개발의모방

모방의 법칙 - 사회는 모방이며 모방은 일종의 몽유 상태다
가브리엘 타르드 지음, 이상률 옮김 / 문예출판사 / 2012년 10월

10여년전 서울에 사업을 마련하려던 많은 개발사업자들이 눈길을 주었던 지역 중 한곳은 요즘 시끄러운 철도기지창 지역의 맞은편지역에 있었던 미군 군수기지창 자리였는데 그 지역은 아직도 3종일반주거지역으로 고시된 채 처분만 기다리고 있는 상태로 여전히 서류봉투를 든 브로커들의 한탕주의 희망사항지역으로 남아 있는 것 같다.

예전 기억으로 그 지역을 협의하기 위해서는 노조를 만나야 한다는 말이 돌기도 했던 것으로……

타락한 과거 80년대의 서울시 지하철 노조를 생각나게 했던 기억이 있다.

그런데 이제 그 지역 건너편의 넓은 땅이 제시했던 휘황찬란한 빛이 꺼져버렸다고 한다.

 “용산IBD 개발사업은 공공기관 자금이 전체 지분의 46.3%를 차지하는 범국가적인 프로젝트로서, 이의 성공적 개발을 위해 정부와 서울시는 3조 6천억 원에 달하는 광역 교통망 집중화 계획은 물론 서울도시기본계획, U-Turn계획 등 다양한 개발계획을 수립하여 전폭적인 지원을 하고 있습니다.

51만 5483㎡(약 171,245평)의 개발용지는 복합도시 개발의 대표적 사례인 일본 동경 롯본기 힐스의 다섯 배에 달하며, 투입자금은 31조 원으로 롯본기힐스(4조원), 영국 런던의 카나리워프(6조원), 독일 베를린의 포츠다머플라츠(3조원) 등 기존의 세계적 복합단지 프로젝트와 비교가 되지 않는 큰 규모입니다.

이를 통해 발생하는 부가가치 규모는 67조 원으로, 36만 명의 고용창출 효과를 기대할 수 있으며, 외국인 관광객을 포함한 용산IBD의 유동인구는 연간 1억 4,000만 명에 이를 것으로 예상됩니다.”

라고 그들의 사업을 소개하는 사업개요의 규모 소개에 번쩍이는 조감도들과 함께 적혀있다.

그런데 장밋빛 꿈은 왜 망가졌을까?

자금 조달계획이 제대로 이루어지지 않아서였을 것이며, 그 이유로는 부동산경기침체가 한 몫을 하였으며, 세계 경기불황과 금융의 불안정이 어쩌고 저쩌고…….

세계적인 설계규모를 자랑하며 서울의 중심을 바꾸려던, 아시아 최고를 넘어 뉴욕보다 큰 도심을 만들려던 성공의 자신감과 우월감은 어디로 사라졌는가?

2년전 이들의 사업개요가 처음으로 민간에 알려졌을 무렵 나의 생각은 “웃기고 있네!”였다

“건물들은 무슨 용도로 다 채우려나? 다 채우리라고 예상하여 계획하겠지.

나중에 그 당시의 사업성, 경제성운운 하며 아파트로 용도 변경하여 팔지는......않겠지?

초기 계획 당시에는 부동산 경기가 잘 나가던 때이라서 수익성이 충분하다고 여겨 놓고 준공이 가까워지는 시점이 되면 그 시기의 부동산 경기에 따라 국가경기 어쩌고 사업성이 떨어져서 용도대로 처분하지 못하니 사업의 결말을 위해서라도 아파트로 용도 변경해서 팔아야 한다.

이러지 않을 것이란 생각..  맞으려나?  틀리겠지.”

그랬는데, 단순히 그렇게만 생각하고 말았는데 이제 무슨 이유로 그리 되었을까를 짚어보고자 사업개요를 들여다보니 모든 개발업자들의 망상이 다 그렇듯이 크고 화려하고 높고 넓으면 다 잘 팔릴 것이라는 망상의 집합체 같아 보인다.

