딱한번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

최근 한강이 보이는 지식산업센터를 방문했었는데 초기 아파트형 공장으로 불리던 시절과는 완전히 다른 세상 지하부터 지상까지 쾌적하고 깔끔한 인테리어에 뷰까지 끝내주는 조망권 화물차 주차 및 화물 엘리베이터까지 잘 갖추고 있어 일하기 좋은 환경에 시세차익까지 얻을 수 있어 지식산업센터에 관심을 갖게 된다.

"지식산업센터 투자는 블루오션입니다"

아직은 늦지 않았다는 말로 들리지만 책을 보며 주거용 부동산보다 더 어렵고 투자하기 전 꼼꼼하게 살펴볼 필요성을 느낀다.

2008년 9월 리먼 사태 이후 분양시장에서 미분양 쌓였고 2015년이 되어서 미분양분이 해소되었다고 한다. 그 후 매년 물량이 급격하게 늘어나고 있는데 2014년도에 비해 20년도는 4배의 물량이 신규 승인했다고 한다. 이렇게 많은 물량이 입주하는 시점에 수요가 받쳐주지 않으면 리스크 있을 것이다.

그렇기에 지역을 볼 때 기업체가 많은지, 교통이 편한지, 인력 수급이 될 수 있는 배 후지 역이 있는지가 가장 중요하다. 공급 물량이 많으면 매매가와 임대가 주춤거리고 지식산업센터는 기업체만 사용할 수 있고 기업은 이주가 쉽지 않기에 공급 물량이 많으면 임대 시 많이 고전함으로 간혹 1년 이상 공실인 곳도 있다. 이와 반대로 공급물량이 적으면 매매가와 임대가가 상승한다. 지자체 입장에서 지식산업센터가 들어오는 것을 환영한다고 한다. 기업체를 유치해 세수를 확보할 수 있으며 일자리를 만들어 지역 경제에 도움이 되기 때문이다.

LH 입장에서도 택지 분양할 때 지식산업센터가 들어갈 용지는 높은 가격에 매각되기 때문에 선호하고 지식산업센터는 거의 같은 시기에 건설하고 입주한다. 현재 투자자의 유입으로 분양이 잘 되는 시기로 지식산업센터 공급이 단기간에 줄지 않을 것이고 지금처럼 시장이 좋을 때는 더 많은 업체가 사업 시행을 서둘러서 하므로 앞으로도 지식산업센터는 훨씬 더 많이 지어질 것이다. 일반투자자가 실제 공실을 겪고 임대가 안될 수 있는 상황을 염두 해야 한다.

그럼 어떤 지식산업센터를 선택해야 할까?

위에서 얘기했듯이 기업체가 많고, 교통 인프라의 인력수급이 좋은 곳, 개발호재가 있는 곳, 공급물량이 적은 지역을 선택해야 한다.

지역을 선정했다면 지식산업센터에 기업의 입주 수요가 충분해야 한다.

매매의 경우 공실 확인, 임차인인 얼마나 자주 바뀌는지, 매매 및 임차 대기수요가 있는지 알아봐야 한다.

분양인 경우 실수요 기업이 얼마나 분양받았는지 확인이 필요하다. 만일 분양이 일찍 완판된 것은 실 입주할 기업이 아닌 투자자가 몰렸다는 증거일 가능성이 높아 주의를 해야 한다.

교통여건으로 대중교통이 매우 중요하며 주위의 지하철역과 버스정류장을 꼭 체크해야 한다.

건물이 클수록 커뮤니티 공간 등 편의 시설이 많으며 주차장이 넓고 쾌적하다. 또한 큰 건물은 랜드마크 효과가 있어 기업들이 관심을 갖는다.

대한민국을 대표하는 대형 건설사들이 지식산업센터 시장 진입은 현재 인기를 보여준다.

건설사의 브랜드 파워가 지금보다 앞으로 더 영향을 끼칠 것으로 예상된다.

어설프게 동시다발적으로 준공되어 한꺼번에 임대를 맞추는 것보다 연식이 어느 정도 있지만 입주가 완료되고 제조형 지식산업센터 매매가 나오는 것을 선택해서 임대수익률을 높이는 것도 좋을 수 있다.

어느 지역이든 제일 먼저 공급된 지식산업센터는 희소성이 있기 때문에 대부분 분양이 잘되고 임대도 괜찮다.

그 외 주차, 엘리베이터, 화장실, 화물 엘리베이터, 실외기 위치, 냉난방 시간 등 확인이 필요하다.

책을 읽으며 시세차익

이 책은 지식산업센터 투자에 대한 기본 개념부터 투자에 필요한 사항과 주의할 점 또 절차까지 상세하게 알려준다. 지식산업센터 투자를 하기 전 시세차익 및 안정적 수익을 얻기 위해 도움이 되는 책이다.

출판사로 부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성하는 리뷰입니다.

