-
-
월세 부자 레시피 - 2달 만에 월세 200만 원 받는
김동욱.임정택 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 1월
평점 : 
<<월세 부자 레시피>>를 읽었다. 이 책에서 이야기하는 바는 간단 명료하다. 종잣돈을 모으고 부족하다면 대출을 받아서 수익성 부동산에 투자해 매달 임대수익을 발생시키라는 이야기다. 평균 수명은 늘어나고 근로 수입은 점점 줄어드는 이때 부동산 임대수익은 그야말로 사막의 오아시스와 같다. 수익성 부동산 투자시 알아두어야 할 몇 가지 꿀팁을 살펴보자.
많은 사람들이 돈이 없어서 투자를 하지 못한다고 한다. 좀 더 공부해서 어느 정도 확신이 서면 그때 투자를 하려고 한다. 하지만 그런 사람들은 영원히 투자를 할 수 없다. 돈은 대출을 이용하거나 빌리면 되고, 부족한 지식도 다른 사람을 통해 채우면 된다. 중요한 것은 행동이다. 고민하고 간절하면 방법을 찾게 된다. 간절함과 실행할 수 있는 용기, 그것만 있으면 투자는 충분하다.
부정하기 힘든 말이다. 물론 많은 비용 투자를 앞두고 있다면 신중함은 당연하다. 그런데 너무 신중한 나머지 한 발짝도 앞으로 가지 못한다면 투자의 ㅌ 도 맛볼 수 없는 것은 세상의 이치 아니겠는가. 투자를 고려하고 있는 사람이라면 두려워하지 말고, 철저히 준비해 실행할 수 있는 결단력이 있어야 한다. 가만히 앉아서 얻을 수 있다면 누가 위험을 감수하고 투자를 하겠는가.
월세 투자의 핵심은 금리다. 좋은 물건을 적당한 가격에 사는 것은 내가 선택할 수 있지만, 금리는 외부 영향을 더 많이 받기 때문이다. 대출을 활용한 투자일수록 금리가 수익률에 미치는 영향은 크다. 금리 1%차이에 따라 수익률이 5%이상 변동될 때도 있어 수익률은 금리에 매우 민감하게 반응한다.
경제기사를 보면 미국의 금리 이야기가 많이 나온다. 궁금했다. 왜 멀리 떨어져 있는 타국의 금리가 대한민국 서민들의 실생활에 영향을 주는지. 답은 간단하다. 투자든 거주든 부동산을 형성하는데 있어 대부분의 사람들이 대출을 이용하고 이용했기 때문이다. 금리를 제외하고 부동산을 이야기할 수 없을 정도다. 그러니 금리에 이렇게 민감한 것이다.
부자들의 절반 이상은 본인의 힘으로 부자가 된 경우다. 전문직 또는 기업임원, 창업을 통해 자수성가 한 부자들이 전체의 20%를 차지했고, 부동산 투자를 통해 부자가 된 경우가 30%로 나타났다. 즉, 부모의 영향(상속 및 증여, 가업 승계 등)을 배제했을 때, 부동산 투자로 인해 부자가 된 경우가 전문직, 기업임원, 창업을 통해 부자가 된 사람보다 훨씬 많았다. 현재까지 부동산 투자는 우리나라에서 부자가 될 수 있는 가장 유망한 방법이라는 것을 입증한다.
여러 가지 의견이 있을 수 있는 주장이다. 잘 나가는 연예인들은 그들의 현금 보유력과 대출을 통해 빌딩을 매입한다. 이유는 간단하다. 화폐의 가치는 점차 떨어지지만, 아직까지 부동산 가치는 해가 갈수록 좋아지기 때문이다. 작게는 꼬마빌딩부터 크게는 강남대로변의 건물까지. 때문에 조물주 위에 건물주가 있다는 말이 나오는 것이다. 게다가 수억 수십억 원에 다다른 시세차익을 얻을 수 있는 기회도 존재한다.
부동산이 대표적인 임대시스템이라고 했다. 한번 구축해놓으면 크게 신경 쓸 일이 없고, 자산 가치도 상승하기 때문이다. 부자가 되고 싶으면 소극적 소득에 관심을 가져야 한다. 직장이 있어도, 나이가 많아도, 몸이 불편해도, 부동산에 대한 지식이 없어도, 전문가의 도움이 있다면 임대소득이 가능하다. 직장인들이 가장 선호하는 수입의 파이프라인 가운데 하나가 임대 소득이다.
