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투자를 하겠다는 결심이 섰다면 반드시 간과하지 말아야 할 게 있다. 처음에 투자로 한두 번 재미를 봤다고 직장을 때려치우지 말아야 한다는 것이다. 투자로 큰 수익을 얻었다고 해서 사장에게 사표를 던지는 건 굉장히 위험하고 무모한 짓이다. 직장을 그만두고 투자에 전념한다고 해서 더 높은 수익을 올린다는 보장도 없다. 전업 투자자는 월급의 2배 이상의 수익이 꼬박꼬박 주기적으로 들어오는 시스템이 구축된 후에야 고민할 수 있는 영역이다.
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특히 부동산 투자는 투자 이후 오랜 기다림이 필요하다. 즉 수익을 실현하기까지 장기간 기다려야 한다. 월급쟁이 시절에는 월급으로 생활비가 충당됐기 때문에 아무런 문제가 없지만, 전업 투자자의 경우 생활비 마련이 어려워 수익이 생기기도 전에 매도해버리는 상황이 발생할 수 있다.
그래서 몇 번의 투자로 성공을 맛보고 자신만만하게 직장을 떠났다가 후회하는 전업투자자들이 많다. 경험의 함정에 빠져 손해만 보고 다시 직장으로 돌아가는 경우도 부지기수다. 우리는 안정적인 투자 시스템을 구축할 때까지, 혹은 정말 부자가 될 때까지는 계속 투자와 월급쟁이 생활을 병행해야 한다. 직장과 투자라는 2개의 울타리가 이중으로 버티고 있어야 자신과 가족을 위험으로부터 지킬 수 있기 때문이다.
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그래서 부동산 투자자도 주식 투자자도 성공에 심취한 그 시기가 가장 위험하다. 투자는 한 번에 큰 수익을 내서 끝내는 것이 아니라 잃지 않고 꾸준히 이어나가는 것이다. 그렇다면 굳이 지나친 레버리지를 사용할 이유가 없다. 본인 스스로가 감내할 수 있는 수준 내에서 적절하게 레버리지를 사용하는 것이 가장 좋다.
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티끌을 우습게 보지 말아야 한다. 태생이 부자가 아닌 이상 티끌부터 시작해야 하는 것이 순리다. 그런데 그 과정을 생략하고 막연하게 부자가 되고 싶다는 생각만 해서는 안 된다. 한두 푼씩 모아서 작은 종잣돈을 만들고 이렇게 돈 모으는 과정을 끊임없이 반복해 행복과 성취감을 느껴보자. '습관을 고치고 종잣돈을 모아라'라고 제목을 붙인 이유는 돈 모으는 습관이 부동산 투자의 첫걸음이기 때문이다.
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적금 풍차 돌리기는 강제로 종잣돈을 모으는 방식이다. 이자가 적다고 푸념해서는 안 된다. 저축 개념이지 투자가 아니기 때문이다. 적금 풍차 돌리기는 최대한 돈을 아껴서 모으는 것이고, 몇 푼 안 되는 이자는 그저 부수적인 덤이라고 생각하면 된다. 현재 은행 금리는 1~2%대다. 월 10만원씩 적금으로 풍차 돌리기를 해서 얻을 수 있는 이자 수익은 1만 원대에 불과하다. 1만원을 벌기 위해서 풍차 돌리기를 하라는 것이 아니다. 불필요한 지출을 막아 목돈을 만드는 데 진짜 목적이 있다. 적금 풍차 돌리기를 통해 소액이라도 그만큼 안 쓰고 묶어둘 수 있는 것이다.
적금 풍차돌리기를 비난하기 전에 저축과 투자의 개념부터 이해하길 바란다.
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대개 식비를 줄이라고 이야기하면 값싼 인스턴트로 주식을 대체해 건강이 악화된다는 인식이 강한데, 식비라고 해서 집밥에 들어가는 비용을 줄이라는 것이 아니다. 외식을 줄이라는 것이다. 외식을 줄이면 단순히 목돈만 만들어지는 게 아니다. 집밥을 자주 먹으면 건강까지 얻을 수 있다.
