꼬마빌딩을 지어보자

월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법 - 따라하면 임대수익이 따라오는 꼬마빌딩 투자
김인만.이은홍 지음 / 원앤원북스 / 2018년 4월

 1. 저자 및 도서 소개 

꼬마빌딩 주인을 꿈꾸던 나건축 씨,
드디어 꼬마빌딩 건축주가 되다!

꼬마빌딩 주인이 되었다는 김 부장의 이야기를 듣고, 자신도 꼬마빌딩의 주인이 되기로 결심한 나건축 씨. 꼬마빌딩을 갖고 싶다는 꿈을 안고 자기 자본에 맞는 꼬마빌딩을 찾아 나섰다. 신축 꼬마빌딩을 사자니 가격이 너무 비싸고, 오래된 빌딩을 사자니 가격은 맞지만 관리하기 힘들 것 같아 고민이 많아진다. 토지를 사서 건축을 하면 신축 꼬마빌딩보다 가격 면에서 유리하고 오래된 빌딩보다는 관리하기가 유리할 텐데, 토지는 어떻게 구입하고 건축은 어떻게 해야 할지 도통 모르겠다. 과연 그는 이 어려운 과정을 어떻게 해결했을까?　꼬마빌딩 건축에 대해 아무것도 몰랐던 나건축 씨가 토지를 매입하고 건축을 준비해 공사를 완료하기까지의 과정을 함께 따라가보자. 어렵게만 느껴졌던 꼬마빌딩 건축과정이 한눈에 보이게 된다.

부자들은 어떻게 돈 되는 꼬마빌딩을 지을까?
따박따박 월세 받는 꼬마빌딩 건축의 모든 것!

신축 꼬마빌딩은 관리 편의성이 좋고 공실률이 낮으며 수익률이 높다는 장점이 있다. 하지만 건축비와 건축주 마진이 반영되어 있어 가격이 높다. 반대로 구축 꼬마빌딩은 건물가격이 낮게 평가되기 때문에 꼬마빌딩 가격이 다소 낮다는 장점이 있지만, 건물 노후화에 따른 하자 수리와 공실 문제가 있다. 신축 꼬마빌딩의 장점인 관리 편의성과 구축 꼬마빌딩의 장점인 가격, 이 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 방법이 바로 꼬마빌딩을 짓는 것이다.
꼬마빌딩을 짓는 과정은 사업성 판단, 건축계획, 토지 매입 등 토지 매입단계와 시공사 선정 및 도급 계약, 설계사무소 계약 및 설계, 건축허가, 멸실신고, 착공신고 등 건축 준비단계, 그리고 철거, 측량, 기초공사, 골조공사, 외벽공사, 설비공사, 창호공사, 미장공사, 목공사, 수장공사와 사용승인까지의 건축단계로 구분된다. 건축과정은 이렇게 복잡하고 신경 쓸 것이 많지만 차근차근 알아가다 보면 그리 어렵지만은 않다. 매매부터 시공까지 이 책 한 권으로 끝내보자.

김인만

저자 : 김인만
저자 : 김인만
저자 김인만
‘김인만 부동산연구소’ 대표로 성실하고 진실한 컨설팅으로 정평이 나 있다. 직방에서 ‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’와 월간지 [퀸]에서 ‘생활 속 부동산’을 연재하고 있으며, KDI 한국개발연구원 부동산 자문 등 다방면에서 부동산 전문가로 활동하고 있다. YTN 라디오 [생생경제] 고정패널로 출연하고 있으며 MBC [마이 리틀 텔레비전], KBS [여유만만]을 비롯해 SBS, 연합뉴스, CBS 등 여러 방송에도 출연했다. 저서로는 『나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다』, 『아파트 투자는 타이밍이다』, 『7일 만에 끝내는 부동산지식』, 『문재인 시대 부동산 가치투자』가 있다.
카페 :　김인만 부동산연구소(cafe.naver.com/atou1)
저자 : 이은홍
저자 이은홍
부동산 경력 15년이 넘는 이은홍 대표는 현장에서 아파트, 상가 실무 전문가로 유명하며 꼬마빌딩 건축에도 상당한 지식이 있는 베테랑 중개사다. 김인만 대표와 함께 부동산 컨설팅, 현장 물건 분석, 꼬마빌딩 건축까지 다방면에서 부동산 전문가로 활동하고 있다. 저서로는 『나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다』가 있다.
블로그 : 애드홍의 부동산길잡이(blog.naver.com/nich2000)

2. 내용 및 줄거리

|목차

지은이의 말 _ 누구나 꼬마빌딩 전문가가 될 수 있다!

