아기곰의 재테크 불변의 법칙

아기곰의 재테크 불변의 법칙 - 『How to Make Big Money』 전면 개정판
아기곰 지음 / 아라크네 / 2017년 5월

Chapter1. 재테크 성공을 위한 12가지 법칙

1.     확실한 목표설정은 재테크의 첫걸음. 뚜렷하지만 실현 가능한 목표를 세워라. 그리고반드시 성취하라.

2.     목표 달성의즐거움을 만끽하라. 성취감에 대한 즐거움과 성취 결과에 의한 뿌듯함을 함께 누려 보라.

3.     구체적인수치와 일정으로 비전을 제시하라. 미래가 당신의 것이다.

4.     종잣돈의조기 형성은 성공과 실패의 이정표이다. 종잣돈을 빨리 만들어라. 이에따라 당신의 미래가 달라진다.

5.     자신과 싸울마음의 준비를 하라. 그리고 주변 사람의 협조를 구하라.

6.     부부가 같은곳을 바라보라. 같은 곳을 바라볼 때 재테크의 결과도 좋다

7.     지출을 줄여라. 수입보다 지출을 줄이는 것이 재테크의 기본이다.

8.     재테크는시간과 함께한다. 재테크에서의 골든 타임이 나머지 미래의 삶을 지배한다. 지금이 아니면 미래는 더욱 힘들다

9.     돈은 준비된자의 친구이다. 준비되지 않은 자는 돈만 쫓아다니다 제 풀에 지치고 만다.

10.  세상에 마술은없다. 세상에 공짜는 없으며, 평범한 길 속에 진리가 있다.

11.  세상은 변한다. 고로 방법론도 변한다. 그러므로 공부하자. 꾸준하게~ 지식이 있어야 돈도 벌 수 있다.

12.  현업에 충실하라. 최선의 재테크는 자신에 대한 투자이다.

Chapter2. 탄탄한 재테크를 위한 상식

부자가 되려면부자를 닮아라.

고수라 불리는사람들의 행동 양식 3가지

-시장을 보는눈(정보 해석 능력)

-이를 실현할수 있는 밑천(기초 자본)

-행동할 수있는 용기 또는 자기 확신(self confidence) : 자기 확신은 인생을 살아가는 데 귀한 동반자이다. 스스로 작은 결정이라도 해 보고, 그 결정에 대해서는 자신이 100% 책임지는 자세와 훈련이 필요하다.

정보의 올바른해석, 기사의 의도대로 휘둘리지 않고 행간의 의미를 읽어내는 능력, 감정이나선입관에 치우치지 않고 객관성을 갖추는 것이 돈을 버는 사람의 특징이라 하겠다.

l  정보 해석능력을 키우는 방법 ‘두 가지 일기’ 쓰기

첫 번째는남의 일기를 쓰는 것. A라는 사람 또는 B연구소에서 무엇을발표하면 날짜와 발표 요지를 메모하고 기사를 스크랩해 두는 것도 좋은 방법이다. ‘그 내용이 맞는지맞지 않는지’는 시간이 말해 준다.

두 번째는자신의 일기를 쓰는 것. 모든 재테크는 변곡점을 잘 파악해야 한다. 어떤중요한 변화나 정부 발표가 있을 때 그것에 대한 자신의 의견을 꼭 일기장에 메모해 두도록 하자. 몇개월이 지난 후 자신이 작성한 답안지와 지금 해설자들이 말하는 내용을 비교하면 내가 어떻게 잘못 생각했고, 어떤면을 빠뜨렸는지 발견할 수 있을 것이다.

가계부는휴지통에 버려라

한 회사의재무 상태를 나타내 주는 표를 재무제표라 하는데 가장 중요한 두 가지가 손익 계산서와 대차대조표이다.

손익계산서는어떤 일정 기간 동안의 수입과 지출을 기록해 놓은 표이다.

대차대조표라고하는 것은 일정 시점에서 바라본 재산 상태이다. 현재, 총자산은얼마이고 부채는 얼마여서 순자산이 얼마가 있다를 나타내는 표이다. 즉 ‘재테크의 성적표’라고 할 수도 있다.

