토지불로소득 = 지대이자차액+매매차액

알기쉬운 토지공개념
김윤상 지음 / 경북대학교출판부 / 2006년 8월

11년.. 4학년 2학기 때 김윤상 교수님 수업을 들으며 이 책을 읽었었는데 이번에 다시 읽었다.

알기 쉬울까 알기 쉬울까..?^^;

초판은 04년에, 내가 읽은 건 개정 2쇄 08년에.

이 책은 토지 공개념과 지대조세제 등에 대해 알기 쉽(?)게 쓴 책이다.

Ⅰ. 이상사회를 향하여

정부는 다음과 같은 이유 때문에 필요하다.

첫째, 공급을 하더라도 수혜자로부터 대가를 받기 어려운 일(국방, 치안, 재난대책, 사회기반시설 등). 둘째, 민간 주체가 사익을 추구하다보면 공익을 침해할 가능성이 높은 일(수도, 전기). 셋째, 사업의 규모가 크거나 공신력이 필요한 일(체신, 등기)(p18-19)

자연적으로나 사회적으로 서로 차이가 나지 않는 동질적인 토지가 무한히 존재한다면 한 사람이 일부의 토지를 차지하더라도 다른 사람에게 영향을 미치지 않는다. 이런 세계에서는 구태여 토지제도를 정할 필요가 없다. 각자 알아서 토지를 차지해도 서로 이해관계의 충돌이 일어날 염려가 없기 때문이다.

그러나 현실은 그렇지 못하다. 토지는 위치마다 자연적으로 그리고 사회경제적으로 서로 다른 특성을 가진다. 햇볕이 잘 들고 바람이 잘 통하는 곳이 있는가 하면 그렇지 못한 곳도 있다. 토질이 비옥하고 물을 구하기 쉬워 농사에 적합한 땅이 있는가 하면 그렇지 못한 땅도 있다. 사람의 왕래가 많은 위치가 있는가 하면 그렇지 못한 위치도 있다. 그래서 누군가 좋은 땅을 차지하면 다른 사람이 차지할 수 있는 좋은 땅은 그만큼 줄어든다. 즉 토지는 동질적이지 않은데다가 우량토지의 양은 사람의 욕구에 비해 희소하다. 이 때문에 국민 간의 이해관계도 공평하게 조정하고 사회에도 이익이 되는 토지제도가 필요하다.(p25)

Ⅱ. 무인도의 토지제도 설계

① 모든 국민은 토지에 대해서 평등한 권리를 가진다

② 사회적 필요성이 있으면 사회적 합의에 의해 단독사용을 인정할 수 있다.

③ 단독사용을 인정하려면 다음과 같은 조건을 충족시켜야 한다.

㉮ 토지 취득 기회를 균등하게 보장한다

㉯ 단독사용에서 생기는 특별한 이익을 환수하여 같이 나눈다

㉰ 단독사용을 인정하는 사회적 취지에 적합하게 토지를 사용한다.

위와 같은 토지원리를 핵심 내용으로 하는 사상을 지공주의라고 한다.

(p30)

지대를 특정인이 차지한다면 불로소득이 되어 버린다. 위의 예에서 보듯이 지대는 소유자의 생산적 노력에 의해서가 아니라 단지 인구가 증가하여 열등한 토지가 추가로 사용된다는 사실에서 발생하기 때문이다.(p37)

생산에 필요한 요소가 토지와 노동뿐인 단순한 경제에서는 임금은 한계토지의 생산과 같다. 생산 결과는 지대와 임금으로 나누어지는데 한계토지에서는 지대가 0이기 때문에 생산한 것이 모두 임금이 된다. 한계토지란 사용되는 토지 중 가장 생산성이 낮은 토지..(p37)

현실 정책에서는 100%보다 약간 낮은 세율을 적용할 필요가 있다. 지대를 문자 그대로 100% 징수하면 개인의 입장에서 보면, 우등토지를 사용하든 열등토지를 사용하든 납세후의 소득은 동일하기 때문에 구태여 더 좋은 토지를 사용하려고 애쓰지 않게 될 수 있다. 그러므로 사회 전체 총생산의 극대화를 위해서는 좋은 토지부터 사용하도록 동기를 부여할 필요가 있다. 정의를 훼손하지 않는 범위 내에서 동기를 부여하려면 토지소유자에게 지대의 일부를 남겨 두는 것이 좋겠다. 다만 이 유보 비율은 토지투기를 야기하지 않을 정도에 그쳐야 한다. 유인으로 작용하면서도 토지투기를 일으키지 않는 비율은 5%내지 10%가량으로 생각된다.(p38)

토지원리는 토지가 생산물이 아니라는 사실에서 출발한 것이므로 동일한 성질을 가진 모든 자연, 즉 자원이나 환경 등에도 당연히 확대 적용할 수 있다.(p42)