전부 8블록으로 크게 구분 지어진 면적에 여지없이 주택부분이 들어있는데 모두 최고급 주거시설로 표기되어있다. 그 지역에 살던 무주택자들을 위한 배려는 임대아파트라는 블록으로 외진 곳에 ‘1~2세대 특화 주거시설’로 되어있는데 이는 아마도 개요상의 표현이고 오피스텔로 전용하기 위한 눈가림이었으리라 짐작한다.

주거부분 계	883,582㎡	68.86%
업무시설	75,167㎡	5.86%
판매시설	272,873㎡	21.26%
문화시설	15,668㎡	1.22%
상업시설	35,953㎡	2.80%
계	1,283,243㎡	100.00%

대략적인 개요를 계산해보니 나의 2년전 우려는 바보 같지만은 않았음을 알 수 있다. 아시아 경제의 허브니 뭐니 하는 말은 모조리 공염불 겉포장이고 그저 집장사치들의 그림일 뿐이라고 생각된다.

그런 면에서 본다면 그때 내가 그거 무엇으로 다 분양할 것이란 생각은 틀리지 않았다고 우겨도 별반 문제는 없을 것이라고 할 수 있겠다.

토지비용이 비싸니 원가를 회수하기 위한 가장 확실한 방법은 아파트라고 생각하였을 것이고 40평에서 100평정도 규모의 대형 평형으로 분양하려는 계산이었을 것이다.

평균 45평형의 아파트로 계산한다면 4~5천세대의 규모인데 그 규모에 나머지 시설은 분양가를 최고로 책정하기에 적절한 비율 같아 보인다. 그러니 그까짓 땅값에 대한 P.F는 어렵지 않게 구할 수 있을 것이라고 생각하였을 것이고 주민들을 위한 보상도 뻥튀기 계산으로 책정하여 지급한다고 해도 판매시설의 전부가 남는 장사라는 계산을 하였을 것 같다.

이런 계산은 아마 개발업자라면 누구나 할 수 있는 계산이었을 것이다.               

그런데 서울에서 그만한 규모의 고급주택을 분양 받을 수 있는 사람은 계산하지 않아도 되었을까? 그리고 일정지역에 그만한 인구를 집중시킨다면 다른 어디에서인가 그만한 인구가 빠져나간다고는 생각 안 하였을까? 만약 분양 가격을 당시의 예상대로 평당 3천~4천만원대로 분양하였을 경우 인구의 흐름은 어떻게 바뀌었을까?

그림대로만, 계획대로 착착 이루어져 건물이 완성되고 주변 교통과 국제적 도심으로서의 역할을 해내었다면 강남의 상권이 요동칠 수 있는 자극을 줄 수 있었을지도 모른다. 그렇게 됐다면 서울시의 부동산 흐름은 또 한번 요동치며 끝간 데를 모르고 치솟았을지도 모른다. 그렇게 볼 때 계획대로 무엇인가가 의지대로 되지 않았던 것은 그야말로 ‘보이지 않는 손’의 역할일지도 모르겠다. 그것은 영화 속에서 흔히 마무리 짓는 사필귀정의 결론이었을 것이다.

얼마 전 “Broken City”라는 영화를 보았는데 내용은 뉴욕시의 낡은 슬럼화 주거지역인 Bolton Village를 재건축하기 위한 명분을 내세운 시장과 철거업체와의 밀거래를 다룬 영화였다.

영화의 줄거리는 재선을 꿈꾸는 현 시장과 철거업자와의 부정한 거래를 위한 치밀한(? 내가 보기에는 설명이 부족한)작전이 권선징악의 결과로 시장은 구속되고 진보적인 시장이 당선된다는 것이지만 그 안에는 철거업체의 지분을 갖고자 하는 탐욕적 시장과 정직해서 탈인 아들을 둔 철거업자의 계획으로 소중한 보금자리를 잃게 될 수많은 가난하고 선한 사람들의 불안정한 미래를 그린 점이 우리의 재개발 지역에 부는 뉴-타운바람과 비슷한 내용이어서 다소 흥미가 있었던 영화였다.

