직장인을 위한 틈새경매 서평

직장인을 위한 틈새 경매 - 하루 60분 투자로 월급보다 많은 임대수익을 올리는 직장인 경매 전략
신동휴 지음 / 라온북 / 2018년 10월

월급으로는 절대 내집마련 할 수 없는 시대가 열렸다. 

부동산,주식,비트코인 등 재테크를 알아보는 일은 일상이 되었고, 투잡도 이제는 낯설지 않은 세상이다. 

그 중에 가장 안전하면서 수익률이 높은 재테크는 부동산이고, 경매는 많은 사람들이 부동산에 처음 입문하면서 솔깃했다가 쉽게 포기하는 분야인 것 같다. 

가장 솔깃한 이유는 부동산을 시세보다 저렴하게 구매할 수 있다는 점 때문이고, 그럼에도 포기하는 이유는 저렴한 만큼 낙찰받기도 어렵고 또 여러 험난한 과정이 기다릴 수도 있기 때문이다. 

이 책은 경매를 보다 쉽게 풀어쓰면서 또 실전에서 응용할 수 있는 각종 팁이 소개되어 있어, 다독으로 내용을 독파하기만 한다면 다른 이의 도움 없이도 경매에 도전할 수 있을 것으로 보인다.

책에 나온 직장인을 위한 틈새경매전략을 몇 가지 소개해보겠다.

1.매일 매물을 찾아보고, 휴일에는 관심지역 임장을 가자.

 *임장은 자료조사의 시작이 아니라 끝. 임장 전 관심 경매 물건에 대한 서류 검토는 끝나야 한다. (나만의 경매물건보고서 만들기) 

 *시세조사는 현재 부동산중개업소에 들러 매도가격, 매수가격 모두 문의하자. 그리고 직접 문의 전 법원 감정평가액, 국토부 실거래가 공개시스템을 통한 실거래가 확인, KB부동산에서 최근 시세와 가격변동 추이까지! 

 *임장서 확인할 내용은, 1)법원경매정보 사이트의 서류 내용과 실제가 맞는지 확인, 2)대중교통을 이용하여 실제 거주자의 입장에서 교통 및 편의시설 체크하기, 3) 재개발, 재건축 등 발전 가능성, 호재 있는지 확인, 4) 우편함에 우편물이 있다면 매각물건명세서 상 인물과 동일인인지 확인, 5)노후 정도 확인, 6)되도록이면 연식이 오래되지 않은 물건으로, 높은 지대나 외지에 있는 물건도 가격 싸더라도 신중하게 선택하기, 7) 채광, 8)주차장, 9) 관리비 연체 (연체된 관리비는 낙찰자가 부담) 10) 면적에 따라 좀 더 세밀히 주변 분석하기 등이다. 

2. 종목보다 지역부터 선정하라. 

1순위 투자 대상은 오르는 부동산이다. (경매보다 급매, 급매보다 대세상승장!) 지역 내 부동산의 큰 흐름을 먼저 이해하고, 그 틀에서 세부적으로 부동산을 고른 다음 경매 투자에 나서자. 

3. 부동산을 쇼핑하라.

매일 쇼핑하듯이 대법원경매정보 사이트, 유로경매정보 사이트를 들어가 보자. 하루 15분이면 족하다. 

4. 다른 관점으로 경매물건에 접근하라. 

입찰 경쟁이 낮은 비인기 경매 물건을 싸게 낙찰 받아서 돈 되는 물건으로 만들 수 있다. 목욕탕 건물이나 단독주택, 공장, 구분상가 등의 물건은 용도 변경, 개보수, 업종 전환 등을 거치면 수익형 부동산으로 탈바꿈 가능하다. 

<경매 투자 단계>

1. 물건 검색

2. 권리분석 

  낙찰자가 인수해야 하는 권리. 권리분석의 갑은 말소기준권리로, 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수해야 하며, 이 정보는 등기부등본 상에 나온다. 그리고 매각물건명세서를 통해 점유자(임차인)가 있는지 확인해야 한다. 그리고 말소기준권리보다 날짜순으로 늦어도 먼저 배당되는 것들이 있는데 1)경매집행 비용 2)최우선변제 3)당해세 이다. 

3. 수익률분석

 입찰여부를 판단하기 위해서는 보수적인 계산 접근으로 수익률 분석이 필요하다. 반값에 나왔다고 덥썩 잡지 말고, 왜 반값에 나왔는지 이유를 확인해야 할 필요가 있다. 

4. 명도

 명도는 결국 낙찰자의 편이다. 점유자와 최대한 원만한 합의를 이끌어내는 과정이 필요하다. 점유자의 짐이 모두 비워진 상태, 즉 명도가 끝나지 않은 상태인데 다른 임대 계약을 섣불리 맺으면 안된다. 그리고 점유자가 끝까지 나가기를 거부한다면 강제집행을 통해 문제를 해결할 수 있다. 

5. 임대사업자의 길 

위 각 단계에서 꼭 체크해야 할 것들에 대한 내용이 책에 담겨있다. 이 중 어느 하나도 중요하지 않은 것이 없고, 한 단계 한 단계 허들을 넘듯이 뛰어넘다보면 경매 투자에 성공하게 된다. 

사실 경매를 공부하면서 배우는 내용들은 투자 뿐만 아니라 살아가면서 꼭 필요한 너무 유용한 정보들이다. 등기부등본을 잘 해석하는 것은 부동산 매매의 기본 중 하나인데 모르는 사람들도 의외로 많다. 경매를 얕게 공부하면서 들었던 생각은, 경매 공부하면 최소한 사기는 안 당하겠구나 였다. ^^ 

내가 살 집을 고를 때, 남들보다 좀 더 스마트하게 경매로 집을 구하는 것도 좋을 것 같다. 만약 성공하게 된다면, 투자의 길로 들어서는 건 자연스러운 수순이 아닐까 싶다. (안해본 사람은 있어도 한번만 해본 사람은 없을 것 같다.^^) 

이 책을 부동산에 관심이 있는 친구들이 있다면 꼭 선물해 주고 싶다. 

투자의 열매는 하루아침에 맺어지지 않는다. 하루 60분 꾸준하게 투자해서 내공을 쌓아가자. 어떤 사이트는 날마다 들어가 검색해야 하고, 어떤 사이트는 일주일이나 일정 간격을 두고 정기적으로 방문해 자료를 검색해야 한다. 날마다 꾸준히만 한다면 검색하면 할수록 부동산 경매 세계가 더 잘 보인다. 여러번 보다 보면 보이지 않던 것이 새롭게 보이고 모르던 것도 차츰 이해하게 된다. 학창시절에 같은 문제집을 여러 번 풀면서 이해하는 것과 비슷하다. - P53