[책리뷰] 돈이된다! 부동산대백과

돈이 된다! 부동산대백과
김병권 지음 / 진서원 / 2021년 2월

<돈이된다! 부동산대백과> 읽기

<돈이된다! 부동산대백과>의 여섯째마당은 40대 연령층이 내 집 마련을 위해 재개발·재건축 투자할 수 있는 방법들을 정리해 둔 파트이다. 재개발과 재건축에 대한 다양한 궁금증들 정리, 조합원이 되기 위한 방법, 이주비/주거이전비/이사비, 가로주택정비 사업 등의 내용이 담겨있는데, 집을 매매하는 상황이 아니라 재개발 및 재건축 투자의 관점에서 마주할 수 있는 상황들을 정리한 내용들이었기에 다른 파트 보다도 더욱 관심이 갔던 것 같다.

요즘 서울시의 모 아파트 단지 재건축에 대한 이야기가 뉴스로 많이 오르내리고 있다. 이에 따라 평소에 원치 않아도 해당 아파트 단지와 관련된 뉴스를 접할 수 밖에 없었다. 들어보면 조합원들은 얼마나 갑갑한 상황일까 싶기도 하지만, 이해관계가 너무나도 얽혀 있어서 상황을 해결하기가 쉽지 않겠다는 생각도 들곤 했다. 아무튼, 말도 많고 탈도 많은 재개발과 재건축에 대해 한 번 정리해 보자.

재개발이란 기반시설 자체가 열악한 곳을 선정하여 동네 전체를 새 것으로 바꾸는 것을 의미한다. 주택만 노후된 것이 아니라 주변 기반시설도 열악해서 살기 불편한 지역이 재개발사업의 대상이 된다. 도로, 주차장, 공원, 학교 등의 기반시설이 노후되거나 부족하기 때문에 집만 다시 짓는 것이 아니라 지역(동네) 자체를 전체적으로 정비하는 개념인 반면, 재건축은 기반시설 자체는 양호한 곳으로, 집만 새 것으로 바꾸는 것을 의미한다. 재건축사업은 아파트 단지 뿐만 아니라, 단독주택도 그 대상이 된다. 다시 한 번 정리하자면, 재개발 혹은 재건축을 따질 때 가장 중요한 요소는 바로 '기반시설의 상태'인 점을 유념하자.

재개발·재건축은 단순히 주택이 노후되었다고 되는 것이 아니라고 이 책은 서술하고 있다. 재개발구역으로 지정되기 위해서는 필수항목 2가지와 선택항목 1가지 이상의 요건을 충족해야 하는데, 「서울시 도시 및 주거환경 정비조례」를 기준으로 살펴보도록 해보자!

필수항목은 2가지로 ① 구역면적 ② 노후도가 있다. 구역면적은 정비구역의 전체 면적이 10,000㎡ 이상이 되어야 한다. 그러나 서울시의 경우 도시계획위원회의 심의를 거치면 5,000㎡도 가능하다. 그 다음으로 철근콘크리트 또는 철골콘크리트 등 견고한 건축물의 경우에는 30년 이상, 그 외의 건축물은 20년 이상 된 건축물이 전체 비율의 2/3 이상을 차지하는 노후도를 가지고 있어야 한다. 

선택항목은 4가지 중 1가지 이상 충족해야 하는데, ① 호수밀도, ② 과소필지, ③ 주택접도율, ④ 노후도 총 4가지가 있다. 구역 내의 주택 호수(가구수)를 해당 구역 내의 토지 면적으로 나눈 수치를 '호수밀도'라고 하는데, 보통 헥타르당 주택의 수를 나타낸다. 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 '60호/ha' 이상이어야 한다. 다음으로 토지가 용도의효용을 다할 수 없는 작은 면적의 토지를 뜻하는 과소필지가 있다. 서울시의 경우 주거지역에서 90㎡ 미만을 과소필지라고 하는데, 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 이러한 과소필지가 전체 토지의 40% 이상이어야 한다. 다음으로 구역 내에 폭 4m 이상의 도로에 접한 건축물의 수를 구역 내에 건축물의 총수로 나눈 비율을 접도율이라고 하는데, 주택접도율이 낮다는 것은 4m 이상의 도로에 접하고 있는 주택의 수가 적다는 의미이다. 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 이러한 주택접도율의 비율이 40% 이하여야 한다. 끝으로 구역 내의 노후 건축물의 비율이 아닌 전체 건축물의 연면적의 노후비율을 의미하는 노후도가 있다. 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 이러한 노후도가 전체 연면적의 2/3 이상이어야 한다. 

재건축의 대상은 기본적으로 노후·불량주택을 대상으로 공동주택은 300세대 이상, 단독주택은 200호 이상 또는 해당 부지면적이 10,000㎡ 이상되어야 한다. 또한 안전진단을 실기하여 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역이어야 한다. 안전진단을 받기 위해서는 해당 구역에서 추진위원회를 구성하고 '재건축 결의'를 하여야 한다. 결의가 되면, 지자체에 안전진단을 신청하여 통과해야만 본격적으로 재건축 사업에 들어갈 수 있다.

본인은 재개발·재건축 투자에 관심이 많다. 그러기에 여섯째마당을 정말 재밌게 읽었는데, 무엇보다 아래에 서술할 내용이 제일 관심이 갔다. 그것은 바로 '재개발·재건축 투자할 때 주의사항 3가지'이다. 재개발과 재건축은 정말 어떻게 보면 시간이 오래 걸리는 과정 중에 하나이기 때문에 묻지마 투자를 하는 것은 매우매우 위험한 행위다. 때로는 뒷걸음질 치다가 운좋게 수익을 올릴 수도 있지만, 이도 저도 안되고 지지부진한 과정을 겪을 수도 있기 때문에 반드시 유의해야 하겠다. 저자는 재개발과 재건축 투자를 하기에 앞서 3가지의 주의사항을 강조했다.