한 달에한 번 또는 분기에 한번 이 두 가지를 통해 자신의 재테크 성적을 알 수 있을 것이다.

만약 자산이계속 불어나고 있다면 생활비가 거의 고정적이라면 이번에는 웃으면서 가계부를 던져 버리자. 남는 시간에미래에 대한 전략을 재점검하라.

부자 지수, 자산 지수로 스스로를 평가해 보라

부자 지수 = 순자산액X10/(나이X연간수입)이다.

부자 지수100%를 기준으로 했을 때 이보다 높으면 재테크를 잘하고 있다는 의미고, 낮으면 노력해야 한다는 의미이다.

하지만 부자지수는 치명적인 문제점이 있다. 미국처럼 안정된 사회에서는 어느 정도 일관성을 갖지만, 정부 정책이나 경기에 따라 자산의 변동 폭이 심한 우리 나라의 경우는 부자 지수가 해마다 큰 폭으로 달라진다. 이를 보완하기 위해 필자가 만든 방법이 있다. 현재의 순자산을 평생벌어온 수입 총액으로 나눈 것이다.

자산 지수= 순자산/평생 수입 총액

자산 지수가100%보다 크다는 의미는 재테크 실력이 뛰어나거나, 소득에비해 소비를 적게 하는 검소한 생활을 지속해 왔다는 것을 의미한다. 어떤 경우라도 부자가 될 자질이뛰어나다는 것을 의미한다.

말 한마디로돈도 벌 수 있다.

부동산 거래협상 전 준비를 많이 하라. 협상은 서로 우기는 것이 아니라 논리의 싸움이다.

양보를 위한카드를 만들어라. 물러설 수 있는 여지가 있어야 협상이 매끄럽다.

Win-Win전략을 추구하라. Zero Sum 게임이 아니라 ‘나도 이익이 되고 상대도 이익이 되는 ’ Plus Sum’ 게임이된다.

자신의 무기를최대한 활용하라.

최종 결정권자는숨어 있어라. 마치 최종 결정권자와 상의해야 하는 것처럼 시간을 끌어보는 전략이다. 성격이 괴팍한 장모나 시어머니 등 가상의 의사 결정권자를 만들 수 도 있다.

중재자를내 편으로 만들어라. 즉 부동산 사장님을 내 편으로 만들어야 협상에서 유리한 고지를 점할 수 있다.

원가 구조를알아야 당당하게 깍을 수 있다.

가격 깍는것을 부끄러워하거나 두려워하지 말라.

믿는 것이힘이다.

‘아는 것’은 ‘이해하는 것’에 그쳐서는안 되고 ‘믿는 것’이 되어야 한다.

부동산에대해 말로 다 아는 것에 그치지 말고 ‘이해의 수준’을 ‘믿음의 경지’로 바꾸는 훈련을 스스로 해야 한다.

첫 번째과정 : 기존에 상식이라고 믿었던 것을 모두 부인하고 백지 상태에서 다시 점검해 보는 것이다.

두 번째과정 : 전체 그림을 파악해 보려고 노력하는 것이다. 각론을주장할 때, 총론과의 연관성을 염두에 두는 습관을 갖는 것이 중요하다.

세 번째과정 : 남의 시각으로 자신을 바라 보는 것이다. 시장을이해하려면 여러 시장 참여자의 입장에서 어떻게 반응할까를 생각해 보는 것이 큰 도움이 된다.

네 번째과정 : 스스로의 생각을 정리해 보는 것이다. 가장 좋은것은 글로 써 놓고 여러 번 읽는 것이다.

투자의 세계에서는남의 지식을 자신의 지식이라고 착각하고 투자를 할 때, 사고 치는 것이다. 투자의 세계에서는 단순히 ‘아는 것’만으로는 부족하다. ‘믿는 것이 힘’인것이다. 이를 위해서는 기존 이론에 대한 철저한 검증과 자신만의 이론 정립이 필요하다.

불확실성이투자의 매력이다

투자의 본질은불확실성에 있다. 진정한 투자자라면 시장의 불확실성을 인정해야 하며,더 나아가 불확실성을 즐기는 사람이 프로라고 할 수 있다.