첫째로 토지처럼 위치와 존재량이 고정되어 있는 자연이 있다. ... 전파대역, 위성궤도 등을 들 수 있다. ... 환수액은 배제의 대가인 지대가 된다.(p43)

둘째로 토지 이외의 천연자원이 있다. ... 광물, 석유, 천연동식물, 오존층 ... 환수액은 지대 이외에 고갈 피해액 내지 자원대체비용이 된다.(p43)

셋재로, 오염 대상으로서의 환경이 있다. .. 공기, 물 등 ... 환수의 대상은 지대 이외에 오염 피해액 내지 환경 회복 비용이 된다.(p43)

Ⅲ. 우리의 토지 현실

토지불로소득은 토지 소유자가 생산적인 노력을 하지 않고도 단지 토지소유권을 가지고 있다는 이유만으로 얻게 되는 이익을 말한다.(p51)

토지불로소득은 토지소유자의 수입에서 비용을 뺀 것과 같다.(p52)

토지불로소득 = 토지소유자의 수입 – 토지소유자의 비용

토지소유자의 수입 = 지대 + 매각지가

토지소유자의 비용 = 매입지가 + 매입지가에 대한 이자

토지불로소득 = (지대+매각지가)-(매입지가+이자)

= (지대-이자)+(매각지가-매입지가)

= 지대이자차액+매매차액

토지불로소득의 정의와 관련된 폐해

토지불로소득은 ‘성실한 사람이 잘 사는 사회’, ‘노력과 기여에 따라 소득을 얻는 사회’와 같은 보편적인 정의감정을 해침으로써 건전한 사회를 건설할 수 있는 도덕적 기반을 와해시킨다.

둘째, 소득 및 부의 분배에 있어서 불평등이 심해진다. 토지불로소득이 발생하는 사회에서는 누구나 토지를 많이 소유하고 싶어 하는데, 이미 토지를 많이 소유하고 있는 부유층의 경우 토지담보 등의 방법으로 자금을 동원하기도 유리하므로 손쉽게 더 많은 토지를 취득하게 된다. 그로 인해 토지소유가 편중되고 토지로 인한 빈부격차도 가속화되는 악순환이 발생한다.(p57)

불로소득의 사회의 효율과 관련된 폐해.

첫째, 투자가 왜곡된다. 상당한 규모의 토지불로소득이 상시적으로 발생할 경우 기업은 투자를 생산적인 대상에 국한하지 않게 된다. 당장은 불필요하더라도 토지에 투자함으로써 토지불로소득을 포함한 전체 이익의 극대화를 추구할 수 있기 때문이다.

둘째, 토지가 정상적으로 사용되지 않는다. 토지불로소득이 많이 발생하는 사회에서는 토지를 제대로 사용하지 않더라도 충분히 이익이 생기고 때로는 토지를 방치하는 것이 더 이익이 되기도 하기 때문에 유휴토지가 발생한다.

셋재, 노동 부문에도 나쁜 영향을 준다. 지가가 상승하면 주택 임대료도 상승하는 경우가 많다. ... 자기 집을 소유하지 않은 노동자들은 임금인상을 요구하게 되는데, 노동생산성의 향상이 동반되지 않는 임금 인상은 기업의 경쟁력을 약화시키며, 임금을 인상하지 않으면 노사분쟁으로 인해 역시 기업의 경쟁력이 약화된다.

넷째, 지가를 왜곡한다. ... 토지불로소득은 투기가격을 부풀리기 때문에 지가가 부당하게 상승하여 꼭 필요한 토지를 취득하려는 실수요자까지 압박한다. 또 투기로 부풀려진 지가의 거품이 꺼지는 경우에는, 토지를 담보로 잡고 대출한 금융기관이 부실하게 되어 경제 전반이 침체한다. (p57-59)

토지불로소득은 지대이자차액과 매매차액이므로 이 두 가지를 징수하면 된다.(P60)

지가는 평가할 필요가 없이 토지거래 당사자 쌍방이 합의한 거래가격을 신고하도록 하면 된다. 토지매각자는 가능한 한 낮게 신고하여야 매매차액이 줄어들고, 토지매입자는 가능한 한 높게 거래가격을 신고해 두어야 나중에 매각할 때의 매매차액이 줄어든다.(P60)

지대이자차액을 잘 활용하면 매매차액을 0으로 만들 수 있다. 각 토지의 지가를 등기부에 기재해 두고, 기재된 지가에 대한 이자액을 지대에서 뺀 나머지 금액을 매년 징수하면 된다.

-> (지대(임대수입)-이자액)을 징수. 땅값을 저축했을 때 받을 수 있는 이자를 초과하는 임대수익은 환수하는 것. 이렇게 하면 임대료 수입이 없어진다. 즉 임대료 수입을 목적으로 땅을 가지는 사람이 사라질 것이다. 그러면 꼭 토지를 사용할 사람만 땅을 소유할 것이고 그 땅을 가장 효율적으로 사용할 수 있다.

