주식과 부동산의 예측지표 제시

뜨는 시장을 공략하라 - 부자들의 부자전략
신동준 지음 / 북플래너 / 2006년 7월

주식과 부동산 시장의 미래를 예측할 수 있는 핵심 지표에 대해서 필자나름의 방식을 제공하고 있다. 사실 주식투자와 부동산에 대해 여러 책을 많이 보고 있는데 '뜨는 시장을 공략하라'는 식의 낚시하는 법을 알려주는 책이 괜찮은 것 같다.

저자는 개인적으로는 주식에 상당히 나름의 예측지표를 잘 파악하고 있는 것 같다. 감히 말씀드리지만..허나 부동산에 대해서도 상당히 핵심을 찔러주고 있다.

주식에 대해서는 다름아닌 경상수지(또는 상품및서비스수지), 소비자기대지수, 소비자평가지수, 경기선행지수가 핵심지표가 되겠다. 머 사실 우리나라는 누가 뭐래도 초등학교때 이미 배웠던 '가공국가'이다. 자원이 부족한 나머지 원재료를 외국에서 수입해서 가공하여 수출로 먹고사는 나라. 물론 내수비중이 커지긴 했지만 여전히 국민소득에서 수출 및 수입의 비중은 상당히 높다. 내수는 수출입에 비하면 변동폭이 상당히 적다고 알고 있다. 결국은 수출입 상황의 호전 및 악화가 주가지수에 절대적인 영향을 미치며 이러한 예측지표를 잘 파악하고 있으면 주식시장의 큰 흐름을 이해하는데 상당한 도움을 줄 것이다.

부동산 시장에서는 직관적으로 서울의 아파트건설 착공건수로써 파악하고 있다. 물론 아는 사람은 다 알고 있으며 이를 바탕으로 과감하게 아파트시장에 배팅하고 있다. 하지만 여전히 부동산 시장의 초보자들은 이런 정보에 목말라하고 있다. 저자는 2007년 이후 중대형평형 아파트들이 우리 범인의 상식을 넘는 가격을 보일지 모른다고 과감하게 예측하고 있다. 저자의 의견에 상당부분 개인적으로도 공감하고 있다. 검단신도시 이후 폭등한 부동산시장에 대해 여러 전문가들이 대책을 중구난방으로 내놓고 있다.

금리인상에 대한 말들이 많다. 금리가지고 부동산을 잡을 수 있을까 수급이 틀어졌는데 왜 금융가지고 해법을 찾을려는 지 모르겠다. 한방에 몇억씩 오르는 판에 금리 좀 올린다고 금리가 무섭다고 투자를 안하겠는가? 상당한 의문이 든다.

< 주요문구 >

1. 나는 과거의 투자시장의 흐름을 파악하기 위해 도서관에 찾아가 20 년간의 증권면 기사들을 모두 복사해왔다.

2. 한 번의 큰 장세가 지나간 후 다음 장세에서는 시장의 학습효과로 인해 앞의 상승장세에서 수익이 좋았던 종목군으로 시장의 매수세가 일시적으로 몰려든다는 경향이 있다. 87-89년 강세장은 소위 트로이카주들이 견인해었고, 이 주식들은 다음번 강세장인 93-95년의 초입에서 먼저 시세를 냈었다.

3. 부자들의 투자전략은 항상 이런 식이다. 그들은 종목이나 사야 할 시점 또는 팔아야 하는 시점을 투자전문가보다 정교하게 잡아내지는 못하지만, 대신에 어느 시장으로 투자처를 재빨리 변경해 나가야 하는지는 정확히 알고 있다. 또한 이런 정보를 얻는 데 만큼은 많은 비용과 대가를 선뜻 지불한다.

4. 부자가 되려면 부자와 같은 생각을 하고 부자에게 점심을 사라는 얘기를 한다.

5. 돈이 돈을 버는 구조로 빠른 시간 내에 바뀌어야 하는데 사람들이 이 부분을 간과하고 있기 때문에 결국 10년, 20년이 지나도 금융자산이 늘기는 커녕 오히려 살림이 더 힘겨워지는 것이다.