어느 시기에투자해야 하는 가 하는 ‘타이밍’이 투자의 핵심이라고 할수 있다.

투자 타이밍만큼이나 중요한 것이 ‘투자에 대한 안목’이다. 안목을 기르려면 분석적인 방법으로 시장에 접근해야 한다. 시장에영향을 주는 요소들을 나열해보고 거기에 가중치를 두어 평가해 보는 습관을 기르는 것이 중요하다.

투자는 돈많은 사람이 승리하는 것이 아니라 실력이 있는 사람이 승리를 하는 것이다.

달걀을 한바구니에 담지마라

부동산 시장에서는여러 지역에 분산하여 투자를 하게 되면 자신이 투자한 지역을 객관적으로 보는 눈이 생기에 된다.

투자 타이밍만잘 살려도 중간은 간다

타이밍 선정은절대적 수익률 경쟁이라고 할 수 있다.

상승기나성수기에는 투자 타이밍에 보다 비중을 두고, 하락기나 비수기에는 종목 선정에 비중을 두는 투자가 유리하다고할 수 있다.

비관론이가장 득세할 때가 바닥인 경우가 많다.

황소나 곰에게휘둘리지 마라

거래에는언제나 사는 사람과 파는 사람이 있어야 이루어지며, 개미의 반대편에 황소나 곰이 있다. 부동산 시장에서도 마찬가지다. 상승기에 부동산을 판 곰들은 무주택자를가장하여 주택 폭락을 주장할 수도 있다. 반대로 하락기에 부동산을 매집한 황소들은 부동산 폭등을 주장할수도 있다.

잃지 않으려면하나는 황소나 곰이 좋아하는 일을 하지 않는 것이다. 즉 주식이나 부동산을 자주 사거나 팔지 않고 중심을잡고 있으면 알곡을 잃을 일은 별로 없을 것이다.

두 번째는확실하게 황소나 곰의 편이 되어서 그들보다 느리지 않게 빨리 움직이는 방법이 있다. 정보라고 믿는 많은것들이 사실은 작전 세력이 퍼뜨리는 홍보물일 수가 있다. 정보 자체보다는 그 정보를 해석할 수 있는능력을 키우자.

사고의 울타리를벗어나라.

지도를 펼쳐놓고 몇 개의 후보지를 골라 보라. 내가 살던 곳은 잊어버리도록 하자.철저하게 제 3자의 눈으로 교통, 교육, 환경, 직장과의 거리 등을 고려해서 몇 개의 후보지를 골라보자. 시세 등을 고려하여 자신에게 맞는 후보 단지를 몇 개 고르고, 발품을파는 것이다.

중요한 것은사고의 울타리를 벗어나는 데에 있다. 생각이 유연해지면 그만큼 그동안 보이지 않았던 기회가 눈에 들어오게된다.

변화의 흐름을잘 파악해라

어떠한 변화를읽었을 때 그것에 먼저 올라타야 하는 것인지 아니면 기다려야 하는 것인지, 도 그것이 패러다임 시프트라불리는 조류인지 아니면 단순한 파도인지를 어떻게 알 수 가 있을까? 이것은 역사성, 상대성 그리고 보편성 이 세가지 기준에 의해 살펴보면 알 수가 있다.

첫째, 역사성. 과거와 현재의 연속성하에서 미래를 파악할 수 있다.

둘째, 상대성. 다른 정보를 근거로 비슷한 조건이라면 파악할 수 있다.

셋째, 보편성. 두 개 이상의 현상 간에 인과 관계가 있는가를 알아내는것이 ‘보편성’의 중요한 요소이다.

주식과 부동산, 나한테 맞는 재테크는?

첫 번째, 부동산은 실물이다. 어떤 집을 산 후 5~6년이 흐르면 전세 시세가 최초 매수 가격을 초과한다는 뜻이다.

두 번째, 부동산 가격에는 하방 경직성이 있다. 주택 시장은 한번 오르면 가격이빠지기 어려운 하방 경직성을 갖게 되는 것이다.

