 이는 부동산 시장에도 안 좋은 영향을 미쳤다 ..... 가격 상승폭이 컸기 때문에 많이 빠지고 있다고 볼 수 있다

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많이 빠져야 많이 오른다는 경향성을 보여준다 지난 몇 년간 서울에서 집값 상승률이 높았던 지역은 강남 3구다. 재미있는 사실은 2011년과 2012년

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에 걸쳐 강남, 송파, 서초구가 집값이 가장 많이 하락했다는 것이다. 결국 똘똘한 한 채도 없고 불패도 없고 오직 변화만 있을 뿐이다.

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오르기 위해서는 하락해야 하고, 오르면 하락한다는 경향을 기억할 필요가 있다 p129

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입지 변화가 예상되는 곳을 찾아야 한다..... 저성장 시대를 경험하면서 일본 부동산 시장은 가격 하락이 지속되었다. 특이한 점은 부동산 가격이 하

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락하는 상황에도 차별적으로 상승한 지역이 있었다는 것이다. 수요가 증가한 지역은 부동산 가격이 빠지지 않고 오히려 상승했다 수요가 증가한 지

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역의 공통점은 입지가 변화하고 인구가 증가한 지역이다 p133

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장기적으로 수요 변화에 민감하게 대응해야 한다. 과거와 다른 패러다임이 필요한 이유다 예를 들어 GTX와 같은 빠른 교통 수단이 생긴다고 가정

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하자 과거처럼 성장하는 시대에는 공급이 중요하기 때문에 개발이 되면 부동산 가격이 오르는 것이 정설이었다 그러나 저성장 시대는 다르다 일본

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은 도쿄 중심으로 신도시를 건설하면서 경전철, 고속철도 등 대규모 인프라를 동시에 구축했다 건설 초기에는 인구분산에 따른 기대감도 컸고 집값

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도 빠르게 상승했다 그러나 현재 대부분의 신도시들은 공동화되어 있는 상황이다 높은 통행료에 대한 부담으로 교통 인프라 이용객수가 급감한 상

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황이다 p134

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가끔 투자를 발명으로 생각하는 사람들을 만나게 된다. 남들이 알지 못하는 주식 종목, 새로운 분야, 개발 지역, 소외 아파트를 말한다. 그러나 현명

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한 투자는 발명이 아니라 발견을 하는 일이다. 발명을 권유하는 사람들을 경계해라 대표적으로 땅 쪼개기 같은 투기다 개발 호재가 있으니 땅을 쪼

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개 판다고 속인다 p136

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정리하면 가격 하락 단계는 다음과 같은 경로를 거친다. 투기수요가 감소하면서 호가가 하락하고 거래량이 급감한다 실거래가는 큰 변동이 없다 다

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음으로 실수요가 감소하면서 거래 가격이 하락하기 시작한다 거래량은 계속 부진하다 이후 투기공급자가 집을 매도하면서 거래량이 증가하고가격

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이 크게 하락한다 가격 하락 속도가 빨라진다 부동산 투자에서 가장 좋은 시점이다 p140

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투자에서 시간은 기회비용뿐만 아니라 불확실성을 의미한다 장기적으로 보면 괜찮다는 말을 제일 경계해야 한다 p147

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전문가를 조심해라 전문가들은 대중에 관심 받으려고 노력한다 전문가가 주목 받기 위한 세 가지 방법은 간단하다 우선 과격해야 한다 일반적인 의

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견을 옹호하거나 유지한다면 주목 받기 힘들다 시장 평균이 1% 상승인데 전문가가 1.5% 상승을 이야기 하면 누가 관심을 가지겠는가? 최소한 4%

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이상 상승 혹은 2%하락은 되어야 주목하기 시작할 것이다 있어 보여야 한다 경력, 학력, 아니면 지식에서 대중보다 월등하다는 것을 보여줘야 사람

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들이 주목한다 전문가들이 자신이 가진 배경과 지식을 내세우는 이유다 남들한테 지식을 쉽게 보여주기 위해서는 법, 규칙, 숫자 등 일반인이 이해하

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기 어려운 내용을 열거해야 한다. 그래야 사람들이 전문가라고 대우해준다 p165

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과잉 반응을 경계해야 하나 변화 시그널을 인지하면서 지나친 반응을 경계해야 한다 현상에 대한 과잉 반응은 특히 변화가 처음 일어날 때 또는 예상

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치 못한 변화가 일어날 때 발생한다. 부동산 가격이 계속 오르다가 혹시라도 조금 빠지면 언론, 전문가들은난리가 난 것처럼 반응한다. p167

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부동산 공공개발에서 중앙정부와 지자체 사업은 구별해야 한다. 중앙정부가 주도하는 사업은 용적률 완화와 각종 인센티브를 통한 개발이 이루어진

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다 그러나 지방자치단체나 민간 사업자 개발 사업은 현재 규제내에서 사업을 해야 하기 때문에 한계가 있다 그동안 민간 주도 재건축 재개발 사업

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이 지지부진했던 이유도주체의 한계가 있기 때문이다 따라서 부동산 부양책에 관심을 가져야 하는 것은 중앙정부가 주도하는 사업이다 p181

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대표적으로 단기 경기부양을 위한 부동산과 건설 부양 정책은 경제 성장에 도움이 안 될 뿐 아니라 금융위기와 같은 부작용을 일으킬 가능성도 크

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다 저성장 시대에 부동산 부양책을 정부나 투자자 입장에서 조심해야 하는 이유다 일본의경우도 부동산 가격이 하락하자 금리를 인하하고 대규모

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건설 투자를 확대시켰다 그러나 부동산 가격 하락은 지속되었고 오히려 부실투자와 부실부채만 증가시켜 장기 불확실성을 키우는 역할을 했다 p198

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책임이 없으면 무슨 말이든 전망이든 할 수 있다 문제는 맞고 틀리다를 떠나 평범한 사람들에게 전문가들의 전망이 미치는 영향이 크다는 점이다 죽

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음을 재촉하고 싶다면 그에게 주치의를 붙여라 라는 말이 있다 전문가로서 일을 해야 하기 때문에 계속 무언가를주장해야 한다 그러나 전문가들의

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잦은 예측은 투자를 망칠 가능성이 크다. p204

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좁은 문으로 들어가라 멸망을 인도하는 문은 크고 그 길이 넓어 그리로 들어가는 자가 많고 생명으로 인도하는 문은 좁고 길이 협착하여 찾는 이가

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적음이라 - (마태복음 7:13~ 14) p214

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성공한 투자를 위해서는 공부와 사색 철학과 행동이 필요하다 마지막으로 진심을 담아 성공적인 투자자가 되는 길 두가지만 더 이야기하고자 한다 p229

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자기 자신을 부정하고 상대방의 입장과 환경을 이해한 후 부정을 통해 자기 자신의 입장을 찾아가는 일이 성공하는 투자 여정이다 부정은 변화의 과

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정을 말한다 지겨울 정도로 변화를 이야기하는이유다 p232

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이상 서평을 마친다