저자 및 도서 소개
도서 이름 : 이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일 - 양도세, 종부세, 종소세, 상속, 증여까지 부동산
독서 기간 : 7/23 ~ 7/30
저자/출판사 : 이은하 (지은이)스마트북스
저자 소개
한국 및 미국 세무사(EA). 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사 학위를 받았다.
세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 13년 동안 ㈜미래에셋대우에서 VIP고객의 세무 컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다.
2017년 8.2대책 및 2018년 9.13대책으로 주택 관련 세법이 대폭 바뀌어 세무전문가조차 양도소득세 상담을 꺼려할 정도로 복잡해졌다. 그럼에도 시중에 나와 있는 세금 서적 중 주택에 대한 세금을 집중적으로 다룬 책은 거의 없는 형편이다.
저자는 동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’를 연재하고 13년 동안 3,000명이 넘는 부동산 투자자와 심도 있는 상담을 진행했다. 이를 통해 고액 자산가들은 물론이고 일반인들이 가장 궁금해 하는 세금이 무엇인지, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드는 무엇인지 아주 잘 알게 되었다. 이 책 『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』은 그간의 상담경험을 녹여 부동산 세금의 절세법을 자세히 다루고 있으며, 독자들이 궁금해 하는 사항을 시원하게 해결해 준다.
양도소득세의 기본 개념부터 시작해 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자가 알아야 할 세금 등 주택 세금을 총망라했다. 또 최근 확대되고 있는 토지보상에 대한 세금과 자산가들의 관심이 커지고 있는 해외 부동산 투자에 대한 세금도 포괄적으로 다룬다. 독자들이 자신의 생애주기에 따라 겪을 수 있는 주택 관련 세금을 잘 알게 하는 데 중점을 두었다. 또 저자가 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고 절세 사례를 구체적으로 살펴줌으로써 누구나 부동산 세금을 쉽게 이해할 수 있게 했다.
도서 소개
이은하 세무사가 13년간 3,000명이 넘는 부동산 투자자들과 직접 상담한 경험을 토대로, 투자자들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드를 꼼꼼하게 정리했다. 고액 자산가, 다주택자, 주택임대사업자는 물론이고, 1세대 1주택자, 주택 취득 예정자 등에게 필요한 필수정보가 모두 들어 있다.
양도소득세의 기본 개념부터 시작해 다주택자 중과, 종합부동산세, 종합소득세, 상속/증여, 주택임대사업자가 알아야 할 사항은 물론이고, 최근 관심이 커지고 있는 토지보상 및 해외 부동산 투자에 대한 세금까지, 부동산 세금의 A부터 Z까지 총망라했다.
아울러 최신 세법 및 시행령을 모두 반영했으며, 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 실제 절세 사례를 구체적으로 보여줌으로써 독자들에게 실질적 도움이 되도록 했다. 특별부록으로 <이은하의 절세특강> DVD가 수록되어 있으며, <특집>에서는 다주택자의 법인을 활용한 절세방법도 살펴본다.
키워드
# 세금, 절세
# 양도소득세
# 조정대상지역
목차
머리말_부동산 투자자 3,000명, 실제 사례로 보는 절세의 기술
1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다
01 부동산 세금 한눈에 보기
부동산 세금의 삼총사
02 양도소득세는 왜 ‘부동산 세금의 꽃’이라고 할까?
재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
양도소득세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
양도소득세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유
03 양도소득세 과세대상은 무엇이 있을까?
분양권이나 권리금, 양도소득세를 내야 할까?
양도소득세는 열거주의 세금이다
부동산 양도소득세 과세대상을 알아보자
04 양도소득세를 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
2단계 장특공 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기
3단계 양도소득세 구하기
4단계 총 납부세액 구하기
05 취득가액 신고하는 4가지 방법
실제로 거래한 취득가액 증빙하는 법
매매계약서나 영수증이 없다면 매매사례가액 체크
감정가액을 쓰는 방법도 있다
가장 많이 쓰는 방법, 환산가액
06 환산가액으로 신고하는 게 유리할까?
환산가액, 어떻게 계산할까?
환산가액은 시골 땅, 단독주택 등 유리
일부러 환산가액으로 신고해도 될까?
07 필요경비로 양도소득세 줄이는 법
취득비용은 필요경비로 인정한다
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
양도비용은 필요경비로 인정한다
08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
보유기간이 길수록 공제율이 커진다
잔금일을 정할 때 주의할 점
09 양도소득세의 과세표준과 세율 알아보기
양도소득세는 계단식 누진세이다
과세표준에서 누진공제액을 빼는 이유
10 분양권의 양도소득세
분양권 프리미엄, 보유기간에 따라 세율이 다르다
11 양도소득세가 중과되는 경우
실수요가 아닌 경우 중과한다
조정대상지역 내 다주택자 중과
비사업용 토지는 중과한다
조정대상지역의 분양권 & 미등기 부동산은 중과한다
단기보유도 중과한다
12 양도소득세는 어떻게 신고·납부할까?
