1년안에 되팔 수 있는 기술이 무엇일까?
부동산에 관심을 가지게 되면서 자연히 토지에 대한 관심이 생겼지만 덩그러니 땅만 보고는 뭘 할 수 있을까?
막연함으로 덤비지 못하고 있었기에 이책의 제목은 나의 관심을 끌기에 충분했고 읽으면서 그 핵심 비법을 알게되었다.
토지 투자의 핵심은 토지 개발..
원허는 용도에 맞게 개발이 가능한 땅을 찾는 다면 1년 안에
충분히 기대한 수익을 안겨주는 해법이 있다
1.토지 투자를 시작하기전에 반드시 알아야 할 것들.
1)--토지를 사는 이유는 그토지 위에 건물을 짓거나
이용할 목적이 있기 때문--> 건물을 지을 수 있는 토지
선별, 토지의 용도를 보고 매입하라. 최종 소비자. 토지를 이용하는 사람의 입장에 서서 생각하라.
-토지의 외모와 성격을 보고 선별하라. 외모를 보는 이유는 토지를 수월하게 매도하기 위함. 성격은 토지 에 어떤 건축물을 지을 수 있는지 토지의 성격을 봐야
한다.
-->
이 모든것일 알 수 있는 것이 토지 이용 계획 확인원이다.
2) 개발 가능한 용도 지역을 매입하라.--도시지역. 관리지역.
농경지역, 자연환경 보전 지역 중 도시 지역과
관리지역중 계획 관리지역이 투자 수익을 올리기 쉽다.
3)건물의 외형을 결정 짓는 건폐율과 용적률을
확인하라.-대지 면적에 대한 바닥면적이 건폐율. 대지면적에 대한 연면적의 비율이 용적율이다.용도 지역별로 건폐율과 용적률은 다르다.
4)은행을 이용하는 법 --원형지는 담보가치가 떨어지기 때문에 개발허가를 득하거나 매입토지의
실수요자를 입증하면 토지 외에 시설 자금 대출도 가능하다
2.토지 개발이란 무엇인가.
원형지를 건물을 지을 수 있는 토지로 바꾸는 것이 개발 행위 허가이다.
개발 행위 허가를 받기 위해 중요한 것 --도로와
배수로가 가장 중요
1) 개발 행위의 첫번째 조건 건축법 상의 도로 --자동자와 사람이 다닐 수 있는 폭 4m 이상의 길
사유지에 길이 놓인
현황상 도로
2) 개발 행위의 두번째 조건 ,배수로 --구거.
지목에 구거가 없으면 현장 확인 필요.
도심 지역인 경우 오수로와 우수로 확인
구거의 경우 용수로와 배수로를 확인
( 용수로인 경우는 건물을 지을 수 없음)
3) 농지,산지를 매입해서 토지로 변경하기 위한 농지 전용허가,산지 전용 허가.--농지는 농지 보전 부담금으로 평당 공시가의 30% /산지는 평당 1만원의 대체 산람 자원 조성비가 든다.
3..토지 개발 전 꼭 알야 하는 사항들
1)토지를 파악하기 위한 4가지 서류 --토지 대장, 도면.
초지 이용 계획 확인원 ,등기부 등본
토지 이용 계획 확인원을 토지의 지목,면적, 공시지가.
확인 도면,용도지역과 저축사항 확인
토지의 면적은 꼭 토지 대장에서 확인. 소유권 관련
사항은 등기보 등본 기준으로 확인
2) 지목이 도로이더라도 사유지(사도)이면 토지 소유자에게 동의를 얻어야 하므로 소유자 확인이 필요.
3)지목이 임야인 부지를 매입하여 전원 주택 개발하는 경우
소유권 취득을 해야 인허가가 가능하다.
4) 토지 소유자 미상의 경우 행정 안전부 관리 --행정 안전부 관리 토지는 진입로 허가가 불가함.
4) 완충 녹지와 접도 구역 확인 --도시 지역의 완충 녹지와 비도시 지역의 접도구간은 건물을 지을 수
없다.
5) 목적 외 허가 -구거의 경우 목적인 배수 목적ㄷ에 피해를 주지 않는 시설물 설치
가능.구거 위에 진입로 도로 설치.--> 길이 없는 토지에
길을 만들어 땅의 가치를 높일 수 있다.
6)도로 점용 허가 -토지와 2차선 이상의 도로가 붙어있는 경우 고로 점용허가를 받아 가감속차선 공사를
해서 진입로 확보해야.
7)농지 취득 자격 중명원을 발급받기 위해서는 매입하는 초지의
전부가 농지여야 함.
8)임야를 등록 전환하면 면적이 줄어들기때문에 매매 금액도
면적 증감에 비례해서 조정한다는 특약이 계약시 필요,
9)접도 구역은 건폐율 산정이 안됨 --건물을 지을 수 없음
10)개발 부담금과 지목 변경 -고물상은 개발 부담금 대상업종이 아님, 고물상으로 인허가 받을 때 비용 절감 지목을 건물로 변경하면 공시지가가
오른다.
( 개발 행의 허가 면적이 도심 지역은 990㎡ 이상 / 비도심 지역 1650㎡ 이상이면 개발 부담금부담)
이러한 중요한 내용들을 이해하고 실제로 토지 이용 계획 확인원을 통해서 토지의 사업성을 분석하는 예시를 통해 어떤 땅이 개발 가능한 땅인지
토지 이용계획 확인원 파악하고 현장에서 확인하는 방법을 알려주고 있다.
토지 수업을 듣고 다시 읽은 책이라서 조금 쉽게 이해되기도 하지만..
토지 투자는 장기 투자라고 생각하는 사람이라면 토지 투자에 대한 생각을 바꿀 수 있게 해주는 책이라는 생각이 든다.