영화의 내용상 업자의 입장으로 이해할 수 있는 부분은 대부분의 부정거래가 그렇듯이 계획이 승인도 되기 전에 축배를 먼저 드는데 있었다는 점이다. 그리고 일찍 터뜨린 샴페인은 파티를 깨버리기 십상인 경우가 경험상 대부분을 차지한다는 것은 외국이나 우리나 별반 다르지 않은 결과를 가져다 준다.

그러나 지금 현재의 “몇몇 오래된 대도시들은 벌써 과거의 바빌론이나 로마처럼 비틀거리며 몰락을 향해 나아가는 모습을 보여주고 있다. 뉴욕 시민들의 걱정거리라면 노후한 사회 기반시설이다. 상수도관 파열과 가스 폭발은 유럽 어느 지역보다도 일상적으로 일어나며, 2007년에는 1924년에 설치된 지역난방 배관이 파열돼 끓는 물이 30미터 치솟으면서 30명이 다치고, 함몰된 구덩이에 화물차가 빠지는 사고가 발생했다. (인간이력서/ 볼프 슈나이더 지음. 2013 을유문화사 <인류가 지은 콘크리트의 미래>)”고 한 것처럼 우리의 도시든 저들의 도시든 도심은 언젠가는 낡게 마련이다. 최근에 서울시에서 백 년 동안 지속 가능한 아파트를 건설하기 위한 방안으로 기반시설부분의 설계를 개혁하겠다고 발표하였는데 공동주택의 기반시설인 전기, 가스, 통신 케이블의 노후화를 예상하고 교체를 쉽게 하여 기존 구조는 오래가도록 하겠다는 의도인데 그것은 아쉽게도 이미 20여년전에 실시했어야 했던 정책이었다. 사람들이 싫증나거나 불만을 가질 수 있던 조건은 건축물의 콘크리트 구조가 아니라 그 콘크리트 DUCT속에 묻혀있던 배관과 기술의 발전을 따라 가지 못한 인프라시설의 변화에 따르지 못한 설계구조였음은 이미 다 알고 있었음에도 적극적으로 변하지 않으려는 일회성의 의식에 있었던 것 아니었을까?

그런데 100년이 지나도 나라의 곳곳에 닭장 같은 건물들이 산과 강을 가리고 서있어야 한다는 말인가? 이제 이 땅에 본격적인 아파트가 들어선지 30년이 지났을 뿐인데도 사람들의 개념은 변화하고 있는데 시는 100년이 가는 아파트를 계획하겠단다. 이제라도 훌륭한 생각을 실천에 옮기려는 생각이 가상하다고 해야 하는가?

도시는 교통과 기반시설의 편리함으로 사람이 모여들 수 밖에 없고 사람이 모여 듦으로써 살아있는 도시의 역할을 하지만 그것은 도시의 처음 개발 당시의 모습이지 낡아가는 도시를 재건축하고 재개발하고자 기존의 도심을 망가뜨리고 철거한다고 살아나는 것은 아니라고 본다.

도시가 문화를 포함하고 있는 그 시기의 역사라면 그것은 전통을 포함한 한 지역의 문화를 파괴하는 행위와 같으므로 자꾸 신상으로 옷을 바꿔 입힌다고 주위로부터 존중을 끌어내는 도시계획은 아니라고 생각한다.

나 같으면, 내 생각대로 할 수 있다면 나는 최근의 생각을 그 지역에 건설하고 싶다.

구체적인 안은 몇 날을 정리해야 나올 듯하지만 적어도 그렇게 도시와 도시의 흐름을 무너뜨리는 방식으로 1등을 만들고 싶지는 않다.

뉴욕의 어느 블록보다 보다 크고 도쿄의 롯본기 지역보다 큰 블록을 하나 만들어낸다고 하여 타

도시로부터의 유입이 없이 인구를 증가하게 할 수는 없다고 본다. 그리고 인구증가는 그리 바람

직한 정책도 아니라고 생각한다.