특정 금액에 대한 이자 만큼의 수입만 보장하면 지가는 그 특정 금액으로 거의 고정되며 따라서 매매차액도 거의 0이 된다는 것이다. 그러므로 매매차액은 건드리지 않고 지대이자차액만 징수하여도 토지불로소득을 없을 수 있다.(P64)

지대세는 가장 바람직한 조세로서 다른 조세에 비해 우수한 조세이다.

첫째로, 공평성을 기준으로 보면 불로소득을 먼저 징수하고, 그래도 세입이 부족하다면 부득이 노력소득에서 적절한 누진율을 적용하여 징수하는 것이 가장 좋다. 지대소득은 원천적으로 불로소득이므로 지대세는 소득세보다 우수하다.

둘째로, 경제에 지장을 가장 적게 주는 조세부터 징수하는 것이 좋다. ... 경제에 지장을 적게 주려면 조세가, 완전경쟁시장에서 결정될 공급량 및 수요량을 가능한 한 적게 변화시켜야 한다. 다른 식으로 표현하자면 수요와 공급의 가격탄력성이 낮을수록 좋은 조세이다. ... 토지소유자에게 보유세를 부과한다고 해서 토지의 존재량이나 거래량이 줄어들 리가 없다.

셋째로, 조세행정상으로 바람직한 조세는 세원 파악 및 과표평가가 쉽고 말썽이 생길 소지가 적은 조세이다. 세원이란 과세의 대상자이고 과표란 과세표준의 약어로서 과세대상의 금액을 말한다. ... 토지는 누구의 눈에나 드러나는 세원이므로 누락될 염려가 없다. 또한 지대는 소득세나 부가가치세 등의 과표보다 평가하기가 쉽기 때문에 행정적인 관점에서 보더라도 지대세는 바람직한 조세이다. (p67-68)

Ⅳ. 이것이 지대조세제

지대조세제는 토지가치만 공유(公有)로 하는 제도이다. 즉 부동산 중 건물을 제외한 토지만을 대상으로 하며, 또 현재의 토지소유를 그대로 인정하고 토지의 사용권과 처분권을 현 소유자가 행사하는 가운데 단지 토지가치만 정부가 징수한다.(p73-74)

지대조세제는 토지가치를 징수하는 방법 중에서 지가를 일시에 징수하는 것이 아니라 토지소유자에게서 매년 지대액만큼 분할하여 징수하는 방법이다.(p74)

지대세를 징수하면 단순히 토지를 소유해서는 아무런 이익이 없기 때문에, 즉 토지는 수입이 0인 증서와 다름없기 때문에 토지의 매매가격은 0이 된다.(p76)

토지불로소득은 두 가지로 구성된다. 하나는 토지매매에서 생기는 매매차액, 즉 (매각지가-매입지가)이고 다른 하나는 토지소유기간의 지대이자차액, 즉 토지소유기간의 (지대-매입지가에 대한 이자)이다.

지대세를 부과하면 토지소유로 인한 불로소득기회는 완전히 봉쇄되므로 생산의욕이 높아진다. 또 지대세 수입이 증대하면 생산, 유통, 소비, 소득, 부 등 생산활동 또는 그 결과에 대한 조세가 감면될 것이고 이것이 다시 생산의욕을 자극하게 된다.(p81)

토지소유자와 실수요자가 일치하는 경향이 나타나게 되므로 토지사용이 더욱 알뜰해지게 된다.(p81)

새로 기업을 창업하기 위해서는 토지를 매입해야 하는 경우가 많으므로 높은 지가는 창업을 막는 큰 경제적 장애라고 할 수 있다. 시장이 자원의 효율적 배분 기능을 수행하려면 시장진입이 자유로워야 하는데 이처럼 지가가 장애로 존재한다면 시장기능에 상당한 제약이 생기고 따라서 생산의 능률성이 떨어지게 된다.(p82)

남한의 자본주의는 빈부격차와 토지투기를 야기하였고 북한의 사회주의는 비능률과 관료주의라는 심각한 병폐를 안고 있다. 반면 지대조세제는 정의와 효율을 동시에 달성할 수 있다. 또한 수십 년간 서로 다른 두 체제를 고수하던 양쪽이 서로 자존심을 건드리지 않으면서 변화에 쉽게 적응할 수 있는 제3의 길이라는 점에서 지대조세제는 통일 한국의 현실적인 대안이기도 하다.(p87-88)

Ⅴ. 지대조세제에 대한 의문

의문1: 자본주의와 헌법에 위배되지 않나?

자본주의의 핵심 개념은 사유재산제와 시장경제이다. 자본주의를 지지하는 이유는, 개인이 노력에 의해 생산한 것의 사유를 보장하고(사유재산제), 그 생산물이 사회의 수요를 충족시키는 정도에 따라 대가를 보장하면(시장경제), 개인과 사회 모두에게 좋은 결과를 낳기 때문이다.(p93)

의문 2 : 토지소유자에게 지가를 보상할 것인가?