1장. 꼬마빌딩 토지 매입하기
꼬마빌딩 짓기, 더 이상 꿈이 아니다
왜 꼬마빌딩을 지어야 할까?
건축비용은 얼마나 들까? 포괄 건축계획 수립하기
건축하기 좋은 토지를 찾는 방법
상세 건축계획 수립 및 사업성 판단하기
토지를 계약할 때는 꼼꼼히 따져보자

2장. 꼬마빌딩 건축 준비하기
믿을 만한 시공사에 건축을 맡기자
도급 계약서에는 특약사항을 최대한 구체적으로 명시하자
건축설계를 맡길 설계사무소 계약하기
설계의 첫걸음, 건축도면 검토하기
문화재보호구역이라면 문화재 심의는 필수다
건축 전 단계의 필수 코스, 건축허가 받기
기존 건축물 철거를 위한 건축멸실신고
본격적인 건축을 시작하기 위한 착공신고

3장. 꼬마빌딩 건축하기
건축을 시작하기 전에 기존 건축물 철거하기
경계복원측량과 지적현황측량
임시로 설치했다가 해체되는 가설공사
토지의 기반을 다지는 지정공사
철근 콘크리트 공사 1. 거푸집과 기초 철근 설치
철근 콘크리트 공사 2. 기초 콘크리트 타설과 먹줄치기
철근 콘크리트 공사 3. 1층 기둥과 천장
철근 콘크리트 공사 4. 2층 기둥과 천장
철근 콘크리트 공사 5. 3층 벽과 천장
철근 콘크리트 공사 6. 방수공사
철근 콘크리트 공사 7. 철근 콘크리트 공사 완료
보온·단열과 소음 방지를 위한 단열재 시공
꼬마빌딩의 얼굴, 외벽 시공
배관, 전기선 등을 설치하는 설비공사
문틀과 창틀 시공, 창호공사
단열을 위한 필수 코스, 석고보드 시공
조적공사와 미장공사
바닥을 평평하게, 바닥 미장공사
보기 좋고 깔끔하게, 타일공사
천장, 몰딩 등 목재를 사용하는 목공사
페인트로 깨끗하게, 도장공사
내부의 치장을 마무리하는 수장공사
사소한 것도 꼼꼼하게, 기타 마무리공사
완공 후 마지막 단계, 건축물 사용승인 신청

4장. 꼬마빌딩 건축 필수지식
기초 개념 : 연면적, 건폐율, 용적률
용도지역별로 토지 이용제한이 다르다
건축선에 따라 건축면적이 달라진다
일정 거리를 띄어 건축하는 대지의 공지
일조권 보호를 위한 일조권 사선제한
건축법에서 규정하는 도로
위반건축물과 이행강제금
주차장의 설치, 정비, 관리를 규정하는 「주차장법」
건물에서 발생하는 하수를 처리하는 「하수도법」
안전을 위해 반드시 지켜야 하는 「소방법」
다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법
건축 시 발생하는 건축허용오차

부록. 꼬마빌딩 건축 TIP
용어를 알아두면 꼬마빌딩 건축이 보인다
꼬마빌딩 건축과정 한눈에 보기
문서 열람 및 발급 가능한 기관  

|내용 및 줄거리

1장. 꼬마빌딩 토지 매입하기 

18)깨긋한 꼬마빌딩을 좋은 가격으로 가지고 싶다는 생각을 떨칠 수가 없어서 결국 꼬마빌딩을 건축하기로 했다.