무신고 및 납부지연 가산세
13 다운계약서 문제 들여다보기
다운계약서를 썼더라도 양도소득세 적게 내는 법
다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다
다운계약서 잡는 세무당국
[절세상식] 무서운 가산세 삼총사
[절세상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
[절세상식] ‘부동산 공시가격 알리미’사이트에서 기준시가 알아보는 법
[절세상식] 사례로 알아보는 양도소득세 계산법 연습
[현장 목소리] 손해 봐도 양도소득세를 내야 할까?
[현장 목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
[현장 목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점
[현장 목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
[현장사례로 보는 절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
[현장사례로 보는 절세전략] 손실난 부동산, 이익난 부동산과 같은 해에 처분하라
2장 1세대 1주택 비과세, 확실히 챙기기
01 1세대 요건에 대한 6가지 질문
양도소득세는‘세대’단위로 계산한다
부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼 수 있을까?
부모와 따로 사는 미혼이 별도 세대가 되려면
대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대가 될까?
주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면
미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?
02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
‘주택의 수’ 판단할 때 중요한 점
사실상 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택
오피스텔은 주택 수에 포함될까?
입주권은 주택 수에 포함될까?
다가구주택/다세대주택의 주택 수는 어떨까?
다세대주택을 다가구주택으로 바꾸어 주택 수 줄이기
상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
03 보유기간, 거주기간 체크하기
비과세 요건 못 갖추었다고 지레 포기하지 말자
8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유·거주 요건
2017년 8월 3일 이후에 산 주택, 비과세 받으려면
04 2년 보유 및 거주 안 해도 비과세 특례
05 2년 거주 안 해도 받을 수 있는 비과세 특례
06 고가주택 양도소득세 절세법
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제
[현장 목소리] 1세대 1주택 비과세를 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?
[현장 목소리] 부부 공동명의가 유리한 세금 알아보기
[현장 목소리] 부부 공동명의로 할 때 주의할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
[현장사례로 보는 절세전략] 거주요건 못 채우는 1주택자, 비과세를 받으려면
[현장사례로 보는 절세전략] 토지와 건물 소유자가 다른 단독주택, 주택 수는 어떻게 계산할까?
3장 2주택이라도 비과세 받는 법
01 이사로 인한 일시적 2주택에 관한 4가지 질문
종전주택은 조정대상지역, 신규주택은 비조정대상지역이라면
신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?
종전주택 처분기간이 5년인 비과세 특례
02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세 방법
결혼으로 인한 2주택자의 비과세 방법
03 상속주택 특례에 관한 8가지 질문
1주택을 상속받아 2주택이 된 경우
같이 살던 부모님의 사망으로 2주택이 된 경우
외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례가 될까?
상속주택과 일반주택, 파는 순서가 중요하다
상속주택이 2채 이상인 경우
형제가 한 채를 공동상속한 경우
주택 여러 채를 공동상속한 경우
공동상속주택의 주된 상속인은 주의해야 한다
04 다주택자가 거주주택의 비과세 받는 법
다주택자가 살고 있는 집을 비과세 받으려면
2019년 세법 개정으로 바뀐 내용
[현장사례로 보는 절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택을 2년 안에 못 판 경우
[현장사례로 보는 절세전략] 2주택자가 거주주택 비과세 받는 법
[현장사례로 보는 절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
[현장사례로 보는 절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택을 먼저 팔까?
[현장사례로 보는 절세전략] 상속주택으로 인한 2주택자, 절세를 위한 양도순서
4장 다주택자 양도소득세 절세법
01 다주택자의 절세 기술, 사전 체크리스트
다주택자 중과가 시행될 당시의 선택지
02 다주택자 중과 알아보기
다주택자 중과, 무엇이 있을까?
조정대상지역이 아닌 경우 다주택자 중과는?
2채 이상이면 무조건 양도소득세가 중과될까?
조정대상지역 외의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다
2009~2012년에 산 주택(조정대상지역)의 중과 여부
03 다주택자 중과 때 ‘주택 수’에서 제외되는 주택
다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택
다주택자의 주택 수 연습문제
며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 중과가 가벼워지네?
일반인들이 ‘주택 수’ 계산에서 자주 혼동하는 것
04 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택
2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택
2주택자에게만 해당되는 중과배제주택
‘주택 수에서 제외되는 주택’과 ‘중과배제주택’의 차이점
05 다주택자의 절세를 위한 임대주택
임대주택 등록, 어떤 세제혜택이 있었을까?
임대주택의 세제혜택을 받으려면
06 9.13 대책 이후 임대주택 세제혜택의 변화
07 수도권 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?
2018년 9월 13일 이전에 산 주택이라면
임대주택 등록의 혜택
9.13대책 이후 바뀐 임대주택 혜택
08 임대료 인상률 연 5% 상한제 3가지 핵심질문
환산보증금은 어떻게 구할까?
다음 세입자, 임대료 5% 이상 못 올릴까?
임대료 급락한 입주 아파트, 다음에 5% 이상 못 올릴까?
