상가투자 비밀노트를 읽고

상가투자 비밀노트 - 상가고수들의 진짜 돈 버는 노하우
홍성일.서선정 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2016년 6월

"상가 고수들의 진짜 돈 버는 노하우 파헤치기"

"약간의 위험성이 있더라도 장기적으로 안정적인 수익을 낼 수 있는 투자 대상으로 관심이 높아지다보니

주거용 부동산 시장의 치열한 경쟁과 낮은 수익률에서 벗어나 점차 수익형 부동산에 관심을 더 많이 보이기 시작하고 있다."

1부. 투자 준비하기

부동산에 투자하는 사람이라면 누구나 월급처럼, 연금같은 상가를 소유하기를 꿈꿀 것이다.

그러기 위해서는 나의 투자 성향을 체크하여 투자 목적과 성향부터 파악해야 한다.

상가라는 것은 큰 투자액이 들것이라고 생각하지만 주거용 부동산에 비해서는 관리가 쉽다.

틈새를 찾아내고 꼼꼼한 임장과 분석으로도 소액으로 투자 가능하다고 한다.

상가를 만나는 저렴한 방법인 경.공매, 생소하지만 오히려 기회인 신탁공매에 대해 알아본다.

어떤 투자 방법을 선택하더라도 성공 원칙중 하나는 주변 시세보다 저렴하게 상가를 내 것으로 만들어야 한다.

상가에 대한 관심이 뜨겁다보니 낙찰받기가 여간 어려운게 아니다.

남들 눈에 좋아 보이는 물건은 나에게도 좋아 보인다.

중요한 것은 눈에 좋아 보이는 것이 아닌, 정말 좋은 물건을 찾아내는 것이다.

시세보다 저렴하게 투자하려면 남들이 접근하기 어려운 물건, 정보가 잘 드러나지 않는 물건을 골라야 한다.

결국 가치를 판단할 수 있어야 한다.

2부. 성공적인 투자를 위한 효율적인 상권 분석

초보를 고수로 만드는 비법이 있다.

바로 효율적인 지도의 사용이다.

상권 임장전에 지적편집도, 정화구역도, 일반지도와 체크리스트를 준비한다.

일반지도는 주변 특징 파악과 동선 등을 표시하고, 지적편집도는 토지의 용도에 따라서 건물의 높이와 업종이 결정된다.

누구나, 어디서나 돋보이는 가시성을 가진 상가, 고객을 끌어들이는 접근성이 좋은 상가를 선별하도록 3개의 지도를 꼭 지참하여 상권 분석에 임하도록 강조하고 있다.

개별적인 상가만 조사하지 말고, 그 상가에 영향을 미칠 만한 주변 상권 모두를 파악해야 함을 책을 통해서 깨닫고 있다.

한번 임장을 가면 보통은 2~3만보를 걷고 골목 구석구석까지 모두 훑고 계신다는 말씀을 듣고는, 그동안 임장이랍시고 다닌것이 무척 부끄러웠다.

아무리 좋은 시설과 규모가 큰 시설이 있다 해도 접근성이 떨어지면 그 상권은 오랜 기간 상권의 영향력을 유지하기 어렵다.

상권이 지속되기 위해서는 상권의 독창성, 즉 문화가 있어야 한다.

가까운 곳에 위치한 이대, 신촌, 홍대 상권의 경우에 이대, 신촌 상권은 쇠퇴하는 느낌이 들었다.

그에 반해 홍대 상권은 주변 지역으로 확장되고 있는데 그 이유는.. 바로 홍대 상권만의 독특한 문화가 있기 때문인 것이다.

상권은 배후세대로, 상가는 동선으로 판가름한다.

상권을 파악할 때 고객들이 유입되는 상업지역을 제외하고는 동선보다 가장 최우선적으로 살펴봐야 하는 것이 배후세대이다.

수익성 물건을 골라내는 분석 요령

상권에는 생활권역 상권, 대학가 상권, 역세권 상권, 오피스 상권, 학원가 상권 등이 있다.

위의 상권 모두에서 반드시 수익을 이끌어내는 것은 아니지만, 각각의 상권별로 투자 포인트를 찾아내는 것이 중요하다.

역세권이라도 무조건 좋은 것은 아니다.

역세권이라도 흐르는 동선이라면 어흐~ 생각만 하도 끔찍하다.

노량진 근처에 거주한 적이 있다보니 학원가 상권에 관심이 있었다.

독서실을 운영하거나 원룸 형태로 임대를 놓으면 농담삼아 대대손손 놀고 먹을 수 있다고 했던 적이 있었다.

3부. 고수의 상가투자 요령

임장을 많이 하다보면 남들이 보지 못하는 남다른 안목이 생기나 보다.

아직 그런 안목이 없다보니 먼저 선점하는 것이 여간 부러운게 아니다.

상권 변화 요인과 상권의 변화를 읽어야 더 큰 수익으로 돌아오는데 그러기 위해서는 발상을 전환하는 것이 기회가 될 수 있겠다.

공.경매로는 A급 물건이 나오지 않으니 B급, C급 물건을 어떻게 더 좋은 상가로 변화시킬지 항상 고민하고 생각해보자.

같은 건물에 유명 프랜차이즈가 입점해 있는데, 그에 비해 소규모의 빵집이 나름 승승장구 하고 있어서 적잖은 충격이었다.

상식적으로 이해가 않되는 상황이지만 주변 상권이 시장 상권이며 고객층이 젊은 세대보다는 장년층의 이동이 두드러진 상권이어서 그렇다.

바로 해당 상권의 소비층을 분석하여야 한다는 것이다.

상가를 분석하기 전에 건물의 출생신고서인 건축물대장에 담긴 정보를 꼼꼼하게 확인해야 한다.

얼마전에 입찰한 물건에서 불법개조한 출입구와 어디에도 보이지 않는 정화조 때문에 구청에 문의한 적이 있다.

구분 상가를 매입하는데는 중요치 않을 수 있으나, 소형 건물을 매입하기 위해서는 더 많은 조사와 분석이 필요함을 느꼈다.

4부. 임대와 매매, 절세 실전 노하우

마지막까지 비밀노트를 오픈해 주셨다.

임대시 필수 체크리스트, 적정한 투자금액 산정 노하우.

적정한 투자금액 산정 노하우를 통해 입찰예상가를 산정하였으나, 쇠락하는 상권이라 더 낮게 입찰하였던 적이 있다.

결국 패찰하였지만 산정 방법을 알고는 놀랬다.

그 금액에 낙찰 받아간 것이었다.

임대계약서 유리하게 작성하는 방법, 부가세와 환급, 권리금에 대한 대처 방법까지 기술되어 있다.

언젠가는 상가를 매도해야 할 시점이 올 것이다.

상가를 매입할때 언제 매도할지, 얼마에 매도할지에 대한 계획을 세우고 매입하라고 한다.

어려운 일이지만.. 그래야 매도타이밍을 가늠할 수 있다.

또한 세금을 줄일 수 있는 방법, 탈세가 아닌 절세하는 방법에 대해 기술하고 있다.