서평 ‘그래서 지금 사야 하나요?‘(우용표, 한국경제신문)

그래서 지금 사야 하나요? - 부동산, 3년 내 특이점이 온다
우용표 지음 / 한국경제신문 / 2019년 12월

부동산, 3년 내 특이점이 온다

가속되는 부동산 양극화

인간은 합리적인 선택을 하는 동물?

오르면 더 잘 팔리는 이상한 상품

가끔은 무모해야 한다

인간은 가끔은 무모하지 못하다. 그렇기 때문에 인간은 합리적이면서도, 오르는 부동산에 대해 선뜻 다가서지 못하는 두려움에 비합리적 모습을 보여준다. PART2에서 보여주듯이 전문가는 눈치를 보지 않지만, 나는 눈치를 볼 수밖에 없다는 것을 직시하게 해준다.

'그래서 지금 사야 하나요?'는 부동산과 인간의 삶, 심리 그리고 돈을 다루고 있다. 남들이 바라보지 못하는 시선을 가지면서 한국에서 나타난, 부동산이란 절대적 신앙에 대해 다가가는 방식을 말해주고 있다.

작가는 시장의 변곡점을 2022년으로 바로보고 있다. 대통령(2022년 3월)과 서울시장(2022년 6월)의 임기가 끝나면서 정치와 경제에 급격한 변화가 있을 것으로 전망한다. 현재까지 누적된 정부 규제의 결과와 시장의 수요가 뒤엉켜 예측할 수 없는 모습으로 변할 것이며, 현 정권이 재집권한다 해도 더 이상 규제할 수 있는 카드는 남아 있지 않다고 말한다. 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제의 실효성도 떨어져 정부가 원래 의도했던 ‘착한 결과’를 가져오지 않기 전, 우리가 가져야 하는 시각과 실행력을 보여주고자 한다.

PART 1. 어서와 부동산 공부는 처음이지

저자는 서울 집값이 미쳤다고 이야기한다. 정부는 집값을 잡겠다며 끊임없이 대책을 내놓지만 그럴수록 가격은 더 오르고, 강남 아파트는 평당 1억원을 기록했다. 저자는 대한민국 아파트 가격은 왜 이렇게 비싼 것일까에 대한 의문, 고령 사회, 인구 감소로 집값은 떨어질 일만 남았고 집은 사는 것이 아니라 사는 곳이라는데 집을 사야할까 말아야 할까에 대한 해답을 여러 현상을 통해 제시해주고 있다.

가치와 가격은 정비례하지 않는다는 점, 집값은 주식과 같이 효율적 시장 가설 이론을 반영한다는 점, 인구 감소는 2030년부터라는 점, 차이나머니가 아파트와 상가를 뒤덮고 있다는 점, 미국의 기준금리를 바탕으로 한 부동산과 경제의 역설, 한번은 반드시 폭락하지만 인기 지역은 폭락하지 않는다는 점, 정부는 착하지만 집값은 사악하다는 점, 규제할수록 가격은 상승한다는 점, 상업용 부동산은 하락하지만 아파트는 오른다는 점, 아파트의 주식화 등의 다양한 사례를 통해 집은 사는 곳이 아니라 집은 사는 것이라는 점을 말하고 있다. 지극히 경제적 논리일 수 있다. 하지만 시류를 따라가고자 하는 사람에게 있어서는 상식적 논리로 다가올 것이다. 

PART 2. 이 흐름, 나만 몰랐던 거야?

​저자는 부동산 투자자는 주식 투자자처럼 똑똑할 필요가 없다고 한다. 부동산 시장이 어떤 흐름을 타고 움직이는지만 알면 된다는 점을 강조한다. 부동산 투자자에게 가장 중요한 것은 과감하고 빠른 실행이며, 타이밍을 놓지지 않아야 한다고 한다. 부자는 시류를 몸을 맡기는 사람임을 보여준다.

투기조장범과 같은 전문가와 양심적인 전문가 사이에서 엇갈리는 진품전문가, 이제는 집은 사는 곳이 아니라 사는 것라는 점, 화폐의 가치는 떨어지지만 부동산 가격이 오를 수밖에 없다는 점, 35층 VS 50층의 충돌, 도시재생사업, 대형아파트는 늘 부족하다는 점, 점점 어려워지는 수능은 집값을 상승시킨다는 점, 재개발과 뉴타운은 끝나가는 잔치판이지만 그중에도 금맥이있다는 점, 집은 비싸게 사서 더 비싸게 파는 것이라는 점, 2022년까지 규제에 관한 정부의 창의성을 계속 될 것이라는 점 등을 통해 저자는 부동산의 흐름을 보여주며 그려준다. 그리고 완성된 그림은 나는 알고 있었지만 몰랐다는 점을 깨닫게 해준다. 저자는 여러 가지 이야기 속에서 집이란 것은 이제 사는 곳이 아니라 재테크며 투자처가 될 수 밖에 없다는 현실을 그려주었다. 

PART 3. 부동산 투자를 한다면 아파트

아파트는 한 번도 싼 적이 없었다. 어제도 비쌌고 오늘도 비싸다. 내일은 더더욱 비쌀 것이다. 그렇더라도 저자는 기회가 오지 말란 법은 없다고 말한다. 그 기회를 위해 그땐 정말로 이 물건이 좋은지, 과연 투자해도 괜찮은지 알려면 미리 준비를 해둬야한다고 강조한다.