[100자평] 지식산업센터 투자

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

이 책은 지식산업센터 투자에 대한 기본 개념부터 투자에 필요한 사항과 주의할 점 또 절차까지 상세하게 알려준다. 지식산업센터 투자를 하기 전 시세차익 및 안정적 수익을 얻기 위해 도움이 되는 책이다.

[100자평] 내 집 없이 월세 받는 쉐어하우스, 에어비앤비, 파티룸 재테크

내 집 없이 월세 받는 쉐어하우스, 에어비앤비, 파티룸 재테크
신재 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

공간대여업에 대한 실전 경험 노하우를 세심하게 배울수 있는 책이라 생각합니다. 사업자 개설부터 공간대여업에 대한 절차 및 운영방법 마케팅까지 다양하게 볼수 있어 좋았습니다.

내 집 없이 월세 받는 쉐어하우스, 에어비앤비 파티룸 재테크

내 집 없이 월세 받는 쉐어하우스, 에어비앤비, 파티룸 재테크
신재 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

부동산 투자로 성공하시는 분들의 공통점은 투자 수익도 중요하지만 다양한 방법으로 월 수익을 만들어 근로소득 외 자본소득을 만든다는 것이다. 부동산 임대 소득으로 월세가 가장 먼저 떠오르는데 몇 해 전부터는 공간대여업으로 월세 보다 더 좋은 수익을 얻을 수 있다는 말을 들었다. 쉐어하우스나 에어비앤비 등 어떤 절차로 진행되는지 궁금했었는데 마침 딱 맞는 책을 읽게 되어 반가웠다.

저자 신재 님은 20대의 젊은 여성으로 쉐어하우스 '선녀방'을 시작하게 되었고 파티룸 '시혜적 동물'을 오픈해 지점으로 확장했다고 한다.

무엇보다 저자는 어린 나이에도 자신의 전셋집을 에어비앤비로 활용하고 본인은 쉐어하우스에 들어가 직접 살며 운영했다는 실행력을 보며 감탄하게 된다.

공간대여업이 매력적인 이유는 초기 자본이 적어도 시작할 수 있다.

건물을 소유해야 임대업을 할 수 있다 생각했는데 쉐어하우스 , 에어비앤비 , 파티룸은

건물주가 아니어도 월세로 공간을 빌려서 사업자로 운영이 가능하다.

숙박이 필수인 쉐어하우스 , 에어비앤비는 아파트 오피스텔 빌라 등 실제 주거 지역에 운영되는 경우가 많고 파티룸은 소음 발생을 염려해 상가 건물을 이용하는 것이 좋다.

투잡으로 공간 대여업의 장점은 무인 자동화 시스템으로 운영이 가능하고 특별한 노하우 나 기술이 필요 없어도 된다. 스마트폰과 앱을 통해 예약을 90% 진행할 수 있고 쉐어하우스는 개월, 분기로 예약이 이뤄지기 때문에 많은 시간을 활용하지 않아도 된다.

단 파티룸은 시간제로 대여가 이뤄지기 때문에 바로 전화응대가 필요하다는 걸 염두에 두어야 한다.

코로나19로 인해 에어비엔비는 한국 방문하는 외국인이 줄어지만 코로나19 자가격리 2주를 해야 하는 원칙이 생기고 에어비엔비를 활용하는 '자가 격리자' 수요가 생겼다.

여행지에 있는 에어비엔비라면 관광객이 줄어 타격을 입을 수도 있지만 도심에서 내국인을 중심으로 운영하는 숙소라면 코로나19이전과 이후의 차이가 미미하다고 한다.

쉐어하우스 운영도 코로나19의 영향은 있다. 대학가에 자리 잡은 쉐어하우스 같은 경우 전국 각지의 학교가 온라인 강의를 대체했고 방학이 끝나면 몰려든 학생들이 사라졌기이 월세 임대를 전환한 쉐어하우스는 월세 감당이 안 돼서 문을 닫고 사업을 폐업하기도 했다.

하지만 취업 준비생 혹은 사회 초년생 등 직장인 등을 타깃으로 구성원을 이용한 쉐어하우스는 코로나19 이후에도 꾸준히 이어졌다. 이처럼 같은 업종이라 하더라고 성격과 타깃, 상황에 따라 운영 과정과 결과가 다르다. 그러기에 한 가지 타깃에 올인하기보다는 다양한 타깃이 존재하는 유형을 고민해 봐야 한다.

그리고 저자는 코로나19가 한참 진행 중인 20년 3월에 파티룸 ' 시혜적 동물'을 시작했고 올 1월 4호점까지 확장했다.

전국적으로 코로나 확진자가 늘어날수록 타인과 접촉이 위험할 수 있고 불안감에 오히려

파티룸을 안전지대로 인식되어 소규모 파티룸 공간을 이용하는 수요가 늘고 있다.

이 책은 저자의 경험과 노하우로 창업을 시작하는 방법과 비용 사업자 등록과 절차 마케팅 및 운영방법 노하우까지 세심하게 담고 있다.