주의사항.1 고위험·고수익 투자임을 염두에 두자!

지역에 따라 차이는 분명 존재하겠으나, 서울을 놓고 볼 때 재개발과 재건축 투자를 함에 있어 몇 억, 아닌 몇 십 억의 전체 투자금이 들어갈 수 있다. 물론 사업의 진행단계와 지역에 대한 사람들의 선호도, 부동산의 종류 등의 따라 투자금의 액수는 달라질 수 있겠지만, 의도치 않게 시장의 흐름을 잘 못 타면 자금이 묶이는 상황이 벌어질 수 있다. 주식처럼 단타성 투자를 하기 보다는 최소 3~5년, 많게는 10년 이상 묶여도 자신의 경제활동에 지장이 없을 정도로 투자하는 것이 좋겠다. 

주의사항.2 투자 타이밍을 정하고 투자하자!

재개발과 재건축 사업은 구역이 지정되고 새로운 아파트가 지어져 입주하는 시점까지 빨라야 10 ~ 15년 정도 소요되고, 각 진행단계마다 계단식으로 가격이 상승하는 패턴을 보인다. 처음부터 정비사업 초기 단계에 진입하여 적은 돈으로 최대 수익을 거두는 것도 한 방법이겠지만, 저자는 단계 중간에 들어가서 사업이 마무리 되기 전에 나오는 것도 좋은 투자방법임을 소개하고 있다.

주의사항.3 수익성 계산은 철저히 하고 들어가자!

저자는 부동산 투자를 함에 있어 객관적으로 수익성을 따져볼 줄 알아야 한다고 강조한다. 이를 위해 최소한 해당 물건의 '감정평가액', '비례율', '권리가액', '사업진행속도' 정도는 알고 있어야 한다. 스스로가 수익성이 어떤지 공부해서 판단하고 자의적으로 투자를 진행 및 결정해야 함을 힘주어 말하고 있다.

다음으로 흥미롭게 읽었던 부분은 바로, '일반분양권과 달리 조합원 입주권에만 있는 혜택 3가지' 부분이었다. 조합원의 입주권에는 일반 분양권과는 달리 직간접적으로 많은 혜택이 주어진다고 한다. 각 사업장마다 혜택의 종류에는 약간씩의 차이는 있지만 로열동 및 로열층 선점, 저렴한 분양가, 무상옵션 등은 가장 대표적인 혜택으로 정리할 수 있다.

혜택.1 로열층·로열동을 선점할 수 있다!

대부분의 조합에서는 조합원들에게 5층 이상의 층과 로열동 세대를 추첨해서 우선 배정하고, 나머지 세대는 일반 분양을 한다. 단, 조합원이 많은 구역에서는 추첨을 통해서 동·호수가 배정되기 때문에 조합원이라 하더라도 저층을 배정받을 수도 있다. 그러므로 동·호수가 지정되기 전에 투자를 할 때에는 총 세대수 대비 조합원 분양수를 확인해 보는 것이 좋다.

혜택.2 일반분양권에 비해 10 ~ 20% 저렴하다!

조합원 분양가는 주변 시세를 감안해서 책정되기 때문에 일반분양가 보다 10 ~ 20% 저렴하게 책정된다고 한다. 여기에 로열층·로열동을 배정받게 되므로, 일반분양에 비해 시세차익이 더 크게 발생하게 된다. 즉, 일반분양가 보다 더 저렴한 금액으로 더 좋은 조건의 아파트를 받을 수 있게 된다.

혜택.3 발코니 확장, 빌트인 가전 등 무상옵션 팍팍!

사업성이 좋은 사업일수록 건설사들은 시공권을 수주하기 위해 치열한 경쟁과 홍보전을 펼친다고 한다. 결국 조합원들의 마음을 얻어 선택을 받아야 하므로 입찰에 참여한 건설사마다 조합원들에게 많은 서비스 품목을 제시하게 된다. 조합원들에게 무상으로 제공되는 옵션은 각 사업장마다 차이가 있겠지만, 서울 강북지역을 기준으로 대략 2,000만 ~ 3,000만원 상당의 경제적 혜택이 주어지는 경우가 많다고 하니 참고하면 좋을 것 같다.

이로써 <돈이된다! 부동산대백과>의 첫째마당부터 여섯째마당까지 모두 읽어 보았다. 부린이 직장인으로서 상당히 새롭고 또 신선한 경험이었다. 막무가내로 예적금만 해왔던 내게 새로운 세상이 있다는 것을 일깨워준 아주 소중한 시간이었다고 확신한다. 물론 지나친 부동산 투자는 지양해야하는 것이 맞겠다. 그러나 자본주의 시대에 이마저도 하지 않는다면, 화폐를 계속해서 찍어내고 있는 이 인플레이션 현실 속에서 과연 근로소득만으로 이 세상에서 살아남을 수 있을까 하는 생각이 든다. 우리는 끊임없이 공부해야하고, 또 앞으로 나아가야함이 자명하다. 이 글을 보고 있는 직장인 & 부린이라면 부동산아저씨 김병권 저자께서 집필한 <돈이된다! 부동산대백과>를 꼭 읽어보길 권한다. 부동산 기초지식과 개념을 쌓는데 상당히 도움이 많이 될 것이다.