2019년 10월 24일부터 바뀌는 임대료 인상률 규정
09 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택
취득세 감면
재산세 감면
임대주택 등록 시 꼭 지켜야 할 기타 의무
[현장 목소리] 다주택자 절세 체크리스트
[절세상식] 임대주택 등록 및 말소신고
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자의 절세를 위한 양도순서
[현장사례로 보는 절세전략] 주택임대사업자 등록, 4가지 고려할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 양도소득세 100% 감면 vs 장특공 70%, 어떤 걸 선택할까?
[현장사례로 보는 절세전략] 신축감면주택이 있는 다주택자의 절세전략
-2019년 2월, 세무업계를 발칵 뒤집은 예규
5장 알면 덜 내는 주택 보유세
01 부동산 매매할 때 재산세 절세법
재산세, 어떻게 절세할까?
취득세는 취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?
02 다주택자의 종합부동산세 절세법
단독명의/공동명의, 종합부동산세 어떻게 다를까?
다주택자가 종합부동산세 비과세를 받으려면
종합부동산세 합산배제, 이제 신규 취득부터는 안 된다
최근 종합부동산세에서 강화된 세법
03 주택 임대소득에 대한 종합소득세
양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준
주택 수에 따른 종합소득세의 차이
04 주택 임대수입 계산하는 법
주택 임대수입은 어떻게 계산할까?
보증금은 간주임대료로 환산한다
05 임대수입이 연 2,000만원 이하인 경우
분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까?
종합소득세가 감면되는 임대주택
06 임대수입 연 2,000만원 초과인 경우
추계신고란?
단순경비율이 유리하다
임대소득이 높으면 기준경비율
신규 사업자의 임대수입이 연 7,500만원 미만인 경우
07 임대수입 장부 작성에 대한 5가지 질문
장부 작성이 필요한 경우
간편장부와 복식장부
무기장 가산세와 기장세액공제
장부작성 시 어떤 비용을 필요경비로 인정받을까?
감가상각비 절세의 기술
08 임대수입 추적 강화에 대비하자
임대주택 등록 안해도, 임대 여부 확인
이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다
09 다주택자의 건강보험료 체크하기
주택임대사업자로 등록하려니 건강보험료가 걱정이다
피부양자의 3가지 요건 알아보기
임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?
[절세상식] 임대사업자 등록, 내 지역건강보험료는 얼마일까?
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자 부부의 종합부동산세 절세법
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택 임대사업자의 종합소득세 절세법
6장 증여를 통한 양도소득세 절세법
01 증여세의 기본기 익히기
증여세는 어떻게 계산할까?
관계에 따라 공제액이 다르다
과세표준에 따라 세율이 다르다
증여세 계산하기
증여세는 10년 합산이다
증여공제 그룹별로 10년에 한 번만
02 부동산별로 증여재산가액 계산하기
증여 부동산의 가격 평가하기
아파트보다 토지, 단독주택, 빌딩이 증여에 유리한 이유
03 부담부증여로 절세하기
부담부증여가 뭐지?
부담부증여, 어떤 경우에 유리할까?
부담부증여를 할 때 주의할 점
04 자녀에게 저가양수 한 경우
자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다
05 자금출처 조사 미리 대비하는 법
구입자금의 80%를 소명해야 한다
일부를 증여했다면 어땠을까?
[현장 목소리] 부동산 증여세 신고할 때 주의할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 자녀 증여를 통한 절세의 기술
[현장사례로 보는 절세전략] 배우자 증여를 통한 절세의 기술
[현장사례로 보는 절세전략] 증여 후 5년 안에 팔면 이월과세 무섭다
[현장사례로 보는 절세전략] 부담부증여를 하면 오히려 총 세금이 많아지는 경우
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자의 절세전략, 양도 vs 증여 vs 임대주택 등록
[현장사례로 보는 절세전략] 토지 증여는 5월 말 전에
[현장사례로 보는 절세전략] 부동산 증여의 3가지 절세기술
7장 비사업용토지, 농지 양도소득세 절세법
01 비사업용토지의 양도소득세 7가지 질문
비사업용토지에 대한 중과, 어떻게 변했을까?
사업용/비사업용토지, 세금이 얼마나 차이날까?
절세를 위해 비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법
아버지의 농지 상속, 비사업용토지로 중과될까?
회사 다니면서 농사중, 사업용토지로 인정될까?
주말농장, 비사업용토지일까?
비사업용토지 여부를 알 수 있는 방법이 있을까?
02 농지의 양도소득세 감면 3가지 질문
농사짓던 농지를 팔려고 하는데…
농지 두 필지의 양도소득세를 줄이려면
상속받은 토지는 자경감면이 될까?
[현장사례로 보는 절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속이 유리하다
8장 토지 수용과 세금
01 수용토지와 집, 양도소득세 3가지 질문
수용토지, 양도소득세가 얼마나 감면될까?
수용된 주택, 거주요건을 못 채워도 비과세 될까?
수용된 비사업용토지, 가산세율이 적용될까?
