[도서] 왕초보 부동산 경매왕

왕초보 부동산 경매왕
김지혜 지음 / 진서원 / 2018년 9월

경매(競賣)란 '물건을 사려는 사람이 여럿 있을 때, 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 일이다.'라고 정의한다. 여기서 중요한 단어는 물건을 사려는 사람이 많아서 가격을 가장 높이 부르고 사고자 하는 사람이다. 책에서 저자는 왕초보를 위한 경매 공부를 세 단계로 나누었다. 첫 번째로 물건 검색, 둘째로 권리 분석, 셋째로 입찰과 명도라고 저자는 말한다. 여기서 물건 검색 자세로 방구석에 앉아서 부동산 전문가들의 수많은 지침들을 아무리 달달 외운들 직접 밖으로 나가지 않으면 소용없다고 말하며 스스로 물건을 찾아서 검색해 보고 발품을 팔아 현장에서 직접 눈으로 보고 확인해 보며 낙찰을 받고 명도를 경험하지 않는다면 경매 실력을 키울 수 없다고 강조한다. 허름해 보이는 경매 물건들을 찾았을 경우에도 지금의 낡은 상태만을 보고 판단해서는 안 되고 추후에 용도를 바꾸거나 리모델링한 이후를 생각해 보는 안목을 갖출 필요가 있다고 말한다.

경매 투자는 AI 시대에도 오직 인간만이 할 수 있는 영역이며 부동산을 취득하는 방법 중 하나이고 일반 부동산 매매시장과는 다른 룰이 있다. 이 룰을 잘 습득하면 돈과 시간으로부터 자유를 얻게 되어 부자가 될 기회를 준다고 강조하며 경매에 대하여 꾸준히 배우고 배운 것을 행동으로 옮겨 도전해보라고 권유한다. 즉 기회는 감나무에서 감 떨어지기를 기다린다면 결코 오지 않으며 매수자가 적극적으로 행동할 때 온다고 자신 있게 말한다. 비슷한 듯 다른 공매(公賣)는 국가와 개인 간의 채무로 국세징수법에 따라 한국자산관리공사에서 진행하며 법원 경매는 개인과 개인 간의 채무로 민사집행법에 따라 집행 법원에서 중개자 역할을 하면서 진행되는 것이다. 또, 법원 경매는 강제경매와 임의 경매로 나뉘며 강제경매는 집행권원에 의해 신청되는 경매이며 임의경매는 담보권(근저당권, 전세권 등)에 의하여 신청되는 경매이다.

법원에 나오는 수많은 경매 물건들은 경매의 7단계를 거쳐서 나온다. 첫째 경매신청 후 개시, 둘째 배당요구종기 결정, 셋째 매각 준비, 넷째 매각기일 공고, 다섯째 경매 실시, 여섯째 매각허가 결정 및 확정, 일곱째 잔금 납부 및 소유권이전의 단계이다. 왕초보를 위한 저자의 조언으로는 권리 분석은 수익률과 직결되므로 필수불가결하게 해야 할 사항으로 말소기준권리를 기준으로 나머지 권리가 소멸하는지 아니면 살아남아 낙찰자에게 인수되는지를 분석하는 것으로 권리 분석을 잘못 삐끗(?) 하면 입찰보증금을 날릴 수도 있다고 책에서 경고하고 있다.

그러므로, 등기부등본이나 임차인 신고 내역서, 각종 법원 자료를 꼼꼼히 확인함으로써 권리분석을 1차로 끝내고 입찰을 결정했다면 현장을 눈으로 확인하는 현장분석(임장) 단계를 꼭 거쳐야 한다고 강조한다. 경매 물건을 낙찰받으려면 물건 검색, 권리 분석, 현장분석, 입찰, 대출 분석, 명도 분석, 수익 분석의 7단계를 거치는데 현장분석 단계부터는 실천의 영역으로 직접 발품을 팔고 시간을 내서 움직여야 하기 때문에 점점 어려워질 것이다. 하지만, 이 책에서 추천하는 것은 이러한 번거로움과 수고로움을 독자 스스로 체득하고 경매에 대해 직/간접적으로 공부하며 실력을 키워가야 한다는 점을 강조하고 있다.

성공이냐, 실패냐? 손해를 보느냐, 이익을 보느냐?는 한순간의 선택이 좌우한다고 생각되며 실전 경험을 통한 경매 사례와 전문가나 미디어 지식들을 접하며 경매에 대해 꾸준히 관심을 갖고 경매 공부를 해보고 싶다는 의욕이 책을 읽고 마구 솟아났다.