세 번째, 주택 시장은 레버리지 투자가 가능하다. 전세가가 오를수록 투자 수익률도따라서 늘어나는 것이 주택 투자의 특징이다. 레버리지 효과 때문이다.

네 번째, 부동산은 거래 비용이 많이 든다.

다섯 번째, 부동산은 시장의 반응 속도가 느리다

부동산 시장이투자 시장의 성격도 있지만 실수요 위주의 시장이기 때문이다.

여섯 번째, 부동산에는 기관 투자자가 없다. 각 개인이 주도권을 가지고 있으며부동산 시장은 개인과 개인간의 경쟁 시장이라는 뜻이다.

일곱 번째, 부동산은 수요와 공급이 제한적이다.

여덟 번째, 부동산은 환금성에서 제한적이다. 최소 2개월 이상 소요되므로 현금화하기까지는 몇 달간의 기간을 필요로 한다. 악재생겨 환금성이 제한 받다가 팔지 못하는 동안 악재가 사라지면 오히려 수익률을 높여주고 있다.

아홉 번째, 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다

열 번째, 주식은 포커, 부동산은 고스톱이다.

포커는 패가잘 들어오지 않으면 중간에 그만 둘 수도 있다. 즉 자기 의지에 의해 컨트롤이 된다는 노리다. 하지만 고스톱은 자신의 패에 상관없이 세 명이 칠 경우 어느 한 명이 점수가 날 때 까지 쳐야 한다. 부동산 시장은 본인의 의사와 상관없이 시장 참여자가 되어야 한다. 집을사지 않는 순간 세입자가 되는 것이다.

이상으로주식 시장과 부동산 시장이 다른 점을 열 가지로 나열해 보았다. 두 시장의 특성이 다른 만큼 각 시장에맞는 분석 방법과 접근 방법이 필요한 것이다.

Chapter3. 부동산 투자를 위한 지침

보이지 않는손, 시장의 원리를 파악하라

대부분의상품은 수요에 비해 공급이 부족하면, 공급이 늘어나면서 가격의 균형을 맞추게 된다. 이것이 보이지 않는 손이다.

그런데 이것이주택시장에도 적용될까? 서울 요지에 있는 아파트와 산골짜기에 있는 아파트 값이 다른 것은 그것을 짓는시멘트나 철근 값이 달라서가 아니다. 땅값이 달라서이다. 그땅이 가지고 있는 무형의 자산, 바로 입지가 다르기 대문이다.

결국 앞으로는투자할 때 주택 수를 무리하게 늘리는 것보다는 한 채를 사더라도 남들이 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. 무조건비싼 주택이 좋다는 의미가 아니라 수요가 몰리는 곳에 내 집 마련을 해야 미래에 두 발 뻗고 잘 수 있다는 뜻이다.

단기적으로시장 가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 법칙이지만, 장기적으로는 유동성 확대, 그러니까 시중에 돈이 얼마나 풀렸는지도 중요하다.

시장을 움직이는보이지 않는 손-이것을 생각해 보면 미래의 가격이 보인다

인구가 줄면집값이 떨어질까?

통계청의추계에 따르면 2031년 우리나라 인구는 정점을 찍고, 2032년부터인구가 줄기 시작하여 2045년이 되면 2015년 수준까지인구가 줄어든다고 한다. 다시 말해 지금보다 인구가 실질적으로 줄어드는 시점은 30년 후라 하겠다. 그런데 과거에도 지방은 인구 증가율이 높지 않았다. 미래에도 수도권은 인구가 많이 늘어나고, 지방은 인구가 적게 늘어나는구도가 지속되게 된다.

인구의 증감은집값이나 전세가와 큰 연관성이 없는데 이런 현상은 크게 두 가지 이유 때문이다.

첫째는 집값에영향을 끼치는 것은 수요뿐만 아니라 공급이나 유동성 증가 등 여러 원인이 있기 때문이다. 2005년에서2012년까지 통화량은 2.2배가 증가했다. 경제 규모가 커진 것도 있지만 돈 가치도 상당 폭 떨어졌다는 뜻이다.