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꿈을 크게 가질수록 쉽게 현실과 타협하지 않게 된다. 필자 역시 최종 목표가 확고했기 때문에 지지부진하든 빠르든 그것을 향해 달려갈 수 있었다. 꿈의 크기가 작은 사람은 역경이 생길 때마다 타협하고 단념하기 일쑤다. 꿈 없이 살아간다는 것은 나침반 없이 항해하는 것과 같다.
그럼 부동산 투자자가 가져야 할 꿈은 무엇일까?
부동산 투자를 시작하기도 전에 대부분의 사람들은 현실과 타협한다. 그래서 '월세 200만원 받기', '재산 10억원 만들기'가 꿈이 된다. 그러나 아무리 현실이 힘들어도 꿈은 크게 꿔야한다. 시작부터 현실과 타협을 하면 절대로 부자가 될 수 없다.
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요즘 부동산 책을 보면 월세 부자 이야기가 많이 나온다. 그리고 마치 그것이 최종 목표인 것처럼 이야기한다.
한 달에 200~300만 원씩 월세를 받는 게 꿈인가? 부동산 경기가 좋을 때 종잣돈만 잘 마련하면 2~3년 이내에 이룰 수 있다.
그러니 보다 더 큰 그림을 그리고 부동산 투자에 뛰어들어야 한다. 꿈을 목표로 세분화해보자. 단계별로 1단계는 1천만 원, 2단계는 1억 원, 3단계는 5억 원으로 목표액을 구체적으로 산출하는 것이다. 그렇게 차차 단계를 늘려 최종 단계에서는 100억원을 모으겠다는 목표를 세워보자. 단계별 목표를 달성하기 위해서 온 힘을 다해 노력해 하나씩 해결해나가는 것이다. 각각의 목표를 달성하는 과정에서 성취감과 행복을 얻을 수 있다. 작은 성취감이 모이고 모여 본인도 모르게 꿈에 가까워지는 것이다. 그렇게 누구나 진정한 부자가 될 수 있다.
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비판적 독서는 글의 정확성, 객관성, 타당성, 효용성 등을 독자가 스스로 판단하면서 읽는 것이다. 기자의 주장이 옳은지, 논증의 방식이 타당하고 논리적인지, 제시된 자료는 적절하게 믿을만한지 등을 평가하며 글을 읽어야 한다. 비판적 독서는 단순히 내용을 이해하는 수준의 읽기가 아니라 한 차원 높은 수준의 독서방법이다. 비판적 독서를 하기 위해서는 비판적인 사고능력이 필요한데, 가장 기본은 기사 내용의 출처와 자료를 확인하는 것이다. 참고로 부동산, 경제 뉴스는 정부기관에서 발표한 자료를 그대로 활용해 기사화하는 경우가 많다.
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신문구독만큼 중요한 것이 부동산, 경제 관련 책을 꾸준하게 읽는 것이다. 유명한 저자가 썼다고, 베스트셀러라고, 홍보가 잘 됐다고 좋은 책이 아니다. 그냥 눈에 띈다고 사지 말고 소장 가치가 있는 책을 선별할 수 있어야 한다. 가장 중요한 건 본인에게 맞는 책을 찾는 것이다. 참고로 실패한 이야기가 없는 부동산책은 좋은 책이 아니다. 투자를 하면서 실패가 아예 없을 수는 없다. 보통 독자는 성공담이 아니라 실패담에서 교훈을 얻는 경우가 많다. 투자 결과를 과장해 이야기하는 것보다 과정 자체에 포커스를 맞춘 책, 성공담보다 실패담을 이야기해주는 책을 찾는 것이 좋다. 적어도 부동산 분야에서는 그렇다. 이러한 책을 읽음으로써 첫 투자의 두려움을 없애고, 투자 손실을 줄일 수 있다.