현재처럼 토지가 개인 재산의 중요 부분을 차지하고 있는 현실에서 지대조세제와 같이 지가를 거의 0으로 만드는 제도를 도입할 때 기존의 토지소유자에게 지가를 보상하지 않는다면 이를 둘러싼 위헌 시비가 생길 수 있다.(p96)

보상이 필요없다는 쪽에서 들 수 있는 근거는 다음과 같다.

첫째로 토지사유제가 윤리적으로 부당한 제도라는 점이다.

둘째로 일반적인 정책과 보상의 관계를 근거로 든다. 정부의 조치는 언제나 계층 간의 이해관계에 영향을 주기 마련인데, 정책 변화에 따른 손실은 개별적으로 보상하지 않는 것이 원칙이다.

셋째로, 현재 우리나라 제도에서 정부의 정당한 행위로 인해 국민이 입은 손실을 보상하는 경우는 사유재산의 수용 또는 징발처럼 토지소유권을 박탈하는 경우로 국한되어 있다.(p96-97)

보상이 필요하다. ... 투자자 보상설의 근거는 이렇다. 사유재산제와 토지사유제가 적법하게 인정되어 온 사회에서는 국민이 자기의 재산을 토지의 형태로 보유하든 현금, 예금, 증권, 골동품, 기타 어떠한 형태로 보유하든 보호를 받아야 한다. ... 실수요자 보상설의 근거는 이렇다. ... 토지사유제 사회에서 토지를 안정적으로 사용하려면 지가를 지불하고 토지를 매입할 수밖에 없다. 지가를 지불한다는 것은 미래의 지대를 선납하는 것이므로 지대조세제 실시로 인해 다시 지대세를 물게 된다면 지대를 이중으로 지불하는 결과가 되어 부당하다.(p98)

보상을 고려한다면 다음 두 가지 방법을 생각할 수 있다. 하나는 적당히 과도기간을 두어 지대세율을 점진적으로 높여가면서 지대조세제를 도입하되, 그 과도기간의 지대수입을 토지 소유자에 대한 보상으로 보고 정부가 별도의 보상금을 지불하지는 않는 방안이다.(p100)

의문 3 : 지대총액은 얼마나 되는가?

완전경쟁시장에서라면 지대는 다음과 같은 식으로 계산할 수 있다.

금년의 연간 지대 = 현재의 지가 × (연간 이자율 – 연간 지대상승률 예상치)

토지의 매매가격과 임대가격 간의 관계를 통해 지대를 추산해 볼 수 있다. 매매가격으로 임대가격을 평가하는 평가법을 ‘적산법’이라고 하는데 적산법에 관해서는 한국감정평가협회가 정한 ‘토지보상평가지침’ 제49조 제4항을 보자.

토지보상평가지침

제49조 [토지사용료의 평가]

④ 적산법에 의하여 적산임료를 구하는 경우에 적용할 기대이율은 당해지역 및 대상토지의 특성을 반영하는 이율로 정하되 이의 산정이 사실상 곤란한 경우에는 다음 각호의 이율을 기준으로 한다.

1. 대(상업용) 및 이와 유사한 토지: 연 8퍼센트 이내

2. 대(주거용 및 주상복합용) 및 이와 유사한 토지: 연 5퍼센트 이내

3. 전・답 및 이와 유사한 토지: 연 2퍼센트 이내

4. 임야 및 이와 유사한 토지: 연 1퍼센트 이내

위 인용 조문에서 적산임료는 연간 지대를, 이율은 지대/지가의 비율을 의미한다. 1998년의 경우 상업용과 주거용을 포함한 대의 가격이 지가총액의 약 50% 전・답의 가격이 지가총액의 약 15%, 기타토지의 가격이 지가총액의 약35%이다. 지목이 대인 토지 중 상업용과 기타의 비율을 알 수 없으므로 대 전체의 이율을 상업용과 주거용의 중간인 6.5%로 보자. 그러면 연간 지대총액은 다음과 같이 계산된다.

연간 지대총액의 상한 = 지가총액×(0.065×0.5+0.02×0.15+0.01×0.35)

= 지가총액×0.039

위 식을 이용하면 전국의 지가총액이 1,500조원이라면 연간 지대총액의 최대규모는 58.5조원이 된다.(p102-103)

지대세를 도입하면 위 추산액보다 수입이 높아진다. ... 지대세를 징수하는 대신 다른 조세를 감면하면 그로 인해 토지사용을 위해 투입되는 비용이 줄고 그 결과 지대가 상승한다.

의문 4: 지대평가가 어렵지 않나?

첫째로 토지는 다른 과세 대상과는 달리 물리적으로 숨길 수 없기 때문에 평가 대상에서 누락될 수 없다.