둘째, 집값은 인구수보다 가구 수에 영향을 받기 때문이다. 인구수가 다소줄더라도 가구 수가 늘어나면 주택 수요는 늘어나는 것이다. 통계청 추계에 따르면, 향후 20년간 지방의 인구 증가율은 1.6%에 그치겠지만 같은 기간 동안 가구 수는 17%나 증가한다고한다.

좋은 투자처를고르는 눈, 입지를 보라

좋은 입지를선택하는 기준은 무엇일까? 지역에 따라 중요도의 차이는 있지만 직주근접, 교통, 교육, 거주 환경을들 수 있다. 특히 수도권 주택 시장에서 가장 강력한 요소는 직주근접이라 하겠다. 직주근접의 정확한 의미는 본인의 직장과 본인의 주거지가 가까이 있는 것이 아니라 본인의 집을 사 줄 만한 사람의직장과 본인의 집이 가까이 있는 것을 말한다.

강남구와서초구를 강남 업무 중심지, 종로구와 중구를 강북 업무 중심지, 그리고영등포에 있는 여의도까지 해서 3대 업무 중심지라고 한다.

그런데 투자측면에서는 일자리의 수가 중요한 것이 아니라 일자리가 늘어나는 추세가 중요하다. 그러면 어느 지역의일자리가 많이 늘어나고 있을까?

수도권에서는성남시 분당구가 대표적인 지역이다. 네이버, KT, 서울대병원과 함께 판교테크노밸리 입주를 계기로 증가율이 극적으로 늘고 있다.  수도권에서 사업체당 종업원 수가 높은 지역은 강남구, 서초구, 분당구가 있다. 결국이런 지역이 직주근접 효과가 큰 것이다.

입지의 3대 요소, 교통, 교육, 환경을 따져 보라

교통

교통이 좋다는것은 직주근접 지역보다 멀더라도 직주근접 지역까지 접근성이 좋은 것을 말한다. 직주근접 조건에 정확히부합되는 지역은 그리 많지 않기 때문에 교통이 편리한 곳이 대안이 되는 것이다. 결국 교통 요소란 서울 3대 업무 중심지로 출퇴근이 얼마나 빠르고 편리한가를 보는 것이라 하겠다.  

 교육

실수요자의가장 큰 관심은 ‘학군’이라 불리는 교육 요소이다. 사교육을 통해 단순히 시험 점수 몇 점 더 받는 것이 중요한 것이 아니라 자녀에 미치는 영향 때문에 학군이중요한 것이다. 10대가 되면 주변의 영향을 많이 받는데 이런 상황에서 주변에 어떤 친구들이 있는가가중요하다.

교육 환경이좋으니까 그 지역의 주택수요가 많아져서 집값이 올라갔다고 보는 시간과 경제적으로 여유 있는 사람이 많으니까 자녀 교육에 시간과 돈을 많이 투자하게되어 성과를 내게 되었다는 시각이 공존하는 것이다. 두 요소가 서로 상승 작용을 일으키고 있다는 것이다.

학군과 소득과의일정 상관 관계가 있다는 것은 부인할 수 없지만, 그것만으로 좋은 학군을 만들기는 충분하지 않다. 그 지역의 소득보다는 교육열이 더 중요하다는 의미이다.

환경

환경은 삶의질과 관련된 요소라 할 수 있다. 연령층이 높을수록, 또소득이 높을수록 집을 선택할 대 환경을 우선적으로 고려하는 비율이 높아지는 현상이 나타난다. 단기적으로는환경이 교통이나 교육이라는 요소보다 그 영향력은 작다고 하더라도 장기적으로는 그 영향력이 점점 커지는 추세에 있다.

이럴 때실수요자가 취할 수 있는 전략을 두 가지 소개하겠다.

첫째, 프리미엄이 아직 적은 동네의 주택을 선점하고, 국민 소득이 오름에따라 그 프리미엄의 가치가 올라가는 것을 기다리는 것도 좋은 전략이다.

둘째, 변화하는 곳을 찾으라는 것이다. 공장이 이전함에 따라 주거 환경이점점 좋아지게 되는 곳, 접근하여 운동이나 산책도 할 수 있는 체험권이 있는 곳이 앞으로 각광받게 될것으로 예상된다.