02 대체취득의 세제혜택 4가지 질문
보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세를 받으려면
대토보상 특례를 받으려면
농지를 대토로 받을 경우 양도소득세 혜택이 더 크다
보상에 이의신청을 한 경우
03 거액 보상금, 세무조사에 대비하는 법
보상금을 증여신고 없이 주면 위험하다
거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다
[현장사례로 보는 절세전략] 수용농지 2필지, 양도소득세 줄이는 2가지 방법
[특집1] 해외 부동산과 세금
[특집2] 부동산 절세의 13가지 핵심전략
[특집3] 부동산 시장의 흐름과 세금정책: 정부의 세금정책에 올라타는 법
[특집4] 다주택자, 법인으로 등록하면 절세될까?
내용
P5 머릿말
'전세 빼주고 세금 내면 남는 게 없다'는 말
모든 자신의 수익률은 세금을 내고 난 후의 세후수익률이 진짜다.
특히 부동산을 팔았을 때 내는 양도소득세는 금액이 크기 때문에 세전이익과 세후이익이 크게 차이나는 경우가 많다.
다주택자라도 미리 절세방안을 찾아 양도소득세를 한푼도 안 내는 경우도 있고,
잘 모르고 대책 없이 있다가 다주탁자 중과 등에 걸려 엄청안 세금을 내야 하는 경우도 자주 있다.
'부동산 투자에서 가장 중요한 것 중하나가 세금'이라는 말이 나오는 이유다
1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다.
P20 부동산 세금의 삼총사
부동산의 세금은 취득할 때, 보유할 때, 양도할 때 등 크게 3가지로 나눌 수 있다.
부동산을 췩득 할때는 취득세를 내야한다.
부동산을 가지고 있는 동안에는 매년 6월 1일을 기준으로 재산세가 나온다.
일정금액 이상의 부동산을 소유한 경우에는 종합부동산세도 내야한다.
부동산을 팔 때는 양도차익에 대한 양도소득세를 내야한다.
부동산 등 재산에 대해 내는 세금을 '재산세제'라고 한다. 상속세, 증여세, 양도소득세 등이다.
P28 부동산 양도소득세 과세대상을 알아보자
-주택, 토지, 상가, 오피스텔 등을 팔아 생긴 소득은 양도속세 과세대상이다.
건물에 딸린 창고 등 부속 시설물, 길. 담. 굴뚜.상하수도설비 등을 팔아 생긴 소득도 양도소득세를 내야한다.
-부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권, 입주권도 양도소득세 과세대상이다.
-사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권도 양도소득세 과세대상이다
-골프회원권, 콘도회원권, 헬스회원권 등 시설물 이용권도 양도소득세 과세대상이다
P30 양도소득세를 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 빼서 구한다.
양도가액은 부동산을 '실제로'양도한 가격, 취득가액은 부동산을 '실제로'산 가격이다
실제로 거래한 가격이란 점에 유의하자.
양도차익 = 양도가액(파는가격) - 취득가액(산가격) - 필요경비
2단계 장특공 & 기본공제 빼고 과세표준 구하기
양도차익에서 장기보유특별공제를 제공해준다.
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유하면 보유기간에 따라
양도차익의 일정비율을 공제해주는 것이다.
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250
3단계 양도소득세 구하기
과세표준에 해당하는 양도소득세 세율을 곱하고 누진공재액을 빼준다
양도소득세 = 과세표준 X 세율 -누진공제액
4단계 총 납부세액 구하기
양도소득세를 낼 때는 부가세로 지방소득세가 추가된다. 이때 지방소득세는 양도소득세의 10)이다.
총 납부세액 = 양도소득세 +지방소득세(양도소득세의 10%)
P40 필요경비로 양도소득세 줄이는법
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
자본적 지출액은 부동산의 수명을 연장시키거나 가치를 높이기 위해 지출한 수선비를 말한다.
발코니 샷시 설치 및 교체비, 방/베란다 확장 공사비, 바닥시공, 보일러 교체비 등이다.
P44 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
장기보유특별공제는 3년이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익의 일정비율만큼을 공제해준다.
단, 미등기자산이나 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제를 못받는다.
잔금일을 정할 때 주의할 점
매매계약서를 작성할 때는 주택의 보유기간을 계산해본 후에 잔금일을 정해야한다.
고작 하루 차이로 양도소득세를 수십만원에서 수백만원도 아낄 수 있으므로 매매계약서를 쓸 때는
잔금일을 꼼꼼히 체크해야 한다.
P51 분양권의 양도소득세
분양권은 아파트 당첨권이며, 입주권은 재개발, 재건축 조합원들이 소유한 신축주택에 대한 소유권이다.
둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득세 과세대상이다.
분양권의 양도소득세 = (프리미엄-필요경비-기본공제 250만원)X세율
2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역의 분양권은 보유기간에 상관없이 양도차익의
50%세율로 중과된다.
P54 양도소득세가 중과되는 경우
실수요자가 아닌 경우 중과한다.