부정할 수 없는 말이다. 내가 일하지 않아도 수입이 발생되는 형태. 가장 이상적인 수익 모델이지 않을까. 이것을 가능하게 하는 것이 바로 부동산 임대수익이다. 간단하다.
사람은 도구를 이용할 줄 아는 동물이다. 무거운 물건을 옮길 때 우리 조상들은 지렛대를 사용했다. 지렛대라는 도구를 쓰는 순간 내가 가진 힘보다 몇 배나 무거운 물체를 움직일 수 있다. 재테크에도 레버리지 효과라는 것이 있다. 그럼 재테크에서 지렛대는 무엇일까? 바로 대출이다. 서민들은 대출을 두려워할지 모르지만, 대출을 가장 좋아하는 부류의 사람들이 있다. 바로 사업을 하는 사업자들이다.
투자를 하는 사람들이라면 모두 알고 있다. 자기 자본을 100% 투입하는 것보다 은행 대출을 이용하는 것이 수익률을 더 높게 한다는 것을. 저자의 말처럼 서민들은 대출을 두려워한다. 그 많은 이자를 어떻게 감당할지 벌써부터 손해 보는 느낌이다. 또 대출 원금을 모두 상활할 수 있을지. 두려움이 앞선다. 하지만 기억하자. 지렛대를 이용하면 내 능력보다 더 무거운 물건을 옮길 수 있다는 것을.
그런데 가만히 생각해보자. 경매를 통해 돈을 번 사람들은 경매로 저렴하게 샀기 때문일까? 근본적으로 부동산 가격이 상승해서 돈을 번 것이다. 결국 부동산 가격이 상승하면, 일반 매매를 통해서도 충분히 수익을 올릴 수 있다. 경매를 통하면 시세보다 싸게 매입하므로 수익이 조금 더 발생할 뿐이다.
앞선 포스팅이 경매에 관한 책이었다. 저자는 경매에 대해 좀 다르게 생각하는 듯하다. 경매는 경쟁률도 높고, 적당한 금액에 낙찰받기도 쉽지 않다고 이야기한다. 오히려 부동산 시장에 나와 있는 매물을 통해서도 얼마든지 수익을 올릴 수 있다고 이야기한다. 사실 경매는 일반 매매보다 공부를 더 많이 해야 한다.
입지 가운데 제일은 교통이다. 교통에는 비행기, 고속버스, 철도, 버스 지하철, 등이 있다. 그중 최고는 지하철이다. 교통이 좋다며 공항 주변에 투자하는 사람은 없을 것이다. 공항 주변은 피해야 할 1번지다. 서울에만 지하철역 개수가 300여 개에 달한다. 그럼 최소한 300여개 주변을 먼저 살펴보면 된다.
무엇보다 대출의 경우 1금융권을 고수 하는 것이 좋다. 2금융권을 활용하는 것은 평가기관 입장에서 신용등급을 떨어뜨리는 요인으로 작용한다. 물론 예금이나 적금 등은 얼마든지 2금융권을 이용해도 괜찮다. 대출만큼은 1금융권을 고수하자.
고정금리나 변동금리를 선택했다고 하더라도 금리를 추가로 인하 할 수 있는 방법이 있다. 바로 금리인하 요구권을 행사하는 것이다. 대출 고객이 승진을 했거나 급여가 크게 상승했거나 신용등급이 상승했을 경우, 고객의 연체 위험이 줄어들기 때문에 금리를 깎아달라고 요구할 수 있는 권리다. 관련 증빙자료를 준비해 은행에 제출하면 심사를 통해 금리를 인하받을 수도 있으니 적극 활용하자.
< 수익형 부동산 >
수익형 부동산. 쉽게 말해 매달 월세를 받을 수 있는 부동산을 말한다. 오피스텔이나, 사무실이 대표적이라 할 수 있다. 서평에는 투자 사례는 굳이 소개하지 않았다. 저자는 주로 사무실에 투자해 수익을 올리는 모델들을 소개했다. 사무실 투자는 조금 생소해서 눈여겨봤는데, 투자 금액에 비해 꽤 높은 수익률을 올리는 것을 발견했다. 그러나 무턱대고 투자 결정을 하는 것은 여전히 금물이다. 입지의 중요성, 공실의 위험성 등을 종합적으로 판단해 투자해야 하며, 대출받는 방법도 신중히 고려해 수익률을 산정해야 할 것이다. 수익형 부동산 투자에 관심 있는 사람들은 한 번쯤 읽어볼 만한 책이다.