둘째로 인접한 토지 간에는 유사성이 있고 인접하지 않았다고 하더라도 위치와 용도에 따라 유사한 가치를 가지는 경우가 많아 상호 참조에 의해 좀 더 정확한 가치에 접근할 수 있다.

셋째로 토지 평가액은 완전히 공개하여 일반인의 검증을 받을 수 있으므로 고의적인 봐주기나 실수에 의한 불공정한 평가를 막을 수 있다.(p105)

지대는 지가보다 평가가 쉽다. ... 토지의 생산에서 한계토지의 생산을 뺀 차액이다. 이때 한계토지의 생산은 토지사용에 투입된 임금, 이자 등 비용과 같다.

지대= 토지사용에 의한 수입 – 토지사용에 투입된 비용

의문 5 : 지가가 0이면 토지 배분은 어떻게 하나?

지대조세제를 실시하면 당해 토지의 지대세에 상응하는 수준의 토지사용을 할 수 없는 사람은 토지를 소유하지 않으려고 할 것이다. 즉 토지를 소유하는 사람은 대체로 토지를 잘 사용할 사람이라고 보아도 무방하므로 토지의 적정배분이 이루어지게 된다.(p111)

의문 6: 왜 토지에서 생기는 불로소득만 문제 삼나?

토지불로소득이 가장 악성임이 분명하다. 첫째로 토지불로소득은 폐단이 크고 사회적 이익은 전혀 없다. 둘째로 법적으로는 누구나 토지를 소유할 수 있으므로 토지불로소득을 얻을 기회도 균등하다고 할 수 있을지 모르나, 토지소유자가 되기 위해서는 막대한 금액의 지가를 지불해야 한다. 이러한 높은 진입장벽이 있는 한 기회는 실질적으로 매우 불균등하다. 셋째로 토지불로소득은 비지주계층에서 지주계층으로 이전되는 소득인데 토지는 모든 사람의 필수물자이므로 비지주계층이 그 피해를 회피할 방법이 전혀 없다.(p114)

의문 7:누가 토지를 소유하고 개발하려 하겠는가?

지대조세제하에서는 지가가 0이므로 토지취득에 드는 비용이 없고, 토지소유자가 되더라도 종전에 토지소유자에게 지불하던 토지임대료에 상당하는 금액을 지대세로 납부할 뿐 그 밖의 비용은 들지 않는다. 따라서 지대조세제하에서 실수요 목적의 토지취득은 오히려 촉진된다.(p116)

의문8: 지대세가 전가되지 않나?

현실에서는 거의 모든 조세가 전가될 수 있다는 점을 생각하면 전가 가능성이 있다고 해서 지대조세제를 반대하는 것은 옳지 않다.(p117)

지대조세제를 계속 실시해 가면 전가율이 낮아진다. 토지보유세는 토지소유자의 토지시장 지배력이 크거나 토지사용자의 생산물시장 지배력이 클 경우에만 전가될 수 있는데, 지대세는 토지불로소득을 줄임으로써 토지소유자의 시장지배력을 약화시키는 효과를 갖기 때문에 지대조세제를 실시하면 토지소유자의 전가 능력도 시간이 흐름에 따라 약화된다.(p118-119)

의문 9 : 제도 전환의 어려움이 크지 않을까?

의문 10: 현실에서나 학계에서 어느 정도 수용되고 있나?

지대세와 같이 지대를 과표로 하고 세율이 일정한 토지보유세가 이론적으로 가장 우수한 조세라는 점에 대해서는 이견이 없는 것으로 보인다. 이 사실은 재정학이나 조세론 교과서를 참고하면 쉽게 확인할 수 있다.(p121)

첫째로, 지대조세제의 주창자인 헨리 조지(Henry George, 1839-1897)는 학계 인사가 아니라, 학계를 포함한 기성 질서를 공격하는 재야학자 내지 재야운동가였다. 때문에 그의 이론은 처음부터 학계에 쉽게 수용되지 못했다.

둘째로, 지대조세제는 토지를 독과점함으로써 손쉽게 사회를 지배하고 이를 유지해 나가는 기득권층을 위협하는 제도이기 때문에 현실에서도 역시 쉽게 수용되지 못했다.

셋째로, 20세기 들어 전통적인 자본주의와 이를 개혁하려는 사회주의의 양대 진영이 세계의 실권을 장악하여 지대조세제와 같은 제3의 대안이 발붙일 틈이 없었다.