조정대상지역 내 다주택자 중과
원래 과세표준 1억원의 양도소득세 세율은 35%인데, 조정대상지역의 2주택자는 세율에 10%가 가산되며,
3주택자 이상은 20%가 가산된다.
P58 양도소득세는 어떻게 신고. 납부할까?
무신고 및 납부지연 가산세
무신고 가산세는 납부할 세액의 20%이다.
만약 양도소득세 세액이 4000만원이라면 무신고 가산세로 무려 800만원을 더 내야한다.
납부지연 가산세도 무섭다. 납부지연 가산세는 미납기간 1일당 0.025%, 연 9.125%이다.
P61 다운계약서 문제 들어다 보기
2006년 1월 1일 이후 다운계약서 작성은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 위반으로 불법임을 명심하자.
매도자, 매수자 모두에게 실제 거래액의 2~5%의 과태료가 부과된다.
더구나 2011년 7월 1일 계약서 작성분부터는 발각되는 경우, 과태료는 물론이고 비과세, 감면 혜택까지
크게 축소되는 불이익을 당한다는 것을 기억하자.
P76 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
양도소득세는 분류과세가 디는 소득이다. 즉 이자, 배당, 근로, 사업, 연금, 기타소득 등 다른 종합소득과 합산하지
않는다. 따라서 다른 종합소득이 많은 것과 양도소득과는 관계가 없으니 안심해도 된다.
P82 손실 난 부동산, 이익 난 부동산과 같은 해에 처분하라
양도이익 1억원 + 양도차손 -8000만원 = 양도차익 2,000만원
이익이 난 부동산과 손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도소득세를 줄일 수 있다.
2장 1세대 1주택 비과세, 확실히 챙기기
P86 1세대 요건에 대한 6가지 질문
양도소득세는 '세대'단위로 계산한다.
양도소득세는 주택 수를 소유자별이 아니라 '세대'를 단위로 계산한다.
비과세 혜택을 받으려면 1세대 1주택이어야 하는데, 세대 개념을 헷갈려하는 사람들이 많다.
세대란 간단히 말하면 거주자 및 그 배우자와 자녀이다.
P87 부모와 따로사는 대학원생, 별도 세대로 볼 수 있을까?
주민등록을 달리하고 실제로 주소를 옮겨서따로 살더라도 세대분리 요건이 되지 않는다.
여전히 부모와 같은 세대로 본다.
세대요건은 양도일 시점으로 판판한다. 따라서 자녀가 미혼이고 아직 취업이 안되었따면,
만 30세가 될 때까지 매도를 미루는 것도 절세법 중 하나다.
P88 부모와 따로 사는 미혼이 별도 세대가 되려면
만 30세가 넘었거나, 소득이 일정금액 이상이어서 독립적으로 생계를 유지하면서
주택관리할 능력이 인정되는 경우에는 부모님과 떨어져 혼자 살면 별도 세대로 인정받을 수 있다.
이 경우 부모와 자녀가 세대분리가 되어 각각 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
P92 내가 가진 '주택 수' 판단하기
사실상 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택
세법에서는 '실제로' 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택으로 본다. 등기부등본, 건축물대장 등 관공소의
공부상 용도 및 등기여부에 상관없이 '실제로 주거에 사용되는 건물인가'로 주택 여부를 판단한다.
P100 보유기간, 거주기간 체크하기
8.2부동산 대책으로 바뀐 보유, 거주 요건
예전에는 2년 보유요건만 채우면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있었다. 하지만 2017년 8.2 부동산 대책으로
조정대상지역의 주택은 2년 거주요건을 채워야 비과세를 해주도록 바뀌었다.
P108 고가주택 양도소득세 절세법
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제
9억원 초과 1세대 1주택자는 장기보유특별공제 혜택이 크다. 보통은 15년 이상 보유시 최대 30%공제되지만,
1세대 1주택자는 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제해준다.
단, 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 거주요건을 채워야 80%공제를 받을 수 있다.
따라서 2년 거주요건을 못 채운 1세대 1주택자라면 2019년 안에 파는 것이 세금 면에서 유리하다.
P114 부부 공동명의가 유리한 세금 알아보기
부동산을 팔 때는 양도소득도 소유자별로 과세되무로 공동명의가 유리하다. 양도소득이 10억원일 때, 공동명의라면 부부가 각자
양도차익이 5억원이 되고 이로 인해 누진세율이 더 낮기 때문이다.
정리해보자. 취득가액, 시가표준액 등 집값에 세금을 매기는 취득세와 재산세는 공동명의로 해도 유리한 점이 없다.
하지만 소유자별로 세금을 매기는 종합부동산세와 종합소득세, 양도소득세는 공동명의가 유리하다.
P119 이혼시 재산분할 VS 위자료, 무엇이 유리할까?
재산분할
재산분할의 경우 원래내 몫이 있는 공동재산을 이혼으로 나누어 명의만 나로 바군것으로 보기에 양도소득세 과세대상이 아니다.
재산분할로 취득한 부동산은 나중에 팔 때, 취득시기를 전 배우자의 취득일로 보고, 보유 및 거주기간이 모두 통산 된다.