LOHAS(Lifestyles Of Health And Sustainability)는 단순한 소비와 생산의 균형을 뜻하는 것이 아니라 환경과 사회적 정의 등을 고려하고 후대에게 물려줄 미래 소비 기반으로서 지구의 자연환경을 보호하려 한다는 뜻이 같이 있듯이 지구의 미래를 위하여 도시의 무분별한 확장을 막아 쾌적한 환경을 후대에 물려주는 사회적 구호라고 생각한다. 그리하여 “구 동독의 몇몇 도시에서는 이미 제3세계의 도시 팽창과는 정반대 현상이 일어나고 있다. 그곳에서는”해체 작업” 즉 빈집을 철거해 녹지대로 만드는 작업이 진행 중이다. <같은 책 같은 부분>

이것은 자국을 위한 것만이 아니라 지구의 지리적 사회적 공간을 좁혀 세계화 되어가는 과정에 인구의 자연스런 이동을 감안한 조치이기도 하다고 말하는 것 같다. 지구의 자원을 생각할 때, 지구과학적 문명개발의 집중을 볼 때 제3세계의 인구 집중과 그로 인한 생산성의 저하나 에너지의 불균형을 생각한다면 인구의 이동은 불가피할 텐데 지금처럼 지구의 도시를 방치해서는 안 된다는 생각이라고 이해한다. 

일개 개발업자였던 떡방업자가 참견하기에는 가당치 않은 생각이겠지만 나만 그런 생각을 하는 것은 아닌 것 같다.

요즘 책방에 가보면 인문학 코너에 노자와 장자의 책들이 인문학코너를 장식하고 있는 것을 볼 수 있는데 그것은 서양의 수렵인식 사고가 정착민인 우리에게 어느 정도의 한계를 드러내서가 아닌가 생각한다.

그런 관점이라면 몽골의 야율초제가”진정으로 백성을 위한 개혁이라면 새로운 사업이나 제도를 시작하여 백성을 번거롭게 만드는 것보다는 원래 있던 일 가운데서 해로운 일, 필요 없는 일을 제거하는 것이 훨씬 백성들을 위하는 결론을 피력하였던 '한가지 이로운 일을 시작함은 한 가지의 해로운 일을 제거함만 못하다. 는 뜻의 (興一利不 若除一害)'의 정치철학을 되돌아봐야 하지 않을까 한다. 그래서 뭔가를 그것도 높게 크게 넓게 화려하게 지어야 한다는 생각은 도심의 미래나 국가의 지속을 위하여 필요한 정책이 아니라 개인집단의 탐욕에 불과함을 드러내는 것이리라.

대한민국의 인구를 모두 서울과 경기도에 집합시키는 것이 목표가 아니라면 지금과 같은 방식은 자제하거나 포기하여야 한다고 본다. 그것이 ‘LOHAS‘를 위한 정책이며 삶의 질을 낫게 하는 ‘Well-Being’이 아닐까?

한 국가에서 시민들이 자유롭게 경제적 거래를 하는 시장에 국가가 개입해서는 안 되며 ‘보이지 않는 손’이 자연스럽게 시장을 안정시키도록 해야 한다는 자유시장경제 체제를 주장한 대처리즘^Thatcherism의 영국 마가렛 대처 전 수상이 사망했다는 뉴스가 있는데 그의 업적은 역사적인 관점으로 보아 시간의 당위성이 보호해줄는지는 모르지만 그 시간이 흐르고 난 후의 평가에는 날카로운 잣대로 들이대어 평가하기도 한다. 그래서 그 시기가 지난 후에 그 모델을 본 받으려는 국가에게 힌트를 주고 있다고 본다. 내가 그의 주장이나 경제이념을 책에서 조금 보았다고 인용할 정도의 지식이 있다고는 생각지 않지만, 그렇다 해도 진행자가 짤막하게 요약한 주제나 그 이념을 담은 책의 내용을 완전히 이해하지 못하는 까막눈은 아니므로 그의 경제정책을 현실의 시간에 적용하려 할 때에는 국가의 특이성을 생각하지 않아서는 안 된다는 의미라는 것쯤으로는 이해할 수 있다.