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다가구 주택의 장점을 몇가지 이야기하면 대출 이자가 월 임대료에 비해서 낮기 때문에 레버리지를 활용해 투자 수익을 높일 수 있다. 원룸은 주거 목적이기 때문에 경기의 영향을 상가보다 덜 받는다. 1~2인 가구의 증가로 혼밥, 혼술이 많아지고, 주 52시간 근무제로 여가 시간이 늘어나면서 상가의 수익률은 경기의 영향을 받을 공산이 크다.
반대로 1~2인 가구가 꾸준하게 증가하면서 다가구 주택은 유망한 수익형 부동산으로 자리 잡고 있다. 하지만 단점도 있다.
다수의 임차인이 거주해서 시설물 관리가 필요하고, 계약관리가 번거로우며, 소모품에 대한 수리 및 교체가 필요하다. 상가보다 관리 측면에서 어렵고, 건물의 노후로 수익률도 저하될 수 있다.
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자기자본이 많다면 입지가 가장 좋은 서울에 투자하는 방법이 옳은 선택이 될 수 있다. 그러나 자기자본이 적다면 지방 아파트에 투자하는 것도 시도해볼 만하다. 지방에서는 월세와 시세차익을 함께 노릴 수 있다. 물론 관건은 철저한 입지 분석이다.
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부동산 투자처 중 아파트는 공급과 수요에 따라 가격을 예측할 수 있고, 투자 사이클에 따른 이익과 손해를 쉽게 확인할 수 있다.
따라서 부동산 투자를 처음 시작하는 초보자에게는 아파트 매매부터 도전해보는 것을 추천한다.
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부동산 경매란 돈을 빌려간 채무자가 약속한 날자까지 빌린 돈을 갚지 못할 경우, 채권자가 법원에 의뢰해 법원에서 입찰자 중 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 팔아 정산하는 것을 말한다.
부동산 공매란, 국세 체납처분 절차의 최종단게로 압류재산을 강제적으로 환가처분하는 것을 말한다. 공매에는 압류재산도 있지만 국유재산도 있다.
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경매는 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점이 있지만 입찰하기 위해 법원에 방문해야 한다는 단점도 있다. 또 권리분석이 어렵고, 임장이 필요하며, 낙찰 후 가장 까다로운 명도를 진행해야 한다. 하지만 공매는 경매와 달리 법원에 가지 않고도 전자입찰이 가능하다는 장점이 있다. 또 조건에 따라서 장기 할부 등이 가능해 대금 납부조건도 덜 까다롭다. 권리분석 역시 경매보다 간단하다. 다만 부동산 물건이 경매에 비해 적어서 선택의 폭이 제한적이라는 단점이 있다.
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소형 주택을 선호하는 수요층은 다양한데, 가능하면 고소득자가 거주하는 소형 주택에 투자해야 한다. 소형 주택을 선호하는 살마은 임대 거주의 목적이 강하다. 1~2인 가구가 증가한다는 건 임대 수요가 꾸준히 늘어나고 있다는 뜻이다. 안정적인 월세 수익을 내기 위해서는 직주근접이 가능한 지역, 역세권 등 교통 인프라가 잘 형성된 지역, 국가산업단지 배후 지역, 인구가 꾸준하게 늘어나는 지역, 평균 연령이 30대가 많은 지역에 투자해야 한다.
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신도시는 원형지 상태에서 개발이 착수된다. 여기에 도로와 편의시설, 공공시설, 상업시설, 주거시설 등이 건설되어야 가치가 생기는 것이다. 투자자라면 이러한 시설들이 언제 착수되어 완성될지 꾸준하게 흐름을 파악해야 한다. 그래야 앞으로 어떤 일이 벌어질지 사전에 에측하고 대비할 수 있다. 예측은 한 번만 하고 끝나는 것이 아니라 지속적으로 모니터링해야 하는 것이다.
다양한 변수에 대응하기 위해서는 투자하려는 신도시가 어떤 단계에 접어든 상태이고, 또 어떤 공사와 사업이 문제가 있는지 파악해야 한다.
여기서 핵심은 도시 개발계획에 나와 있는 일반적인 개발 외에 허구적인 개발 예측들, 즉 이뤄지지 않는 정치적 공약이나 단순 MOU 체결, 허위사실 등으로 인한 허귀적인 부분들을 잘 가려내야 한다는 것이다.