위자료
위자료는 대가성이 있는 것으로 보아 양도소득세 과세대상이다.
3장 2주택이라도 비과세 받는 법
P126 이사로 인한 일시적 2주택에 관한 4가지 질문
종전주택은 조정대상지역, 신규주택은 비조정대상지역이라면
조정대상지역에 주택이 한 채 있는 상태에서 비조정대상지역에 새 집을 산 경우, 종전주택을 3년 이내에 팔면
비과세를 받을 수 있다. 개정된 세법은 종전주택과 신규주택이 '모두'조정대상지역에 있는 경우에만 적용 된다.
즉 두채 모두 조정대사장이역인 경우는 종전주택을 2년에 팔아야하고,
한 채라도 조정대상지역이 아니면 3년 안에 팔아도 비과세를 받을 수 있다.
P131 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
결혼으로 인한 2주택자의 비과세 방법
혼인한 날부터 5년 내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있다.
이때 혼인한 날로 결혼식날이 아니라 '혼인 신고일'을 의미한다. 혼인 신고일을 미루면 1세대 1주택 비과세를
적용받을 수 있는 기간이 그만큼 연장될 수 있음을 기억하자
P141 다주택자가 거주주택의 비과세 받는 법
2019년 세법 개정으로 바뀐 내용
종전에는 주택임대사업자가 거주주택을 팔 때 비과세를 받는 횟수에 제한이 없었다.
몇 번이고 2년 이상 살았던 아파트를 팔고사기를 반복하며 갈아타면서도 비과세를 받을 수 있었다.
하지만 2019년 2월 12일 후 취득한 주택부터는 주택임대사업자의 거주주택에 대한 비과세 혜택은 평생에 한번밖에
받을 수 없게 바뀌었다.
4장 다주택자 양도소득세 절세법
P158 다주택자 중과 알아보기
조정대상지역이 아닌 경우 다주택자 중과는?
다주택자라도 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 양도소득세 세율도 일반 세율로 과세된다.
P161 2채 이상이면 무조건 양도소득세가 중과될까?
그렇지 않다. 2017년 8.2 부동산 대책으로 인한 양도소득세 중과는 조정대상지역의 주택을 파는 다주택자에게만 해당된다.
따라서 그외의 지역에 있는 주택을 팔 때는 중과되지 않는다. 또한 조정대상지역 공고일 전에 매매계약을 체결하고
계약금을 지급한 경우도 중과되지 않는다.
P163 다주택자 중과 때 '주택 수'에서 제외되는 주택
다주택자 중과시, 주택 수에서 빼는 주택
1.수도권 및 광역시. 특별자치시 외의 지역에 있는 주택
2.주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하
P165 며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 중과가 가벼워지네?
아파트와 단독주택의 공시가격은 매년 4월 30일에 공시되기 때문에, 그 전에 팔면 전년도의 공시가격이 적영되고,
공시일 이후에 팔면 올해의 공시가격이 적용된다.
P166 일반인들이 '주택 수' 계산에서 자주 혼동하는것
양도소득세를 계산할 때 '주택 수에서 빼주는 주택'은 '다주택자로서 양도소득세 중과 여부'를 판단할 때 주택 수에서
빼준다는 것이다. 중과 여부 판단이 아닌, 그냥 양도소득세를 계산할 때는 전주 아파트도 주택수에 포함 된다.
P174 다주택자의 절세를 위한 임대주택
임대주택 등록, 세제혜택을 받으려면
임재주택으로 등록했다고 해서 모든 주택이 세제혜택을 받을 수 있는 것은 아니다.
임대주택은 크게 매입임대주태고가 건설임대주택으로 나눌 수 있는데, 가장 많이 볼 수 있는 매입임대주택을 중심으로 살펴 보겠다.
임대주택 등록으로 세제 혜택을 받으려면 금액과 임대기간, 임대료 상한 기준을 모두 만족해야한다.
1.금액 기준을 체크하자
2. 일정기간 이상 임대해야한다.
3. 임대료 상한 기준을 만족해야한다.
P178 수도권 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?
2018년 9월 13일 이전에 산 주택이라면
2018년 3월 31일까지 임대주택으로 등록한 경우는 4년 단기 임대주택으로 등록하고 5년이상 임대하다가 팔면
세제해택을 받을 수 있었지만, 2018년 4월 1일 이후 등록분부터는 8년 장기임대주택으로 등록해야 한다.
P179 임대주택 등록의 혜택
임대주택의 양도소득세 세제혜택은 크게 3가지로 볼 수 있다
1. 소득세법상의 중과 배제, 조세특례제한법상의 2. 장기보유 특별공제 특례, 3. 양도소득세 100% 감면이다.
소득세법에서 임대주택의 중과배제 혜택은 임대 개시일 시점에 수도권은 기준시가 6억원 이하에만 적용된다.
P203 2021년부터 주의할 점
2021년 부터는 주의할 점이 하나 더 있다. 세법이 개정되어 다주택자의 경우 최종적으로 1주택이 된 상태에서,
다시 2년 이상을 보유한 후에 양도해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 되었다.