20~21)예전처럼 금리가 높았던 시절에는 종잣돈을 은행에 예금하고 이자로 생활하는 사람이 많았다. 하지만 요즘 같은 저금리 시대에는 은행 예금으로 수익을 얻는다는 건 꿈도 못 꾼다. 아래 표에서 보듯이 예금금리가 10%였을 때는 10억 원을 은행에 넣어두기만 해도 월 800만 원이 넘는 이자수익을 얻었지만 지금은 이자가 월 160만 원 정도밖에 되지 않는다. 반면 수익률이 5%인 임대수익형 부동산에 투자하면 월 400만 원이 넘는 이익을 얻을 수 있다. 그래서 저금리 시대에는 임대수익이 나오는 부동산에 관심을 가질 수밖에 없다. 월 250만 원의 수익을 얻으려면 은행에 15억 원은 넣어두어야 하는데 이는 말이 되지 않는다. 결국 예금금리가 3.5% 이상 큰 폭으로 상승하지 않는 한 임대수익형 부동산에 대한 수요는 앞으로도 꾸준히 늘어날 것이다.

23)동일하게 서울 내 제2종 일반주거지역에서 대지면적 140m2에 완공된 꼬마빌딩을 구입하는 경우와 건축하는 경우를 비교해보면, 신축이 13%정도 더 저렴하다는 것을 알수 있다. 

25)토지와 건축비용 모두 40-50%정도의 대출을 받는 것으로 잡는다. 가급적 대출은 자기자본을 넘지 않는 것이 좋다. 건축비용은 500만원정도, 토지매입비는 강남은 3500에서 4500만 원 결국 총 투자금은 토지면적*4천만원이 되는 것이다. 

28)건축시 건폐율과 주차장접 등을 고려하면 대량 35평이하의 토지는 건축이 가능하긴 하지만 바닥면적인 조금 부족하게 나오기 때문에 가급적 35평을 넘는 것이 좋다. 

30)토지이용계획확인원을 통해 용도지역을 확인으로 건폐율과 용적률이 결정된다. 용도지구는 미관지구, 방화지구 등 심의가 필요한 지역인지 확인하고 준비서류를 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 경관지구나 미관지구에는 외장재나 보호 형성을 위한 제한조건들이 많아서 제대로 확인하지 못하면 효용가치가 떨어진다. 

32)폭이 4m이상인 도로에 2m이상 접해야 건축이 가능하며, 현황에는 도로가 있더라도 지적도상 도로가 없다면 건축허가를 받지 못하는 경우도 있으니 관할시청, 구청 관련 부서에 확인하는 것이 좋다. 

36)42평 매매가격 11억 토지, 근린생활시설로 철거후 꼬마빌딩 건축이 가능한지? 상가주택? 다가구줕책? 임대수익률을 알아봐야 한다. 한번 추진하면 계약해지는 위약금 문제가 있으므로 최대한 타당성을 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 주변환경을 보고 수요가 되는쪽 그리고 주변 상가주택들을 벤치마킹해보는 것도 좋은 방법이다. 수요와 공급문제도 현장 부동산에서 답을 찾아보자. 그리고 설계를 부탁할 곳에 가설계를 미리 해봄으로서 그리고 인터넷으로 전세와 월세 수요를 직접 확인해보는 것도 방법이다. 

46)빠른 결정이 중요하지만 매물이 처음 언제 나온것인지 확인도 중요하다. 중개보수는 잔금일날 지급하고 세금 문제는 계약전에 미리 점검해야 한다. 반드시 계약 전에 세무사를 찾아가 본인의 자산 상황을 알리고 계약 시 발생하는 세금에 대해 전문 세무 컨설팅을 받아보는 것이 좋다. 

49~50)신축을 위해 기존 건축물을 철거하려면 임차인(세입자)의 명도가 우선 진행되어야 한다. 명도가 완료되지 않으면 착공이 불가능하기 때문에 신축을 할 수가 없다. 물론 계약기간이 종료되어 자연스럽게 명도가 진행될 수 있는 상황이면 문제가 없을 것이다. 그러나 매도인이 나가달라고 하면 나가는 조건으로 거주하고 있다가 매매 후 임대인이 바뀌면 언제 그랬냐는 듯이 오리발을 내미는 임차인도 있고, 상가 영업을 하고 있는 임차인이 있는 경우 권리금을 요구하며 명도절차에 불복하는 경우가 발생할 수도 있다. 그러므로 가급적 잔금 전에 매도인이 책임지고 임차인 명도가 완료되는 조건을 걸어두는 것이 좋다. 또 건축을 하려고 매입 계약을 했는데 건축허가가 불허가 되면 낭패가 아닐 수 없다. 따라서 계약서 특약사항에 건축허가 불허 시 매매 계약은 위약금 없이 계약 해제를 할 수 있다는 조항을 넣어두어야 한다