“20세기 후반 영국에서 자유시장을 부활시키려 한 마가렛 대처의 시도는 그 전략과 성공뿐만이 아니라 그 몰락의 양태와 원인 때문에 교훈적이다.””또한 대처주의 정책은 경제적 불평등을 심화시키는 역할을 했다. < 전지구적 자본주의환상, 존 그레이 자유시장의 건설/ 45P ~66P 대처주의 실험>

1990년대에 대처를 계승한 존 메이저의 정부는 대처 정책을 완화하지 않았다, 대처의 정책을 더욱 기계적으로 적용했을 뿐이었다, 영국의 철도망은 80개의 민영화된 기업으로 분산되었는데, 그 조치는 철도회사 주식을 통해 이익을 얻은 소수의 불로소득자를 제외하고는 누구의 지지도 받지 못했다. 그것은 결국 지난 번 선거에서 메이저 정부의 어려움을 가중시켰을 뿐이었다. 47P”

대처주의 정책은 영국의 사회와 제도에 중대한 변화를 초래했을 뿐 아니라 그러한 변화 가운데 일부는 비가역적인 것이었다. 그 가운데 수 차례 실시된 민영화 조치만 놓고 보면, 그것은 그다지 심오하고 지속적인 중요성을 가진 것으로 평가되지는 않을 것이다. 최초의 민영화는 보수당에 의해 시작된 것도 아니었다, 즉 전자통신업을 현대화하는데 필요한 자금의 부족에 직면한 영국 정부는 당시로서는 혁명적 조치였던 주요 공공사업의 민영화를 고려할 수 밖에 없었던 것이다.” .

그리고 그레이는 이 장에 앞서 이렇게 말한다.

 “명확히 전지구적 자유시장으로 편성된 세계경제는 사회적 안정치를 희구하는 인류의 보편적 필요에 부합하지 않는다. 어디서나 정부의 존재이유는 불안정한 상태로부터 국민을 지켜내는 능력에 있다. 전지구적 자유방임주의 체제는 정부로 하여금 이러한 보호역할을 수행하지 못하게 막음으로써 훨씬 더 커다란 정치적, 경제적 불안정성의 조건을 만들어내고 있다. 세계시장이 각 국민에게 부과한 위험을 완화시키는 방법은 풍부한 정책자원을 활용하면서 적절한 관리가 이루어지는 선진경제에서 찾아질 것이다. 더욱 빈곤한 국가에서 전지구적 방임주의는 근본주의적인 체제를 낳으며 근대국가의 해체를 위한 촉매로서 기능한다. 국민국가 차원에서와 마찬가지로 전지구적 차원에서도 자유시장은 안정성이냐 민주주의를 촉진하지 않는다, 전지구적 규모의 민주적 자본주의는 전세계적 규모의 공산주의와 마찬가지로 실현 불가능하다. <거대한 전환으로부터 전지구적 자유시장으로. /

나는 지금의 부동산 정책이나 용산개발의 결과가 이렇게 되었음에도 정부는 시장의 자율에 맡겨야 한다면서 겉으로는 방임하는 것 같은 표정을 짖는 것은 염치없는 가식이라고 본다.

그러한 결과의 모든 이유는 그들이 만들어낸 정책으로부터 비롯되었다고 보아도 틀리지 않을 것이므로 결과가 그렇게 되었다고 그것이 국가의 정책 외부요인에 있다고 한다거나 불가피한 상황이라고 그치지 말고 적극적으로 개입해서 탐욕으로 물든 잘못된 계획을 수정하고, 정말로 필요한 시설로 마무리 되도록 해야 한다고 본다. 그러한 과정에서 선거를 의식한다거나 보수의 시선을 의식하여 개입하지 않고 놓아둔다는 것은 영국의 경우처럼 결국은 보수를 돌아서게 하는 결과를 만들어내지 않을까? 하지만 사회의 어느 한 편이 시류에 뒤처지는 것은 일시적으로 그럴 수 있다고 할 수 있지만 피해를 보는 쪽은 1%의 보수가 아니라 99%를 차지하는 서민일 뿐이라는 생각에서 위험한 민영화를 중단하여야 한다고 본다.