넷째로, 토지의 독자성을 인정하지 않는다는 공통점을 가진 신고전학파와 좌파 경제학이 양대 진영의 이론적 지주가 되어 20세기 경제학계의 주도권을 장악하여 왔기 때문에 토지를 중시하는 지대조세제가 대접을 받지 못했다.(p122)

Ⅵ. 지대조세제로 가는 전략

지대조세제에는 두 가지 목표가 있다. 하나는 일단 토지불로소득을 완전히 환수하여 토지투기를 근절하는 것이고(목표1: 토지불로소득 환수), 또 하나는 나쁜 세금을 좋은 세금으로 대체하여 조세의 부작용을 줄이는 것이다.(목표 2: 조세대체)(p123)

그러나 지대조세제는 지가를 0으로 만들기 때문에 이를 단기간에 도입하면 사회에 상당한 충격을 줄 수 있다. 예를 들어보면, 토지를 담보로 하는 대출이 일반화된 사회에서는 토지 담보 대출은 무담보대출과 다름없게 된다. 이러한 문제를 막으려면 사회가 새로운 제도에 적응할 수 있는 시간 여유가 필요하다.(p123)

목표1을 달성한 다음 목표 2를 향해 나아가는 2단계 전략도 있고, 두 목표를 향해 동시에 점진적으로 나아가는 방법도 있다. 전자의 활용 수단은 ‘국토보유세’다. 그래서 이를 ‘국토보유세 전략’이라 부르려 한다. ‘국토보유세’란 제3장(우리의 토지 현실)에서 다룬 ‘지대이자차액’을 징수하는 세금과 같다. ... 후자의 활용 수단은 ‘지대세’다. 지대세의 세율은 낮은 수준에서 시작하여 점차 올려가게 된다. 그래서 이를 지대세 전략이라고 부르려고 한다.(p124)

국토보유세 전략은 토지불로소득을 완전히 환수하면서도 제도의 연착륙이 쉽다는 장점이 있으며 또 일단 도입을 한 후에 추가 조치를 취하지 않더라도 지대가 상승함에 따라 저절로 완전한 지대조세제에 근접해간다는 장점도 있다.

-> 국토보유세는 지대와 이자의 차액을 거두는 것이다. 지대는 임차료 수입이고, 이자는 땅값에 대한 이자를 말한다. 예를 들어서, 1억을 대출하는데 이자가 400만원(4%)라고하고, 1억짜리 땅을 빌려주면 (월세로) 매년 600만원(6%)을 벌 수 있다고 하면, 600만원-400만원=200만원(2%)을 국토보유세로 걷는 것이다. 이 방법을 통하면, 임대수익으로 돈을 벌기 위해 땅을 사는 일은 사라질 것이다. 단순 임대료는 돈을 벌 수 없기 때문에. 그렇기 때문에 토지불로소득이 생기지 않는 것. 그리고 이와 같은 방식으로 국토보유세를 걷으면, 투기 수요로 인한 땅값의 폭등이나 폭락도 사라질 것이다. 임대료 수입이 없다면 사용하지 않을 땅을 가질(사용하지 않을 땅에 투자할) 유인이 없기 때문이다. //아! 근데, 여기서 말하는 이자(위의 예에서 4%)가 빌릴 때의 이자를 말하는건지, 저축할 때의 이자를 말하는 건지 잘 모르겠다. 그것 말고 다른 의미의 이자라는게 있는가? 기준금리??

반면, 지대환수율 즉 세액/지대의 비율을 정책적으로 조정할 수 없다는 한계도 있다. 따라서 경제에 짐을 지우는 나쁜 세금을 그렇지 않은 좋은 세금으로 바꾼다는 조세 대체 목표를 국토보유세가 언제 달성할 수 있을지 분명하지 않다.

-> 애초부터 지대(임대료)가 낮은 경우에는 세금을 많이(불로소득만큼) 걷을 수 없다. 어떤 경우가 있을까? 금방 떠오르진 않는데.. 음... 혹시 이런 경우가 아닐까? 상속받은 토지를 가만히 놀리는 경우. 이 경우에는 거래가 없기 때문에 지가가 바뀔 일도 없고, 국토보유세 방식을 따르자면 기준되는 지대(임대료)가 있어야 하는데 다른 사람에게 임대해주는 것도 아니기에 임대료 수입도 없고. 그 얘길 하는걸까? 아니다. 지대(임대료)는 토지사용에 의한 수입-토지사용에 투입된 비용(한계토지의 생산)이니까. 누군가에게 임대해주지 않더라도 측정할 수 있다. 그러면, 이건 어떤 경우를 말하는 걸까?

국토보유세를 부과하려면 지대에서 매입지가에 대한 이자를 공제해야 한다. 그러므로 특정 시점의 지가를 확정해 두어야 하며 확정된 지가를 모든 사람이 알 수 있게 하려면 등기부에 등록해 두는 것이 가장 좋다.(p127)

단순히 공시지가에 특정 비율을 곱하여 지대를 구할 수는 없다. 다만 공시지가 평가가 정착되기 전까지는 한국감정평가협회가 마련한 “토지보상평가지침”에 따른 공시지가를 기준으로 토지사용료를 평가할 수 있을 것이다.(p131)

국토보유세를 도입할 경우의 추이 예시(p136)