새 아파트가좋을까, 낡은 아파트가 좋을까?

우리나라에서자동차와 같은 기계류는 5년 감가상각을 적용한다. 주택은우리나라 법에서 40년 감가상각을 적용한다. 이렇게 감가상각이되는 것을 두고 일부 하락론자들은 집값이 떨어질 것이라고 주장하는 근거로 삼고 있다. 하지만 그렇지않다. 왜 그럴까?

첫째, 돈 가치가 지속적으로 떨어졌기 때문이다.  2006년부터 2016년까지지난 10년간 통화량은 연 평균 8.1%씩 증가해 왔다. 그만큼 돈 가치가 떨어져 온 것이다.  5년 감가상각을 하는 자동차는 한 해 20%씩가치가 떨어지기 때문에 돈 가치 하락보다 감가상각 속도가 빠르지만, 40년 감가상각하는 주택의 경우한 해에 2.5%밖에 감가상각이 이루어지지 않기에 돈 가치 떨어지는 속도보다 건물 가치 떨어지는 속도가느리다.  그러니 상대적으로 집값이오르는 것 처럼 보인다.

두 번째, 주택의 가치는 건물에만 있는 것이 아니라 대지에도 있기 때문이다. 대지는시간이 흘러도 낡아지는 것이 아니기 때문에 회계법상으로도 감가상각을 적용하지 않는다. 그러므로 전체주택에서 대지 가치보다 건물 가치의 비중이 클수록 감가상각의 영향을 받을 수 밖에 없다. 이 가치가바로 입지인 것이다.

당장 편하게살려면 새 아파트를 사는 것이고, 고생을 하더라도 투자 가치를 보면 낡은 아파트를 사면 된다. 그러나 새 아파트는 당장은 살기 좋지만 장기적으로 보면 입지의 차를 극복하기는 어렵다.

아파트는땅이다.

오래된 아파트가새 아파트보다 비싼 경우가 왜 많은 가에 대한 논란이 있어 왔다. 이에 대한 해답은 기존 아파트들이비교적 입지가 좋은 곳을 선점하고 있다는 데 있다. 이 아파트들은 역세권 등 인프라를 이미 갖추고 있기때문에 프리미엄을 누리는 것이다.

새 아파트의장점과 기존 아파트의 입지가 가지는 장점을 모두 갖춘 아파트는 없을까? 이것이 재건축 아파트이다. 재건축을 한다는 아파트는 단지는 건물이 낡았지만 땅 자체는 요지이다. 땅값이비싸거나 도심이 가까운 곳에는 용적률을 높여야 한다.

2014년 9.1 조치는 대규모 택지 개발을 지양하고, 도시 재생 사업을 활성화시키겠다는것이다.

투자 측면에서보면 주요 업무 단지 인근에 있는 재건축, 재개발, 리모델링대상 단지는 눈여겨 필요가 있다. 등락을 거듭하겠지만 장기적으로는 일반 주택보다 높은 상승세를 보일가능성이 농후하다

집을 샀다팔았다 해야 돈을 벌까?

집을 한번사면 한 번도 떨어지지 않고 오르는 경우는 없다. 하지만 장기적으로 보면 사이클을 그리면서 우상향으로가는 것이고, 이를 연결하면 돈 가치 하락분과  비례한다. 결국 현재의 최고가에 팔더라도미래에는 그 가격에 다시 살 수 없을 가능성이 높다는 것이다. 또 하나는 높은 거래세에 있다.

누구나 집을하나 사면 무조건 오래 가지고 있으라고 주장하는 것이 아니다. 본인의 처한 상홍에 따라 두 가지 방향의투자가 필요하다

첫째, 자금 형성이 덜 된 사람은 부동산을 샀다 팔았다를 반복하는 것이 좋은 전략이다. 적절한 시기에 갈아타기를 하라는 의미이다.

둘째, 어느 정도 투자 자금 형성이 된 사람이라면 ‘가치 투자’를 하는 것이 좋다.