2장. 꼬마 빌등 건축 준비하기

69)건축설계는 심의 서류 부터 사용승인까지 계약하는 것이 일반적이다. 건축설계비용은 평당 대략 10만원 정도 되면 감리비는 평당 대략 60만원 정도다. 

73)가도면을 먼저 작성하고 건축주와 시공사와 협의가 되면 임차인들이 좋아하는 구조와 스타일로 옵션 등이 설계에 반영되어 최종도면을 작성한다. 최종도면은 건축시 모든 공정의 가이드라인이 되는 매우 중요한 자료이다. 설계를 무조건 맡기지 말고 적극적으로 의견을 말해서 설계예 반영하도록 하자

81)나건축씨가 건축하려는 토지는 문화재보호구역으로 지정되어 있는 송파구 풍납동에 위치해 있어서 문화재 심의 과정을 필요로 한 것이다. 서울의 경우 매달 1회 셋째 주 수요일에 있으며 기간은 2-3주 정도 소요된다. 

83)일반적으로 설계사무소가 대행한다. 필요한 서류는 건축계획서, 공사용 도면, 구조, 설비, 전기, 통신 도면 시방서, 소방설비도, 건축폐기물 처리계획서, 급수공사신청서, 급수계획서, 정화조 설치신고서. 건축허가를 설계사무소에서 대행해주더라도 토지 소유지 명의로 신청해야 한다. 잔금을 하고 소유권이전등기를 한 후 정식으로 허가를 받으려면 2개월 이상의 시간이 소요된다. 

87)건축심의를 받은 나건축씨는 건물 철거를 위한 멸실 신고를 하려고 한다. 건축심의 전에 해도 되고 건축허가 전 또는 건축 허가 후에 해도 된다. 가급적 건축허가 후에 멸실을 하는 것이 좋다

93)착공신고는 건축허가를 받거나 신고를 한 군축물의 공사를 착수하고자 하는 경우 허가권자에게 신고하는 절차다. 건축허가 취소규정은 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 아니한 경우이거나 1년이내 공사를 착수했으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우이다. 주차장법 처럼 강화된 인허가를 적용 받기전에 착공신고를 먼저해두는 것도 좋은 방법이다. 토지 매매시 유리한 조건으로 거래가 가능할 것이다. 

3장. 꼬마빌딩 건축하기

102)철거 전에는 먼저 비계를 설치하고 안전과 분진예방을 위해 부직포를 돌려준다. 그리고 철거를 할 때 여러가지 민원이 발생 할 수 있기 때문에 인근주택에 거주자 및 사용자들에게 미리 양해를 구한다. 

109)비계(건축공사 시 분진방지막 또는 안전망을 설치하거나 높은 곳에서 공사를 할 수 있도록 설치하는 임시 가설물이 비계다.) 동바리(천장(슬래브)을 지지하는 지주 용도로 사용하는 임식 가설물이다. 거푸집(기둥, 바닥, 벽 등 콘크리트를 붕어 만들 모양의 틀을 거푸집이라하며 형틀이라고 한다.)

113)터파기(터파기는 설계도면대로 깊이를 산정하며 보통 700-800m정도의 깊이로 한다.) 잡석다짐(지면을 평평하고 단단하게 다지기 위해 잡석을 다지는 것을 잡석다짐이라고 한다. 200-300mm정도), 버림 콘크리트(잡석다짐을 한후 60-100mm 정도의 두께로 타설을 한 후 지면을 평탄하게 하는 작업)

116)철근 콘크리트 공사는 골조공사를 의미한다. 1층 거푸집 설치 및 기초 철근부터 기둥, 옥상 바닥공사와 방수공사까지를 말한다. 거푸집 설치시 가장 중요한 것은 거푸집에 타이를 끼운 후 보강이 필요한 부분이 있다면 철근에 용접도 해야 한다는 것이다. 