지금은 양도차익이 작은 B주택을 판 이후 바로 A 주택을 팔아도 비과세를 받을 수 있지만, 2021년 1월 1일 이후에는
B주택을 판 날 이후로 A주택을 2년 더 보유한 이후에 팔아야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
5장 알면 덜 내는 주택 보유세
P218 부동산 매매할 때 제산세 절세법
제산세, 어떻게 절세할까?
제산세는 말 그대로 소유한 재산에 부과되는 세금으로, 부동산을 부요하면 나누나 내는 세금이다. 6월 1일을 기준으로 하여
부과되며, 주택의 경우 7월에 산출세액의 50%가 부과되고, 9월에 나머지 50%가 부과된다. 주택 재산세가 20만원 미만이면
분납하지 않고 7월에 모두 부과된다. 상가 등 건축물 재산세는 7월에 나오고, 토지는 9월에 재산세가 나온다.
P221 다주택자의 종합부동산세 절세법
단독명의/공동명의. 종합부동산세 어떻게 다를까?
제산세는 집값이 얼마든 간에 모든 주택에 과세되지만, 종합부동산세는 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 소유주에게만
과세된다. 1세대 1주택의 경우 3억원을 추가로 공제해주므로 공시가격이 9억원 초과 주택에만 과세된다. 단, 3억원을 추가고
공제 받으려면 단독명의여야한다.
그렇다고 부부 공동명의 1세대 1주택자가 불리한 것은 아니다. 공동명의라면 종합부동산세를 부부 각자 6억원씩 총 12억원
공제 받을 수 있기 때문이다.
P235 임대수입 연 2,000만원 초과인 경우
추계신고란?
일반적으로 사업자는 매출과 신제로 발생하는 비용을 장부로 작성하여 이익에 대해 세금을 내야 한다. 임대사업자도 마찬가지다.
하지만 장부를 작성하지 않아도 국세청에서 정하는 경비율만큼은 비용으로 인정 받을 수 있다.
이렇게 장부를 작성하지 않고, 정해진 경비율만큼을 경비처리하여 신고하는 것을 '추계신고'라고 한다. 말 그대로 추정하여
계산하는 신고라는 의미이다.
P243 임대수입 추적 강화에 대비하자
2019년부터 주택임대소득에 대한 전면과세가 실시된 데다가, 주택임대차정보시스템으로 정밀한 조사가 가능해졌기 때문에,
임대주택으로 등록하지 않앗따고 해서 임대소득을 누락했다가는 본세는 물론 가산세까지 맞을 가능성이 커졌다.
P253 다주택자 부부의 종합부동산세 절세법
종합부동산세는 누진세율 구조라는 것을 기억해야 한다.
결론적으로 명의를 한명한테 몰아주는 것보다, 둘다 가산세율이 적용되더라도 공동명의로 하는 것이 종합부동산세가 적게
나온다. 주택을 사기 전에 단독명의, 또는 공동명의일 때의 세금 부담을 미리 시물레이션을 해보고 의사결정을 하는 것이 좋다.
6장, 증여를 통한 양도소득세 절세법
P260 증여세의 기본기 익히기
증여세는 어떻게 계산할까?
증여세 = (증여재산가액 - 증여공제) X증여세 세율 - 누진공제액
과세표준에 따라 세율이 다르다
과세표준 1억원 이하라면 증여세 세율은 10%이다. 과세표준1~5억 이하 20%, 5~ 10억 이하 30% 10억원 초과부터
30억원 미만은 40%이다. 증여금액이 클수록 증여세 세율도 올라간다. 증여 과세표준이 30억원을 초과하면 세율은 50%에 달한다.
증여세는 증여일로부터 소급해서 10년 안에 같은 사람에게 받은 재산을 합산한다. 이때 증여를 해주는 사람이
직계존속인 경우 그 배우자를 포함한다. 즉 할아버지와 할머니 또는 아버지와 어머니를 동일인으로 본다.
P268 부담부증여로 절세하기
부담부증여가 뭐지?
부동산에 들어 있는 대출이나 전세보증금을 같이 넘기는 조건으로 증여하는 것을 '부담부증여'라고 한다.
대출금이나 전세보증금은 나중에 증여받은 사람이 갚아야 할 부채인 샘이다.
부담부증여를 할 경우 증여받은 사람은 무상으로 증여받은 금액만큼에 대해서 증여세를 내여한다.
P284 증여후 5년 안에 팔면 이월과세 무섭다
2019년 2월 12일, 바뀐 이월과세 규정
예전에 분양권은 이월과세 대상이 아니었다.
이월과세는 토지, 건물, 시설물 이용권에 한해 적용되다가 2019년 2월 12일 이후 양도분부터는 분양권과 조합원 입주권도
추가되었다. 그래서 이제는 배우자에게 분양권이나 조합원 입주권을 증여한 후 바로 팔아서 양도소득세를 줄이는 절세전략은
더이상 소용이 없어졌다. 증여 후 5년이 지난 다음에 팔아야 한다는걸 기억하자.