주택 시장에서는직주근접 지역과 교통, 교육, 환경이 좋은 지역이다. 더 좋은 투자처는 이러한 입지 요건이 과거보다 미래에 더 좋아지는 지역이다.고임금의 직장이나 공원이 들어서는 것도 호재가 될 것이다. 이런 곳이라면 장기 가치 투자를해도 될 곳이다.

투자도 심리싸움이다.

투자의 본질은불확실성에 있다.

불확실성을두려워하는 사람의 특징은 추격 매수이다. 역사상 가장 비싼 값에 사게 되는 것이 추격 매수의 위험성이다. 그러면 추격 매수를 피하는 방법은 무엇인가?

국토교통부의실거래가 동향을 활용하는 방법이다. 최근 실거래가 보다 10%이상비싼 가격이 지속될 경우 이미 그곳은 투자에 늦은 곳이므로 다른 지역을 찾아보는 것이 현명하다.

더 좋은방법은 다른 사람보다 한 걸음 빨리 움직이는 것이다. 상대적으로 쉬운 방법은 덜 오른 곳을 찾아내는것이다.

투자 심리는집값에 어떤 영향을 끼칠까?

한국은행에서는매월 마지막 주에 소비자 심리 지수 (CSI)의 한 항목으로 주택 가치 전망 지수를 발표하고 있다. 소비자 심리 지수와 아파트 가격 상승률을 보면 두 지수는 서로 영향을 주고 받는 것으로 보인다. 현재 집값이 오르면 앞으로도 집값이 오를 것이라고 믿고, 반대로현재 집값이 내리면 앞으로도 집값이 내릴 것이라고 믿는 사람이 많다. 현재의 시장 상황이 투자 심리에영향을 주고 있다는 것이다.  

실수요자가시장을 주도하면서 나타난 또 하나의 특징은 투자 심리 사이클이 짧아졌다는 것이다. 과거에는 정부 정책에따라 심리가 좌우되었지만, 최근에는 이사철에 투자 심리가 좋아지는 것을 알 수 있다. 현재의 시장이 완전히 실수요자 위주로 돌아섰다는 것을 의미한다.

실수요자들은집값이 쌀 때 사는 것이 아니라 본인이 필요할 때 사기 때문에 비싸게 주고 사는 것이다. 우리 나라현재 시장 상황도 이사철에는 투자 심리가 좋아지고 비이사철에는 투자 심리가 주춤하는 현상이 2013년부터나타나기 시작한 것이다.

투자 수익을올리기 위해서는 쌀 때 사고 비쌀 때 팔아야 한다. 집값이 떨어진다고 남들이 외면하는 비수기에 집을사기 위해서는 공포를 극복해야 하고, 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 시장에서 넘칠 때 집을 팔기위해서는 탐욕을 자제해야 한다. 이런 이유로 탐욕과 공포를 억누를 것을 투자의 가장 큰 덕목으로 꼽는것이다.

실수요자가내 집 마련을 쉽게 하지 못하는 이유

첫째, 관심의 차이에 있다. 우리 나라 사람의 평균 주택 보유 기간은 10년 이상이다. 굉장히 중요한 결정이지만 10년에 한 번 할 정도로 흔히 있는 일이 아니라 주택 거래에 대한 지식이 일천한 경우가 대부분이다.

둘째, 너무 잘하려고 그런다. 들은 것은 많아서 교통도, 교육도, 주거 환경도 좋은 곳을 찾고자 한다. 그럼 어떻게 해야 할까? 교통, 교육, 환경이라는 입지에 영향을 주는 3대 요소 중 한 개 정도가 빠지는곳이라도 자신과 맞는 곳을 고르는 차선책이 필요하다. 현재의 핸디캡이 미래에 없어지는 곳이라면 금상첨화이다.

셋째, 지나치게 걱정이 많다. 우리나라 집값은 소득에 비해 비싼 편이다. 그러니 혹시 가격이 떨어지면 어떻게 하나? 하는 고민에 빠지게 된다.

