시대의 흐름을 읽어주는 돈되는 재건축 재개발 리뷰입니다

열정이넘쳐의 돈되는 재건축 재개발 2 - 재개발 완전정복 편
열정이넘쳐(이정열) 지음 / 잇콘 / 2019년 6월

안녕하세요, 책 좋아하는 주부 주시연입니다.

오늘은 오랜만에 책 서평해보려구요~

이번에 읽은 책은 잇콘출판사에서 나온 열정이넘쳐 님의 《돈되는 재건축 재개발 2》입니다.

저는 원래 부알못(부동산 알지 못하는 사람)이고 특히 재건축, 재개발 분야의 책은 한 번도 읽어본 적이 없었어요.

재건축, 재개발하면 떠오르는 이미지?

많은 영화나 소설에서 재건축이나 재개발을 둘러싼 이권싸움, 어깨(?)들의 개입 등 부정적으로 그려진 부분이 많고 잘 진행된다고 해도 오~~래 걸린다는 선입견을 가지고 있었습니다.

그래서 이 책을 처음 접했을 때도 약간 걱정 반, 기대 반이었어요

생소한 분야의 책을 부알못인 제가 과연 소화시킬 수 있을까 하는 걱정이 앞섰거든요.

한 마디로, 나의 모든 편견과 선입견을 내리찍어준 도끼 같은 책.

다행히 이 책은 그동안 가졌던 재건축, 재개발에 대한 모든 편견과 선입견을 깨부수는 도끼 같은 역할을 해주었습니다. 열정이 넘쳐의 《돈되는 재건축 재개발 2》를 다 읽고 난 후, 제가 한 말은 '어, 재미있네?' 였거든요!

신기하죠?

부알못이면서, 이런 부분에 편견까지 있던 초심자가 책을 읽고 난 후 재미있다고 말하다니 말입니다!

책은 총 4장으로 구성이 되어있고, 각 장이 뚜렷한 순서와 단계적 내용으로 진행이 됩니다.

1장은 기본적인 이론에 대한 설명이 나옵니다.

예를 들면, 재건축과 비교했을 때 재개발에서 기억해야 할 점, 반드시 알고 있어야 할 개념들, 비례율 계산법입니다.

2장은 감정평가액 추정의 기술이 나옵니다.

남들보다 한발 앞서 사업성을 추산하여 황금 타이밍을 잡기 위해 반드시 알고 있어야 할 부분인 감정평가액을 추정할 수 있도록 도와주는 알짜배기 내용입니다.

3장은 재개발 사업에서 사업성을 판단하도록 돕는 체크리스트를 만드는 방법과 그것을 분석하고 대입하여 실제 사례를 살펴보는 눈을 키워주는 내용입니다.

4장은 저자가 만든 주요 지역별 체크리스트가 공개되고, 지금 당장 투자에 활용할 수 있는 내용들이 소개되어 있습니다.

호빵님이 추천사에서 '이 정도로 전부 공개해도 될까'라고 하실 정도로 저자의 모든 노하우와 기술을 모두 담은 책인 동시에, 초심자도 이해할 수 있도록 쉽고 친절하게 설명한 책입니다.

열정이 넘쳐의 《돈되는 재건축 재개발 2》는 요즘처럼 투자하기 어려운 시기에 재건축, 재개발에 관심이 있으신 분들, 특히 재개발에 관심을 가진 독자라면 꼭 읽어야 할 필독서입니다.

꼭 알아야 할 중요 포인트가 많아서 저는 2회에 걸쳐 포스팅할 예정인데, 1회는 주요 개념 정리 위주로 하겠습니다.

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1장. 바야흐로 재개발 투자의 시대

요즘 서울 및 수도권에는 다양한 부동산 관련 규제와 세법 변화로 인해 투자하기가 쉽지 않습니다.

이런 시기에 앙드레 코스톨라니의 '투자의 달걀모형'을 알고 계신다면 왜 지금이 재개발 투자의 시기인지 짐작이 가실 거예요.

 

바로 재건축, 재개발 시장이 사이클의 후반부에 자리하는 동시에 새로운 사이클이 시작되는 부싯돌 역할을 하기 때문에 지금 주목해야 하는 이유입니다.

특히 재개발의 경우, 부동산에서 중요한 요소 중 하나인 '입지'가 보장된 지역(=구도심)이 새롭게 탈바꿈하는 것이기 때문에 최고의 투자이기도 합니다.

그런데, 이런 재개발 시장은 서울, 수도권 뿐 아니라 지방 광역시에도 존재합니다.

정부 규제는 덜 미치지만 입지는 좋아 사업성이 좋은 지역들이 많아서 투자금은 적게, 수익은 높게 도전할 만한 곳을 공략하는 것이 핵심입니다.

※꼭 기억해야 할 것.

재개발과 재건축의 차이점

1. 기부채납비율

재건축은 민간사업의 성격, 재개발은 공공사업 성격이 강해

기부채납비율이 더 높음.

2. 현금청산자 숫자

(사업성에 영향 미침, 금융비용 발생)

재건축은 현금청산자가 적지만 재개발은

재건축에 비해 많음

3. 보상비 및 이주비에 따른 실투자금

재건축은 재개발에 비해 투자금이 많이 들어감(낮은 전세가 때문)

재개발은 세입자주거이전비와

상가영업보상비 지급

따라서 재개발 투자 시 빌라와

단독주택 함께 보기

사업 진행 과정

가격 상승 전에 진입, 다른 투자자들이 몰려올 때 P 받고 나오기

정비기본계획수립과 안전진단→정비구역 지정과 추진위원회 설립→조합 설립→시공사 선정→사업시행인가(선진입여부결정)→종전자산평가→조합원분양신청→관리처분계획 수립과 인가→이주 및 철거(매도 또는 입주 여부 결정)→일반 분양

→입주와 이전고시

전체 사업 기간이 상당히 길어서 입주까지 빠르면 10년, 그 이상 30년까지 걸리기도 합니다.