120)기초 철근 배근과 설비 배관, 전기와 거푸집 설치가 끝나면 기초 콘크리트 타설을 해야 한다. 철근 배근시 철근이 처지면 콘크리트가 들어갈 공간이 부족해질 수 있기 때문에 스페이서를 넣어 수평을 맞춰가면서 작업을 해야 한다. 

134)3층부터는 기둥 대신 벽이 올라간다. 기둥이 아닌 벽체로만 올라가기 때문에 철근 배근 작업 및 결속을 잘 확인해야 한다. 거푸집 작업 시 거푸집 목수들이 작업에 방해가 되면 콘센트 박스, PVC배관, 전선관 등을 망치를 치는 경우가 가끔씩 있는데 이렇게 되면 위치가 변해 있거나 없어 질 수도 있기 때문이다. 

140)

1)재물방수 : 옥상 콘크리트를 타설한 후 콘크리트가 굳지 않은 상태에서 방수액과 콘크리트를 섞어 미장 칼로 정리하면서 물구배를 잡아 미장을 완료하는 방수방법. 빗물이 고임 없이 우수관으로 자연스럽게 흘러가도록 잡아주어야 하며 이런 작업을 시간 차를 두고 2-3회 반복해야 한다. 

2)조인트방수 : 골조 시공시 한번에 시공된 조인트 부분보다 이어 올라간 조인트 부분을 한번 더미장 처리해주는 방법이다. 

3)외벽방수 : 외벽방수는 시공방법에 따라 차이가 있다. 외벽이 대리석 마감일 경우에는 균열은 없으나 실리콘 탈착으로 누수가 발생, 벽돌 마감일 경우에는 줄눈의 탈착으로 누수가 생길 수 있다. 

147)단열재는 일정한 온도를 유지하도록 외부로부터 열손실이나 열의 유입을 줄여주는 재료로, 건물의 보온과 단열, 층간 소음을 방지하기 위해 사용된다. 단열재는 주로 층간, 외벽, 탑층 천장, 필로티 1층 바닥 등에 시공된다. 

1)천장시공 : 단열재를 사용하는 경우는 스티로폼 등의 단열재를 슬래브 공사 후 설치하고 철근공사를 한 후 콘크리트 타설을 한다. 

2)외벽단열재 시공 : 건물 외벽에는 테크론이나 스티로폼을 주로 사용하고 건물 내벽에는 석고보드가 주로 사용되며 테크론이 사용되는 경우도 있다. 

153)

1)대리석 시공 : 건식시공과 접착제식인 습식 시공방법이 있다. 건식 시공은 고급스러우면서도 석재 색상 선택이 비교적 자유롭고 공장 생산 제품이라서 품질이 균일한 편이지만, 시공이 어렵고 시간이 오래 걸리며 시공 시 먼지가 많이 발생하는 단점이 있다. 요즘은 외벽 시공은 건식시공, 내장공사는 습식 시공을 주로 선택한다. 

2)벽돌 시공 : 건축물의 내외부에 벽돌이나 돌을 쌓는 공정을 조적공사라고 한다. 최근에는 대리석을 많이 사용하는 추세지만 벽돌도 장점을 많이 가지고 있다. 

3)드라이비트 시공 : 건물외벽에 스티로폼을 붙이고 그 위에 시공하는 것이다. 외벽 마감재 중에서도 가격이 저렴하고 시공이 용이해 건축기간을 단축시킬수 있기 때문에 건축비용을 낮게 책정한 건축주나 건축 후 분양하는 것이 목적인 건물 시공에 많이 사용한다. 하지만 드라이비트 시공은 건물 이미지가 고급스럽지 않고 내구성이 약해 수명이 짧다. 

4)대리석 창대 : 인방이라고도 하고 대리석 빗물받이라고도 한다. 창대를 시공하면 외관이 훨씬 더 고급스러워지고 비가 왔을 때  창문을 타고 스며드는 누수를 상당 부분 예방 할수 있다. 