6. 금융자산가들의 정말 뛰어난 특징 또 한가지는 시장에 투자할 줄 안다는 점이다. 그들은 시장의 흐름을 탈 줄 안다. 그들은 주식시장이 좋을 때는 주식, 부동산이 뜰 때는 부동산, 채권시장이 괜찮을 때는 채권, 이도저도 아닐 때는 은행으로 투자금을 돌린다. 이들은 주식의 어떤 특정 종목에 투자를 해서 갑자기 몇 배의 수익을 올리거나, 개발 호재가 있는 부동산에 투자해 몇 백%의 수익을 쉽게 거두는 식으로 돈을 벌지 않는다. 대신 주식시장이 활황일 때는 저평가되어 있는 삼성전자나 포스코 같은 국내 우량기업의 주식을 사들여 꾸준히 보유하다가 크게 수익을 얻고, 시장이 100% 과열되기 전, 80%선 정도에서 적정시점이 된면 그 시장을 과감히 떠나 다른 시장으로 갈아탄다.

7. 금융자산가로서 정말로 성공하고 싶다면 우선적으로 돈의 흐름을 꿰뚫을 수 있는 선구안을 가져야 한다.

8. 사실 주식시장의 비밀은 ‘무역수지’와 ‘소비자지수’들에 있다. 분명히 말하지만 우리나라의 주식시장은 산업구조상 몇 가지 핵심적인 지표에 의해 움직이고 있다.

9. 필자는 2003년 이후 무역수지가 급격히 증가하는 추세를 보고 이에 따라 주식시장이 장기간 폭등하리라고 예상했다.

10.필자가 주로 활용하는 소비지표는 소비자기대지수와 평가지수이다. 이에 더불어 필자는 유통업체의 월별 매출 동향을 함께 활용한다. 소비지표는 투자자들에게 안도감 내지는 불안감을 유발하는 것이며 가장 후행하는 지표이기 때문이다.

11. 1998년 서울시 아파트 신규 착공물량이 10년 전인 1988년과 비슷한 24,000여 호로 급격히 줄어든 것이 당시의 상황을 단적으로 보여준다. 하지만 위기는 기회라고 했던가? 이러한 물량의 급감은 이것이 사장에 실제로 공급되는 2000년 이후 다시 부동산 시장이 폭등하리라는 사실을 암시하고 있었다.

12. 2000년에는 착공건수가 7만호에 이르면서 2003년 입주량으로 쏟아졌고 정부의 각종 정책이 효과를 나타내는 것처럼 보였다. 2004년-2005년은 부동산시장이 비교적 안정세를 보였고 2004년에는 일시적으로 역전세난까지 나타났다. 2003년의 서울시 아파트 착공물량은 83,611호로 지난 20년 사상 최고치를 기록했다. 이것이 2005년 입주물량으로 들이닥치면서 일시적으로 부동산 가격은 안정세를 보였다. 그러던 것이 판교신도시와 맞물려 특정지역의 부동산이 폭등하였다.

13. 지난 2004년에는 2003년 대비 절반까지 착공물량이 감소했고, 2005년에는 2004년보다도 착공물량이 더 줄어드는 모습을 보이고 있기 때문이다. 이미 2004년도에 착공된 물량이 입주량으로 뒤바뀌면서 공급이 다시 줄어들기 시작했기 때문이다. 문제는 내년인데 내년에는 올해보다 더 적은 물량이 시장에 입주량으로 들어오면서 수요가 조금이라도 늘어난다면 또 다시 큰 폭의 부동산 가격상승을 경험하게 될 소지가 높다.

14. 마치 정부의 정책이 제대로 먹혀들어가고 있는 것처럼 보이겠지만, 실제로는 지금까지보다 더 극심한 부동산 가격폭등을 중대형평형에서 볼 수 있게 될 것이다. 이는 이제까지 보지 못했던 부동산시장의 새로운 패턴이 될 것이므로 대부분의 사람들이 크게 당황할 것이며 그래서 아마도 일시적으로는 가격 거품론에 휩싸일지도 모른다. 하지만 나는 이것이 가격 거품론이 아니라 왜곡된 정책에 의해 실제로 형성된 수급불균형에 따라 시장에서 결정되는 정상가격이 되리라고 생각한다. 이제 곧 2007년 시장수요에 문제를 일으킬 것이다. 최소 35평형 이상의 중대형으로 갈아타고자 하는 중산층 수요자들의 경우 기존에 공급된 아파트 내에서 결정해야 하는 선택 아닌 선택을 강요받게 될 것이다.