시점	지대	공제액	세액	지대환수율(%)	지가
0	1.000	1	0.000	0.0	20
5	1.276	1	0.276	21.6	20
10	1.629	1	0.629	38.6	20
15	2.079	1	1.079	51.9	20
20	2.653	1	1.653	62.3	20
25	3.386	1	2.386	70.5	20
30	4.322	1	3.322	76.9	20
35	5.516	1	4.516	81.9	20
40	7.040	1	6.040	85.8	20
45	8.985	1	7.985	88.9	20
50	11.467	1	10.467	91.3	20

공제액=등록지가×이자율 / 세액 = 지대-공제액

-> 지대에서 땅값에 대한 이자를 뺀 것이 지대이자차액, 즉 국토보유세이다. 앞에서 살펴봤듯이 지대이자차액만 걷으면 지가는 변하지 않는다.

지대세를 점진적으로 인상할 경우의 추이 예시(p137)

시점	지대	세율(%)	세액	지대환수율(%)	지가
0	1.000	0	0.000	0	24.5
5	1.276	10	0.128	10	25.3
10	1.629	20	0.326	20	25.4
15	2.079	30	0.624	30	24.7
20	2.653	40	1.061	40	23.1
25	3.386	50	1.693	50	20.3
30	4.322	60	2.593	60	16.4
35	5.516	70	3.861	70	11.6
40	7.040	80	5.632	80	6.3
45	8.985	90	8.087	90	1.8
50	11.467	100	11.467	100	0.0

Ⅶ 우리나라 부동산 정책 평가

생산할 수 있는 물자의 경우에는 사익 추구가 사회에 도움이 되는 수가 많다. 어느 상품에 대한 수요가 많아져 가격이 오르면, 사익을 추구하는 자가 생산을 늘림으로써 수요가 충족되고 가격도 안정된다 그러나 총량이 고정되어 있는 토지는 그렇지 않다. 땅값이 오를 것이라는 전망이 있으면 불로소득을 노리는 가수요가 많아지는 반면 매각하려는 사람은 줄어든다. 그 결과 수요와 공급의 괴리가 커지고 가격이 더 올라가는 악순환에 빠진다. 땅 없는 사람의 인생살이가 고달파지고 생산 부문으로 가야 할 자금이 땅으로 쏠린다.(p150)

토지소유와 토지불로소득이 일부 국민에게 심하게 편중되어 있다는 사실을 국민에게 알려야 한다. 국토를 누가 얼마나 소유하고 있으며, 또 토지불로소득은 누구에게 얼마만큼 귀속되는지를 숫자로 보여주는 통계를 매년 국민에게 공개하여야 한다.(p157)

고위공직자에 대해서는 토지 백지신탁제를 도입해야 한다. ... 공무원이 재산등록을 할 때 소유 토지가 실수요임을 해명하도록 하고, 해명을 하지 않거나 해명의 설득력이 없는 토지는 백지신탁을 하도록 하고 퇴직시에 당시 지가의 원리금만 지불한다.(p157)

Ⅷ. 가벼운 읽을거리

자본주의를 받치는 두 기둥은 사유재산제와 시장경제이다. 사유재산제는 노력의 대가를 보장하기 위해 개인이 생산한 것을 사유로 하는 제도이고, 시장경제는 생산한 사람이 교환을 원할 때에는 자유로운 시장을 통해서 사회에 기여하는 정도에 따라 대가를 얻도록 해주는 제도이다. 사유재산제는 경제정의를, 시장경제는 경제효율을 촉진한다.(p163)

생산적 노력의 결과인 소득과 부에 세금을 매기는 것은 사유재산제와 맞지 않는다.(p164)

일부 토지과다 보유계층, 특히 유휴토지 보유계층의 불평을 조세저항으로 인식해서는 안 된다. ... 조세저항이 내기 싫어서 안 내려고 하는 저항이라면, 조세저항을 이유로 토지보유세 실시를 꺼리는 것은 말이 안 된다. 세금 치고 내고 싶은 세금이 어디 있을까? 모든 세금 중에서도 실은 소득세를 내기가 제일 싫지 않을까?(p181-182)

사회주의에서는 생산수단의 사회화를 통해 평등한 사회를 이룩하려고 하지만 인간이 생산한 자본마저 사회화함으로써 개인의 노력과 기여에 대한 인센티브를 제공하지 못하였다. 자본주의는 사유재산제에 기초를 둠으로써 인센티브 제공에는 어느 정도 성공하였지만 노력과 기여의 소산이 아닌 것까지 사유의 대상으로 인정함으로써 사회정의와 경제효율을 저해하였다.

