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이제, 돈 되는 경매다 - 돈 없는 당신도 집주인, 상가주인, 땅주인이 될 수 있다!
이현정 지음 / 길벗 / 2017년 10월
평점 :
너무나 생소한 단어인 ‘경매’에 대해 찬찬히 알려준 교과서와 같은 책이다. 평범한 주부로 살다가 가정을 위해 경매를 시작했다는 점과 좋은 시절을 아무것도 모르고 몇 번이나 지나쳤다는 저자의 고백아닌 고백을 들으며 나도 할 수 있을 것 같은 자신감을 불어넣어 준 책이다. 본격적인 내용으로 들어가서 경매에 관련된 내용은 너무나 방대했으며 풍부한 경험의 예시로 미루어보아 저자가 치열하게 공부하고 실전에 부딪혀가며 얻은 ‘살아있는 지식’이라는 생각이 절로 들었다.
가장 어려운 것이 어려운 개념을 쉽게 설명하는 것이라는 말이 있다. ‘이제 돈 되는 경매다.’는 이 말을 가장 이상적으로 실현하는 책이 아닌가 하는 생각이 든다. 어렵고 딱딱하고 이해가 잘 되지 않는 개념들을 일상용어로 풀어서 적절한 예시와 함께 제시하여 한 번의 정독으로도 경매에 대한 개념을 어느 정도 잡을 수 있었다.
실제로 3개월 정도 학원에서 경매수업을 수강한 경험이 있는 남편이 책을 보더니 ‘교재보다 훨씬 쉽고 정리가 잘 되어있네~’ 하고 이야기 할 정도였다. 경매에 입문하려는 사람들은 기본서처럼 두고두고 읽고, 모르는 부분은 참고하며 곁에 두어도 충분한 가치가 있는 책이라는 생각이 들었다.
2. 목차
Part1
큰돈 되는 상가와 토지에 눈떠라!
첫째마당: 경매가 많이 변했다
01|부동산 시장의 사계절
02|부동산 실력 쌓기에 경매만 한 게 없다
03|돈 되는 경매의 시작
둘째마당: 땅에서 기회를 발견하다
04|나도 정원 딸린 예쁜 전원주택에 살고 싶다
05|땅주인이 되는 다양한 방법
06|토지 관련 법, 이것만 알면 된다!
07|시간과 비용을 아끼려면 도로와 배수로부터!
08|좋은 토지를 찾아내는 인터넷 현장답사
09|대지 369평을 낙찰받다
10|이 땅을 어떻게 쓸까? 용도지역과 지목
<알아두면 돈 되는 지식 토지의 지목 & 용도지역별 건폐율과 용적률>
11|지목 확인은 필수! 나가는 돈이 다르다
12|농지취득증명서, 의외로 쉽다!
13|토지 체크 포인트 1 - 지상권과 법정지상권
14|토지 체크 포인트 2 - 분묘기지권과 지분권
셋째마당: 월세 2배, 상가 입찰 도전하기
15|좋은 상가 알아보는 8가지 방법
16|상가 입찰하기0
17|좋은 상가와 나쁜 상가, 공실률이 말해 준다
18|공실률 낮추는 상가 관리법
19|상가 강제집행과 동산경매
20|도전! 공장 입찰
Part2
아는 게 힘이다! 돈을 버는 권리분석
넷째마당: 말소기준권리, 내 돈을 지키는 안전장치
21|많이 알수록 기회도 많아진다
22|돈 되는 경매를 위한 등기부등본 파헤치기
23|경매 난이도, 말소기준권리가 말해 준다!
24|말소하다, 오직 돈에 얽힌 것만
<알아두면 돈 되는 지식 모든 법칙이 그러하듯이 예외가 있다>
25|말소기준권리①은행 근저당권, 말소기준권리의 시작
26|말소기준권리①은행은 손해 보지 않는다
27|말소기준권리② 가압류 있는 집, 입찰해도 되나요?
<알아두면 돈 되는 지식 저당권과 압류는 어떻게 다른가>
28|말소기준권리③ 깨끗한 등기부등본, 경매개시결정만 보면 된다!
29|말소기준권리❹ 이 집은 주인이 있소, 담보가등기
30|말소기준권리❺ 선순위 전세권·임차권, 다 무서운 거 아닌가요?
31|가처분, 너 살아 있니?
<알아두면 돈 되는 지식 지금은 사라진 예고등기>
다섯째마당: 권리분석에 관한 모든 것
32|미리 대비하는 여러 청구권들
33|토지미등기, 이 정도는 알고 가라!
34|미등기 신규 아파트, 조심해야 할 것들
35|토지별도등기의 유형들
36|고수들의 놀이터, 지분권
37|위반건축물, 뭘 체크해야 할까?
38|불황에 빛을 발하는 부실채권(NPL)
39|공사대금 달라는 유치권, 진짜 줘야 하나?
여섯째마당: 돈 되는 아파트의 핵심은 임차인이다
40|임차인, 그들은 왜 중요한가
41|대항력|전액 배당받는 임차인이 최고!
42|우선변제권 & 최우선변제권|보증금을 일부만 배당받아도 임차인은 협조적이다
<알아두면 돈 되는 지식 낙찰잔금 상계하는 방법>
43|억울한 세입자, 난감한 낙찰자
44|아무도 살지 않는 ‘미상’, 반드시 현장을 조사하라!