아파트 평당 1억원의 가격이지만 저자는 1억원도 싸다고 한다. 서울시와 6대 광역시의 중위 가격은 계속해서 상승할 것이며 , 상하는 가깝지만 좌우는 멀기에 가까운 방향을 가격이 상승할 것이다. 이는 1억원의 방향성을 보여준다. 또한 한강 르네상스란 말 속에서 서울시의 블루칩을 보여준다. 이런 상황 속에서 갈 곳 없는 1,100조 원과 정부의 부동산 세금(양도세 중과 등)은 계속해서 올라가 아파트의 가격은 계속해서 올라갈 수 밖에 없다는 점을 말하고 있다. 저자는 이러한 양태를 가장 잘 따라가는 계층을 정치인이나 고위공직자라고 한다. 더불어 전세가와 매매가의 같이 올라가며 그 갭이 커져감에 따라 아파트 가격 상승은 계속 될 것이란 점을 명시해준다.

*중위가격 : 높은 가격 순으로로 아파트를 한 줄로 세웠을 때 정 가운데 놓인 가격

PART 4. 월급 받을래, 월세 받을래 - 수익형 부동산

사람은 늙는다. 사람들은 똘똘한 상가 하나가 우리의 노후를 책임진다고 한다. 월세 잘 나오고 가격까지 오르는 상가는 자식보다 낫다고 한다. 저자는 그런 수익형 부동산을 어떻게 찾을지에 대해 말해준다. 사람들이 그동안 좋은 상가를 찾지 못했던 이유와 잘못된 투자로 손해 보지 않는 노하루를 말해주고 있다.

PART 5. 5년, 10년 후 집값은 얼마일까? - 서울·수도권 아파트

물가가 오르는데 집값이 오르는 것은 당연하다. 하지만 대체 어디까지 오를까? 언제 떨어질까? 몇 년후에는 혹시 떨어지지 않을까? 이런 질문에 대해 저자는 서울시 25개 자치구와 수도권 3권을 분석한 뒤 집값을 예상해보고 있다. 더불어 투자처를 고려해 주목할 만한 아파트들도 함께 소개하고 있다. 자치구별로 동별 특징을 분석해준 다음 해당 인구와 소득, 아파트 가격의 상관성을드러내고, 자치구별 호재와 상승 및 하락 요인을 세밀해 분석해 보여준다.자치구별 분석 속에서 정부의 규제와 인간의 심리가 부동산 가격 결정에 어떤 식으로 영향을 미치는지를 잘 볼 수 있게 한다. 더불어 서울, 경기권 부동산을 투자하는 사람들에게 보다 폭넓은 시각을 부여해주고 있다.

언덕 아래와 언덕 위에 각각 편의점 A,B가 있다.

당신 집은 딱 중간 지점에 위치해 있다.

뭔가를 사기 위해 집을 나선 당신은 어느 편의점으로 향할 것인가?

위의 편의점을 아파트라고 생각을 해보자. 거의 동일한 거리에 위치해 있고, 아파트의 시설과 규모는 유사하지만, 가격은 천차만별이다. 당신은 과연 어느 쪽 아파트로 발길을 옮기게 될까? 저자는 인간의 소비 행동과 관련하여 결코 합리적이지 않다는 것을 말한다. 이러한 부분은 이난 행동을 둘러싼 각종 통계에 많은 오차가 발생하는 것도 인간은 비합리적 존재이기 때문이다. 인간은 부지불식간에 무의식적으로 행동을 하며, 비합리적인 의사결정을 내린다. 현재 우리나라의 서울, 경기권 및 특정 광역시에서 나타나고 있는 부동산 가격의 상승은 인간은 비합리적일 수밖에 없다는 것을 명백히 입증한다.

부동산 가격을 결정하는 것은 경제학적인 요인에 의해 많이 결정된다고 알려져 있다. 물론 사실이다. 하지만 많은 경우 부동산 가격이 변하는 것에 대해 도저히 경제학적인 요인으로 설명하기 힘든 부분이 많은 것이 사실이다. 예를 들면 같은 위치, 같은 평형의 아파트라도 1000세대 이상의 대단지 아파트가 300세대 이하의 소규모 세대에 비해 가격이 더 높은데 , 경제학적으로 보면 같은 위치, 같은 평형이라면 동일한 상품으로 취급돼동일한 시세를 형성해야 하는데 그렇지 않다.

물론 거래의 편리성이라던가, 향후 투자가치와 같은 다른 요인들이 작용하기 때문이라는 설명이 가능하지만 어딘가 모르게 경제학적으로 모든 것을 설명하기는 힘든 것이다.경제학에서 정의하는 인간은 어떤 인간일까? 저자는 부동산은 심리학이라고 말한다. 부동산 거래에 있어 결정적인 요인을 심리적인 요인이라 본다. '그래서 지금 사야 하나요?'에서는 서울, 경기권에서 벌어지고 있는 부동산과 관련한 현상을 경제적이면서 심리적인 사회 현상이라고 판단한다. 이러한 모순되고 복잡한 길 속에서 저자는 부동산의 흐름과 특이점을 집어주고자 한다.