168)건축 시 외벽에는 스티로폼이나 테크론으로 단열공사를 하지만 외벽과 맞닿아 있는 내벽에는 반드시 단열을 위해 석고보드를 시공한다. 석고보드는 작업이 완료된 후에는 전기 콘센트 등을 추가하는 작업이 매우 어렵기 때문에 서로 협의해야 한다. 석고보드 시공시 빈틈없이 꼼꼼하게 작업하는 것이 중요하다. 

175)바닥 미장(방통)은 콘크리트 바닥(골조)->기포 콘크리트 타설(난방의 효율성과 난방설비 보호, 기포이용)->난방배관(보일러 배관(엑셀)작업)->방통타설->방통미장->장판순으로 진행된다. 

19.보기 좋고 깔끔하게, 타일공사

본)180p)타일공사는 벽면, 바닥, 계단 등에 타일이나 대리석을 시공하는 공정이다. 타일공사는 시공시 하자가 많이 나는 공정이기때문에 주의가 필요하며 무엇보다 물을 사용하기 때문에 물이 잘 빠짐을 잘 확인해야한다.

4장. 꼬마빌등 건축 필수지식

219)건폐율과 용적률은 각 지방자치단체별로 다소 다르게 적용하는 부분이 있어서 지방자치단체의 조례를 반드시 확인해야 한다. 높은 용도지역은 그만큼 높은 토지가격이 형성되어 있기 때문에 오직 선택의 기준이 될수는 없다. 결론적으로 토지가격대비 얼마나 더 활용도가 높은 수익성이 개선되느냐를 두고 타당성을 확인해봐야 한다. 

221)건축선은 도로와 접한 대지에 건축물을 건출할 수 있는 선이다. 통상적으로 4m이상 도로는 대지와도로의 경계선으로 건축선을 정하지만 소요너비가 미달되는 도로의 건축선, 지자체장이 정하는 건축선, 도로 모퉁이의 건축선은 예외적으로 건축선을 다르게 설정한다. 

226)대지의 공지는 인접 대지경계선 및 건축선으로부터 일정 거리를 띄어서 건축해야 하는 규정이다. 사용하지 못하는 땅이 생겨서 경제성이 떨어지는 이유이기도 하다. 이런 대지의 공지 기준은 각 지방마다 여건과 환경 등에 따라 기준이 다른 경우기 있어서 건축사나 각 시구청 건축과에 문의해 확인해야 한다. 

231)주민이 햇볕을 충분히 받을 수 있도록 법률로 보호해주는 일조권의 확보를 위해 건축물이 높이를 제한하는 규정이 일조권 사선제한이다. 

1)도로 사선제한 : 경계선까지 수평거리의 1.5배 넘을 수 었도록 되어 있는데 지금은 도로 사선제한은 폐지되었다. 그리고 잠재가치가 높아졌다

2)일조권 사선제한 : 일반, 전용주거지역에만 적용된다. 최소 4m이상 가급적이면 6m이상 도로를 끼고 있으면 좋고, 같은 값이라면 도로를 바라보는 물건 방향이 북향인 것이 좋다. 최근에는 택지에는 정남 일조권 사선제한이 적용되는 경우가 많다. 일조권 사선제한 부분은 계약전에 반드시 확인하고 넘아갈 필요가 있다. 

238)지형적으로 차량 통행이 불가능한 막다른 도로의 경우 너비 3m이상 이 되어야 한다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

어떤 건물에 투자하면 좋다는 투자 지침서일거라는 생각과는 달리 건축물을 직접 짓는 과정을 사진과 함께 설명해주며 그 단계별로 알아야할 지식과 팁, 법적인 부분까지 소개해 주는 책으로 다가올 미래에 꼬마빌딩을 갖고 싶다는 막연한 꿈을 좀더 현실화해 준 책이다.

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점  그리고 느낀점

우리가 인테리어를 할때 그냥 인테리어 사장님께만 전적으로 맡기면 안되듯 건축을 할때도 건축업자에게만 다 맡기면 부실공사나 공사비등에서의 손해가 있음을 알게 되었고, 전문가적 지식은 없지만 이런 현장 경험자의 다부진 책 한권이면 나도 언젠가는 꼬마빌딩 전문가를 꿈꾸어볼수 있지 않을까. 향후 10년 뒤면 이런 빌딩 건축에 도전해 보고 싶다