일곱째마당: 대항력 있는 자, 무서울 것 없으리니
45|조심, 무조건 조심! 대항력 있는 임차인의 집
46|대항력에 우선변제권까지, 무적의 세입자
47|땡큐! 입찰자의 부담을 덜어주는 최우선변제권
알아두면 돈 되는 지식 이 세입자, 소액임차인이 맞을까?
48|전세권과 임차권 중 어떤 권리가 더 셀까?
Part3
공매 & 배당으로 더 유리하게! 세금은 더 정확하게!
여덟째마당: 공매는 정말 매력적이다
49|돈도 벌고 시간도 버는 공매
50|온비드로 공매 시작하기
51|캠코|세금 체납으로 나온 압류재산 입찰하기
52|캠코|국유재산 & 수탁재산 & 유입자산
53|이용기관물건과 신탁공매
54|실전, 온비드 공매 입찰!
아홉째마당: 고수들은 배당도 스스로 챙긴다
55|배당, 기본용어부터 익히자
56|배당에도 순위가 있다
57|사람도 많고 사연도 많은 다가구 임차인
알아두면 돈 되는 지식 배당을 연습해 보자
열 번째마당: 집이 있는 곳에 세금이 있다
58|부동산을 살 때 내야 하는 세금
59|부동산을 가지고 있을 때 내야 하는 세금
60|부동산을 팔 때 내야 하는 세금
61|임대사업자, 어떤 세금을 어떻게 낼까?
62|임대사업자의 사업소득, 임대소득세
별첨1. 농지취득자격증명원
별첨2. 국유재산 매각입찰공고문
3. 책 속 밑줄긋기
당장 밖으로 나갈 수 있다면 부동산을 방문하고, 컴퓨터 앞에 앉아있다면 인터넷으로 물건검색을 하면 된다. 책이 있으면 읽고, 여력이 되면 강의도 들어라. 갈 수 있으면 법원 구경을 가는 것도 좋다. 아파트에만 한정짓지 말고 이제는 경매사이트의 모든 물건에 호기심을 갖자. 뭐든 좋으니 시작하라. 그냥 아무것도 안하지만 말자.(p26)
무엇이든 지금 당장 시작하라는 말은 진리인 듯 하다. 뭐든 좋으니 당장 시작하고, 아무것도 안하지만 말자는 저자의 간곡한 당부가 큰 울림을 주었다.
일반물권의 권리분석은 쉽다. 3단계면 모두 끝난다. 말소기준권리를 찾고, 임차인의 권리를 찾고, 배당순위를 확인하면 된다. (p.26)
경매는 어렵다는 선입견을 간단한 단계를 통해 풀어내었다. 복잡한 개념을 이처럼 단순화시 켜서 제시하여 잘 모르는 세계로 진입하려는 벽을 작아보이게 만들고 하나씩 설명해가는 책 의 구성방식이 인상깊었다.
사람들은 도시에 몰려 산다. 원하는 사람이 많기에 도시의 땅값은 비싸다. 사람이 많아지면 도시는 커진다. 도시의 가장자리는 얼마 전까지도 도시가 아니었던 곳이다. 농사를 짓던 외곽의 토지에 아파트가 들어서고 가격이 오른다. 그리고 다른 가장자리가 새로이 생긴다. 새로운 교통시설이 생기면 도시와 도시가 연결된다. 새로 난 길을 따라 사람이 움직이고, 돈의 흐름이 생긴다. 토지는 한자리에 머물러 있지만 그 활용방법은 계속 변한다. (p.31)
경매 뿐 아니라 부동산 투자를 하는 사람이라면 눈여겨 볼만한 구절이라고 생각된다. 도시 가 팽창되는 과정을 설명하였고, 교통시설과 길에 따라 사람과 돈이 움직인다는 원리가 아 주 쉽게 설명되어있어 고개를 끄덕이게되었다. 우리 지역에 새로이 공사중인 도로에 대해 더욱 관심을 가져야겠다.
토지구입의 목적은 크게 세 가지다. (p.36)
시세차익
내건물, 내 집을 지으려는 실수요자
단기간에 땅의 기치를 올리려는 개발자
투자기간과 투자금액 정하기 (p.37)
장기투자라면 투자금에 이자도 포함시킨다
중기투자는 정부 정책에 유의하자
단기투자는 양도세 준비 필수!
기존대로 흘러가는 것이 편하다. 새로운 시선과 낯선 행동, 해보지 않았던 다른 방식과 같은 것들은 모두 불편하다. 세상은 내가, 그리고 여러분이 원래 살던 방식대로 살라고 한다. 시도하지 말고, 도전하지도 말고, 안전하게 이곳에 머무르기를 원한다.
당신은, 지금이 딱 좋은가? (p.386)
힘들고 지쳐서 이쯤하면 되었다고 자기핑게를 댈 때마다 왠지 생각날 듯한 문구다. ‘당신은 지금이 딱 좋은가?’ 이 질문을 스스로에게 던진다면 왠지 정신이 번쩍 들만큼 큰 무게로 다 가왔다.