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갭투자를 할 생각이라면 반드시 사전에 전세가율이 왜 높은지 꼼꼼하게 이유를 따져볼 필요가 있다. 입주 예정 물량이 많아서 매매가격이 하락해 매매가와 전세가 사이의 차이가 축소된 것인지, 인프라는 좋으나 아파트 노후화가 심해 소유보다는 전세를 선호하는 이들이 많은 것인지, 단순히 집값 상승에 대한 불확실성 심리가 작용했는지, 저금리 기조로 인한 전세 선호 현상이 지속돼 전셋값이 상승했는지 등을 잘 따져봐야 한다.
갭투자의 가장 큰 리스크는 집값이 하락세로 전환되면 전셋값 또한 상승을 멈추고 하락하게 된다는 점이다. 갭투자한 시점보다 전세가율이 하락하게 되면 시세차익이 줄어들고, 전세 만기 시 역전세로 손실을 보게 된다. 수익률과 투자금만 고려해서 투자하지 말고 자금 여건을 고려해 신중히 접근해야 하는 연유다.
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청약 전에 점검해야 할 가장 중요한 사항은 자기자본을 확보하는 것이다. 당첨 후 계약금을 마련하지 못해서 당첨 기회를 날려 버리거나, 어렵사리 계약금을 구해서 계약했지만 개인신용 문제가 생기거나, 규제 지역의 중도금 대출 규제로 대출 승인이 안 되는 경우도 있다. 이런 경우에는 중도금을 별도로 준비해야 하며, 전매로 매도 시 매수인이 대출을 활용할 수 없어 매도도 쉽지 않을 수 있다. 청약 전에 계약금과 중도금 대출 가능 여부를 반드시 확인해야 한다.
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또한 입지와 향후 호재도 점검해봐야 한다. 아파트 청약은 분양가격이 중요하며, 건물을 짓는 2~3년 동안 주변 환경 요소가 변화해 입주 시점에 가격이 오르거나 떨어지기도 한다. 단지 내 초등학교가 신설될 예정이었지만 취소되는 경우도 심심치 않게 볼 수 있다. 전철 개통과 도로 확충이 지연되면서 불편함이 가중될 수도 있다. 불편함이 가중되면 당연히 아파트 가격도 떨어지기 마련이다. 반드시 예정된 호재와 확정된 호재를 구분해서 판단할 필요가 있겠다.
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또다른 방법은 당첨일이 비슷한 아파트 단지 중 발표일이 늦은 물건을 선택하는 것이다. 접수일이 같아도 당첨자 발표일이 다르면 여러 곳에 청약이 가능하다. 만일 당첨자 발표일이 빠른 단지에 누군가 먼저 당첨되면 늦은 곳은 자동적으로 소멸된다. 즉 청약자가 분산되기 때문에 청약 당첨 확률도 올라가는 것이다. 반대로 청약 접수일이 다른데 당첨자 발표일이 같은 아파트에 중복 청약을 하면 모두 무효 처리되니 유의해야 한다. 그리고 당첨되었음에도 불구하고 개인 사정으로 계약을 하지 않거나 청약 자격 조건 불충분으로 당첨이 취소되는 세대도 발생한다. 이때 잔여 세대를 아파트투유에서 '내집마련 신청'을 통해 계약할 수 있다.
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아파트를 짓기까지는 토지 매입, 인허가 신청, 설계, 착공, 시공, 준공, 입주 순으로 진행되는데, 관심 지역의 인허가와 착공 물량을 살펴보면 2~3년 후의 미분양 추이를 예측할 수 있다. 인허가 물량은 착공 물량을 예측할 수 있게 해주는 지표로, 입주 시점에 인구 유입과 수요에 따라 가격이 움직이게 된다.
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실내와 외관을 단순히 눈으로만 보는 것이 아니라 임장노트를 만들어 기록하는 게 좋다. 천부적인 기억력을 갖고 있다면 몰라도 그게 아니라면 일일이 메모하는 습관을 들여야 한다.