부담 없는 코레일, 그러나 자본잠식-줄 소송 등 후 폭풍 불가피 = 일단 코레일은 큰 부담이 없다는 입장이다. 코레일은 우선 이달 말로 청구시한이 만료되는 협약이행보증금 2400억원을 드림허브에 청구하며 ‘출구 전략’을 본격 실행하게 된다. 코레일은 총 2조4000억원에 달하는 토지대금 중 우선 반환하는 5400억원을 제외한 나머지 금액을 9월 말까지 순차적으로 완납하고 사업부지를 되찾아올 방침이다. 코레일은 이 금액을 금융권 단기차입금을 조달해 충분히 마련할 수 있을 것으로 보고 있다. 또 땅값을 돌려주면 철도기치창 부지를 돌려 받으므로 나중에 재평가해 다시 팔면 되는 등 큰 피해는 없을 것이라는 판단이다. 드림허브 주도의 현 용산개발 사업이 막을 내리는 대신 코레일이 ‘새 판’을 짜고 새로운 개발사업을 재추진 할 것이라는 관측이 제기되는 이유다.

이렇게 예상하는 것이 당연시되는 것은 나와 같은 떡방업자가 생각할 수 있는 한계를 벗어나지 못하는 졸렬한 정책이라고 할 수 있을 것 같다.

그럼 어찌해야 할까?

내 생각은 너무 진보적이랄 수 있지만 공산주의든 자본주의든 실현불가능 한 것이 자유시장경제라면 처음으로 되돌아가서 차근차근 다시 시작해보는 것도 방법이 아닐까 한다.

가령 도시 프레임을 구성하는 측면으로만 생각해본다면 전자산업이 몰려있는 그곳에 영국의 Letch worth마을과 이탈리아의 Bologna, 캐나다의 Quebec의 장점을 잘 섞은 시범도시를 만들면 어떨까 하는 목표를 가지고 접근을 하는 것도 방법중의 하나가 아닐까 해본다. 단 여기에 정치색을 담은 좌파 운운하면 내 생각을 잘못 이해하는 것이라고 하겠다. 나는 자꾸만 치솟는 토지가격의 성격을 조절하고 바꾸었으면 하는 생각에서 시작되었으며,

가브리엘 타르드의 책에서 읽은 사회적 측면으로의 관점에 한하여만 개인 사유의 재산을 인정하자는 측면이 있다.

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“아마도 토지에 대한 개인 소유욕구에 대하여도 똑같이 말해야 할 것이다. 이 주제에 대한 드 라블레이^{E.L. de Laveleye(벨기에 경제학자)}씨의 사상을 모두 받아들이지 않는다 하더라도 우리는 다음가 같은 사실을 인정해야 한다. 즉 무엇보다도 문명화의 촉진자였으며 일단의 농업 발명에서 생겨난 이 욕구는 공동 소유 욕구(북아메리카 푸에블로족, 인도의 원시공산제, 러시아의 미르^Mir(제정러시아 촌락공동체)보다 나중에 생겨났으며, 아울러 아직도 미분할 상태로 있는 것, 예를 들면 프랑스 시골 공유지의 점차적인 분할이 증명하는 바처럼, 실제로 그 개인 소유 욕구가 공동 소유 욕구를 희생시키면서 오늘날까지 계속 성장해왔다는 사실이다. 그러나 그 개인 소유 욕구는 더 이상 증대하지 않을 것이다. 또 그 욕구가 더 좋은 음식과 일반적인 복지에 대한 욕구와 경쟁하게 되는 날, 우리는 그 개인 소유 욕구가 그 자신이 낳은 이 경쟁자 앞에서 뒷걸음질 치는 모습을 볼 수 있을 것이다.(모방의 법칙/ 가브리엘 타르드/문예출판사2012)