넷째, 매수 타이밍을 잘 못 잡는다. 욕심을 버리고 무릎에 산다는 생각으로매매를 하다 보면 그것이 발바닥일 경우도 있는 법이다. 상대는 나보다 더 똑똑하다는 생각을 가질 때합리적인 거래가 이루어지는 것이다.  주택거래의 첫걸음은 시장 가격을 인정하는 것이다. 시장을 이해하고 인정하는 것에서 시작한다.

다섯째, 전세 거래와 매매 거래를 착각한다. 전세는 본인이 살기 편한 곳을고르면 된다. 매매는 본인의 입장보다 그 집을 사 줄 잠재 매수자의 입장을 고려해야 한다.

집값이 오르는매커니즘은 의외로 굉장히 간단하다. 수요가 몰리는 곳에 집을 사면 된다.

상승장과하락장에서의 전략은 다르다.

매물 부족현상이 보이는 상승장에서는 어떻게 해야 할까?

첫째, 과거 시세에 너무 연연해하면 곤란하다. 현재 시장가는 현재 시장의상홍을 정확히 반영하는 것이다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 빨리 해야 한다.

셋째, 상승장에서는 일시적 1가구 2주택전략을 활용해야 한다.

넷째, 무조건적인 추격 매수는 지양해야 한다.

거래량이줄어드는 하락장에서는 어떻게 해야 할까?

첫째, 진짜 급매물인지 알아볼 필요가 있다. 시세 추이와 함께 거래량도유심히 살펴보아야 한다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 한 박자 천천히 해야 한다.

셋째, 하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용해야 한다.

아파트, 그 대안은 없는가?

유독 한국에서만아파트의 인기가 높은 것은 무엇 때문일까?

첫째, 살기 편한 곳이라는 인식

둘째, 보안이 상대적으로 뛰어남

셋째, 고층 아파트의 경우 조망권 확보

넷째, 또래 문화를 즐길 수 있다.

다섯째, 환금성이 뛰이ㅓ나다

여섯째, 대단위 아파트의 경우 그 자체만으로 상권이 형성된다.

미국에서는단독주택이 아파트보다 고급 주거 형태이다. 그 장점은

첫째, 층간 소음 문제 등 사생활 보호 측면에서 유리하다

둘째, 4면 채광이 가능하다.

셋째, 정원이나 마당이 별도로 있다.

우리나라에서단독주택이 아파트를 대체하는 대안은?

주상복합주택이나 타운홈이 대안 또는 보완재가 될 수 있다.

부도심 지역에는주상복합 주택의 건설을 장려해야 한다.

서울의 구릉지는타운홈으로 재개발해야 한다.

아파트 재건축을적극 권장해야 하며 수명이 100년 이상 보장되는 철골 조로 건설하여 수명을 늘이는 것이다.

집을 왜사야 하나?

첫째, 주거 안정성

둘째, 집에 대한 애착

셋째, 성취감

집을 살경우의 경제적 의미로서는 집을 사는 것은 강제 저축 효과가 있다.

두려움의이불에서 나와 세상과 싸워 이겨라.

3. 알게 된점 및 느낀점

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워낙에 유명하신 분이라 이 분의 책을 구하려고 해도 구할 수가 없었다. 특히 아기곰의 10년동안 써먹을 부동산 비타민은 중고서점에서 간발의 차이로 다른 분께 놓친 적도 있었다. 그러다가  HOW TO MAKE BIG MONEY책을 구할 수 있게 되었고 독서 리스트에 올려놓았는데, 이번에 개정판을 먼저 볼 수 있게 되었다.

어떻게 하면 투자의 발판이 되는 종잣돈을 마련할 수 있는지에서 부터 자신의 재무 상황을 파악하고 어떻게 투자의 안목을 키울 수 있는지 2장에서는 상세히 알려준다. 게다가 3장에서는 실제 투자에 필요한 상세한 내용들을 풀어놓았다.

아기곰님의 특강을 들으면서 부족한 지식으로 당시 이해 못했던 부분을 책을 통해서 다시 한번 접하고 이해할 수 있어서 더 좋았던 책이다.!!!

부동산을 처음 시작하려고 하는데 어떤 책을 읽어야 할 지 모르겠다면 이 책을 추천하고 싶다.