어느 지역에서 시작해도 좋으니 운영자가 잘 아는 지역이며 예측할 수 없는 상황을 대비해 20~30분 내 방문이 가능한 지역이 좋다고 한다.

공간 대여업을 하기 위해서는 가장 중요한 것이 위치 선정 같다.

앞으로는 점점 자동화시스템이 적용되는 아이템이 늘어나니 공간 대여업도 저자의 말처럼 현시점에 좋은 아이템 같다.

출판사로 부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성하는 리뷰입니다.

#재테크 #내집없이월세받는쉐어하우스에어비앤비파티룸재테크

한권으로 끝내는 서울재개발 투자지도

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

부동산 시장을 바로잡겠다고 쏟아지는 규제와 정책들... 역 효과로 위치 좋은 역세권, 새 아파트는 급속도로 상승하였고 지역마다 입지의 차이는 있겠지만 안 오른 지역이 없을 만큼 오르는 한 해를 보내고 있습니다.

집 있는 사람은 미소를 짓겠지만 집 마련을 못한 세대는 더욱 집 마련이 힘들어져 허탈함을 감출 수 없겠지요. 그러기에 영끌로 집을 매입하고 너도 나도 청약에 열광하게 되며 그 안에서 저 가점자는 또 한숨짓게 됩니다. 마지막으로 내 집 마련 및 투자할 수 있는 방법은 재개발 및 재건축이라 생각합니다.

최근 오세훈 서울시장이 당선되면서 민간 정비 사업 규제를 완화해 주겠다고 하여 재개발 및 재건축 시장이 주목받기 시작했습니다. 서울의 희소성과 한계를 깨달은 정부는 공공 재개발과 도심 공공 주택 복합 사업이라는 카드를 깨내 들었습니다. 결국 서울은 재개발. 재건축 정비 사업을 통해 답을 찾아야 합니다.

'강남과 같은 기반 시설이 양호한 곳의 노후화된 주택을 정비하는 재건축 사업은 인프라가 잘 갖춰진 강남 4구역에 집중되다 보니 자산가들 아닌 일반인들은 쉽게 접근하기가 어렵습니다. 반면 기반 시설이 열악한 비 강남지역의 노후 주거 단지를 정비하는 재개발 사업은 재건축보다 상대적으로 규제가 덜하기도 하고 가격이나 지역 선택의 폭이 넓어서 보다 많은 사람이 합리적인 투자 선택을 할 수 있는 장점이 있습니다.'

집을 매입할 때는 다 지어진 집을 눈으로 보고 사는 게 제일 좋은 방법이겠지만 매매가가 높을 것이고 청약은 가점과 무주택이 유리하니 서울에서는 힘든 상황입니다. 지금 정책에서는 재개발과 재건축을 눈여겨볼 중요한 시점이라 생각하지만 이 또한 어려움이 많습니다.

재개발과 재건축은 시간의 싸움이란 말이 있듯이 오랜 시간을 허비할 수도 있고, 정부와 서울시 등 지방자치단체의 정책, 조합 내부의 문제 등 변수가 많아서 사업 기간에 당초 예상보다 지연되거나 추가 분담금이 늘어날 수도 있습니다. 오랜 기간 고생하고 재개발. 재건축이 들어가면 다행이지만 그렇지 못할 경우 실패할 확률도 높습니다. 또한 재개발. 재건축에 맞는 요건을 잘 갖추고 있어야 합니다.

현재의 상황과 과거의 부동산으로 인한 제한이 있는지 등 확인이 필요하고 재개발. 재건축이 들어갈 가능성이 있는 건물과 토지를 매입하는 것이 중요합니다. 

'재개발 투자 성공 노하우 '

1. 현장 부동산 의견에 귀를 기울이자.

2. 대지지분이 클수록 좋다.

3. 감정평가액이 높을수록 좋다.

4. 비례율도 중요하다.

5. 종세분화를 확인하자.

6. 조합원 수가 중요하다.

7. 같은 가격이라면 건물 상태가 좋은 것을 선택하라.

8. 무허가 건물 매입은 잘 따져보아야 한다.

이 책은 최근 출간한 책으로 재개발의 기본 개념부터 진행 절차 그리고 재개발 투자에 꼭 알아야 하는 사항과 유의할 점, 지역별 재개발 내역 등 재개발에 대한 내용을 자세히 담고 있습니다.

재개발. 재건축에 관련한 지식이 전혀 없는 저로서는 책 자체가 쉽지는 않았습니다.

눈으로 읽고 머리에서 나가는 느낌이지만 처음 읽어보는 분야이기에 조금 더 노력의 시간이 필요할듯합니다. 부동산 투자에 쉬운 건 없겠지만 재개발, 재건축은 더욱더 신중함이 필요하고 그만큼 이익으로 보상받을 수 있기에 접근할 수 있는 투자라 생각합니다.

출판사로부터 제공받아 객관적으로 작성하는 리뷰입니다.

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