노력과 기여의 대가를 인정하고 또 노력과 기여의 대가만 인정하는 체제, 개인에게 경제활동의 자유를 보장하는 가운데 개인이 생산한 것은 개인에게 주되 개인이 생산하지 않은 것은 개인에게 주지 않는 체제가 가장 바람직한 제3의 체제이다.(p195)

실현이 어렵다고 해서 개혁을 미리 포기하는 것은 옳은 태도가 아니다. 쉬운 길이든 멀고 험난한 길이든 한 걸음 한 걸음이 쌓여 목적지에 도착하는 것이다. 사회적 책임을 통감하는 지식인이라면 어렵다고 포기하기 전에 먼저 과연 이 제도가 목표로서 옳은 대안인가를 진지하게 검토하고 그 결과 옳다는 결론이 나온다면 부작용을 최소로 하는 실천의 길을 모색해야 한다.(p197-198)

지대를 최대한 징수하는 동시에 자연적인 원인에 의해 생긴 지대의 징수액은 모든 국민에게 골고루 나누어주고, 공공서비스로 인한 지대는 그 서비스를 제공한 정부에 귀속시키는 재정제도가 되어야 합니다. 정부가 공공서비스로 인한 토지가치 상승분을 징수한다면 그런 공공서비스의 한계 사회비용에 상응하는 가격으로 서비스를 제공할 수 있습니다. 그 결과 서비스의 효율적 사용이 촉진되고 서비스 지역의 토지임대가치가 높아집니다. 그렇지 않으면 공공서비스가 재정적 측면에서 적정화되지 않습니다. 즉 정부가 토지를 적정하게 사용하도록 하는 인센티브가 없다는 것입니다.(p200-201)

미래의 지대는 현세대가 아니라 미래의 세대에게 귀속되는 것이 정당합니다. 토지사용자에게서 매년 대가를 징수하면 그 해의 지대는 그 해의 국민이 차지하게 됩니다.(p202)

쉬운듯 하면서도 어렵다. 경제학; 지대를 어떻게 측정하는지 아직 명확히 정리되지 않는다. 그리고 지대조세제를 실시하면 각종 세금이 줄어들어 생산력이 향상된다고 했는데 그와 동시에 임금이 증가하면 세금은 다시 줄어드는 것 아닐까? 동일한 노동력이라면 한계토지에서 생산되는 양은 동일할 것이고, 거기서 비용을 뺀 것이 지대인데 임금이 증가하면서 세금도 증가하는건 어떤 경우일가? 다른 책들 좀 더 읽으면 알게되려나? 다른 사람에게 설명할 수 있어야 진짜 이해한게 되는데..

땅은 자연물인데, 그저 주어진 것, 그 위에서 살라고 주어진 것인데.. 대동강의 봉이 김선달이 너무 많아진 것 같다.

2013.6.15.

f.b. 책공망

경북대 김윤상 교수님의 '알기 쉬운 토지 공개념'..책을 소개합니다.

제목대로 토지 공개념에 대해서 알기 쉽.... 게.. 다루고 있습니다.;;^^;..

두번째 읽었는데 아직 잘 모르겠는게 있긴하지만^^;;

토지공개념의 마인드는..

땅도 공기나 물과 마찬가지로 하나님이 같이 쓰라고 거저 주신 것인데 그 땅으로 누군가는 가만히 앉아서 돈을 버는건 봉이 김선달이 대동강 물 파는 것과 다르지 않다.

는 이야기입니다.(레25:23 토지를 영구히 팔지 말 것은 토지는 다 내 것임이니라)

그렇다고 지금 가지고 있는 땅들을 다 리셋할 수는 없으니,

땅에서 나오는 불로소득만 걷자.

그래서 지대에 조세를 매기자는 이야기로 이어집니다.

핵심은 이겁니다_

토지불로소득은 토지소유자의 수입에서 비용을 뺀 것과 같다.(p52)

토지불로소득 = 토지소유자의 수입 ? 토지소유자의 비용

토지소유자의 수입 = 지대(임대료라고 생각하면 됩니다) + 매각지가(땅을 팔때 가격)

토지소유자의 비용 = 매입지가(땅을 살 때 가격) + 매입지가에 대한 이자(빛을 내서 땅을 살 수도 있고, 땅을 사지 않고 은행에 저금했으면 이자를 받을 수 있었을테니...에 대한 기회비용)

토지불로소득 = (지대+매각지가)-(매입지가+이자)

= (지대-이자)+(매각지가-매입지가)

= 지대이자차액+매매차액

지대이자차액만 거두더라도 불로소득을 막을 수 있다고 하는데, 그 이유는_ 땅을 소유만 하고 있으면 수익이 없으니 땅값(지가)가 변하지 않을 것이기 때문입니다.

음..

이 외에도 많은 이야기가 담겨있는데_

지대를 어떻게 측정하는지에 대해서 아직 잘 모르겠긴한데,, 그래도 다른 세금에 비해서는 공정하게 측정할 수 있다고 하네요...

암튼,,ㅎㅎ,.

토지 공개념에 대해서, 지대조세제에 대해서 실질적으로 어떻게 측정하고, 어떻게 현실에 적용할 수 있는지 궁금하시면 이책을 추천합니다..^^,,