P295 부동산 증여의 3가지 절세기술
요즘 자산가들은 물려줄 재산에 대해 자녀가 낼 세금까지 미리 체크해보고, 최대한 절세할 수 있는 방법으로 계획을 짜는
꼼꼼함을 보이는 것이 특징이다. 그도 그럴 것이 우라나라의 상속/증여세율은 10~50%로 세계적으로 높은 편이다.
고액자산가가 아무 대비 없이 상송을 했다가는 보모세대가 가지고 있던 재산의 반이 세금으로 날아가버릴 수 있다는 얘기다.
7장 비사업용토지, 농지양도소득세 절세법
P300 비사업용토지의 양도소득세 7가지 질문
비사업용토지란 소유자가 토지의 용도에 맞게 상요하지 않으면서 보유하고 있는 토지를 말한다. 농사를 짓지 않으면서
농지를 보유하거나, 도시에 살면서 임야를 보유하건, 건물을 짓거나 주차장 등의 용도로 사용하지 않고 나대지 상태로 보유하고
있는 경우에 이를 '비사업용토지'라고 한다. 나대지는 지목이 대지인데도 지상에 건물이나 주차장 같은 것이 없이
그냥 놀리는 땅을 말한다.
P301 비사업용토지에 대한 중과, 어떻게 변했을까?
비사업용토지도 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 양도소득세 세율도 일반세율에 10%만 가산된다.
예전에 비해 비사엽용토지에 대한 중과가 많이 완화된 상태이다.
P305 비사용토지 여부를 알 수 있는 방법이 있을까?
만약 재산세 과세대상의 '구분'난에 '별도합산 과세대상'또는 '분리 관세대상'이라고 되어 있거나, 재산세가 비과세 또는
감면 된다면 사용토지이다. 만약 재산세 과세대상의 '구분'난에 '종합합산 과세대상'이라고 되어 있다면 비사용토지로 보면 된다.
8장, 토지 수용과 세금
P316 수용토지와 집 양도소득세 3가지 질문
수용토지, 양도소득세가 얼마나 감면될까?
국가나 지방자치단체, 또는 공공단체가 공공 목적을 위해 내의사와 상관없이 강제로 토지를 수용한 경우에도 양도차익이
있다면 양도소득세를 내야 한다. 부동산을 국가 등에 팔고 '보상금'이라는 대가를 받은 유상 양도이기 때문이다.
하지만 공익사업때문에 어쩔 수 없이 팔게 된 점을 감안해서 양도소득세 일부를 감면해 준다.
P320 대토보상 특례를 받으려면
토지가 국가에 강제로 수용당하면서 현금 또는 채권 대신 토지로 보상받은 경우를 '대토보상'이라고 한다.
'대토받은 토지에 해당하는 양도소득세의 15% 세액감면', '양도소득세 과세이연' 둘 중 하나를 선택할 수 있다.
P327 수용농지 2필지, 양도소득세 줄이는 2가지 방법
8년 자경감면을 이용한다.
농지 소재지에 8년 이상 살면서 직접 농사지은 경우, 8년 자경감면으로 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다.
P335 부동산 절세의 13가지 핵심 전략
1.부동산을 살 때는 세금부터 고려한다
2.누구 명의로 사는 것이 유리한지 체크한다.
3.필요경비는 그때그때 챙겨둔다
4.부동산을 팔 생각이면 연초부터 계획을 세운다
5.손실 난 부동산은 이익 난 부동산과 같은 해에 판다.
6.보유 부동산 리스트를 만들어 다각도로 검토한다.
7.1세대 1주택 비과세 요근을 갖추는 것이 최고의 절세다
8.다주택자는 주택 리스트를 만들어 세제혜택 여부를 체크한다.
9.양도차익이 작은 것부터 판다.
10.양도차익이 큰 부동산은 양도보다 자녀 증여가 유리하다.
11.증여는 공시가격 고시일 전에 한다.
12.배우자 증여 5년 후에 팔면 양도소득세를 아낄 수 있다.
13.부담부증여는 절세ㅛ과의 득실을 따져봐야 한다.
느낀점
어렵게만 느껴졌던 부동산 세금을 정말 쉽게 설명 해놓았다.
책을 읽으며 많은 부분을 배울 수 있있다. 두고두고 보며 공부하면 좋을거 같다.
착각 했던 부분이 '주택 수'에 포함하는 부분에 대해 알게 되었고, 나 역시 혼돈 했었다.
중과에 주택 수가 포함 되지 않는 것이지, 양도소득세는 내야하는 부분이라는걸 알게 되었다.
양도소득세를 절세 하는 법을 디테일하게 알려줘서 많은걸 알게 되었고,
증여, 분양권, 입주권, 토지, 보유세 재산세 등등... 정말 많은 것을 알게 되었다.
부동산 세금에 정말 많고, 공부하기에 어렵게만 느껴졌는데, 책을 읽으며 조금은 이해 하게 되었다.