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경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 생초보도 할 수 있는 초간단 권리분석법 대공개!
박희철 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2019년 1월
평점 : 
<<경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?>>를 읽었다. 평소 막연하게 관심 갖는 분야의 책이라 반가웠다. 책 제목처럼 경매 입문자들을 위해 이론을 쉽게 설명한 책이다. 더불어 실제 사례도 풍부하게 소개되어 있어 경매 관심자들은 한번 읽어볼 만한 책이다. 나 같은 경우에는 경매 개념, 용어조차 익숙하지 않아 시간을 두고 몇 번 더 정독한다면 큰 뼈대는 잡힐 것 같은 느낌을 받았다. 여러모로 이로운 책이다. 역시 이 책의 모든 내용을 담고 싶지만 그럴 순 없고, 일부만 담아본다.
< 목차 >
부동산 거래는 소유권의 이전 여부에 따라 크게 매매와 임대차로 구분할 수 있는데, 부동산 경매는 소유권을 취득할 수 있는 매매의 한 방법이다. 그러나 매도인과 매수인이 직접 매매 계약서를 작성하고 매매 대금을 주고받는 일반 매매와는 달리, 부동산 경매는 법원에서 채무자의 부동산을 공개 입찰을 통해 매각하고 그 매각 대금으로 채권자에게 빌려준 돈을 반환해 주는 절차다.
부동산 경매에 대해 정확하고 자세히 설명하고 있다. 자본주의 아래 좋든 싫든 누구나 경제 활동을 하며 살아가게 된다. 그 과정에서 부득이하게 채무가 발생되고, 동시에 채권자 역시 생기게 된다. 이 채무를 적시에 상환하게 된다면 아무 문제가 없겠지만, 살다 보면 많은 변수들과 함께 채무를 제날짜에 변제하지 못하는 상황이 벌어진다. 그때에 채권자는 채무자의 부동산 혹은 동산을 경매 절차에 넘기게 되는 것이다. 그렇게 낙찰이 되면, 그 금액으로 채권자들에게 채무를 분배해 나눠 주게 된다.
누군가는 그랬다. 경매는 경제활동의 막힌 혈을 뚫어주는 행위라고. 적절한 비유라고 생각한다. 더불어 저자의 지적처럼 경매 물건은 절대 하자가 있어서 나온 것이 아니라는 점이다. 경매 물건은 어디까지나 담보일 뿐이다. 경매를 통해 채권자들은 채무를 변제받고, 누군가는 시세보다 싼 가격에 낙찰받아 수익을 올릴 수 있는 기회를 얻는다.
< 경매 절차 >
1. 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비
채권자가 경매를 신청하면 법원은 검토 후 '경매개시결정을 내린다' 그 후 법원에서는 매각할 부동산의 상태와 감정평가사가 매각 부동산의 가치를 평가한다.
2. 배당요구 종기 결정 및 신청
해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구 종기일까지 필요 서류를 첨부해 신청해야 한다.
3. 매각 기일
입찰하는 날. 보통 오전 11시 20분경까지 입찰서와 보증금을 제출해야 한다. 최고가로 입찰한 사람이 최고가 매수신고인(낙찰자)이 된다.
4. 매각허가결정 및 확정
'매각허가 결정'은 낙차로 일로부터 7일 후에 내려진다. 그 기간 동안 낙찰자의 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사해 문제가 없으면 매각허가 결정이 된다. 이 시기가 중요한 이유는, 낙찰을 받고 나서 해당 물건에 하자가 있거나 서류 및 절차에 문제가 있다면 낙찰자는 매각불허가 신청을 할 수 있기 때문. 그 후 법원은 대금 지급 기한을 정해 통지서를 매수인에게 발송한다.
5. 잔금 납부와 소유권이전등기
매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 한다. 그 후 소유권 취득이 이루어진다.
6. 배당
낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 채권자에게 통지하고 배당을 실시한다. 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤다. 이로써 경매 절차는 마무리된다.
말소기준권리의
말소기준권리는 법적으로 정의된 용어는 아니지만, 통상적으로 경매 철차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다. 쉽게 말해, 말소기준권리 '이전'의 권리는 낙찰자에게 '인수'되어 낙찰자가 부담하고, '이후'의 권리는 매각 후 전부 '소멸'되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.
말소기준권리 5가지
1. 근저당권
2. 가압류
3. 경매기입등기
4. 전세권(경매 신청 또는 배당요구한 경우)
5. 담보가등기
매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
1. 배당요구하지 않은 선순위전세권
2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권
< 부동산 경매 >
부동산 중에 특히 주거는 삶을 영위하는데 있어 필요조건이다. 집 없는 삶을 상상할 수 있는가. 이런 가치에 비례해 집값은 늘 비싸다. 언론에서도 늘 치솟는 아파트값을 연일 보도하며 어디 아파트가 얼마에 거래됐다는 이야기를 이슈인 듯 쏟아낸다. 그러면서 직장인 급여를 한 푼도 쓰지 않고 얼마를 모아야 서울 어디 아파트를 살 수 있다는 식의 자극적인 보도를 하기도 한다.
이처럼 주거는 우리 삶과 아주 밀접해 있으며, 동시에 경제적인 가치를 가진다. 아파트에 투자해 수억 원의 수익을 올리는가 하면, 아직 지어지지 않은 아파트의 분양권을 사고팔기도 한다.(지금은 법적으로 금지되어 있지만) 이런 일들이 가능한 이유는 풍부한 수요층이 있기 때문일 것이다. 문재인 정부에서도 강력한 규제로 집값을 잡으려 혈안이 되어 있는 것 같다. 이런 효과 때문인지 집값은 점점 떨어지고 있다는 언론 보도를 자주 접하게 된다. 정말 집이 필요한 서민들 피부에 와닿는 일인지는 모르겠지만 말이다. 점차 개선되리라 믿을 뿐이다.
앞서 이야기 한 것처럼 부동산 경매도 부동산의 소유권을 얻는 한 방법이다. 대출을 일으키며 담보로 잡아뒀던 부동산이 채무를 변제하지 못해 그만 경매로 넘어간 것이다. 매력적인 부동산이지만 계속 유찰되어 시세보다 월등히 싸게 낙찰받아 집 수리를 해 다시 부동산 시장에 내놓아 시세차익을 노리기도 한다. 이 책의 저자는 실제 그렇게 해서 꽤 많은 돈을 번 느낌을 준다. 그렇기 위해서는 철저한 권리 분석이 이루어져야 함은 당연하다. 저자는 처음부터 어려운 물건에 손을 대는 것보다는 쉬운 물건, 즉 권리 분석이 쉬운 물건, 혹은 내가 살고 있는 주변 부동산에 관심을 가지라 조언한다. 맞는 말이다. 집 주변의 아파트값이나 집값이 더 와닿고, 시세 파악도 수월하기 때문이다.
경매에 뛰어들기 위해서는 당연 종잣돈이 필요하다. 인수하려는 부동산에 따라 크게 차이가 나지만 돈을 어느 정도 모은 투자자라면 한 번쯤은 관심 가져볼 만한 시장인 것은 틀림없다. 한 가지 더 경매이론 빠삭하게 습득한 후 경매에 뛰어드는 것도 신중한 태도지만, 더 좋은 것은 실제 법정에 나가 낙찰을 시도하며 체득한 경매지식이 더 강력하지 않을까 생각해본다.
언제나 이론은 실천과 함께 가야 한다. 이론만 앞세우고, 또 무턱대고 실천만 앞세운다면 목적을 달성하기 어렵다. 늘 균형과 절제가 중요한 법.