[도서] 은퇴 후 월세1000만원 받기

은퇴 후 월세 1,000만 원 받기
구자익 지음 / 한국경제신문i / 2019년 11월

수많은 베이비부머 세대들의 은퇴시점이 다가오고 있다. 대한민국의 굴곡진 근현대사의 한복판에서 치열하게 살아오며, 위로는 부모 세대를 부양하고 아래로는 자녀들을 양육하며 쉼 없이 달려오다 보니 대부분은 충분한 은퇴자금을 준비하지 못했을 것이다. 이 책은 30여 년간 삼성전자와 제주 개발공사 등에서 근무하고 단국대 부동산 학과 박사과정을 마치고 학위 논문 준비중이자 베이비부머 마지막 세대로서의 저자가 은퇴 후 어떻게 살 것인지, 수입이 없을 때 어떻게 생활을 영위할지에 대해 본인의 고민과 실제 부동산 투자 경험에서 수익형 부동산 투자에 대한 방법들을 조언해주고 있다. 저자는 9억 원 정도의 아파트를 종잣돈으로 3억 원의 대출을 받아 7억 원 상당의 상가를 대출을 끼고 매입했고, 다시 3억 원 정도를 대출을 받아 약 10억 원 상당의 18개 실의 원룸을 대출을 끼고 매입해서 현재 월 1,000만 이상의 월세수익을 올리고 있다. 모두의 부러움을 살만한 성공적인 부동산 투자인 듯싶다. 하지만, 개개인 별로 가진 자산과 상황이 다르고 지역이나 물건의 성격 차이 때문에 무조건 저자의 말을 맹신해서 무리하게 대출을 받아서는 안될 것이며, 모두가 저자처럼 공실 없이 안정적으로 월세 수익을 보장받을 수는 없으므로 상권이나 입지를 철저히 분석하고 자신의 자산 범주 안에서 이동 가능한 금액을 토대로 발품을 통한 소액 투자가 리스크를 줄이기에는 바람직할 것이다.

전 세계에서 가장 많은 치킨집을 보유하고 있는 나라 대한민국! 고졸도 치킨집, 대졸도 치킨집, 대기업 은퇴자도 치킨집, 석/박사도 치킨집! 너도 나도 치킨집을 오픈하고, 3년 내에 폐업하는 가게가 70% 이상이라는 것을 보면 그만큼 은퇴 이후에 중장년층의 일거리가 없고, 자금적으로도 노후자금이 없어서 계속해서 생계를 위한 생계수단이 필요한 안타까운 현실을 볼 수 있다. 그러나, 섣불리 은퇴자금으로 치킨집을 비롯 요식업에 투자해서 수년 내에 수익은 차치하고라도 빚을 떠안기보다는 그나마도 안정적인(?) 수익을 보장하는 부동산 투자를 통해 연금과 더불어 고정적인 수익을 확보하는 것이 100세 시대에 바람직한 전략이 아닐까 싶다.

소비자들의 소비패턴을 근거로 현재는 오프라인보다는 온라인 마켓이 주를 이루고, 1인 가구 중심의 주거 형태를 보면 대형 평형 아파트나 상가 중심의 투자보다는 원룸 같은 소형 평형 주거지가 은퇴 후 안정적이고 소소한 수익을 보장하기에 바람직한 투자인 것 같다. 원룸의 입지를 분석을 해보자면 대학가, 사무실 밀집 지역, 지하철역 인근 역세권으로 나누어 볼 수 있다. 대표적인 원룸 촌의 주요 수요층인 대학가의 학생들은 주로 원룸형을 선호하고 사무실 밀집 지역과 지하철역 부근의 수요자들은 분리형과 투룸형 원룸에 더 많은 수요가 있다. 원룸의 입지 유형별 장단점으로 대학가는 학생들의 수요와 해당 독립된 지역의 원룸 공급의 정도가 어느 정도 일치하면 원룸 사업이 적정선에서 유지될 수 있으나 학생들의 수요를 제외한 다른 일반인들의 수요가 없는 지역에 원룸 공급이 과다하게 되면 공실이 발생하고 월세가 내려갈 수 있다. 사무실 주변의 원룸은 공급이 어느 정도 제한적이기 때문에 어느 정도 수요가 일정하게 유지될 수 있다면 안정적일 수 있다. 지하철 역세권의 원룸들은 접근성이 뛰어나 수요가 많고 장기적으로 사업 전망이 좋을 것으로 판단되지만 수요 공급 관리가 조금은 어렵다고 판단된다. 저자의 말처럼 원룸을 투자 시에 원칙으로 삶을 첫 번째 원칙은 수익성을 최우선적을 고려하여 수익성이 없는 원룸에 투자하면 안 되고, 보수 비용의 최소화를 위하여 가능하면 신축 원룸에 투자하여야 하며, 향후 시세 차익이 예상되는 물건에 투자하는 안목을 발휘하면 금상첨화가 아닐까 싶다.

그러나, 부동산 시장은 국내외 경제 상황에 민감하게 반응하고, 공실 문제, 세입자와의 여러 분쟁, 은행 대출 이자 등의 여러 가지 복잡한 변수가 있음을 냉철하게 판단하고, 미디어에서 '떴다방' 식으로 홍보하는 부동산 중개인들이나 홍보업체의 부동산 전략을 맹목적으로 따르기보다는 모든 선택은 본인의 몫이기 때문에 투자 시에 부동산에 대한 전반적인 이해와 공부가 반드시 필요할 것이다.