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투자자는 팔랑귀가 되어서는 안된다. 본인의 경험으로 만든 투자 기준을 믿어야 한다. 실패가 있어도 말이다. 실패가 있다면 남을 탓하기 전에 스스로 반성하면 된다. 잘못된 점을 찾고 고치면서 성장할 수 있다.
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요즘 이렇게 긴 제목의 책들이 많이 나온다.
소심한 김대리는 어떻게 부동산으로 돈을 벌었을까,
교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?
10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까 등등
컴팩트한 제목도 좋지만 제목안에 모든 걸 다 담는 전략도 나쁘진 않은 듯 하다. 나 또한 긴~ 제목의 책들은 쉽게 손이 가게 되고, 거의 다 읽었으니까 ㅋ
제네시스 박님의 서평이벤트로 받은 책.
진짜 얼마만에 서평이벤트가 되었는지 ㅎㅎ
가끔 인스타그램으로 응모하다 시들해졌는데 블로그를 시작하고 블로그 응모를 통해 수확을 얻은 건 처음이라 기뻤다^^
여러 재테크, 부동산관련 책을 읽어왔기에 처음에는 내가 아는 얘기를 하네, 하고 훌렁훌렁 넘겼는데 뒤로 갈수록 집중하게 되었다.
대부분 책들이 갭투자, 아파트, 꼬마상가로 번 이야기와 성공담만 얘기하는 것과 달리, 이 책은 토지에 대해서도 자세하고 쉽게 다루고, 종잣돈별 투자 노하우도 알려준다.
투자철학에 대한 강조도 남다르다. 수많은 사람들이 레버리지를 이용한 아파트 투자만 강조하지, 이 부분에 대해서 제대로 강조하진 않는다.
그저, '돈'을 많이 벌어야 한다. 시세차익을 많이 남겨야 한다. 라고 얘기하지 않는다.
절대 무리하지 말라고 강조한다.
얼마전까지는 통했을 지 모르겠지만 문재인 정권에서의 각종 부동산 대책으로는 이전의 투자방식을 활용한 부동산 투자는 쉽지 않은 일이 되었다.
또한 부동산 시장 사이클 상 점차 옛이야기로 돌아가는 시점이 된 것 같기도 하고.
과거책들, 부동산 재테크의 고전이라고 하는 책들은 아, 이런 방법도 있구나, 하나의 방법으로 참고하고 공부해봐야지, 하고 읽어야지 맹목적으로 믿고 아무런 판단없이 바로 적용해서 따라하다보면 거지꼴 못면한다 ㅋ
지금 상황하고는 다르다는 점을 명심해야 한다. 망해놓고 작가탓해봐야 소용없다. 제대로 분석안한 내 탓이지.
또한 남자 작가들이 잘 언급하지 않는 절약과 적금 이야기도 한다. 이런 얘기는 주로 여자 작가들이 냉장고를 파먹어라, 푼돈도 아껴야 한다, 졸라 매서 적금을 늘려야 한다. 등등으로 많이 언급하는데 ㅎㅎ
그리고, 절대 직장을 쉽게 관두지 말라고 한다.
많은 사람들은 말하곤 한다. 주식으로, 부동산으로 돈벌면 관두고 경제적 자유를 누리며 살겠노라고.
또 그 단계에서 쓴 책들도 많이 보인다.
잘리지 않는 이상, 지금의 급여는 내가 부동산을 수십억 투자해서 나올 수 있는 수익이다. 나가서 특별히 할 일 없이 빈둥대는 것보다는 직장도 다니고 부수익으로 주식이나 부동산 수익을 누려서 조금씩 여유로워지는게 낫지 않을까?
작가는 한방을 노리지 말고 차근차근 단계를 밟아서 올라가라고 반복해서 말하고 있다.
무조건 서울! 무조건 갭투자! 라고 외치지 않고 현실적인 조언들로 책을 채운거 같아서 태그를 수없이 붙이면서 읽어냈다.
최근 읽은 부동산 책 중에서 초보에게 가장 추천하고 싶은 책이다^^