오래 걸리고 리스크가 큰 투자이기 때문에 더욱 공부하여 자신의 기준을 세워야 합니다.

기본 용어

①조합원 : 자신의 부동산을 조합에 내놓은 사람

(추진위원회 전 단계까지는 토지등소유자라고 부름)

②현금청산자 : 분양 X, 부동산에 대해 현금보상을 받아 가는 사람

③조합원 분양가 : 일반분양가보다 10~20% 저렴,

좋은 동 호수

④일반분양가 : 주변 아파트 시세 반영하지만

저렴하게 책정

⑤프리미엄(P) : 분양 후 일반매매로 거래될 때 주변

시세 따라감(입주권과 분양권에 모두 붙음)

⑥비례율 : 사업성을 보여주는 지표

⑦감정평가액(=종전자산평가액)

: 감평사가 평가

⑧권리가액 : 감정평가액 * 비례율

(실제 금액)

⑨분담금 : 새아파트 분양받기 위해

추가로 낼 금액

⑩추가분담금 : 사업이 잘 안됐을 경우

추가로 내야 할 분담금

⑪이주비 대출 : 토지를 담보로 조합원들에게 은행이 대출해줌

⑫종후자산평가액

: 일반분양수입 + 조합원분양수입

여기까지 조금 복잡하게 생각되시나요? 익숙지 않은 개념이지만 하나씩 책에 나온 설명과 함께 읽어보면, 몰랐던 부분에 대해 새로운 지식과 개념이 정립돼 재미있다는 생각이 들기 시작합니다!

다음에 나올 비례율은 조금 복잡해 보이지만, 꼭 알아두어야 할 공식입니다.

일반적으로 비례율이 100%보다 높으면 사업성이 좋고, 낮으면 사업성이 안 좋다고 본답니다.

비례율

(사업성을 나타내는 중요한 지표)

비례율 = {(종후 자산평가액-총사업비)

÷ 종전자산평가액} ×100

*비례율에 영향을 미치는 다양한 요소

:  총사업비, 종전사업평가액, 종후자산평가액

*비례율을 100에 맞추기 위한 다양한 변화 요소를

복합적으로 살피고 판단하기

계약면적과 조합원분담금과의 관계

주거전용 + 주거공용 + 기타공용면적 = 계약면적

→계약면적이 건축원가 계산의 기준이 됨

→기타공용면적 커질수록 조합원분담금 늘어남

But!

→기타공용면적이 아파트의 가치 높이는 요소

→일반분양이 높은 가격에 잘 이루어지면 분담금 낮아짐

꼭 기억할 것이, 건축비가 계약면적을 기준으로 계산되기 때문에 공고문에서 계약면적을 확인해야 하는 것입니다. 또 지역에 따라 계약면적에서 차이가 나는 이유가 일반분양가에 따라 조합원분담금에 영향을 주기 때문입니다.

그렇다면 무조건 5층짜리 저층 아파트에 투자해라?

이런 종류의 아파트가 사업성이 좋다고 믿는 이유는 '용적률'때문인데요, 지역마다 용적률과 건폐율이 정해져있어 마음대로 세대수를 늘릴 수가 없기 때문입니다.

오히려 이런 용적률만 보는 것이 투자의 맹점이 되기도 하기 때문에 '세대당평균대지지분'을 활용한 투자를 해야 합니다. 그런데 활용방법이 재건축과 재개발이 조금 다릅니다.

세대당평균대지지분

= 총대지면적 ÷총세대수

※재건축에서는 일반분양 수량을 보여주는 지표로 사용됩니다.

용적률에 따라 필요한 대지지분이 달라지기 때문에 대지지분이 많을수록 지을 수 있는 세대수가 늘어나는데 이는 곧 일반분양 세대수가 많아짐을 의미합니다. (사업성 대략 분석)

※재개발에서는 신축 아파트의 평균 평형 구성을 보여줍니다.

-재건축과 차이점은 전체 면적에서 기부체납면적 제외(순수 택지면적만을 계산)

-기존 아파트 세대수가 아니라 신축될 아파트 세대수로 나눔

(대지지분이 클수록 신축 아파트의 평균 평형 구성이 커짐) → 평균 평형수가 클수록 일반분양 수입이 많아짐

세대당평균대지지분이 중요한 이유는 사업 초창기에 사업성을 빠르게 보여주는 자료가 되기 때문입니다.

이것을 알면 남들보다 한 앞서 좋은 구역을 골라낼 수 있어 투자자로서 강력한 무기를 가지는 것입니다.

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여기까지가 열정이 넘쳐의 《돈되는 재건축 재개발 2》 1장에 나오는 중요한 개념들과 공식들입니다.

핵심 내용을 정리한 것만 보셔도 벌써 재건축과 재개발을 보는 관점이 달라지고 시야가 트였다는 생각이 들지 않으세요? ^^

내용이 언뜻 정리하면 어려운 것 같지만, 책에서 나오는 다양한 예와 함께 읽어가시면 이해하기 쉽답니다!

다시 말씀드리자면, 저와 같이 부알못인 독자도 책을 읽고 이해도가 높아지고 관심이 생긴다는 거예요!

2장에 나오는 감정평가액 추정의 기술과 3장, 4장의 체크리스트 작성과 활용법은 두 번째 서평에 다시 정리하겠습니다.